公司地址：沈阳市和平区总统大厦 C座 1101室 联系电话：024-22813450-816
2012年 3月
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第一篇 市场资讯篇 ........................................................................................................................ 3
第一章 政策法规 ........................................................................................................................ 3
行业动态 ........................................................................................................................................ 4
第二篇 市场动态篇 ........................................................................................................................ 5
第一章 商品房市场 .................................................................................................................... 5
一、商品房供需走势分析 ......................................................................................................... 5
第二章 商品住宅市场 ................................................................................................................ 5
一、商品住宅供需走势分析 ..................................................................................................... 5
第三章 环线市场分析 ................................................................................................................ 6
一、本月商品房各环线供应与成交比例分析 ........................................................................... 6
二、一环内市场分析 ................................................................................................................. 7
三、一至二环间市场分析 ......................................................................................................... 7
四、二至三环间市场分析 ......................................................................................................... 8
五、三环外市场分析 ................................................................................................................. 9
第四章 商业用房市场 ................................................................................................................ 9
一、供应量分析 ........................................................................................................................ 9
第五章 土地市场 .......................................................................................................................10
一、 土地供应分析 ...........................................................................................................10
二、 土地成交分析 ...........................................................................................................12
第三篇 媒体统计 ...........................................................................................................................16
第一章 本月媒体投放总体分析 ................................................................................................16
本月报广投放总量 ....................................................................................................................16
第二章 各大媒体投放对比分析 ................................................................................................16
三、各区域报广投放情况 ........................................................................................................18
四、本月报广投放金额前十名 .................................................................................................18
五、本月报广诉求点情况表 ....................................................................................................19
六、发展商广告推广赏析 ........................................................................................................19
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第一篇 市场资讯篇
第一章 政策法规
类别 序号 时间 资讯内容 联祥观点
宏观资讯 1 2012-3-28
被列为 线城市 沈阳距
离一线城市只差半步
3年来，沈阳市晋升了半级，脱
二奔一，新兴城市中沈阳的发展
势头最为强劲
行业资讯 2 2012-3-29
一季度沈商品住宅成交量
同比低迷
一季度商品住宅成交量少于往年
同期（2011年一季度沈阳商品住
宅销售面积为 万平米，
销售总套数 40277套），同比跌
六成
沈阳资讯 3 2012-3-22
沈四大行首套房贷回归基
准利率
鼓励刚需客户购房
Ø 房价还远远没有回到合理价位
温家宝以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的
利润相匹配。因此调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混
乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。第三，房地产市场的发展，毫无疑问要充分
发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不
可缺少，因为它能保证稳定和促进公平。
Ø 未确定容积率地块不得出让
《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自
更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整，即因城乡规划修改造成地块
开发条件变化的；因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让
或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自治区、直辖市的有关政策
发生变化的以及法律、法规规定的其他条件。
《办法》规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
Ø 沈公积金放贷时限减半 公积金二套房利率未变
在沈阳贷款购买第二套住房，贷款利率仍维持基准利率，未上浮 倍。另外，为
了方便职工购房，沈阳市住房公积金中心还压缩了贷款发放的时限，从现在开始，沈阳
公积金贷款发放时限照比原来减少了一半。
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行业动态
Ø 沈三月热盘楼市优惠信息及报价
沈阳天地均价 14000元每平方米，全款 98折，总户数 588户。LOHAS上院 高层
均价 7000元/平。沿海赛洛城均价 7200元/平方米，在售面积区间 44㎡到 89㎡。全
款 98折，贷款 99折。参加 3月 24日看房团活动团购优惠最高可省四万三。亿海阳光
高层均价 6200元每平方米，全款 98折，贷款 99折，总户数 3300户。
华润置地凯旋门高层最低价 6600 元每平米，均价 7000 元每平米。在售户型面积
在 55—105 平米之间。洋房均价 10000 元每平米，一户一价，户型面积在 130—220
平米之间。加入购房者俱乐部的会员可独享凯旋门MAX92-96折超低限时优惠。
Ø 保利地产和金地集团 3月份销售额大增
保利地产今年 3月份实现签约面积 万平方米，同比增长 %；实现签约
金额 亿元，同比增长 %。在此基础上，公司一季度共实现签约面积
万平方米、签约金额 亿元，较上年同期分别增长 %、%。
金地集团 3月实现签约面积 26万平方米，较上年同期大增 %；签约金额
亿元，较上年同期增加 %。今年 1-3月公司累计实现签约面积 万平方米，较
上年同期增加 %；累计签约金额 亿元，较上年同期增加 %。
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第二篇 市场动态篇
第一章 商品房市场
一、商品房供需走势分析
本月全市供应量为 万平方米，环比上升 %，成交量为 万平方米，
环比上升 %；供需比 ；由于受北方气候影响，冬季开始停工而不能办理预售证，
而春季来临各个项目开始动工，从而导致本月供应量大幅度上升，出现集中放量的态势。
第二章 商品住宅市场
一、商品住宅供需走势分析
n 商品住宅供需走势
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单位：百分比单位：万平 商品房供需走势图
供应量 成交量 供需比
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本月商品住宅的供应量为 万平方米，环比上升 %，同比上升 %；
成交量为 万平方米，环比上升 %，同比下降 %，供需比为 ；本月商
品住宅供应量环比呈现大幅度上升趋势；同比呈现上升趋势；目前，楼市进入销售旺季，
加上银行政策松动以及 4月份房交会的举办，使得房地产市场回暖。
第三章 环线市场分析
一、本月商品房各环线供应与成交比例分析
n 本月各环线商品房供应比例分析
本月二至三环间商品房供应占 33%，一至二环间占 29%，而三环外占 24%，由于
一环内土地缺乏供应项目基本接近饱和的关系导致一环内供应出现失衡现象，而一至二
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单位：百分比单位：万平
供应量 成交量 供需比
一环内
14%
一至二环间
29%
二至三环间
33%
三环外
24%
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环间以及二环外广阔的空间以及土地储备资源丰富，开发商把拿地目标都放到二环以外
区域，目前国家对房价的调控效果已经逐渐显现出来，二环内由于受到限购以及供应量
持续萎缩等影响，成交量呈递减趋势，而二环外不受限购影响，市场活跃度强，加之近
期开发商大力促销产品，使得沈阳楼市向外环扩张。
二、一环内市场分析
n 一环内市场供应走势分析
本月一环内商品房供应为 万平米，商品住宅供应为 万平米。商品房同比
上升 19%，商品住宅同比下降 %；目前，一环内土地资源匮乏，房价普遍较高，市
场趋于饱和状态，房地产市场向外环转移，未来市场供应将会达到饱和状态。
三、一至二环间市场分析
n 一至二环间市场供应走势分析
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套数单位：万平 一环内市场供应走势
一环内商品房建面 一环内商品住宅建面 一环内商品房套数 一环内商品住宅套数
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本月一环至二环间的商品房供应为 万平米，商品住宅供应为 万平米，同
环比均大比例上升；在经历了 1月份的低谷之后，供应量有稳步提升，由于现在处于销
售淡季，开发商推案速度缓慢，1月份剩余存货已基本消化，未来本区域随着购房旺季
的到来，区域供应量将稳步提升。
四、二至三环间市场分析
n 二至三环间市场供应走势分析
本月二至三环间商品房供应 万平米，同环比均呈现上升趋势；商品住宅供应
万平米，同环比均呈现上升趋势。本月市场进入销售旺季，外加受银行政策放松影
响房地产市场逐渐回暖，本区域市场供应呈大幅度上升趋势。随着本区域生活配套的完
善，区域的整体价值得到提升，目前是沈阳市整体供应的主力区域。
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套数单位：万平 一至二环间市场供应走势
一至二环间商品房建面 一至二环间商品住宅建面
一至二环间商品房套数 一至二环间商品住宅套数
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套数单位：万平 二至三环间市场供应走势
二至三环间商品房建面 二至三环间商品住宅建面
二至三环间商品房套数 二至三环间商品住宅套数
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五、三环外市场分析
n 三环外市场供应走势分析
本月三环外商品房供应 万平米，环比上升 %，同比下降 %；商品住
宅供应 万平米，环比上升 281%，同比下降 24%。2012年，前 2个月区域供应呈
下降趋势，而从本月开始三环外市场出现集中放量事态，导致本月供应大幅度上升出现
失衡现象。
第四章 商业用房市场
一、供应量分析
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套数单位：万平 三环外市场供应走势
三环外商品房建面 三环外商品住宅建面 三环外商品房套数 三环外商品住宅套数
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套数单位：万平
商业面积 商业套数
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本月商业用房供应面积为 万平方米，环比上升 %，同比上升 %，供
应套数为 1649套。目前一系列对商品住宅的限制政策的推出使得商业网点将迎来一些
发展契机，但由于商业网点的价格普遍偏高，针对的客群很有限，目前商业网点更多的
只是作为住宅的一个配套设施，市场供应量有限，但随着二环外市场的开发，未来商业
网点的供应量将继续呈稳步上升趋势。
第五章 土地市场
一、土地供应分析
1、土地供应走势分析
本月共有 59 宗土地出让，土地供应总面积为 万平，土地供应量环比上涨
%。同比去年 3月份，本月住宅土地放量明显减少，由于宏观调控、发商拿地谨慎
等原因，使其土地供应缩减，共计 27宗，同比去年下降 %。
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宗数单位：万平
总占地 住宅用地面积 总宗数 住宅宗数
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2、本月各物业用途土地供应情况
本月土地供应以居住用地为主，居住用地比重占整体的 %，工业用地在本月
供应量比重占整体的 %，商业用地为 %，剩下的为教科用地和金融用地。
3、各区域本月土地供应情况
本月土地供应量主要来自铁西区，所占比例为 29%。于洪区的供应量主要以大面积
商业和居住为主，于洪区供应量占到总比例的 24%。浑南新区三种物业形态较为均匀，
占到总比例的 19%。大东区、东陵区、皇姑区、沈北新区所占比例基本持平，均占整体
的 7%。其他区域无土地供应量。
49%
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30%
7%
居住
商业
工业
其他
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29%
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24%
7%
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和平区
沈河区
铁西区
大东区
皇姑区
浑南新区
东陵区
于洪区
沈北新区
苏家屯区
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二、土地成交分析
1、土地成交走势分析
本月共有 29 宗土地成交，土地成交总面积为 万平,土地成交量环比上涨
%。成交 29 宗土地中，居住用地成交 8 宗，成交面积为 万平。市场宏观政
策直接影响到了土地成交，部分开发商拿地谨慎，甚至不再拿地。但对于知名开发商而
言，影响并不是很大，环比上月，土地成交量仍有所增加。
2、本月成交土地物业形态分析（按宗数统计）
从各物业形态成交的宗数来看，本月成交土地物业形态中三种物业形态的百分比相
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宗数单位：万平
总成交面积 居住用地成交面积 总宗数 住宅宗数
32%
12%
40%
16%
居住
商业
工业
其他
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对均衡。
3、各区域成交情况分析
n 各区域土地成交比例
本月铁西区土地成交比例居首位，所占比例为 27%，其中 90%为工业用地。苏家屯
区和东陵区紧随其后分别占到 21%。沈河区、大东区、皇姑区均占到总比例的 7%，其
余各区均无任何成交。
n 各区域土地成交走势
从成交走势来看，本月苏家屯区成交量较大，环比上月上涨幅度 %，同比去
年 3月份，上涨 %。紧跟其后的是皇姑区。东陵区和于洪区成交量较少，其他
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21%
和平区
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皇姑区
浑南新区
东陵区
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沈北新区
苏家屯区
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占地：万平
和平区 沈河区 铁西区 大东区
皇姑区 浑南新区 东陵区 于洪区
沈北新区 苏家屯区
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区域成交惨淡。
5、土地成交金额分析
本月共成交 29 块土地。其中大部分属于工业和居住用地，而且体量较大。环比上
月，居住和商业用地保持着上升的趋势，但幅度不大。由于市场调控的影响，同比去年，
本月成交金额有所下降。目前土地市场保持着平稳走势。
n 本月各区域成交总价
从本月成交总价上来看，沈河区因东陵区政府地块总价较高，居于首位，所占整体
比例的 24%，皇姑区单块面积较大，占到了总比例的 22%。苏家屯区和大东区成交地块
较少，但是体量较大，带动了苏家屯区和大东区的整体百分比指数。其他区域成交量较
少。沈北新区、浑南新区、和平区无土地成交。
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金额：亿元
总价 其他总价 工业总价 商业总价 居住总价
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和平区
沈河区
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大东区
皇姑区
浑南新区
东陵区
于洪区
沈北新区
苏家屯区
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n 各区域成交总价走势
从各区成交金额走势来看，本月苏家屯和沈河区土地成交价格上涨幅度较大，其他
也均有所上涨，但增幅不大。铁西区、浑南新区、沈北新区下降幅度较大。同比去年，
本月各区域成交价格波动相对平稳。
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总价：亿元
和平区 沈河区 铁西区 大东区 皇姑区
浑南新区 东陵区 于洪区 沈北新区 苏家屯区
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第三篇 媒体统计
第一章 本月媒体投放总体分析
本月报广投放总量
本月媒体各个参数都明显上升，其中项目数为 112个，频次为 382，整体来看呈现
上升趋势，由于 3月份有许多刚需客户准备看房买房，各大开发商借此初春季节大好时
机即将回笼资金，报广投放较上月明显增多。
第二章 各大媒体投放对比分析
一、本月各大媒体投放分析
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2011-10 2011-11 2011-12 2012-1 2012-2 2012-3
频次 项目数
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本月项目投放量最多的为华商晨报，项目数为 81，投放量为 ；辽沈晚报，项
目数为 72，投放量为 127；沈阳晚报项目数为 26，投放量为 ；时代商报投放较少，
项目数为 16，投放量为 .可以看出主要以辽沈晚报和华商晨报为两大重要的媒体
报广。
二、本月与上月对比分析
本月共有112个项目进行媒体投放。二环外项目媒体投放有80个项目占投放量的71%，
二环内项目媒体投放有 32个，占投放总量的 29%，可见，二环外区域在整个房地产市场仍
然占主流。
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华商晨报 辽沈晚报 沈阳晚报 沈阳日报 时代商报
项目数 版数
二环内 二环外
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三、各区域报广投放情况
本月以于洪区投放居首位，频次高达 93 次，于洪区近期供应量处于较大放量；其
次铁西区，频次为 57次；沈河区频次达 38次；浑南、皇姑区频次均为 33次。可以看
出 3月份的投放量较 2月明显增多。
四、本月报广投放金额前十名
排名 项目名称 版面（版） 投放频次（次）
1 万科春河里 15 12
2 华润置地 11 11
3 城开集团 9 9
4 保利康桥 8 10
5 恒大绿洲 5 10
6 宏发英里 5 5
7 保利海上五月花 6
8 恒大江湾 9
9 格林常青藤 7
10 保利溪湖林语 4 5
2012 年 3 月各大项目媒体投放较多，排在首位的是万科春河里项目，频次达
12次；其次为华润置地项目，频次均达 11次。
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大东 东陵 和平 皇姑 浑南 沈北 沈河 苏家屯 于洪 铁西
项目数 频次
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五、本月报广诉求点情况表
诉求点 户型 活动 加推 价格 开盘 配套 优惠促销 形象
产品
特征
投放频次 88 142 25 155 8 101 205 27 28
所占百分
比
% % % % % % % % %
如表所示本月优惠促销与价格所占比例最大，分别占到 %以及 %，该两
个诉求点一直处于比例较高位置。其次为活动，达到 %。可以看出，各大开发商
现在主要以优惠促销来加大出货量。
六、发展商广告推广赏析
1、本月世外桃源项目媒体投放情况
日期 项目名称 媒体名称 媒体规格 广告主题 广告诉求
2012/3/16 世外桃源 辽沈晚报 1
全款 9万元 3年真
能赚 1套
墅景小洋房 户户有温泉
家家有块田
2012/3/16 世外桃源 华商晨报
全款 9万元 3年真
能赚 1套
墅景小洋房 户户有温泉
家家有块田
2、东方明珠项目平面展现
3月 16日，华商晨报，半版 3月 16日，辽沈晚报，整版
从投放媒体平面表现形式来看，世外桃源项目以实景图加优惠价格来做主题，上面实景
图有种世外桃源的感觉，吸引客户效果很好，体现了其亮点所在。
