理论研究 THEORY RESEARCH
中国总会计师·月刊108
一、房地产市场近期走势
进入2014年之后，全国房地产突然
出现了“分水岭”，房价回落、增速分
化，房地产开发投资速度回落，房地产
成交价居高，区域分化明显，房企资金
面趋紧等特征突然出现。房价下跌及房
地产市场疲软并存的状态，已引发商业
银行的风险担忧，个别商业银行的信贷
政策出现调整，房企资金面将逐步趋
紧。部分银行在2014年初，无论是开发
贷款还是个人按揭贷款，贷款的放款时
间都被明显拉长。
二、房地产资金链的分析
从三个方面分析房地产资金链的现
状，分别是：筹资活动、投资活动和经
营活动，探究在各个环节存在的问题。
（一）房地产筹资活动
房地产资金链是从筹资活动开始
的，在整个环节中占有重要地位，对整
个环节的运营起到重要的影响。首先，
房地产行业必须要有筹措资金的能力，
有大量的的资金支撑；其次，筹资活动
是其他活动的重要环节，一旦这个环节
发生了什么问题，其他环节的正常运营
也会出现问题。在筹资活动中，主要表
现在一下几个方面：
1．银行信贷比重大，依赖程度高
银监会数据显示，到目前为止，中
国银行业房地产贷款占总贷款的比重在
20%左右，包括房地产开发商的贷款、
个人购房贷款，其中个人购房贷款占到
整个房地产贷款的67%左右。这些资金
来源中大部分集中在银行贷款，对银行
贷款的依赖程度高，使得存在很大的信
贷风险。
2．较高的资产负债率
依据最新数据显示，2013年上市房
企总资产均值为亿元，同比上升
%；房地产业务收入均值亿
元，同比增长%；资产负债率均
值同比增加个百分点至%。
房地产行业的偿债压力有所上升，房地
产上市公司资产负债率均值％，
行业负债水平处于历史高位。其中，地
产四巨头中，资产负债率最高的保利地
产和万科分别高达%和%。
这说明企业面临着很严峻的经营风险，
利润的实现满足不了负债的需求，与此
同时固定资产不能变现，进而导致企业
面临着严重的财务危机。
3．较高的流动负债率
许多大型上市房企资产负债率超过
50%的比比皆是，据21世纪经济报的统
计，截至1013年三季度末，135家上市
房企流动负债合计高达万亿元，
占报告期末负债总额的%，较上
年末（调整后）的万亿元，增加
了2160亿元，增幅为%。在很长
的一段时间内，我国的房地产企业都面
临着高于70%的较高的流动负债率，这
也使得我国房地产企业的资金链长期比
较紧张。由于房地产企业普遍选择流动
负债来为企业的发展筹资，因此房地产
企业的行业特点就是有较高的流动负债
率。
（二）房地产投资活动
投资活动是资金链的第二个环节，
房地产资金链是否安全运行，关系到资
金的使用是否合理。对保证企业的正常
平稳发展有重要作用，在整个投资活动
中存在的问题：
1．开发投资增速持续下滑，新开
工增速降至2008年低谷
发开投资增速的大幅下滑尤其是新
开工面积重新进入负增长，意味着企
业投资热情的大幅降温，市场销售持
续不畅将导致未来几个月开发投资指标
继续处于低位。从2002年至今的数据来
看，前5月房地产开发投资额占全年总
额的30%左右，以此推算今年全年房地
产开发投资总额在10万亿元左右，同比
增速在%左右。从较长的历史表现
来看，当前中国房地产开发速度趋于缓
慢，开发投资额和新开工面积年度同比
增速已经双双逐级回落，高点和低点都
在不断下移之中。
2．开发地产企业土地面积回落，
土地市场迅速冷却
在购房者信心不足、全国商品住宅
当前房地产市场资金链分析研究
孙钰鹏
摘要：资金链管理对企业的投资规模和经营管理都有很重要的影响，是企业生存和发展的核心。房地产行业在社会经济中
的地位，直接影响着整个国民经济的发展，同时影响到国计民生等多个方面。当前，我国房价不断上涨，房地产行业的发展备
受关注，作为一个资金密集型行业，现金流量的管理直接影响着企业的正常发展。本文主要通过当前房地产市场资金链的现
状，分析当前房地产资金链存在的问题，并根据当前房地产市场的现状，提出房地产资金链管理措施的建议。
关键词：房地产市场 资金链分析
理论研究THEORY RESEARCH
1092014·08 总第133期
成交均价由涨转跌之时，全国房地产土
地成交均价仍能保持持续上升，更多的
应是结构性因素影响，一、二线城市土
地成交占比上升所致。总体来看，全国
土地市场整体呈现低迷状态，受楼市观
望情绪的影响，目前企业的销售表现不
佳，在拿地不去存货之间，去存货成为
房企首要任务，拿地意愿不强烈。
3．速动比率较低
企业的流动资产所占比重较大，是
受行业特征和经营模式的影响。开发成
本在存货中的比重较大，原材料所占比
重较少，速动比率较低。由于速动比率
长期低于安全值，所以造成企业的营运
资金持有量一直处于一个较低值，进而
使得企业面临较大的还款压力。
（三）房地产经营活动
1．销售市场遇冷
2014年上半年全国商品房销售面
积和销售金额双双呈负增长，且降幅
存在继续扩大的趋势。1-5月份，商品
房销售面积36070万平方米，同比下降
%，降幅比1-4月份扩大个百分
点。其中，住宅销售面积下降%。
商品房销售额23674亿元，下降%，
降幅比1-4月份扩大个百分点。其
中，住宅销售额下降%。
从房地产销售面积和金额的同比增
速趋势表现看，涨幅收窄、增速逐渐放
缓的趋势尤为明显。市场供应增加、价
格上涨导致购买力不足，再加上银行对
个人房贷的收紧，进而促成了整个行业
的下跌调整。自从进入2014年，商品房
销售额的下跌速度已经超过了销售面积
的下跌速度，预示着价格深度调整的阶
段已经不远了。
2．现金流出现负的增长
房地产在投资开发上投入了大量的
资金，鉴于房地产整体的项目周期长
这个特点，使得房地产企业很容易产生
资金周转困难，从而影响到整个资金
链的运转，因此现金流的运转更加困
难。截止到2013年，房地产市场的现
金流动负债比率均值也由%下降
至%，这说明对于企业负债的偿
还，经营活动产生的现金流量已经无法
满足，只能依靠企业自有资金的周转，
这增加了企业的经营风险，并且大大增
加了企业的短期资金偿债风险，从而对
企业的长期发展形成影响。
三、房地产资金链管理措施
建议
（一）拓宽投资渠道
房地产企业在筹资过程中可以拓宽
筹资渠道，从而降低经营风险，进而减
少对银行贷款的依赖。房地产企业可以
探索更多的筹资渠道，推动房地产金融
产品多元化。例如合作开发模式，引入
房地产信托，金融机构参股，上市公司
收购，发起设立地产基金以及海外上市
等等创新融资渠道，从而改变房地产市
场对银行贷款的依赖，改变当前现金流
紧缺的局面。
（二）加强现金动态管理，加
快周转，提高资金使用效率
现金周转和管理都是动态的，企业
应在现金流动态的基础上建立预算控制
系统，编制针对经营活动中现金周转的
详细预算，并进行有效控制，及时发现
整个过程中出现的问题，并解决出现的
问题，以此来保证经营活动顺利进行。
与此同时，房地产企业还应该加大资金
回笼力度，提高资金周转速度，进而提
升资金的使用效率。保持现金流的高速
周转，追求企业效率，才能持续快速的
增长。快速周转不仅能使企业规避风
险，还可以提高资本收益水平。企业加
快周转速度，提高资金的使用效率，可
以有效适应外部环境的不确定性和日趋
激烈的竞争。
（三）建立资金管理和分析评
价系统
资金管理信息系统的建立，可以实
现资金集中管理和信息收集。通过这一
系统，可以实现安全、快捷地处理收付
款项业务，优化资源配置，提高资金使
用效率，从而提高抗风险能力。这一系
统的建立，使资金信息能够被公司实时
掌握，为各级管理层提供了决策和服务
的支持。
资金分析评价系统的建立，就是将
资金管理模式向下延伸到利润中心，
资金状况从利润中心开始分析，由浅入
深，分析评价其资金管理工作，进而提
升管理效率，提供决策支持。
四、结束语
现金流管理是企业财务管理的重要
组成部分，不仅需要合理的组织实施架
构和人员的合理安排，还要考虑国家宏
观经济政策，房地产行业所处的内外部
环境等因素。在整个分析活动过程中，
不仅要进行全面的分析，还要选择特定
项目进行重点分析，并将全面分析和重
点分析相结合，以保证分析结果合理有
效，进而规避和预防现金流风险。只有
综合考虑了各方面的影响因素，才能对
整个企业的现金流管理有较为清晰的把
握。
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