第四章 房地产评估
本章学习目的和要求：
1、了解房地产评估的基本内容和特点
2、掌握影响房地产价格的各种因素
3、了解房地产评估中的一般程序
4、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用
一、房地产的概念和特点
1．房地产的概念：
（1）房地产
土地、建筑物、其他地上建筑物
评估对象；土地 建筑物 房地合一
2．房地产的特性：
（1）土地自然特性
（2）土地经济特性
（3）房地产特性
（4）房地产市场特性
二、房地产评估的理论
1．地租理论（说明土地价值的产生）
马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。
他把地租分为绝对地租和级差地租。
（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金
（2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。
级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。
级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。
2．地价理论（说明地产价格的决定理论）
一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。
地价的本质是地租的资本化
三、房地产评估的原则(p131)
1、合法性
2、最佳使用
3、区域地段
4、房地综合考虑
四、房地产评估的程序（p133）
A、明确基本事项，签订评估协议
B、选择评估方案
C、实地勘察，收集资料
D、配备人员，制定并实施评估计划
E、计算、确定评估价格
F、撰写评估报告书
五、房地产价格及其影响因素
（一）房地产价格的特点
1、土地价格的特点（p135）
2、房地产价格的特点（p137）
（二）房地产价格的种类
土地价格、建筑物价格、房地产价格
土地价格分为：
基准地价、标定地价、出让底价、转让价格、其他价格
总价格、单位价格、楼面价格
楼面地价＝总价格/建筑总面积
容积率＝建筑总面积/土地面积（建筑占地面积）
楼面地价的计算
珠江路一商业办公用地，净地，容积率小于等于，面积约2万平米，成交价25400万。则楼面地价为25400万/4万＝6350元/平米。
聚宝山一住宅用地，净地，容积率：别墅<，多层<，小高层<2，面积万平米，成交价91100万，则别墅楼面地价4707元/平米，多层楼面地价1280元/平米。
雨花台宁南新区，住宅，净地，容积率小于等于，面积4277万平米，价格1900万，则楼面地价为2468元/平米。
（三）房地产价格的构成（p140）
房地产价格=土地取得费+开发成本+管理费用+利息+销售费用+开发利润
（四）房地产价格的影响因素（p143）
一般因素，包括：社会、经济、政策因素
区域因素
个别因素
六、房地产评估的方法
（一）收益法
1．基本思路
2．计算方法：
（1）纯收益：实际纯收益与客观纯收益
客观总收益（年收益）－客观总费用
（2）资本化率：综合折现率、土地折现率、建筑物折现率
收益法的派生－－残余法
（1）适应于单独评估土地或建筑物的价值时
（2） 可以检验建筑物与土地价值是否匹配
案例
例1：某用于出租写字楼，占地面积1000平方米，建筑物容积率2，每年来自土地的总收益20万元，总费用5万元，建筑物折现率12%，综合折现率10%，使用期限假设为无限期，该建筑物现时价格150万元，求楼面地价和土地折现率。
例2、某房地产公司1996年取得一块土地50年使用权，于1998年11月建成一栋写字楼，造价2000元/平方米，耐用年限55年，2000年该类建筑重置价格2500元/平方米，占地面积500平方米，建筑面积900平方米。出租期间每月实收租金3万元。当地同类建筑物租金一般为每月50元/平方米，空置率10%，支付管理费、维修费、房产税等73260元/年，土地折现率7%，建筑物折现率8%，评估2000年11月土地价值。
（二）市场法（p166）
1.基本思路
2.适用范围：
3．计算方法：交易情况的调整、交易时间差异的调整、区域因素的调整、个别因素如年限、容积率面积等的调整
4.市场法的特例－－基准地价修正法
（三）成本法（p148）
1、思路：房地产价值=土地价格+建筑物价格-损耗
2、适用范围：成本易确定的较新建筑物和折旧易确定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏的不动产类型的评估。比如：公用、公益性房地产，工业不动产和特殊用途的不动产。
3、土地成本：土地价值=土地取得费+土地开发费+管理费用+利息+税费＋利润
（1）取得费：征用农业土地；城镇征地补偿
（2）开发费：基础设施配套费；公共事业配套费；小区开发配套费
（3）投资利息：借入和自有资金；计息期；计算基数
（4）投资利润：利润率
例：待开发土地取得费8万元每亩，开发费亿元/平方公里，银行一年期贷款利率6%，两年期利率10%，开发周期两年，第一年投资3/4，利润率10%，试估算土地价值
4、建筑物成本：建筑物价值=建筑物重置成本-实体贬值-功能贬值-经济贬值
（1）重置成本：建筑安装工程费+管理费+投资利息+销售费+利润 重编预算法；预决算调整；物价指数法
（2）实体贬值：使用年限法；打分法
（3）功能贬值：用途，使用强度；设计，结构；装修，设备
（4）经济贬值：空房闲置等
案例
例：某教学楼位于市中心，占地800平方米，建筑面积2400平方米，始建于，试评估市场价值。根据市场调查有下列资料：
1.类似土地1280元/平方米，当地商业类建筑物建筑费1150元/平方米，该建筑重置成本确定为1100元/平方米（含利润税费）
2.据分析尚可用40年。评估后将用于商业用途，内部结构需要重新装修布置，估计费用200元/平方米
（四）剩余法
1．基本思路
剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被评估地产的预期开发值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。
2、计算方法：
（1）地价=预期楼价-建筑费用-专业费用-利息-税费-利润
（2）在建工程价值=预期续建完成后楼价-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建利润-购买在建工程税费
例：某七通一平待建空地，土地总面积10000平方米，允许用途商业或居住、容积率7，建筑覆盖率不大于50%，使用年限50年，出售时间2003年10月，评估出售价格。根据市场得到下列资料：
1.最佳用途为商业居住混合，14层，1-2商业用，建筑面积10000平方米，以上居住用，建筑面积60000平方米。
2.预计建设期3年，预计建造完成后商业用楼可以全部售出，售价4500元/平方米，居住用可售出30%，半年后售出50%，其余一年后售出，售价2500元/平方米。
3.估计总建筑费5000万元，专业费为建筑费的8%，年利率15%，销售费税费分别为楼价的3%、6%，投资利润率25%，开发费3年投入比例如下：20%、50%、30%
