京基-金融中心商业广场项目商业规划第一阶段项目报告京基百纳空间商业管理有限公司深圳，2007年5月京基1,金融中心第一阶段项目报告
目录页码A.战略概要与核心结论3B.项目工作方法与术语介绍14B1.不同购物中心定位与商业概念介绍15B2.购物中心类型及价值定位筛选模型21C.内外部研究30C1.城市分析32C2.消费者研究81C3.竞争环境研究198C4.内部能力评估259C5.案例研究274D.核心价值定位和实施建议340E.项目小组下一步工作计划363本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业顾问有限公司的书面同意。京基2,金融中心第一阶段项目报告
A.战略概要与核心结论京基目报告3,金融中心第一阶段项
本项目小组在京基百纳空间商业公司领导和同事的紧密配合下，在第一阶段完成了初步商业概念设计的项目报告成果,并经会议讨论完善后补充•项目目标：本项目在第一阶段的目标是通过内外部分析找到有价值的核心发现，并得出关键性的结论•交付品：本项目在5月18日的交付品包含了第一阶段的所有内容–核心发现（城市分析，消费者调查，竞争对手研究，内部评估，案例研究）–项目购物中心选型和核心价值定位•主要工作方法：–购物中心市场定位模型–核心价值定位工具–竞争对手优劣势分析方法–城市消费者问卷调查活动资料来源：九洲远景分析京基4,金融中心第一阶段项目报告
为了保障项目报告的准确性，项目小组进行了大量案头研究，建立了一个翔实丰富的数据平台深圳和香港市场调查多家购内外部专家访谈10多人内外部研讨会10多次查阅文献数十册物中心项目小组进行了为期一周内部•《中国统计年鉴》•规划设计研讨会的全市范围的市场调查,走•京基集团陈董事长•《广东统计年鉴〉•消费者研究讨论会访了大量的店铺,写字楼大•京基地产关副总•《深圳统计年鉴》•竞争对手研究讨论会厦,商场,居民居委会等,包•京基百纳蒋总•《上海统计年鉴〉括10多家购物中心/百货•京基百纳吴副总•城市变迁研究•《北京统计年鉴》•华润万象城外部•案例研究讨论会•万象城负责人•中信城市广场•《2007年：中国深圳发•商业概念评估研讨会•地王信兴广场•中信城市广场负责人展报告》•.与京基百纳空间商业公•Cocopark•Coco park负责人•各地政府统计公报司3次项目研讨会•怡景中心城•天虹商场负责人•IMI《消费行为与生活形•.....•金光华广场•地王商场负责人•天虹购物广场•香港中原地产负责人态年鉴》•华强北/东门茂业•深圳市统计局•中国连锁经营协会•太阳广场......•深圳市规划局•广东省连锁经营协会同时项目小组组织了一天•深圳市旅游局•中国购物中心协会的香港购物中心考察•深圳市零售协会•国际购物中心协会•香港ifc国际金融中心•中国商业地产联盟•美国城市土地协会•时代广场•朗豪坊•英国购物中心协会资料来源：九洲远景分析京基一阶段项目报告5,金融中心第
项目小组通过将购物中心按其核心价值进行定义和分类发现，中国很多城市还有很多的竞争空白点，孕育着大量的市场机会•在充分研究欧美购物中心，考虑到中国购物中心目前发展状况，九洲远景将购物中心按照核心价值以及四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分为11种类型的购物中心： Center 城市购物中心 Center 能量中心 Regional Shopping Center 超级地区购物中心 Center 生活时尚中心 Shopping Center 地区购物中心 center 娱乐中心 Shopping Mall 邻里购物中心 工厂直销中心 Park 购物公园 Mall 专业市场购物中心 Mall 美食中心•购物中心在中国将向两个方向发展：9以购物为核心的、越来越强调价值/价格的功能性类型9越来越强调选择多样性，以自我实现为核心的潮流领导者，含购物及娱乐两种导向•九洲远景项目小组把11种购物中心放在了价格定位矩阵上研究发现，中国很多城市还有市场空白点，因此，也意味着大量市场机会的存在资料来源：九洲远景分析京基一阶段项目报告6,金融中心第
同时，有些购物中心类型在市场上已经饱和，未来将面临异常激烈的竞争•深圳市区目前已经开业、待开业、在建和正处于项目规划中的16座大型购物中心（约7万平方米以上）中，已经有5~6种不同的购物中心类型出现，包括：城市购物中心、地区购物中心、购物公园、生活时尚中心、邻里购物中心等以城市中心为特征的购物中心以地区中心为特征的购物中心其他类型的购物中心CoCoPark（购物公园）万象城金光华广场中信城市广场花园城中心天虹购物广场（4万平方米，邻里购物中心）益田假日广场（待开业）怡景中心城保利文化广场（在建）华强茂业京基现代生活广场（待开业）晶岛国际广场（在建）海岸城（在建）卓越世纪中心……（5万平方米，规划中）中航广场（在建）京基.金融中心（规划中）…………•深圳城市地域狭窄，购物中心分布相对密集，商圈覆盖重叠，相互存在明显的竞争态势，以城市中心为特征的和以地区中心为特点的两类购物中心开始争夺市场地位，目标客群随之出现分离现象•未来3-~5年内，相信还将有相同类型或新类型的多个大型购物中心在深圳各区出现资料来源：九洲远景分析京基报告7,金融中心第一阶段项目
因此，新的竞争者通过细分市场来组合新类型的购物中心, 成为实现创新市场价值并获取核心竞争力的重要选项•由于中国式的商业地产开发特点多是先购买土地而后选择商业发展模式，企业甚至迫于发展而不得不进入商业开发，所以，随着地产开发和旧城改造项目的增加，未来将有更多的购物中心供应市场•因此，新的竞争者为了能够在市场竞争中获取核心竞争力，则必须通过细分市场，找到符合项目位置条件、开发商目标追求、商圈竞争环境特点、目标消费人群需求和未来市场发展趋势的购物中心类型，以及独特卖点•为此，结合与本项目具有适配性的相关购物中心特点，组合新类型的购物中心，从而突破竞争壁垒，成为有创新市场价值和意义的积极选择资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告8,金融中心第一
支持九洲远景认为，购物中心的定位应主要从购物中心类型和独特卖点两个维度来确定购物中心定位模型核心要素•购物中心类型：不同的购物中心辐射的商圈不同，具有不同的目标消费群，向目标消费群提供AB服务的核心价值有所不同而购物中心类型的确定主要取决于消购物中心USP购物中心类型独特卖点费者特征、竞争环境以及开发商的资源、定位偏好等因素•独特卖点：主要是通过购物中心品牌与租户组合所提供的特色产品与服务以及反映在经营等各个方面的具体特征，来实现与竞争对手的差异化定位资料来源：九洲远景分析京基告9,金融中心第一阶段项目报
项目小组研究发现，深圳总体经济水平较高，零售市场存在较大发展空间，消费者对于消费趋于理性，项目所在的罗湖区经济发展水平较高，商业较发达•深圳经济发展状况平稳增长，近五年来的平均增长率为%，与北京，上海，广州三个发达城市做对比，平均每年高出2－3个百分点•虽然深圳社会消费品零售总额低于三个发达城市，但增速迅猛，06年开始深圳社会消费零售总额的增幅超过了GDP的增长速度，消费对经济开始起到了强劲的拉动作用•虽然深圳第三产业占GDP比重明显低于广州，北京和上海三个发达城市，但其增长速度高于其他三个发达城市，第三产业的市场发展空间较大•深圳人均可支配收入远高于三个发达城市，但消费倾向低于广州和北京，消费者相对趋于理性消费•深圳各区经济发展较不均衡，尽管宝安、南山、福田、龙岗在经济总量上占优势，但罗湖第三产业占GDP的比重高达82%，经济发展水平较高•从各区的情况来看，福田和罗湖的社会消费品零售总额占全市的比重达到55%，且罗湖所占GDP的比重最高，商业较为发达资料来源：九洲远景分析京基目报告10,金融中心第一阶段项
经过25年的发展，深圳带状多中心商业格局已基本形成，并使得消费者选择更加多样，同时，新的格局对每一个商业中心都提出了新的挑战•从发展趋势来看，深圳区域购物中心组团的格局日益形成，并对深圳市商业格局的走向产生深刻影响•华润万象城奠定了宝安南商圈在深圳市的商业地位，同时华润中心二期的落成将使其商业地位得到巩固，商业规模和影响力进一步扩大•京基金融中心地标性建筑落位在罗湖区，将为该区域增添新的亮点和特色商业，从而更一步地加强该商圈的核心竞争力和影响力•新的商业中心的发展也对项目提出了新的挑战，项目必须找准定位适应市场的变化和消费者日新月异的需求•深圳未来将规划发展成罗湖、福田，南山并列的深圳三个金融中心区，深圳金融中心区格局发生变迁，京基.金融中心商业广场项目也将面临着来自购物中心竞争以外的市场环境转变的挑战资料来源：九洲远景分析京基段项目报告11,金融中心第一阶
九洲远景认为，京基.金融中心项目应在满足目标消费者需求的同时，寻求差异化的市场机会，提高核心竞争力•京基金融中心项目的目标消费者应为中高收入的商务人士和写字楼人群，以及中高收入的商旅人士，年龄在26－45岁之间，同时目标消费者是追求品质和档次，懂得享受生活的人群•目标消费者的市场规模约为每年亿元，预计未来将以每年平均10% 或以上的速度增长。•目标消费者逛街频率较高，以购物为最主要目的，经常购买服装，化妆品等商品，喜欢环境舒适，有特色，时尚的购物中心•目标消费者经常在外就餐，讲究口味和档次，就餐花费支出较高；同时目标消费者还喜欢体育和休闲娱乐活动，在娱乐活动方面花费较高•目标消费者希望购物中心中首先要有百货商场，其次是家居，服装，国际服装品牌的专卖店，以及精品超市，便利店，精品饰品屋等资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告12,金融中心第一
结合内外部研究和筛选评估，本项目小组对于京基.金融中心项目的商业概念和价值定位作出了初步结论•京基.金融中心商业广场项目将以“都会时尚购物中心”（The Cosmopolitan City Center)为发展方向，致力于成为深圳市中高端消费群购物、餐饮、休闲娱乐等综合消费的目的地场所，为商务人士、游客和城市居民提供具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所•以国际知名的中高档时尚百货（含服装、化妆品、电子产品、家居等）、精品超市和潮流美食广场为基本组合•以中高级国际服装服饰、大型中餐、自助餐、异国风味餐、时尚甜品店、休闲食品店、影城、健身会、酒吧、咖啡、茶馆、表演场、体验中心等次主力店和品牌店铺为主要组合方向•强调国际化、现代化的购物与餐饮文化，以及健康和富有活力的休闲娱乐概念，追求具国际化氛围和现代感的生活方式资料来源：九洲远景分析京基段项目报告13,金融中心第一阶
B.项目工作方法与术语介绍京基报告14,金融中心第一阶段项目
.不同购物中心类型定位与商业概念介绍购物中心类型定义购物中心租户行业定义京基告15,金融中心第一阶段项目报
.购物中心类型定义京基报告16,金融中心第一阶段项目
购物中心的定义“一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构，这一场所是作为一个经营单元来统一规划、开发、拥有和管理的，其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关，经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务，一个购物中心至少有三个以上的商业机构。”——美国城市土地利用协会（ULI）1947/1999京基一阶段项目报告17,金融中心第
在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上，九洲远景总结定义了具有典型意义的十一种购物中心类型娱乐自我实现娱乐中心基本需求购物公园生活时尚中美食中心心专业化一次性购足自我实现(= 品种齐全)(= 有限品种)城市中心工厂直销中心超级地区中心地区中心基本需求邻里中心专业市场中心能量中心购物注：以上定位图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位会与上图有所不同京基报告18,金融中心第一阶段项目
九洲远景从目标消费者，选址，商业组合，购物娱乐倾向性以及消费者沟通方面来描述十一种购物中心不同的特性City Center1城市购物中心购物中心定义模型Super Regional Shopping Center2超级地区购物中心Regional Shopping Center3地区购物中心目标消费者Residential Shopping Mall4邻里购物中心Retail Park5购物公园Power Center6能量中心Lifestyle Center7生活时尚中心购物商业组合购物中心类型娱乐倾向性Entertainment center8娱乐中心Outlets center9工厂直销中心Specialty Mall10专业市场购物中心Meal Mall11消费者沟通选址美食中心资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告19,金融中心第一
不同的营销要素内容，购物中心向消费者呈现着不同的核心价值和形态商业组合消费者沟通•通常有多少个主力店•所采取的建筑形式特征，封闭或开放，楼层数量•主力店的类型构成是怎样的，包括行业类型和业态形式•动线安排、出入口设置•主力店的面积占比是多少•停车场地上或地下的设置方式，停车位数量及其面积•整体的功能组合中，购物、餐饮、娱乐的比例构成是怎样的•景观设计、视觉设计购物中心营销要素•处于怎样的城市区位和商圈特性•消费者的消费行为是以购物为主要内容还是以休闲娱乐为主要内容–位于市中心区、郊区、新区、居民社区–商圈内消费者人口特点•以满足个人的自我实现需求为主还是以满足家庭基本生活需求为主•交通条件（位于城市交通干道、区域交通干道或社区交通主道），公共交通情况•感性成份更多还是更关注性价比的理性消•场地面积、建筑面积的大小费行为•所需要覆盖的有效商圈范围大小选址条件购物与娱乐的倾向性资料来源：九洲远景分析京基项目报告20,金融中心第一阶段
.购物中心零售行业相关定义京基21,金融中心第一阶段项目报告
九洲远景将购物中心分为四大功能，按四个部分的功能分别对租户进行行业定义A购物B餐饮C休闲娱乐D服务1111食品/日用品中式正餐酒吧银行/ATM2222美容/SPA服装服饰西式正餐邮局3333家具家居中式快餐夜总会洗衣4444家庭电器西式快餐自助式KTV教育/培训5555咖啡屋办公文具电玩/游戏厅快速冲印666美发体育用品电影院777修鞋修表图书音像户外娱乐888旅行社玩具/礼品健身/运动999商务中心药店洗浴/桑拿1010茶馆/棋牌汽车用品/五金1111网吧个人护理/药妆店资料来源：九洲远景分析京基告22,金融中心第一阶段项目报
购物中心类型及价值定位筛选模型京基23,金融中心第一阶段项目报告
项目所在的地理位置决定了购物中心类型的基本可选方案购物中心类型确定:举例:某商业项目地理位置条件:•位于大型住宅社区内方案1•在社区的主干道旁，交通较便利方案2我们认为该项目的可选方案是:地理位置1.邻里购物中心方案 CENTER……同时,需要对该区域的商业环境做进一步研究,验证可选方案的可行性资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告24,金融中心第一
不同商圈呈现出不同特征，将对购物中心类型的选择产生直接的影响商圈类型（特性）购物中心类型选择商圈范围交通条件消费者商业状况投资成本……举例：以市级商圈为例说明符合该商圈的购物中心类型：商业特性：•城市商业中心，可覆盖整个城市及周边地区1.城市购物中心•公共交通发达,车流量大2.娱乐中心•目标客群以城市常住居民和流动人口为主3.……•项目周边零售业态和商品丰富，由若干大型商业地带和街区组成•投资成本高于城市平均水平资料来源：九洲远景分析京基目报告25,金融中心第一阶段项
能否满足消费者需求以及获得差异化的竞争机会是选择购物中心的类型的关键因素消费者需求差异化竞争•消费者特征（年龄，婚姻状况，•商圈内现有零售业态（位置，规性别，教育程度，收入水平，居模，目标客群，主力店和核心租住范围等）户，行业配比，营销组合，经营消费者和竞争对手•消费者行为特征（交通工具，购状况，多样性和购物／娱乐功能的变化要求购物中心物频率，喜爱的商品，单次购物倾向性指数等）不断进行调整，以满金额，未被满足的需求等）•开发或规划中的新的商业（位置足消费者的需求作为，规模，定位，主力店，行业配•未来发展预期（人口增长、行为确定购物类型依据变化、生活习惯变化、需求变化比等）等）•未来竞争发展趋势，市场占有率等资料来源：九洲远景分析京基一阶段项目报告26,金融中心第
通过对现有项目与所有购物中心类型进行选址条件的匹配性测试，快速缩小范围、找出可能的类型，以进入消费者和竞争的筛选环节现有项目所有可能的购物中心类型?匹配•现有项目的地点•可选类型的地点在项目地点、交通•现有项目的交通状况•可选类型的交通状况、面积、商圈条件方面•现有项目的面积•可选类型的面积，现有项目与哪些购物中心类型完全不能够匹•现有项目要求的商圈范围•可选类型要求的商圈范围配，哪些类型具有较高的匹配性？可能的类型选择资料来源：九洲远景分析京基报告27,金融中心第一阶段项目
方法举例——通过与所有购物中心类型在选址条件方面进行匹配性筛选，获得与京基金融中心项目匹配性高的类型京基金融城市超级地地区邻里购物能量LS直销娱乐美食专业中心中心区中心中心中心公园中心中心中心中心中心中心成熟的城城市中心城乡结合地区中居民区郊区、新郊区富人聚郊区适应性适应性适应性地市中心区区域处、郊区心附近区、城乡集区广广广址域、新区结合处城市主干城市主干城市主干..区域中心社区主城市主干区域/社城市主干城市/区适应性临近城市适应性交道/高速路道/高速路道旁主干道旁干道旁道/高速路道/高速路域主干广中心主干区交通广通出口出口出口干道出口道旁道市区万平6-10万超过8万5-8万平-4万超过104-10万-5万-4万-4万1-8万平-2方米平米平米米平米万平米平米平米或平米平米米面万郊区更大面积4-8万积核心商圈3可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖3可覆盖可覆盖可覆盖3可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖6公里，次40公里30公里10公里公里50公里30公里公里30公里40公里30公里公里或商级商圈6公或以上或以上或以上或以上或以上或以上更大范圈里围???????????资料来源：九洲远景分析京基告28,金融中心第一阶段项目报
通过竞争差异化的要求和消费者需求特点，从可能的类型选择中确定最适合的购物中心类型定位方案竞争差异化购物中心定位方案1可能的类型选择购物中心定位方案2消费者需求……京基段项目报告29,金融中心第一阶
C.内外部研究京基段项目报告30,金融中心第一阶
内外部研究通过城市分析，消费者研究，商圈和竞争研究，内部能力评估和案例分析来完成1城市分析2消费者研究3商圈和竞争研究4内部能力评估5案例分析京基阶段项目报告31,金融中心第一
.城市分析京基段项目报告32,金融中心第一阶
深圳市宏观经济发展研究京基第一阶段项目报告33,金融中心
经济总体发展情况深圳经济持续快速增长，尽管整体经济实力位列于上海、北京、广州之后，但2001-2006年间GDP复合增长率达到18% ，增长速度最快[ 单位：亿元]深圳2001-2006年GDP增长情况比较国内主要城市GDP及增长率比较[亿元，％，2006年]增长速度：%%%18%增速排名：34211200018% 北京上海广州深圳200120022003200420052006 资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，九洲远景分析京基第一阶段项目报告34,金融中心
支持高新技术、物流、金融和文化四大产业产值占GDP的比重达%，是目前深圳的支柱产业，旅游产业已成为深圳的重要经济增长点2006年深圳各产业产值占GDP比重[ % ]•到2010年，深圳市高新技术产品产值达将到1万亿高新技元以上，高新技术产品增加值占深圳GDP的比重术产业以年均%的比例增长，达到35%以上•到2010年，深圳将实现年物流产业增加值822物流亿元，物流业增加值占GDP的比重增加到%产业12%其他%高新技术产业•到2010年，深圳金融产业增加值将达到1350金融亿元，金融产业增加值占GDP比重达到15％产业以上，资产规模达到万亿元%•到2010年，深圳文化产业将实现以高于GDP文化金融业年均增长率2％左右的速度增长，文化产业增产业%%加值占GDP比重将达到10％以上%物流业旅游会展业文化产业•旅游业已成为深圳重要经济增长点和重要产业旅游之一，随着现代服务业快速发展，未来旅游会产业1)展业在经济总量的比重将达到8%—10%注：1)国内外公认的支柱产业实际份额为8%—10% 资料来源：深圳统计局，深圳统计年鉴，深圳统计公报，九洲远景分析京基告35,金融中心第一阶段项目报
经济总体发展情况2006年深圳人均GDP为67,907元，高于国内其它三个主要城市，并以每年%的速度高速增长国内四个主要城市2006年人均GDP比较[ 单位：元]深圳2001-2006年人均GDP增长情况比较[ 单位：元]%%CAGR：%%% 全国水平元北京上海广州深圳 200120022003200420052006资料来源：国家统计局，深圳统计年鉴，九洲远景分析京基36,金融中心第一阶段项目报告
经济总体发展情况然而，深圳第三产业产值及占GDP比重均低于国内其它三个主要城市，但是增长速度相对较快，第三产业发展空间较大亿元]2005年国内主要城市第三产业产值比较[ 单位：5,4055,2052005年[ % ]国内四个主要城市三次产业结构比较3,5042,北京上海广州深圳[ 单位：亿元]深圳历年第三产业增长情况% ,6562,,,,4881,237北京上海广州深圳第一产业第二产业第三产业200120022003200420052006资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，九洲远景分析京基一阶段项目报告37,金融中心第
支持其中，第三产业中旅游业平稳发展，全市接待游客总数年均复合增长率达到6%，旅游总收入年均复合增长率达到8% ，低于本地GDP 增长[ 单位:亿元]2001-2006年深圳接待游客数量变化[ 单位:万人]2001-2006年深圳旅游业总收入情况6%8%,,7825,,,,备注：2003年受SARS影响，深圳游客和旅游业收入都出现了较大幅度下滑资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，深圳旅游局，九洲远景分析京基第一阶段项目报告38,金融中心
经济总体发展情况深圳各区经济发展较不均衡，尽管宝安、南山、福田、龙岗在经济总量上占优势，但罗湖第三产业占GDP的比重高达82%，经济发展水平较高深圳市各区GDP及第三产业发展情况深圳市各区第三产业占GDP比重2005年[ 单位：亿元]82%1,174罗湖1,1331,02793668%福田69430%南山53244043861%盐田33830515038%宝安9233%龙岗罗湖福田南山盐田宝安龙岗GDP第三产业第三产业其它产业资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计局，九洲远景分析京基告39,金融中心第一阶段项目报
社会消费品零售发展情况深圳的零售市场规模与其它三个城市相比还有较大差距，但增速较快，年均复合增长率达到%，预计2010年的市场规模将突破2800亿元2006年国内四个主要城市的深圳社会消费品零售总额零售市场规模及增长速度[单位：亿元][单位：亿元]2,82218%14% %北京深圳3,2751,67114%1,67112%% .增长速度1,43810%1,2511,0958%上海942广州8323,3602,1836%4%2%0市场规模2001200220032004200520062010e资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，国家统计局，九洲远景分析京基第一阶段项目报告40,金融中心
社会消费品零售发展情况尽管深圳社会消费品零售总额占GDP比重较低，但2006年社会消费品零售总额增幅超越GDP增长，消费对经济增长的拉动作用愈发明显国内四个主要城市社会消费品零售总额占GDP比重深圳市社会消费品零售总额及GDP增长速度2006年[ % ][ % ]25%%%%%20%%%%%%%%%15%%%10%5%0%上海北京广州深圳20022003200420052006GDP社会消费品零售总额资料来源：深圳统计年鉴，九洲远景分析京基第一阶段项目报告41,金融中心
社会消费品零售发展情况2006年深圳人均社会消费品零售总额位于全国前列，且增长速度较快，年均增长率为%，预计2010年将会达到30,529元国内四个主要城市2006年人均社会消费品零售总额深圳2001-2006年人均社会消费品零售总额增长情况[ 单位：元][ 单位：元]30,% ,% ,36715,61814,07512,61011,476全国水平元2001200220032004200520062010e广州北京深圳上海京基42,金融中心第一阶段项目报告
支持零售市场保持持续发展的良好势头，市场发展空间较大，01-06年批发零售贸易业零售额复合增长率达到25%，预计2010年将达到3558亿元单位:亿元2001-2006年深圳市批发零售贸易业零售额年深圳市批发零售贸易业零售额将达25%到3558亿元，零售市场发展空间较大资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，九洲远景分析京基报告43,金融中心第一阶段项目
支持深圳市零售业整体较为发达，重点连锁企业销售增势迅猛，2005年实现社会消费品零售总额亿，占限额以上零售总额比重48%2005年深圳重点连锁企业各月销售增长趋势深圳重点连锁企业实现社会消费品零售总额占限额以上零售总额比重[ % ][ % ]其他重点连锁企业%%亿亿0123456789101122005年，重点连锁企业已经成为零售消费品市场中成长性最好、竞争力强的重要组成部分，保持了快速高效的发展态势，累计实现社会消费品零售总额亿，比上年增长%，占限额以上零售总额比重%。表明深圳的商业零售行业整体发展水平较高资料来源：深圳统计年鉴，九洲远景分析京基阶段项目报告44,金融中心第一
支持餐饮业发展迅速，市场发展空间较大，01-06年间餐饮业零售总额年平均增长%，按此增长速度，预计2010年将达到亿元2001-2006年深圳市餐饮业零售额单位:亿元年深圳市餐饮业%零售额将达到亿元，餐饮市场发展空间较大2001200220032004200520062010资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，九洲远景分析京基目报告45,金融中心第一阶段项
社会消费品零售发展情况从各区的情况来看，福田和罗湖的社会消费品零售总额占全市的比重达到55%，且罗湖所占GDP的比重最高，商业较为发达深圳市各区社会消费品零售总额比较2005年[单位:亿元]深圳市各区社会消费品零售总额占GDP比重2005年[ % ]占全市比重％％％％％％%%%%%%19宝安区南山区福田区龙岗区罗湖区盐田区福田区罗湖区南山区盐田区宝安区龙岗区资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，深圳统计局网站，九洲远景分析京基第一阶段项目报告46,金融中心
人口情况截止2006年底，深圳常住人口达到846万人，其中暂住人口的比重达到78%，且主要集中在关外宝安、龙岗两区深圳常住人口变化情况[ 单位：万人]深圳各区人口构成情况2005年[ 单位：万人]%%846828801778747725180650296646636627607593117928614871615121197182165151139132463535323018200120022003200420052006福田区罗湖区南山区盐田区宝安区龙岗区1 )户籍人口暂住人口户籍人口暂住人口注：1)暂住人口指在深居住时间半年以上的非户籍人口资料来源：深圳统计年鉴，九洲远景分析京基一阶段项目报告47,金融中心第
人民生活水平情况2006年深圳居民人均可支配收入为22,567元，在四城市中居首位深圳居民收入情况[元，2001-2006年]人均收入及复合增长速度比较[元，2006年]%CAGR5%230002256730000272962250025936249412200025000227602256721494215002000021000206682050015000199781985120000100001950019000500018500180000北京上海广州深圳 200120022003200420052006备注：由于2005年开始统计口径变化，此处CAGR计算进行分别计算资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，九洲远景分析京基一阶段项目报告48,金融中心第
支持恩格尔系数较低，深圳居民生活质量和富裕程度较高深圳与其它城市恩格尔系数比较[%，2006年]广州37%上海36%北京31%深圳33%全国36%备注：根据联合国的标准，恩格尔系数30%-40%为富裕资料来源：深圳统计年鉴，统计公报，国家统计局，九洲远景分析京基第一阶段项目报告49,金融中心
人民生活水平情况2006年深圳居民日常消费支出16,628元，四城市中居于首位深圳居民支出情况[亿元，2001-2006年]深圳与其他城市人均支出比较[元，2006年]%%25000166281544514762199601957018926132442000017183166281591215000100005000深圳广州上海北京0200120022003200420052006备注：由于2005年开始统计口径变化，此处CAGR计算进行分别计算资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，深圳统计局，九洲远景分析京基50,金融中心第一阶段项目报告
人民生活水平情况深圳居民购买力较强，人均可支配收入及消费性支出均位居全国前列，但比较而言，消费倾向性指数不高，表明深圳居民消费较为理性国内四个主要城市人均可支配收入与消费支出比较国内四个城市消费倾向性比较[ 单位:元][ 单位：% ]深圳广州上海北京深圳广州上海北京人均可支配收入人均消费性支出资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，国家统计局，九洲远景分析京基报告51,金融中心第一阶段项目
人民生活水平情况教育文化娱乐、家庭设备用品及服务、医疗保健、杂项商品和服务以及交通和通信的支出比重增幅较大，反映深圳居民生活质量有较大提升[ 元，% ]深圳人均消费支出结构1 )年均增长人均消费支出%%%%%%%√%杂项商品和服务%%%%%%.59%居住%%%%%%%√教育文化娱乐服务%%%%%√%%交通和通信%%√医疗保健%%%%%%%%%√%家庭设备用品及服务%%%%%%衣着类%%%%%%%食品%%%200120022003200420052006注：1)由于2005年开始统计口径变化，此处CAGR计算仅以2005年作为基数资料来源：深圳统计年鉴，九洲远景分析京基第一阶段项目报告52,金融中心
支持与购物相关的主要行业如食品、服装的消费支出持续性增长食品支出单位:元衣着支出单位:元%%%%155361931399143755715187553253091206122448281134200120022003200420052006200120022003200420052006备注：由于2005年开始统计口径变化，此处CAGR计算进行分别计算资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，深圳统计局，九洲远景分析京基目报告53,金融中心第一阶段项
支持2005年深圳人均餐饮额为2,169元，人均餐饮消费水平位居全国前列深圳与其他城市人均餐饮消费水平比较2005年[ 单位：元]4,0202,1691,9701,7421,5261）全国水平511广州深圳上海北京杭州重庆注：1）全国人均餐饮消费水平采用2004年的数据资料来源：国家统计年鉴，九洲远景分析京基一阶段项目报告54,金融中心第
支持近年来随着居民生活水平的提高，餐饮消费增势强劲，居民外出就餐消费支出逐年上升，而且娱乐消费的支出也呈现逐年上涨的趋势居民在外餐饮消费支出单位:元居民娱乐消费支出单位:元16%%%%290229562939186324232264129713791954128311971193200120022003200420052006200120022003200420052006备注：由于2005年开始统计口径变化，此处CAGR计算进行分别计算资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，深圳统计局，九洲远景分析京基55,金融中心第一阶段项目报告
支持近几年由于汽车与移动电话拥有量的不断增加，居民人均交通与通讯类消费支出也相应增长居民交通通信类支出单位:元举例：%%CAGR•2006年每百户居民拥有家用汽车20辆50004611•2005年每百户居民拥有移动电话193部4500375340003543350031623164301430002500•汽车拥有量的不断增加使汽车燃料及2000配件和交通服务方面的消费支出不断增加15001000•同时，居民移动电话拥有量的增加也促500使了通讯方面消费支出的增加0200120022003200420052006交通通信类支出备注：由于2005年开始统计口径变化，此处CAGR计算进行分别计算资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，深圳统计局，九洲远景分析京基阶段项目报告56,金融中心第一
城市商业格局变化京基报告57,金融中心第一阶段项目
经过25年的发展，深圳市带状多中心商业格局已经基本形成深圳市带状多中心商业格局深圳市带状多中心商业格局人民南商业区东门商业区1罗湖商业中心宝安南商业区5龙岗商福田中心区商业区业中心2福田商业中心华强北商业区宝安商业中心商业文化中心区南油蛇口商业区罗湖商3南山商业中心南头商业区1业中心华侨城商业区南山商西丽商业区福田商业中心业中心4宝安商业中心5龙岗商业中心京基报告58,金融中心第一阶段项目资料来源：九洲远景分析
多中心商业格局的形成使得消费者选择更加多样周末去哪里逛街呢？华强北京基报告59,金融中心第一阶段项目资料来源：九洲远景分析
同时，新的格局对每一个商业中心都提出了新的挑战多商业中心相互竞争，此消彼长•老商业中心•新商业中心由单一商业中心向多商业中心格局转变多商业中心细分市场，共同繁荣单一商业中心•消费集中在该单一商业中心内A•商业地位不可动摇•商业业态较为单一，难以满足不同层BC次、不同类型消费需求，消费支出则会外流京基阶段项目报告60,金融中心第一资料来源：九洲远景分析
从发展趋势来看，深圳区域购物中心组团的格局日益形成，并对深圳市商业格局的走向产生深刻影响区域购物中心组团区域购物中心组团对商业格局的影响•区域购物中心组团的出现将给传统的、以百货公司和超中信城华润万象城市广场级市场为主导的商业格局带来重大冲击深南中购物中心组团京基金•区域购物中心组团能够给人们带来多功能、多特点、全地王大厦融中心（待建）方位的休闲购物体验，提升了商业的整体水平•区域购物中心组团的出现将突破原有的商圈范围，新形Coco 怡景晶岛Park中心城国际福田中心区成的商圈范围将进一步扩容，影响力将进一步扩大购物中心组团第三卓越时•区域购物中心组团的出现有望形成新的商业中心区域，……空间代广场对原有的商业格局形成挑战•区域购物中心组团的商业格局将有可能成为整个城市商保利南山商业文化中心海岸城业格局发展的先导，从而带动整个城市商业格局的变迁文化广场（在建）购物中心组团（在建）京基项目报告61,金融中心第一阶段资料来源：行业专家访谈，九洲远景分析
九洲远景认为，商业格局变化的驱动因素主要有四个方面：人口因素、房地产开发、交通系统建设、政策规划导向1人口规模增长、居民购买力的提高以及消费需求的变化是城市商业格局变化的内在驱动因素2房地产开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的重要因素3交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，对商业发展具有重大影响4政府政策、规划是城市发展的指引和向导，同时对城市商业格局也会产生深远影响资料来源: 九洲远景分析京基项目报告62,金融中心第一阶段
支持人口因素人口规模的增长、人口流动以及居民购买力的提高所带来的消费需求的变化是深圳多中心商业格局的形成的内在驱动因素人口规模增长•深圳市常住人口由1979年的万增加到2006年的846万，年平均增长率高达14%•人口规模的迅速扩大对传统商业格局提出了巨大的挑战消费需求变化居民购买力不断提高•到2006年，按户籍人口统计的深•随着居民收入水平的不断提高，消费结构也发生了较大变化圳市人均可支配收入已经达到，人们对购物场所的环境、服人口因素对多22567元，位居全国前列，每百务及便利性提出了更高的要求户家庭汽车拥有量已经达到20辆中心商业格局，客观上催生了大型购物中心形成的影响•居民购买力进一步提高,出行更加的出现便利，人们可以接受更远的购物距离•大型购物中心项目的发展对整个城市商业格局的演变正产生越来越深刻的影响人口流动•至2006年底，深圳实际管理的流动人口已经突破1200万•流动人口的迅速增长及人口的跨区域流动对商业的发展提出了新的要求，客观上促进了深圳多中心商业格局的形成资料来源：深圳统计年鉴，九洲远景分析京基报告63,金融中心第一阶段项目
支持住宅地产因素福田、南山、宝安、龙岗大规模的房地产开发推动了人口向新的区域迁移，催生了新的商业区域的形成和发展2006年深圳各区商品住宅实际销售情况对比2006年深圳各区商品住宅销售价格对比[ 单位：万平方米][ 单位：元/平方米]13,,,,,,罗湖福田南山盐田宝安龙岗罗湖福田南山盐田宝安龙岗资料来源：深圳市国土资源和房产管理局，九洲远景分析京基告64,金融中心第一阶段项目报
支持交通因素深圳带状网格的道路结构及地铁的开通客观上促成了多中心商业格局的形成，对现有商业中心既能带来新的客流，也会导致目标消费者分流城市道路：•滨海大道西延•市区快线（8条线）交通设施：•到2010年特区内规划新增公交场站76个•特区内公交站点500米半径覆盖率达到90%•特区外公交站点正在进一步发展中交通枢纽设施：•深圳将在宝安、南山、龙岗分别建设交通枢纽设施城市轨道交通：•轨道一号线（科技园区，前海和宝安三个中心区）•建设轨道二号线（蛇口客运港至世界之窗）•建设轨道三号线（东门老街布吉龙岗中心区）•建设轨道四号线（经梅林工业区和龙华）资料来源：深圳市规划局，九洲远景分析京基第一阶段项目报告65,金融中心
支持规划、政策深圳市政府商业网点规划及十一五规划等相关政策为多中心商业格局提供了指引和向导深圳市十一五规划•重点建设和推进：•华润中心二期•京基金融中心•大中华CEPA广场•海岸商业广场•华强北大商圈改造•中心区商业区•中航苑改造•人民南片区环境改造•南山商业文化中心区•宝安新城商业区•龙岗龙城商业中心等市级商业区次市级商业区区级商业区片区及社区商业区网点非常多，分布较为分散杂乱，在此图中不详细表示资料来源：深圳市商业网点规划，九洲远景分析京基目报告66,金融中心第一阶段项
1罗湖区商业格局罗湖区是深圳市商业起步最早，商业网点最密集，业态、档次最齐全，高端商业最集中的区域，目前已形成了人民南、东门和宝安南三大商圈罗湖区商业格局•罗湖区商业网点密集，截止2006年底，商业网点数达16360多家，商业经营总面积达213万平方米•人民南商圈、东门商圈以及宝安南商圈目前已成三足鼎立之势，既相互竞争又互为补充•人民南商圈是深圳起步最早的商业区域，也是高端商业的发源地和消费集中地，商业业态业种丰富，目前，片区的商业改造已初步完成•东门是深圳传统的商业中心区域，也是深圳商铺最密集的商业旺区之一，商铺以中低档商品经营为主•宝安南商圈是随着华润万象城的落成而新兴的商业区域，随着华润中心二期的开发，其商业地位将得到进一步巩固，辐射范围将进一步扩大京基阶段项目报告67,金融中心第一资料来源：九洲远景分析
1罗湖区商业格局三大商圈在地铁的连动下，开始出现互动交流的局面，并逐步向一体化方向迈进，形成金三角商业区东门•三个商圈内各种商业业态在区域内同时聚商圈集，形成一个商圈核心的趋势十分明显发宝安南•原有商业中那些规模小、业态不齐、没有能展商圈人民南力进行升级换代的老商业业态，将面临更大趋商圈的竞争压力势•大型的购物中心逐步取代原有的多种业态简金三角单混杂的局面，特色商业街共同发展将成为商业区区域内商业业态发展的主流资料来源：深圳市商业网点规划京基报告68,金融中心第一阶段项目2006-2010，九洲远景分析
支持－人民南商圈人民南商圈在政府政策的支持下，通过商业业态的不断调整，环境、交通的逐步改善，已经摆脱了商业衰落的颓势，显现出复苏的迹象人民南商圈衰落的原因人民南商圈复苏的原因城市中心西移，带动购买力分散2规划受限，造成商业区条块1政府大力度的分割，发展空商业环境改造人民南商间受限规划及实施圈衰落的交通不畅，导致主要原因人民南商人行车流困难，3圈复苏的阻碍商业发展4主要原因商业定位、业态组商业业种的地铁1号线的开合因循守旧，造成调整和业态通驱动了人流同质化竞争，商业的不断创新吸引力下降衰落的具体表现：复苏的具体表现：•深房百货、国贸时代广场等一批商场关门停业•金光华广场落户人民南，众多商业新建及改造项目纷纷上马•作为深圳市•国际知名高端品牌纷纷撤离天安国际重点项目和“双年”精品的人民南改造工程完工•商铺租金水平不断降低，但仍有商铺不断撤离京基段项目报告69,金融中心第一阶资料来源：市场调查，九洲远景分析
厦大贸国支持－人民南商圈人民南片区的商业升级改造已初步完成，交通及环境有了较大改观，为商业发展提供了有利条件，但目前的商业氛围还没有完全形成南塘商人民南片区商业升级改造业广场连廊F场广货百•全长1660米，宽6米的步行“空中走廊”将连廊E佳宁娜广场至中威商业城等10个商场的深房百货二层相连接，以引导、疏通罗湖口岸、连廊D•人民南片区的交人民南片区、东门商业区的人流天安国际通、环境改造为商业的发展提供了有•人民南路、嘉宾路、南湖路、友谊路四条道路市政改造、景观改造、交通疏解利的条件工程连廊C金光华广场2004年华光金11月开业•步行“空中走廊”过石钻长，对人流的拉动场广作用有限连廊B友谊城•佳宁娜广场重新以“潮爆音乐商场”为主•商业建筑纵向排题登场，调整后将成为深圳首个以音乐列，难以形成人流娜宁佳为主题的时尚购物广场，强调音乐元素的有效聚集，商业场广连廊A和概念商业文化氛围较难形成京基项目报告70,金融中心第一阶段资料来源：市场调查，九洲远景分析
支持－东门商圈东门商圈是深圳传统的商业中心区域，也是深圳商铺最密集的商业旺区之一，但目前商业业态重复较为严重，商铺经营商品档次较低东门商圈基本情况东门商圈存在问题•东门商圈由东门老街演变而成，东门老街•缺乏现代先进的购物场所，经营业的历史可以上溯到300多年前的明末清初，态雷同，商铺品种单一它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区•东门商圈的形成、繁荣和发展，得益于东•商品档次较低，商家服务态度较差门步行街的改造，改造后东门商业步行街区由12条步行街相连，有20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入运营的商业面积超过50万平方米，是目前深圳经营品种•内外部环境脏乱，休闲设施缺乏最为齐全的商业区•东门目前日均客流量达50万人次，节假日更高达100万人次，年营业额逾80亿元•道路交通拥堵，停车位严重不足•东门目前主要的百货商场有茂业百货、太阳百货、天虹商场等京基项目报告71,金融中心第一阶段资料来源：市场调查，九洲远景分析
支持－宝安南商圈华润万象城奠定了宝安南商圈在深圳市的商业地位，同时华润中心二期的落成将使其商业地位得到巩固，商业规模和影响力进一步扩大本项目宝安南商圈简介地王大厦深圳书城•总建筑面积万平米的华润万象城定位为“深圳好又多超市最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物及娱乐中心”，其成功的商业模式带动了整宝安南商圈个片区的发展，从而使宝安南商圈迅速崛起•宝安南商圈与罗湖金融商业中心相互交融，区域内汇集了地王大厦、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所、金丰城等高档写字楼，众多的高级酒店及文化设施遍布周边，是深圳最具消费力人群集中的区域•宝安南片区以提供中高档一站式消费为主，主要消费群体是高收入的本地居民和港澳居民•华润中心二期预计2008年奥运会之前开业，宝安南商圈的商业规模和影响力将进一步扩大京基段项目报告72,金融中心第一阶资料来源：市场调查，九洲远景分析
支持－华润中心二期项目简介华润中心二期项目总投资22亿港元，总建筑面积超过26万平米，主要由超五星酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场及住宅四大元素构成华润中心全景图超五星酒店•全球最著名的豪华酒店品牌之一“君悦酒店”落户华润中心•170米高酒店塔楼酒店式公寓住宅•位于超五星酒店顶部华润中心二期•将建成深圳项目四大元素城市中心的•享受超五星顶级豪宅级酒店的服华润中心二期概况务项目总投资：22亿港元总建筑面积：26万平米华润中心二期建成后，整个华润中心无论是规模还是综合素质，在未来5到10国际商业休闲广场综合影响力：年行业内都难有同类项目可以超越。华润中心将成•华润万象城零售概念的延续和补充为辐射全城以及周边地区•将引进世界一流的餐厅、酒吧、小酒馆、茶屋及精致的零售店铺等的商业中心京基阶段项目报告73,金融中心第一资料来源：市场调查，九洲远景分析
支持－宝安南商业区未来京基金融中心将进一步巩固宝安南商圈的商业地位，同时增强了商圈的辐射能力京基金融中心商业地标•京基金融中心地标性建•处在宝安南金三角商业•新添万平方米的商筑及市级金融中心的定区的核心位置,中高端业规模,将进一步增强位,进一步巩固了宝安档次及差异化的定位，宝安南商圈的辐射能力南商圈的地位，同时也前瞻性的商业规划都将将给商圈带来了新的商成为京基金融中心成功业元素的机会资料来源: 行业专家访谈，九洲远景分析京基目报告74,金融中心第一阶段项
福田中心区商业福田中心区特有的区位优势，便利的交通条件以及合理的政府规划，加快了中心区商业的发展1区位优势•福田中心区是深圳首次按照规•位于深圳未来行政、文化、商务中心划来进行商业区建设的典范•深圳主要政府机构和文化设施都集中在福田中心区，如市民中心，•福田中心区商业规划吸取了其图书馆，音乐厅，购书中心等，CBD写字楼和酒店的迅速开发建设他商圈交通瓶颈的限制性发展，推动了中心区快速发展成城市商务中心因素，在车流顺畅、停车场数2交通条件便利量以及大众交通方面的考虑更加符合商业需求•地铁一号线与四号线在会展中福田中心区将发展成为心汇集深圳第三个市级商业区•紧靠深南、滨河两大城市主干4政府规划道，通过这两大城市主干道可以快速到达深圳各主要口岸，•目前已已开业的购物中心有星河COCO Park，怡景中心城，包括宝安国际机场、火车站、天虹购物广场等，面积约为27万平方米罗湖口岸、皇岗口岸等•同时筹备及在建的大型商业项目有晶岛国际，卓越世纪中心等•公交枢纽站点较多，接近20多及大量的写字楼商业裙楼条公交线路通过商业规模3•保守估计，福田中心区的商业供应量将超过50万平方米资料来源: 行业专家访谈，九洲远景分析京基告75,金融中心第一阶段项目报
支持福田中心区商业福田中心区商圈位于深圳市未来行政、文化中心及商务中心，随着已开业和即将开业的几大购物中心的落成，目前已初具商业规模福田中心区商业发展情况总建筑面积商业建筑面积序号商场名称主力店（平方米）（平方米）SHANGRI•家乐福-LA1怡景中心城140,000 120,000 •中心百货金地未来•金逸影院商业+住宅购物大中怡景中公园华心城2晶岛国际128,500 80,800 /coco The Ritz-晶岛•吉之岛3Coco Park85,000 85,000 parkCarlton 国际•百老汇财富大厦电器城4天虹购物广场40,000 36,000 •天虹商场时代广天虹购时代广场二期场一期物广场5丽思卡尔顿名店20,000 20,000 /卓越未来6第三空间30,000 30,000 •美克美家商业7大中华交易广场310,000 20,000 /注：“”表示交通主干道注：以上为不完全资料统计京基项目报告76,金融中心第一阶段资料来源：市场调查，九洲远景分析
华强北商业区华强北商业区是深圳目前最具活力和影响力的商业中心，业态业种丰富华强北商业区标志性历史阶段华强北商业区发展现状•截止2006年底，华强北商业网点数总共有1143繁荣发展1）个，商业经营面积约86万平方米，销售总规跨入现代模约370亿元商业街•华强北商业区目前日均人流量高达50万人次，万佳百货重新节假日达70万人次入驻为标志向电子专业•华强北商业区内业态丰富，拥有服装、电子信市场转变息、钟表、珠宝等20多家专业市场，有茂业、1999年紫荆城、曼哈等多家大型百货商场，有国美、赛格电子市场顺电、苏宁等多家电器品类专卖店开业为标志•华强北商业区目前最大的“硬伤”之一是娱乐和休1994年闲等方面的设施较少，面积占比仅为6%，而且上步工业也大为缩短了本地消费者在商业区内的平均逗区落成留时间，对华强北商业区的进一步升级带来极大的障碍1982年1988年1）此处面积指经营面积,包括办公/经营相关配套设施等相关建筑面积资料来源：深圳综合开发研究院，九洲远景分析京基目报告77,金融中心第一阶段项
3南山区商业格局南山商圈初具规模但商业分布较为分散，没有形成合力，辐射范围有限南山区商业格局西丽商•南山商业文化中心区、蛇口、南头、华侨城业区和西丽等五个商业片区的形成与发展，有效地增强了整个南山商业气氛•但目前五个商业片区的分布较为分散，各片宝安南头商中心区华侨城业区区内商家的密集程度不够，无法形成商业聚商业区集效应南山商•同时，各个商业片区尚没有明确定位，许多业文化中心区商家经营雷同，缺乏特色蛇口商业区资料来源：市场调查，九洲远景分析京基目报告78,金融中心第一阶段项
3南山区商业格局西部通道建成和珠三角城际轨道开通以后，南山的商业辐射功能将急剧提升，有可能形成具有滨海特色的市级商圈•区位优势：南山商圈处于珠三角国际都市带的核心位置，区域内有蛇口、妈湾等重要港口和九大科技园区，又有大学城的产学研优势•人口优势：在过去5年里，南山投入市场的标准住宅超过25万套，新增居住人口过百万，而且绝大部分为收入中上游的白领人群，这给南山商业发展带来了极大潜力•西部通道：深港西部通道的开通加强了深圳和香港的交流和沟通，缩短了到达距离和时间•珠三角城际轨道：珠三角城市群要用城际轨道交通建内部“公交”系统，连成“商业圈”、“生活圈”，这个系统建成后，包括港澳在内的大珠三角9个城市，可以在1小时内互相通达，形成真正意义上的‘1小时商业圈’。”随着地域距离的缩短，南山对东莞、惠州的辐射增强，商业的辐射范围进一步扩大资料来源：市场调查，九洲远景分析京基段项目报告79,金融中心第一阶
45宝安、龙岗区商业格局宝安区和龙岗区的商业目前在中心城区已形成核心商业地带，但部分商业分散在核心商圈外围，没有整体的商圈规模优势宝安区商业格局特征龙岗区商业格局特征•主要商业网点分布在各街道中心，形成了诸多大小•从商业繁荣程度看，龙岗商业呈现两头高中间低的不同但在服务上无明显等级差异的多中心商业格局现象；两头高指南部的布吉和北边的中心城、龙岗镇，中间低指横岗等地•各区域中心缺乏可为全区高端消费群体提供服务的标志性的商业中心，导致大量中高端消费外流•规模业态各异的商业零售网点遍布龙岗，连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的•对于整个宝安商圈而言，各个区域具体的发展并不零售、餐饮业巨头也已强势进驻匀衡、商业形态与经营模式也千差万别•近年发展商对CEPA、扩关、地铁、轻轨等交通的•目前宝安商业正在经历一个整体升级换代的过程。改善的盲目乐观，中心城商业连连上马，零售业太在大型商业网点的带动下，商业往中心区集聚的程多导致结构失衡，加上经营模式难以维继、地域性度日渐明显，部分商业中心规模迅速膨胀，商业业限制、规划缺位、商业缺乏特色，各区商业呈现疲态不断升级，商业中心在整体功能上综合性不断增态等问题强，逐步由提供一站式购物向一站式消费过渡•由龙城中心和龙岗墟两个片区组成的商业区规划为•宝安中心区是全新规划和建设的商业区，规划定位次市级商业区，但目前商业消费水平整体还处于比为深圳西部功能齐全、规模较大、业种业态丰富，较初级的状态，基本上以食品、居家为主的必要性能体现宝安区商业形象的次市级商业区；具备较好生活消费，规模性的商业氛围还没形成的发展前景资料来源：市场调查，九洲远景分析京基阶段项目报告80,金融中心第一
消费者研究京基段项目报告81,金融中心第一阶
目标消费者研究京基目报告82,金融中心第一阶段项
京基金融中心项目消费者调查活动调查方法调查方法与时间安排访问地点•万象城：万象城/地王•调查方法：街头拦截访问•华强北：茂业•抽样方法：配额抽样•CBD：COCO park•中信：中信城市广场•调查时间：4月22日－4月29日•人民南：佳宁娜－金光华•调查公司：上海恒辉市场咨询有限公司•南山：海雅百货，花园城中心消费者调查样本量&甄别条件配额设置•样本量:900份•16-60岁本地消费者:旅游人群:香港人群=580:210:110(16-25:26-35:36-45:46-60=1:1:1:1)•甄别条件:•家庭月收入:4000-9999:10000-14999:15000:19999:>20000元─高中以上学历─家庭月收入超过4000元=2:3:3:2资料来源:九洲远景分析京基阶段项目报告83,金融中心第一
目标消费者定义京基报告84,金融中心第一阶段项目
京基金融中心项目的目标消费者是属于中产阶级和高端阶层的商务人士和写字楼工作人群，以及中等及较高收入的旅游人群高端阶层目标目标消费者中产阶级消费者大众消费者商务人士家庭年青人群女士旅游人群OfficeFamilyYoungLadyTravel资料来源京基第一阶段项目报告85,金融中心:九洲远景分析
九洲远景通过消费者调查和深圳统计数据的结果，从四个方面定义京基金融中心目标消费者的特征1.收入水平目标消费者定义4.居住区域2.消费者年龄3.职业背景资料来源：九洲远景分析京基段项目报告86,金融中心第一阶
从消费者调查研究的结果看，中高收入的人群对购物中心的喜爱程度较高，是本项目的目标消费者不同收入的人群喜欢的购物场所:中信城市广场Coco park购金光华物花园城中华润万象城心天虹购物广场深南天虹华强茂业百海雅百货货东门茂业太阳广场中低收入中等收入中高收入高收入资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基一阶段项目报告87,金融中心第
家庭月收入在15000元以上的中高收入的人群消费力强，对购物中心的销售贡献最大，是本项目的目标消费者消费者最近一年在商场的消费支出：10000-14999元4000-9999元32613966服装支出服装支出(样本量：116)(样本量:174)672化妆品支出867化妆品支出574家居装饰1003家居装饰1928电子产品2401电子产品合计：7183元/年合计：9451元/年15000-19999元20000元及以上47275859服装支出服装支出(样本量:174)(样本量：116)1270化妆品支出1670化妆品支出782家居装饰1164家居装饰2353电子产品3272电子产品合计：10632元/年合计：13515元/年资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基阶段项目报告88,金融中心第一
年龄在26-45岁之间的中青年人对购物中心的喜爱程度较高，是本项目的目标消费者不同年龄的人喜欢的购物场所:中信城市广场Coco park购金光华物花园城中华润万象城心天虹购物广场深南天虹华强茂业百海雅百货货东门茂业太阳广场16-25岁26-35岁36-45岁46-60岁资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基一阶段项目报告89,金融中心第
同时年龄在26-45岁之间的人群消费力强，每年在商场的消费支出超过其他年龄段的人群16-25岁26-35岁（样本量：138）（样本量：137）36705580服装服饰服装服饰12571217化妆美容化妆美容298911家居装饰家居装饰2068电子产品2936电子产品合计：7772元/年合计：12608元/年36-45岁46-60岁（样本量：137）（样本量：138）37064750服装服饰服装服饰8611152化妆美容化妆美容1165973家居装饰家居装饰23502482电子产品电子产品合计：10525元/年合计：9593元/年资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基第一阶段项目报告90,金融中心
京基金融中心的目标消费者是拥有稳定职业的从事脑力劳动的企业中高级管理人员和写字楼工作人群，同时还包括企业私营业主和自由职业者目标消费者的职业背景:样本量：153个68%%%%%%%%%%一般职员中高级管理人员自由职业者私营业主家庭主妇金融机关事业单位学生其他/资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基段项目报告91,金融中心第一阶
京基金融中心的目标消费者是主要居住在深圳福田和罗湖区的人群深圳各区域人口占比（％）消费者各区域人口占比（％）龙岗区宝安区2%福田区6%龙岗区14%罗湖区22%26%南山区20%罗湖区10%南山区11%盐田区3%宝安区福田区40%46%样本量：153个资料来源:深圳市统计年鉴,IMI消费行为与生活形态年鉴05-06, 京基项目消费者调查京基段项目报告92,金融中心第一阶,九洲远景分析
支持同时，这部分客群中拥有汽车的人数达到56％，购买汽车集中在5－20万的基本价位汽车拥有状况(%)汽车价位（元，％）样本量：153个样本量：86个>30万8%25万7%-30万20万-25万5%没有44%54％的人群拥有15万-20万13%基本价位的汽车有10万-15万10%56%5万-10万31%<5万元26%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基段项目报告93,金融中心第一阶
同时到项目所在商圈的旅游人群的购物目的性最强，对购物中心的倾向性也是最强的，旅游人群也是项目的目标消费者之一旅游人群到万象城/地王商圈的目的%旅游人群认知度最高的三个购物场所旅游人群以购物为主要目的1.华强北茂业%2.华润万象城3.中信城市广场%购物用餐休闲、娱乐旅游人群最经常去的三个购物场所旅游人群最喜爱的三个购物场所1.华强北茂业1.华润万象城2.华润万象城2.华强北茂业3.东门茂业3.中信城市广场资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基报告94,金融中心第一阶段项目
支持67％的旅游人群是中等收入的大众消费者，33％达到中高及高收入水平旅游人群的收入水平占比(%)样本量：210个20000元及以上15000-19999元%%%10000-14999元%4000-9999元资料来源京基第一阶段项目报告95,金融中心:京基项目消费者调查,九洲远景分析
根据IMI统计的结果，深圳市中高收入人群约占常住人口总数的％，26-45岁约占65%，计算出总体购买力是亿元本地居民家庭收入(%)本地居民年龄结构(%)>60<%<%%%%%3001-5000•深圳常住人口万人(2006年):846万人%5001-8000•深圳中高收入人群占比: %2)%>8000•年龄在26-45岁之间的人群占比:%1)•人均消费支出:11993元/年1)人均消费支出是根据消费者调查得到的中高收入的26－45岁之间的人群最近一年在购物商场中的平均消费支出——目标消费者总体购买力:亿元2)IMI统计中8000元以上收入水平的人为中高收入人群资料来源:深圳市统计年鉴京基报告96,金融中心第一阶段项目,IMI消费行为与生活形态年鉴05-06, 京基项目消费者调查,九洲远景分析
本项目目标消费者的消费行为特征分析京基一阶段项目报告97,金融中心第
本项目的目标人群消费力强，讲究品质和档次，购物目的性强，在服装服饰上的支出比例最高逛街频率•%的人每周逛街1次以上1和时间•每次逛街的时间主要是1-3小时，平均个小时交通工具及•目标消费者主要使用私家车或步行到商场，部分使用地铁到达2花费时间•到达消费场所的时间多数是25分钟左右•最常去的购物区域是福田中心商业区，其次是万象城/地王商圈和华强北商业区购物场所3•最喜欢去的购物中心是华润万象城，coco park和中信城市广场等选择和原因•选择这些场所的主要原因是品质和档次，特色时尚的商品，环境的舒适度和交通便利性商品/品牌•女装和化妆品是消费者购买频率最高的商品，其次还有女鞋，男装，床上用品，休闲装等4选择倾向性•目标消费者购买商品时较多的喜欢选择中档和中高档的，较流行的全国性连锁品牌•50％的目标消费者年购物支出在10000－20000元之间，平均购物支出为11993元/年5消费支出•目标消费者经常购买的商品中，花费在服装饰品上的比例最大，其次是电子产品•目标消费者到香港购物的花费金额集中在5000-10000元之间，平均花费是10132元/次到香港购物6•目标消费者在香港最经常去铜锣湾商业区购物，而又一城和时代广场是目标消费者最喜欢的的特点购物场所资料来源:京基项目消费者调查京基第一阶段项目报告98,金融中心,九洲远景分析
1逛街频率和时间目标消费群中%的人每周逛街1次以上，比消费者整体46%的比例略低消费者逛街频率：样本量：153样本量：580目标消费者(%)整体消费者(%)%%几乎每天都去每周%%4-5次%每周2-3次%%每周%1次%每两周1次%10每三周1次%.5%%每月1次%%每两月1次%%每三月1次%%几乎不逛街%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基告99,金融中心第一阶段项目报
1逛街频率和时间目标消费群每次逛街的时间主要是1-3小时，平均个小时消费者逛街的时间：样本量：153样本量：580目标消费者(%)整体消费者(%)%%-1小时%%1-2小时%%2-3小时3-4小时%%%4小时以上%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基一阶段项目报告100,金融中心第
2交通工具和花费时间目标消费者主要使用私家车或步行到商场，部分使用地铁到达，整体消费者使用频率最高的依次是公共汽车，步行和地铁消费者使用的交通工具：样本量：153样本量：580目标消费者(%)整体消费者(%)自行车,自行车,出租车,出租车,%%%%私家汽车,公共汽车,公共汽车,%私家汽车,%%%地铁,%地铁,%步行,步行,%%资料来源京基目报告101,金融中心第一阶段项:京基项目消费者调查,九洲远景分析
2交通工具和花费时间消费者使用交通工具到达消费场所的时间多数是25分钟左右，步行到达商场的平均时间是15分钟消费者逛街的时间：样本量：153样本量：580目标消费者(分钟)整体消费者(分钟)私家汽车公共汽车地铁出租车步行自行车资料来源:京基项目消费者调查京基阶段项目报告102,金融中心第一,九洲远景分析
3购物场所选择和原因目标消费者最常去的购物区域是福田中心商业区，其次是万象城/地王商圈和华强北商业区消费者最常去的3个购物区域：样本量：153样本量：580目标消费者整体消费者1 福田中心商业区1 华强北商业区2 万象城/地王商圈2 福田中心商业区3 华强北商业区3 万象城/地王商圈资料来源:京基项目消费者调查京基一阶段项目报告103,金融中心第,九洲远景分析
支持目标消费者到最常去的购物区域通常是每周一次消费者到常去的购物区域的频率：每周一次每两周一次每月一次每两月一次27%18%10%17%12%6%福田中心商业区0%目标消23%16%16%22%11%4%万象城/地王商圈费者4%0%0%5%26%19%3%24%16%7%华强北商业区样本量：153华强北商业区3%9%20%23%11%18%7%5%整体消2%25%20%11%18%6%5%福田中心商业区10%费者万象城/地王商圈7%24%17%15%20%8%5%3%1%样本量：580资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基告104,金融中心第一阶段项目报
3购物场所选择和原因目标消费群对华润万象城，coco park和中信城市广场等购物中心和华强茂业的喜爱程度较高消费者喜爱的购物场所：样本量：153样本量：580目标消费者(％)整体消费者(％)%%华润万象城%%华强茂业%%东门茂业COCO %%%中信城市广场%17金光华购物广场%.0%10%海雅百货%.5花园城中心%%深南天虹%%星河天虹购物广场%%太阳广场%%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基105,金融中心第一阶段项目报告
支持目标消费群在商场的停留时间较长，53％的人停留时间超过2小时消费者在购物场所停留的时间：%%%%%%%%%%%%1小时以下小时小时小时小时小时以上目标消费者样本量：153整体消费者样本量：580资料来源:京基项目消费者调查京基段项目报告106,金融中心第一阶,九洲远景分析
3购物场所选择和原因目标消费者讲究品质和档次，喜欢特色个性化时尚的商品，同时对环境的舒适度和交通便利性也有一定要求样本量：153消费者喜欢购物场所的主要原因：商品品质好，有档次离家或工作地点近，地点便利af商品种类多、品牌多商品有特色bg停车方便h有进口产品ci环境舒适有时尚商品d价格合理公共交通便利ej资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基阶段项目报告107,金融中心第一
品饰包男具玩童儿装童品饰装庭家宝珠品用婴妇码数包女装动运鞋男机手装闲休品用上床装男鞋女品妆化装女4商品/品牌选择的倾向性女装和化妆品是消费者购买频率最高的商品，其次还有女鞋，男装，床上用品，休闲装等，可作为租户选择重点考虑的方向消费者经常购买的商品：目标消费者样本量：153整体消费者样本量：580资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基一阶段项目报告108,金融中心第
4商品/品牌选择的倾向性目标消费者购买商品时较多的喜欢选择中档和中高档的，较流行的全国性连锁品牌(1/2)样本量：153目标消费者购买商品时经常选择的品牌：女装女包女鞋化妆品饰品SKAPESPRIT百丽欧莱雅依波皮匠世家CADIDL达芙妮玉兰油ARTINIFENDINOVO富贵鸟美宝莲金公主TOPONLYSKAP迪奥喜韩芭COACH捷登ATMASHE‘S兰蔻珠宝男装男包男鞋休闲装皮尔卡丹BOSS皮尔卡丹美特斯邦威周生生鄂鱼ebaseDUNHILL周大福卡尔丹顿金利来以纯仙路花花公子odboPOLO真维斯谢瑞麟COACH衣之纯DEMON鄂鱼潮宏基资料来源:京基项目消费者调查京基第一阶段项目报告109,金融中心,九洲远景分析
4商品/品牌选择的倾向性目标消费者购买商品时较多的喜欢选择中档和中高档的，较流行的全国性连锁品牌(2/2)样本量：153目标消费者购买商品时经常选择的品牌：体育服装内衣童装手机安莉芳阿迪达斯小熊维尼诺基亚黛安芬NIKE安奈儿三星爱慕摩托罗拉李宁好孩子曼妮芬贝蒂索爱匡威夏娃青青果爱立信金莱克数码床上用品家庭装饰品索尼卡丹奴琉璃坊松下富安娜古来今佳能雅兰易家侬三星喜来登法蓝瓷IBM喜事顿生活本色资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基项目报告110,金融中心第一阶段
5购物消费支出约50％的目标消费者每年在购物方面的支出在10000－20000元之间，消费支出超过2万元的约％，平均购物支出为11993元目标消费者在购物方面的年支出水平（元）样本量：15348％%%%%%%%%%3000元以下4000-49995000-79998000-999910000-1199912000-1499915000-1999920000-2999930000元以上资料来源京基报告111,金融中心第一阶段项目:京基项目消费者调查,九洲远景分析
5购物消费支出目标消费者经常购买的商品中，花费在服装饰品上的比例最大，其次是电子产品目标消费者购买的商品和消费支出（％，元/年）购买的商品花费占比样本量：153(%)主要购买的商品花费金额(元/年)其他%服装饰品5158电子产品%化妆美容1507家居装饰家居装饰%服装饰品%电子产品3047化妆美容%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基段项目报告112,金融中心第一阶
5购物消费支出目标消费者在超市购物的频率是3-4次/月，平均花费为元/次目标消费者去超市的购物频率和花费支出（％，元/次）到超市购物的频率样本量：15(%3)到超市花费的金额(%)%%%%%%%%%%%%%%%%%50元以下50－100100-149150-199200－250250－300300－500>5001次2次3次4次5次6次7次8次8次以上京基告113资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析,金融中心第一阶段项目报
5购物消费支出目标消费者追求外国品牌，对进口商品有较大需求，%到万象城/吉之岛购买过进口商品，多数消费者每年会购买2－3次进口商品目标消费者对进口商品的需求和购买频次：是否去万象城/吉之岛买过进口商品(%)样本量：购买进口商品的频次(％样本量：48)1533次/年22%4次/年5%去过10%5次/年%没有2次/年42%%8%6次/年13%1次/年资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基项目报告114,金融中心第一阶段
6到香港购物的特点20％的目标消费者每年会到香港购物，其中大部分人每年到香港购物1－2次，表明本地市场未能满足其需求目标消费者到香港购物的需求和频次：是否会到香港购物(%样本量：153样本量：30)每年去香港购物的频次(％)2次/年20%会%不会1次/年20%4次/年%60%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基一阶段项目报告115,金融中心第
6到香港购物的特点目标消费者到香港购物的花费金额集中在5000-10000元之间，平均花费是10132元/次目标消费者到香港购物的花费金额：样本量：30平均花费：10132元/次%%%%%%%<30003000-50005000-80008000-1000010000-1500015000-20000>20000资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基段项目报告116,金融中心第一阶
6到香港购物的特点选择到香港购物的目标消费者最经常到铜锣湾商业区，而又一城和时代广场是这些消费者最喜欢的购物场所目标消费者到香港购物选择的商圈和场所：消费者对商圈的选择样本量：30(%)消费者对场所的选择(％样本量：30)17%又一城70%铜锣湾13%时代广场10%九龙城中心20%九龙10%名店城10%山顶广场7%海运大厦7%旺角7%金百利7%置地广场3%中环20%其他资料来源京基项目报告117,金融中心第一阶段:京基项目消费者调查,九洲远景分析
6到香港购物的特点环境好、商品品种齐全、折扣品牌多是目标人群喜欢这些香港商场的原因目标消费者选择购物场所的原因：环境好%商品品种齐全%折扣品牌多%价格便宜%产品符合需求%品牌档次高%服务好%名气响%款式新%交通方便%品牌多%商品时尚%商品质量好%样本量：30购物心情好%资料来源:京基项目消费者调查京基段项目报告118,金融中心第一阶,九洲远景分析
目标消费者在外就餐频率较高，喜爱粤菜，湘菜和日本料理，讲究口味和档次，就餐花费支出较高外出就餐•目标消费群在外就餐的比例较大，只有30%的人很少外出用餐，半数以上的消费者每周在外1频率就餐至少1-2次菜系/餐厅•目标消费者对粤菜，湘菜，日本料理的喜爱程度最高，其次是江浙菜，上海菜和川菜2选择倾向性•口味适合，环境舒适，价格实惠，餐厅有特色是消费者选择餐厅的重要因素3就餐支出•目标消费者外出就餐的平均花费是265元/周非中式餐饮4•目标消费者中半数以上的人比较喜欢非中餐饮食，约10%的人对非中餐没有兴趣的喜好资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基119,金融中心第一阶段项目报告
1外出就餐频率和时间目标消费群在外就餐的比例较大，只有30%的人很少外出用餐，半数以上的消费者每周在外就餐至少1-2次消费者在外就餐频率：样本量：153样本量：580目标消费者[%]整体消费者[%]%%很少在外就餐%%每周1-2次14每周%.4%3-4次3%每周5-6次%%每天在外就餐%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基段项目报告120,金融中心第一阶
2菜系/餐厅选择倾向性目标消费者对粤菜，湘菜，日本料理的喜爱程度最高，其次是江浙菜，上海菜和川菜消费者对菜系的选择：51%%%34%27%%25%23%%%%%14%13%%%11%7%7%6%%%粤菜湘菜日本料理江浙、上海菜川菜欧美风格潮州菜东北菜西北菜韩国料理其他目标消费者样本量：153整体消费者样本量：580资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基项目报告121,金融中心第一阶段
2菜系/餐厅选择倾向性目标消费者挑选适合自己的口味的餐厅，同时注重就餐环境是否舒适，价格是否实惠以及餐厅是否具有特色等因素目标消费者对不同菜系餐厅的选择：滋味好，适合配口味%环境好%价格实惠%特色，独特风格%干净%服务态度好%档次高%喜欢这一菜系%菜新鲜%品种丰富%口味重%方便%（上菜速度快）快捷%其他%样本量：153资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基目报告122,金融中心第一阶段项
//3就餐支出目标消费者外出就餐的平均花费是265元/周，比整体消费者的就餐支出高出50元消费者外出就餐的花费金额：样本量：153样本量：580目标消费者[%]整体消费者[%]%400元以上350元及以上%350-400元%301-349元%平均花费：平均花费：300-350元%250-299元%250-300元%200-249元%200-250元%2621150-199元%55元元150-200元%周周100-149元%100-150元%50-99元%50-100元%50元以下50元及以下%%资料来源京基第一阶段项目报告123,金融中心:京基项目消费者调查,九洲远景分析
4非中式餐厅的喜好目标消费者中半数以上的人比较喜欢非中餐饮食，约10%的人对非中餐没有兴趣目标消费者对非中餐的喜爱程度：样本量：153比较不喜欢非常不喜欢1%一般喜欢9%27%非常喜欢15%48%比较喜欢资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基告124,金融中心第一阶段项目报
目标消费者偏好享受型的体育和休闲娱乐活动，活动频次高，在体育和娱乐活动上的花费支出高1•目标消费群最喜欢的体育活动是器械健身和瑜伽•选择体育活动•但光顾频率最高的是保龄球(次/月)和桌球(次/月),平均每周1次以上•频率•花费•单次花费最高的项目是跆拳道,每次花费平均支出元2•目标消费群最喜欢的休闲娱乐活动是美容美发和茶馆•选择娱乐活动•频率•光顾频率最高的是洗浴和桑拿(次/月),,其次是动感的酒吧(次/月),•花费•单次花费最高的娱乐项目是夜总会,平均单次消费368元资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基125,金融中心第一阶段项目报告
1体育活动目标消费群最喜欢的体育活动是器械健身和瑜伽，但光顾频率最高的是保龄球和桌球，单次花费最高的项目是跆拳道目标消费者对体育活动的选择：单次消费(元)光顾频率(次/月)光顾场所%器械健身中航健身所%瑜伽热点瑜伽%乒乓球康迪乒乓球俱乐部%舞蹈康迪娱乐中心%保龄球满天星俱乐部%游泳深圳游泳馆%滑冰冰纷会%篮球深圳体育馆%桌球皇家桌球%跆拳道样本量：中航健身会所资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基第一阶段项目报告126,金融中心
2娱乐活动目标消费群最喜欢的休闲娱乐活动是美容美发和茶馆，但光顾频率最高的是洗浴和桑拿，单次花费最高的项目是夜总会目标消费者对休闲娱乐活动的选择：单次消费(元)光顾频率(次/月)光顾场所%美容美发发丝名匠%茶馆远峰茶楼%卡拉好乐迪%电影院嘉禾深圳影城%洗浴和桑拿新银座%动感的酒吧欧罗酒吧%高级会所碧水会所%夜总会翡翠明珠%水疗/东方雅典水疗%清吧，书吧深圳书城%游乐场欢乐谷%美术馆尖东游戏厅%样本量：153剧院深圳大剧院资料来源京基阶段项目报告127,金融中心第一:京基项目消费者调查,九洲远景分析
目标消费者对购物中心的需求京基心第一阶段项目报告128,金融中
店位品活生带地流潮韩日影摄纱婚店具玩，装童店书品用婴妇店牌品装时师示计展设品产码数店式营验专体品妆化厅型展中车大汽品名店利便屋品饰品精市超品精店装服牌品端卖高专际装国服品用居家场商货百目标消费者希望购物中心中首先要有百货商场，其次是家居，服装，国际服装品牌的专卖店，以及精品超市，便利店，精品饰品屋等目标消费者希望购物中心中应该有的业态：样本量：153第一选择第二选择第三选择%%%%%%%%%%%%%%%%%资料来源京基心第一阶段项目报告129,金融中:京基项目消费者调查,九洲远景分析
影摄纱婚带地流潮韩日店具玩，装童店牌品装时有品自用师婴计妇设洲店亚位品活生店营专品妆化店型书中大店利便屋品饰品精厅销展车汽品示名展品产码数市式超验品体精品用居家店装服牌品端店高卖际专国装服场商货百目标消费者认为购物中心中必不可少的业态是百货商场和服装专卖店目标消费者认为购物中心中必须包含的业态：样本量：%%%%%%%%%%%%%%%%%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基告130,金融中心第一阶段项目报
店品食闲休尚时厅啡咖式西纯店凌激冰档高厅餐侣情厅餐国外题主型大屋品甜尚时厅餐味风国异厅餐助自餐中型大场广食美目标消费者希望购物中心中应该具备的餐饮项目有美食广场和大型中式餐饮，其次是自助餐厅和异国风味餐厅目标消费者认为购物中心中必须包含的业态：样本量：153第一选择第二选择%%%%%%%%%%资料来源:京基项目消费者调查京基项目报告131,金融中心第一阶段,九洲远景分析
店凌激冰档高厅餐侣情店品食闲休尚时厅啡咖式西纯屋品甜尚时厅餐国外题主型大厅餐味风国异厅餐助自餐中型大场广食美目标消费者认为购物中心中必不可少的餐饮项目是美食广场和大型中餐目标消费者认为购物中心中必不可少的餐饮项目：样本量：%%%%%%%%%%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基阶段项目报告132,金融中心第一
馆球壁机戏游/戏游动机馆内岩室攀内室厅球桌场冰真际国尚时场杆推内室夫尔台高I演NI表M型T内室心中体美/馆伽瑜/会A总PS夜馆通卡KO拉卡街吧酒城影际国所会身健目标消费者希望购物中心中首先应该具备的休闲娱乐项目有健身会所，国际影城和酒吧街，其次是卡拉OK和卡通馆等目标消费者希望购物中心中包含的休闲娱乐项目：样本量：153第一选择第二选择第三选择%%%%%%%%%%%%%%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基告133,金融中心第一阶段项目报
馆球壁机戏游/戏游动机馆内岩室攀内室厅球桌台演表型T内室场冰真际国尚时场杆推内室夫尔心高I中NI体M美/馆伽瑜/馆A通PS卡会总夜KO拉卡所会身健街吧酒城影际国目标消费者认为购物中心中必不可少的休闲娱乐项目是国际影城，酒吧街和健身会所目标消费者认为购物中心中必不可少的休闲娱乐项目：样本量：%%%%%%%%%%%%%%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基目报告134,金融中心第一阶段项
旅游人群的消费行为特征京基135,金融中心第一阶段项目报告
旅游人群在深圳的购物目的较明确，以服装和化妆品为主要购买对象旅游人群来•到深圳的旅游人群78%来自广东省外1源和目的•旅游人群到深圳的目的以旅游和出差为主，12%的人是专程到深圳购物2停留时间•旅游人群在深圳停留的时间大部分在一周内，平均停留时间是天•华强北商业区是旅游人群最常去的购物区域，其次是福田中心商业区，万象城/地王商圈购物场所3•商品种类多，商场购物环境好以及深圳可选择的购物商场多是旅游人群喜欢到深圳购物的主选择和原因要原因商品•旅游人群到深圳购买最多的商品是女装，男装和化妆品，其次是休闲装，女鞋，运动装和男4鞋选择倾向性•旅游人群在深圳每年购物的花费支出在1000-4000元之间，另外有%的人花费超过100005消费支出元，平均购物支出是3708元资料来源:京基项目消费者调查京基一阶段项目报告136,金融中心第,九洲远景分析
1旅游人群来源和目的到深圳的旅游人群78%来自广东省外，旅游人群到深圳的目的以旅游和出差为主，12%的人是专程到深圳购物旅游人群的来源和到深圳的目的：旅游人群来源(%)旅游人群目的(%)探亲购物省内1%12%22%51%37%78%旅游省外出差样本量:210资料来源:京基项目消费者调查京基第一阶段项目报告137,金融中心,九洲远景分析
2停留时间旅游人群在深圳停留的时间大部分在一周内，平均停留时间是天旅游人群在深圳的停留时间：旅游人群停留时间(%)%11-15天15天以上3%16%6-10天平均停留时间:天1-5天79%样本量:210资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基138,金融中心第一阶段项目报告
3购物场所选择和原因深圳的商品种类多，商场购物环境好以及深圳可选择的购物商场多是旅游人群喜欢到深圳购物的主要原因旅游人群在深圳购物的原因：58%商品种类多52%商场的购物环境好商场多，可以选择45%服务态度好34%商品档次符合我的要求24%商品价格实惠19%样本量:210资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基第一阶段项目报告139,金融中心
3购物场所选择和原因华强北商业区是旅游人群最常去的购物区域，其次是福田中心商业区，再次是万象城/地王商圈，表明宝安南商圈尚不足够吸引游客到达旅游人群在深圳购物常去的商圈：%样本量:%%%%%%%华强北商业区福田中心商业区万象城/地王商圈东门商业区人民南商业区南山后海商业区南油商业区服装批发市场资料来源:京基项目消费者调查京基段项目报告140,金融中心第一阶,九洲远景分析
3购物场所选择和原因华强北茂业和华润万象城在旅游人群中认知度最高，其次中信城市广场和coco park，东门茂业知名度也比较高深圳购物场所在旅游人群心目中的知名度：%%样本量:%%%%%%%%%COCO PARK华强茂业华润万象城中信城市广场东门茂业金光华星河天虹海雅百货太阳广场深南天虹花园城中心资料来源京基项目报告141,金融中心第一阶段:京基项目消费者调查,九洲远景分析
具玩童儿品饰装庭家装童品饰品用婴妇品用上床宝珠包男包女机手码数鞋男装动运鞋女装闲休品妆化装男装女4商品选择倾向性旅游人群到深圳购买最多的商品是女装，男装和化妆品，其次是休闲装，女鞋，运动装和男鞋也是旅游人群购买较多的商品旅游人群在深圳购买的商品：%样本量:%%%%%%%%%%%%%%%%%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基目报告142,金融中心第一阶段项
5消费支出旅游人群在深圳每年购物的花费支出在1000-4000元之间，另外有%的人花费超过10000元，平均购物支出是3708元旅游人群在深圳消费的金额：%样本量:%%%%%%%%500500-9991000-19992000-29993000-39994000-49995000-59996000-999910000元以下元元元以上资料来源京基目报告143,金融中心第一阶段项:京基项目消费者调查,九洲远景分析
竞争对手目标消费者的消费行为分析京基心第一阶段项目报告144,金融中
竞争对手的消费者的人口统计学特征京基第一阶段项目报告145,金融中心
万象城和中信城市广场的消费者居住区域均以罗湖和福田为主，中信的消费者在福田区的占比更多万象城消费者的居住区域中信城市广场消费者的居住区域龙岗宝安龙岗盐田宝安%4%南山3%4%3%南山7%11%罗湖33%37%罗湖54%45%福田福田样本量：256样本量：114资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基第一阶段项目报告146,金融中心
万象城和中信城市广场的消费者均以已婚的，家庭型的消费者为主万象城和中信城市广场消费者的婚姻状况万象城和中信城市广场消费者的家庭人口数%%%%%%%%%%%%%%1人2人3人4人5人及以上已婚未婚万象城样本量：256中信样本量：114资料来源:京基项目消费者调查京基阶段项目报告147,金融中心第一,九洲远景分析
万象城和中信城市广场的消费者均以公司中高级管理人员和一般职员为主，其中万象城的消费者在金融行业工作者较多，他们同样也应是本项目的目标客群万象城和中信城市广场消费者的职业背景%%%%%%%%%%%%%%%%%%/私营业主机关事业单位人员学生中高级管理人员一般职员自由职业家庭主妇金融其他万象城样本量：256中信样本量：114资料来源京基报告148,金融中心第一阶段项目:京基项目消费者调查,九洲远景分析
从个人收入看，万象城的中等及中高收入客群约占%，中信约为%，但中信高收入人群即月收入3万元以上的比万象城高%万象城消费者的个人收入中信城市广场消费者的个人收入%2500元以下%%2500－3499元%%3500－4499元%%4500－5499元%%5500－6499元%%6500－7499元%%%7500－8499元%%8500－9999元中等及中高以中等及中高以上收入人群约%%上收入人群约10000－14999元%%%%15000－19999元%20000－24999元%25000－29999元%%30000元或以上样本量：256样本量：114资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基阶段项目报告149,金融中心第一
从家庭月收入看，万象城的中高以上收入人群约占%，中信的中高收入客群比万象城比例大，约为%万象城消费者的家庭月收入中信城市广场消费者的家庭月收入4000－9999元%%10000－14999元%%15000－19999元%%%%20000元或以上样本量：256样本量：114资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基段项目报告150,金融中心第一阶
竞争对手的消费者的消费行为特征京基心第一阶段项目报告151,金融中
万象城和中信的客群行为特征表现比较相似，但中信的客群更追求特色和时尚度高的商品逛街频率•万象城的客群约48%的人每周都要逛街，而中信只有42%的人每周逛街1次以上1和时间•中信的客群逛街时间比万象城的长，平均达到个小时，万象城是个小时•万象城的消费客群主要使用地铁，步行或公交车到达，中信的消费客群主要通过步行，乘公交通工具及2交车或开私家车到达花费时间•消费群在路途中花费的平均时间均不超过30分钟购物场所•万象城的客群讲究品质和档次，环境舒适度和商品的丰富程度，中信的客群除了这些因素外3选择的原因还喜欢特色和时尚的商品商品4•女装和化妆品是消费者购买频率最高的商品，同时中信的消费客群在女鞋，休闲装，运动装选择倾向性等方面的购买频次明显高于万象城的消费客群•万象城的客群年购物支出比中信高出约1200元，两部分的消费者经常购买的商品中，花费5消费支出在服装饰品上的比例最大，其次是电子产品•中信城市广场人群去超市的频率较高，万象城客群去超市的单次花费较高到香港购物•竞争对手消费者到香港购物大部分会到铜锣湾，另外万象城的客群还会选择香港九龙商业区6的特点，而中信的客群则喜欢到中环和旺角资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基报告152,金融中心第一阶段项目
1逛街频率和时间万象城的客群约48%的人每周都要逛街，中信有42%的人每周逛街1次以上，但是中信的客群中有相当部分的人逛街频率非常高竞争对手消费者逛街频率：样本量：256样本量：114华润万象城[%]中信城市广场[%]%%几乎每天都逛街%%每周4-5次%%每周2-3次%.1%每周1次%每两周%1次%每三周1次%%每月1次%%每两月1次%%每三月1次%%几乎不逛街%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基153,金融中心第一阶段项目报告
街逛不乎几次1月个三每次1月个两每月/次1次1周三每次1周两每周/次1周/次3-2周/次5-4支持万象城的客群到万象城的频率集中在每月1－4次，中信城市广场人群到中信城市广场的频率稍低，每月逛街1次的人比例最多30%%%%%20%%%%%%10%%%%%%%%%%0%万象城样本量：256中信样本量：114资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基目报告154,金融中心第一阶段项
1逛街频率和时间中信的客群逛街时间比万象城的长，平均达到个小时，万象城是个小时竞争对手消费者逛街的时间:样本量：256样本量：114华润万象城[%]中信城市广场[%]%%-1小时%%1-2小时%%2-3小时%%3-4小时%%4小时以上平均时间小时平均时间小时资料来源:京基项目消费者调查京基段项目报告155,金融中心第一阶,九洲远景分析
2交通工具和花费时间万象城的消费客群主要使用地铁，步行或公交车到达，中信的消费客群主要通过步行，乘公交车或开私家车到达竞争对手消费者使用的交通工具：样本量：256样本量：114华润万象城[%]中信城市广场[%]自行车,自行车,出租车,地铁,出租车,%%%%%地铁,%私家汽车,%私家汽车,%步行,%公共汽车,步行,%%公共汽车,%资料来源:京基项目消费者调查京基目报告156,金融中心第一阶段项,九洲远景分析
2交通工具和花费时间消费群使用各种交通工具在路途中花费的平均时间均不超过30分钟，其中使用私家车在20分钟左右到达，步行到达时间不超过15分钟竞争对手到达购物场所的时间:样本量：256样本量：114华润万象城[分钟]中信城市广场[分钟]私家汽车公共汽车地铁出租车步行资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基段项目报告157,金融中心第一阶
支持万象城的消费客群在商场的停留时间较长，平均停留时间小时，中信的消费客群在商场停留时间约是小时竞争对手消费者在购物场所停留的时间：%%%%%%%%%%%%1小时以下小时小时小时小时小时以上万象城样本量：256中信城市广场样本量：114资料来源:京基项目消费者调查京基项目报告158,金融中心第一阶段,九洲远景分析
3购物场所选择和原因万象城的客群讲究品质和档次，环境舒适度和商品的丰富程度，中信的客群除了这些因素外还喜欢特色和时尚的商品竞争对手消费者喜欢万象城和中信的原因：华润万象城中信城市广场商品品质好特色,有档次商品有aa商品品质好,有档次环境舒适bbc有时尚商品c商品种类多、品牌多商品种类多、品牌多d资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基一阶段项目报告159,金融中心第
品饰包男具玩童儿装童宝珠品饰装庭家品用婴妇鞋男码数包女品用上床装动运机手装男装闲休鞋女品妆化装女4商品/品牌选择的倾向性女装和化妆品是消费者购买频率最高的商品，同时中信的消费客群在女鞋，休闲装，运动装等方面的购买频次明显高于万象城的消费客群竞争对手消费者经常购买的商品：万象城样本量：256中信样本量：114资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基阶段项目报告160,金融中心第一
5购物消费支出万象城的客群年购物支出比中信高出约1200元，两部分的消费者经常购买的商品中，花费在服装服饰上的比例最大，其次是电子产品竞争对手消费者购买的商品和消费支出（％，元）样本量：256样本量：114华润万象城[元]中信城市广场[元]合计花费：11179元/年合计花费：9978元/年电子产品：3143元电子产品：2768元27%27%家居装饰：1230元家居装饰：1291元11%12%12%49%13%化妆品：1280元49%化妆品：1487元服装服饰：5078元服装服饰：5526元资料来源京基告161,金融中心第一阶段项目报:京基项目消费者调查,九洲远景分析
5购物消费支出中信城市广场人群去超市的频率较高，万象城客群去超市的单次花费较高，总体看万象城的客群在超市每月的花费比中信的高100元竞争对手消费者到超市购物的频率和消费支出（次/月，元/次）到超市购物频率（次/月）在超市单次消费金额（元/次）万象城中信万象城中信样本量：万象城256 中信114资料来源:京基项目消费者调查京基阶段项目报告162,金融中心第一,九洲远景分析
6到香港购物的特点竞争对手消费者到香港购物大部分会到铜锣湾，另外万象城的客群还会选择到香港九龙商业区，而中信的客群则喜欢到中环和旺角竞争对手消费者到香港购物选择的商圈：79%67%17%12%11%6%5%2%2%铜锣湾尖沙嘴中环旺角九龙万象城样本量：42中信样本量：18资料来源京基第一阶段项目报告163,金融中心:京基项目消费者调查,九洲远景分析
他其心中界世新场广纪世新城店名CFI场广古太心中贸世利百金货百光崇城一又厦大运海场广地置心中城龙九场广代时6到香港购物的特点万象城的客群最喜欢的香港商场是时代广场，而中信的客群则喜欢世贸中心竞争对手消费者到香港购物选择的商圈56%39%33%31%28%28%21%19%14%14%11%11%11%10%10%10%10%7%7%7%7%6%6%6%6%6%万象城样本量：42中信样本量：18资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基项目报告164,金融中心第一阶段
中信的客群在外就餐频率比万象城高，花费支出也略高出5％，两部分人群对菜系的选择比较一致外出就餐•总体看30%的人很少外出用餐，约50％的消费者每周在外就餐1-2次，万象城在外就餐的客1频率群较中信少，中信有%的人群每天都在外就餐•竞争对手的客群都喜欢粤菜，湘菜和川菜，但万象城客群对日本料理和江浙上海菜有特别偏菜系/餐厅2好，中信的客群则偏好欧美风味和客家菜选择倾向性•万象城的客群最喜欢的餐厅是万象城内的留园饭店，中信的客群最喜欢的餐厅是王子厨房和湘鄂情等3就餐支出•万象城客群外出就餐的平均花费是246元/周，略低于中信的266元/周非中式餐饮•万象城客群对非中餐饮食的喜爱程度比中信客群高，约70%的人比较喜欢非中餐，中信只有4的喜好56％的人比较喜欢非中餐资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基一阶段项目报告165,金融中心第
1外出就餐频率总体看30%的人很少外出用餐，约50％的消费者每周在外就餐1-2次，万象城在外就餐的客群较中信少，中信有%的人群每天都在外就餐竞争对手消费者在外就餐频率:样本量：256样本量：114华润万象城[％]中信城市广场[％]每天在外就餐%%每周5-6次%%每周3-4次%%%%每周1-2次%%很少在外就餐资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基项目报告166,金融中心第一阶段
菜徽安菜湾台味风亚南东菜北西理料国韩菜家客菜北东格风美欧菜州潮菜海上、浙江理料本日菜川菜湘菜粤2菜系/餐厅选择倾向性两个竞争对手的客群都很喜欢粤菜，湘菜和川菜，但万象城客群对日本料理和江浙上海菜有特别偏好，中信的客群则偏好欧美风味和客家菜竞争对手消费者对菜系的选择:42%%%%30%24%24%21%%%17%17%%%%11%11%%7%%%%4%2%2%%%0%万象城样本量：256中信样本量：114资料来源:京基项目消费者调查京基167,金融中心第一阶段项目报告,九洲远景分析
2菜系/餐厅选择倾向性万象城的客群最喜欢的餐厅是万象城内的留园饭店，中信的客群最喜欢的餐厅是王子厨房和湘鄂情等竞争对手消费者喜欢的餐厅：样本量：256样本量：114华润万象城[％]中信城市广场[％]王子厨房留园饭店6%7%湘鄂情6%湘味轩4%湖南人家6%必胜客3%湘西情5%春园海鲜酒楼3%豆腐坊5%五州饭店3%王子国宴饭店4%湘鄂情3%京都酒楼4%湘院妙厨3%宁波饭店4%大鼻海鲜城4%客家王3%新罗宝4%王子餐厅2%四川豆花4%王子国宴饭店2%珍味鲜4%新罗宝2%客家豆腐坊4%元绿寿司2%乌江鱼4%又一村2%舞鹤4%其他14%其他24%资料来源京基心第一阶段项目报告168,金融中:京基项目消费者调查,九洲远景分析
2菜系/餐厅选择倾向性竞争对手的客群对餐厅的口味和环境舒适度的要求都比较高，其中万象城的客群还讲究价格实惠和服务态度，中信的客群则重视特色和档次竞争对手消费者选择喜欢的餐厅的原因：样本量：256样本量：114华润万象城[％]中信城市广场[％]适合自己的口味58%适合自己的口味47%环境好23%环境好22%价格实惠12%有特色19%服务态度好10%档次高13%干净9%价格实惠10%有特色9%干净8%喜欢这一菜系9%品种丰富8%档次高6%服务态度好7%品种丰富5%菜新鲜5%上菜速度快4%喜欢这一菜系7%菜新鲜4%人气旺2%离家近2%上菜速度快2%人气旺1%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基心第一阶段项目报告169,金融中
//3就餐支出万象城客群外出就餐的平均花费是246元/周，略低于中信的266元/周竞争对手消费者外出就餐的花费金额：样本量：256样本量：114华润万象城[％]中信城市广场[％]350元及以上%350元及以上%301-349元301-349元%%平均花费：平均花费：250-299元%250-299元%200-249元%200-249元%2426150-199元150-199元%%66元元周周100-149元100-149元%%50-99元%50-99元%50元以下50元以下%%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基第一阶段项目报告170,金融中心
4非中餐的喜好程度万象城客群对非中餐饮食的喜爱程度比中信客群高，约70%的人较喜欢非中餐，中信只有56％的人较喜欢非中餐竞争对手消费者对非中餐的喜爱程度：样本量：256样本量：114华润万象城[％]中信城市广场[％]比较不喜欢比较不喜欢一般喜欢一般喜欢7%非常喜欢非常喜欢23%6%38%13%18%52%43%比较喜欢比较喜欢资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基阶段项目报告171,金融中心第一
万象城的客群选择运动量较大的体育活动，中信的客群选择的是相对较便利可行的活动，两部分人群对娱乐活动的喜好基本一致1•万象城的客群最喜欢的体育活动是器械健身和瑜伽•选择体育活动•中信的客群最喜欢的体育活动是瑜伽和乒乓球2•选择休闲娱乐•万象城和中信的客群最喜欢的休闲娱乐活动都是美容美发和看电影活动资料来源:京基项目消费者调查京基一阶段项目报告172,金融中心第,九洲远景分析
1体育活动万象城的客群最喜欢的体育活动是器械健身和瑜伽，中信的客群最喜欢的体育活动是瑜伽和乒乓球样本量：256样本量：114华润万象城[％]中信城市广场[％]%器械健身%瑜伽%瑜伽%乒乓球%滑冰%游泳%器械健身%篮球%游泳%乒乓球%舞蹈%舞蹈%保龄球%篮球%桌球%滑冰%跆拳道%%壁球桌球资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基目报告173,金融中心第一阶段项
2休闲娱乐活动万象城和中信的客群最喜欢的休闲娱乐活动都是美容美发和看电影样本量：256样本量：114华润万象城[％]中信城市广场[％]%美容美发%电影院%电影院%美容美发%茶馆%茶馆%卡拉%卡拉%动感酒吧%动感酒吧%夜总会%%水疗/SPA水疗/%洗浴和桑拿%洗浴和桑拿%高级会所%夜总会%清吧/书吧%清吧，书吧%游乐场%高级会所%美术馆%美术馆%游戏厅%%游戏厅剧院资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基心第一阶段项目报告174,金融中
对地王写字楼工作人群的消费者测试京基心第一阶段项目报告175,金融中
为了对目标消费者的行为特征进行验证，项目组针对地王写字楼白领人群组织了1天的市场调查活动，共回收79份有效问卷调查活动说明调查问卷总数82份有效问卷数量79份5月10日调查时间11：00－15：0017：30－21：005名九洲远景项目组2人调查人员京基项目组1人外聘调查人员2人资料来源:京基项目消费者补充调查,九洲远景分析京基一阶段项目报告176,金融中心第
被访者中约半数在地王写字楼内工作，约20%的人到地王拜访客户，14%到地王附近逛街购物，本次分析的重点是在地王工作的人群被访者到地王的目的：样本量：79其他18%在地王附近逛街购物48%14%在地王工作本次分析的重点人群1%19%旅游观光拜访客户资料来源:京基项目消费者补充调查,九洲远景分析京基第一阶段项目报告177,金融中心
在地王写字楼内工作的人群的女性人数较男性略高，普遍年龄较年轻样本量：38样本量：38性别年龄36－45－258%1626%42%男女58%66%26－35资料来源京基项目报告178,金融中心第一阶段:京基项目消费者补充调查,九洲远景分析
这一人群拥有较高的教育背景，主要为公司职员，收入在3000－6000的中等水平，消费能力有限样本量：38教育背景职业收入<2500 %1)中高级管理人员%本科以上8%大专以下21%29%%%%%79%63%大专或8000-公司职员%本科10000>%注：1）中高级管理人员较难被访问到，数量较少资料来源:京基项目消费者补充调查,九洲远景分析京基报告179,金融中心第一阶段项目
地王写字楼的白领人群的消费活动主要是以接近中档的，年轻化的基本生活消费为主，喜欢体育和时尚娱乐活动•写字楼白领人群购买较多的服装，化妆品，通常购买的都是大众化的，流行的中档品牌，如品牌选择阿迪达斯，G2000，only，esprit，玉兰油等•选择大众化口味的餐厅，以快餐和中式正餐为主，很少吃西式正餐•喜欢卡拉ok，酒吧，看电影，健身等休闲娱乐活动•万象城，中信，东门，华强北是地王的白领人群最常去的购物区域购物场所•大部分人选择离居住地或上班地点近的餐厅用餐，或去万象城，cocopark，八卦岭食街就餐•娱乐场所较多地集中在万象城，中信，华强北和罗湖的一些娱乐场所发达的区域•购物消费支出在500－1000之间的最多消费支出•餐饮消费通常在50－200之间，包括与朋友聚餐的所有费用•娱乐支出部分人群在100－200元/次，部分人群消费较高，达到300－500元/次•在购物方面未被满足的需求较多，很多人认为深圳缺少一些国际的服装品牌和化妆品，以及消费需求高端的或新型的电子数码科技产品•很少人认为在深圳找不到所需求的餐厅，餐饮需求已基本得到满足•但是部分人群认为深圳缺乏户外运动的场所和体育活动的场地，体育休闲运动非常不方便资料来源:京基项目消费者补充调查,九洲远景分析京基告180,金融中心第一阶段项目报
项目周边居住人群的消费行为特征分析(补充)京基一阶段项目报告181,金融中心第
本项目的周边居民的消费行为特征1逛街频率•周边居民逛街频率较低，主要是每两周一次2交通工具•周边居民平时主要步行到就近的购物场所消费，也会开私家车到距离稍微远一点的场所消费•周边居民最常去的购物场所是华润万象城，其次是茂业百货和中信城市广场购物场所3选择和原因•周边居民喜欢万象城的原因主要考虑便利性和产品品质，其次是商品丰富和环境舒适4商品选择•周边居民购买较多的商品是女士商品和家居类商品5菜系选择•周边居民对粤菜，湘菜的喜爱程度最高，其次是日本料理，江浙菜/上海菜和川菜就餐场所6•周边居民挑选适合自己的口味的餐厅，同时注重就餐环境是否干净舒适，价格是否实惠等选择7非中餐喜好•目标消费者中半数以上的人比较喜欢非中餐饮食，约16%的人对非中餐没有兴趣体育和休闲8•周边居民最喜欢的体育活动是器械健身和瑜伽，最喜欢的休闲娱乐活动是美容美发和茶馆娱乐活动资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基段项目报告182,金融中心第一阶
1逛街频率周边居民逛街频率较低，主要是每两周一次周边居民逛街频率：样本量：%几乎每天都去每周%4-5次每周2-3次%每周%1次每两周1次%每三周1次%每月1次%每两月1次%每三月1次%几乎不逛街%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基第一阶段项目报告183,金融中心
2交通工具周边居民平时主要是步行到就近的购物场所消费，也会开私家车到距离稍微远一点的场所消费周边居民使用的交通工具：样本量：50自行车,%私家汽车,步行,%%公共汽车,%出租车,%地铁,%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基心第一阶段项目报告184,金融中
3购物场所选择和原因周边居民最常去的购物场所是华润万象城，其次是茂业百货和中信城市广场周边居民经常去的购物场所：样本量：50华润万象城%华强茂业%东门茂业%COCO %中信城市广场%金光华购物广场%深南天虹%%其他资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基一阶段项目报告185,金融中心第
3购物场所选择和原因周边居民喜欢万象城的原因主要考虑便利性和产品品质，其次是商品丰富和环境舒适周边居民喜欢万象城的主要原因：样本量：50a离家或工作地点近，地点便利，公共交通便利b商品品质好，有档次c商品种类多、品牌多d环境舒适资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基心第一阶段项目报告186,金融中
品饰装庭家品用上床码数机手品用婴妇具玩童儿装童装动运装闲休鞋男包男装男宝珠品妆化鞋女包女装女4商品选择的倾向性周边居民购买较多的商品是女士商品和家居类商品周边居民经常购买的商品：样本量：50资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基报告187,金融中心第一阶段项目
味风亚南东理料国韩理料本日格风美欧菜湘菜海上、浙江菜州潮菜家客菜粤菜川菜北西菜北东5菜系选择倾向性周边居民对粤菜，湘菜的喜爱程度最高，其次是日本料理，江浙菜/上海菜和川菜消费者对菜系的选择：样本量：5042%30%28%28%26%14%10%8%8%6%4%2%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基第一阶段项目报告188,金融中心
6就餐场所选择原因周边居民挑选适合自己的口味的餐厅，同时注重就餐环境是否干净，舒适，价格是否实惠等因素周边居民对不同菜系餐厅的选择：适合自己的口味50%环境好12%价格实惠12%服务态度好8%菜新鲜6%上菜速度快2%干净14%品种丰富4%档次高8%喜欢这一菜系12%有特色6%喜欢烧烤2%样本量：50资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基一阶段项目报告189,金融中心第
7非中式餐厅的喜好周边居民中半数以上的人比较喜欢非中餐饮食，约16%的人对非中餐没有兴趣周边居民对非中餐的喜爱程度：样本量：50比较不喜欢非常不喜欢2%一般喜欢14%非常喜欢18%32%34%比较喜欢资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基告190,金融中心第一阶段项目报
8体育和休闲活动周边居民最喜欢的体育活动是器械健身和瑜伽，最喜欢的休闲娱乐活动是美容美发和茶馆周边居民的体育和休闲娱乐活动：样本量：50样本量：50体育活动[%]休闲娱乐活动[%]羽毛球2%水疗/SPA8%高尔夫球2%美容美发32%爬山高级会所6%4%瑜伽12%洗浴和桑拿6%器械健身16%电影院4%舞蹈游乐场6%2%游泳4%卡拉OK10%桌球2%夜总会6%乒乓球6%茶馆32%篮球酒吧（动感的，热烈的）2%8%保龄球2%清吧，书吧2%以上皆无以上皆无56%16%资料来源:京基项目消费者调查京基报告191,金融中心第一阶段项目,九洲远景分析
店位品活生带地流潮韩日影摄纱婚店具玩，装童店书店利便市超品精店牌品装时有屋自品师饰计品设精洲示亚展品产码数厅式销验展体车汽品店名营专品妆化品型用中婴大妇店卖专装服品用居家店装服牌品端场高商际货国百周边居民希望购物中心中首先要有百货商场，其次是国际服装品牌的专卖店，家居和服装专卖店周边居民希望购物中心中应该有的业态：样本量：50第一选择第三选择第二选择94%70%70%68%60%60%60%58%58%58%56%54%54%50%46%42%18%京基报告192资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析,金融中心第一阶段项目
影摄纱婚带地流潮韩日店牌品装时有店自具师玩计，设装洲童店亚位品活生品用婴妇厅销展车汽品店名营专品妆化店型书中大店利便示展品产码数屋式品验饰体品精品用居家店装服牌品端市高超际品国精店卖专装服场商货百周边居民认为购物中心中必不可少的业态是百货商场和服装专卖店周边居民认为购物中心中必须包含的业态：样本量：%%%%%%%%%%%%%%%%%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基告193,金融中心第一阶段项目报
店品食闲休尚时厅餐国外题主型大店凌激冰档高厅啡咖式西纯厅餐侣情屋品甜尚时厅餐助自厅餐味风国异餐中型大场广食美周边居民希望购物中心中应该具备的餐饮项目有美食广场和大型中式餐饮，其次是异国风味餐厅，自助餐厅和甜品店周边居民认为购物中心中必须包含的业态：样本量：50第一选择第二选择%%%%%%%%%%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基项目报告194,金融中心第一阶段
店凌激冰档高店品食闲休尚时厅餐国外题主型大屋品甜尚时厅啡咖式西纯厅餐侣情厅餐助自厅餐味风国异场广食美餐中型大周边居民认为购物中心中必不可少的餐饮项目是大型中餐和美食广场周边居民认为购物中心中必不可少的餐饮项目：样本量：%%%%%%%%%%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基阶段项目报告195,金融中心第一
馆球壁机戏游/戏游动机馆内岩室攀内室厅球桌场冰真际国尚时场杆推内室夫尔台高I演NI表M型T内室心中体美/馆伽瑜/会A总PS夜KO拉卡城影际国馆通卡所会身健街吧酒周边居民希望购物中心中首先应该具备的休闲娱乐项目有酒吧街，健身会所，其次是卡通馆，国际影城等周边居民希望购物中心中包含的休闲娱乐项目：样本量：50第一选择第二选择第三选择%%%%%%%%%%%%%%资料来源:京基项目消费者调查,九洲远景分析京基告196,金融中心第一阶段项目报
馆球壁机戏游/戏游动机厅内球室桌场杆推内室夫尔场高INI冰M真际国尚时台演表型T内室KO拉卡馆通卡心中体美/馆伽瑜/会AP总S夜所会身健街吧酒城影际国周边居民认为购物中心中必不可少的休闲娱乐项目是国际影城，酒吧街和健身会所周边居民认为购物中心中必不可少的休闲娱乐项目：样本量：%%%%%%%%%%%%%资料来源:京基项目消费者调查，九洲远景分析京基项目报告197,金融中心第一阶段
竞争环境研究京基段项目报告198,金融中心第一阶
商圈研究京基项目报告199,金融中心第一阶段
不同类型商圈的特征商圈类型商圈范围交通条件消费者和商业状况消费者主要是城市常住人口和流动人市级商圈覆盖整个城市公共交通发达,但车流量大口，零售业态和商品丰富，由若干大型商业地带和街区组成辐射较大的、一定地理交通较发达,可从城市各个方向换乘以区域内常住人口为主，零售业态和区域性商圈概念的区域交通工具,区域所属居民很容易到达商品丰富辐射范围局限于周边社道路较窄,公共交通工具少,以社区内常住人口为主，提供家庭日社区型商圈区和居民区社区居民步行可到达常消费品以市区拥有私家车消费者和郊区周边郊区型商圈可辐射市区及周边地区交通顺畅,车流量少,不易拥挤堵塞常住人口为主，主要由专业市场组成旅游人口为主，提供与旅游相关商品旅游型商圈覆盖旅游客群交通发达，多为旅游专线和服务，如土特产，工艺品以周边办公商务人群为以商务人群为主，主要提供餐饮、娱办公区商圈交通发达,车流量大主乐及相关配套服务资料来源：九洲远景分析京基段项目报告200,金融中心第一阶
九洲远景将通过以下四个方面对京基金融中心项目进行商圈分析商圈定义2人口分析1商圈分析34商业现状交通分析资料来源：九洲远景分析京基第一阶段项目报告201,金融中心
1商圈定义京基金融中心商圈基本覆盖了深圳关内各区及部分关外区域，同时也辐射了香港地区核心商圈：•范围：北至泥岗路、南至罗湖口岸、西至皇岗路、东至新秀立交•半径：1-3公里次级商圈：•范围：北至布吉关口、南至皇岗口岸、西至香•扩展商圈蜜湖、东至梧桐山•次级商圈•半径：5-6公里•核心商圈扩展商圈：•扩展辐射范围：北至龙岗、南至香港、西至南头关、东至沙头角资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告202,金融中心第一
1商圈定义京基金融中心与万象城、中信城市广场、金光华、地王商场形成了组合竞争体，并构成了本项目公里核心金三角商圈京基金融中心•京基金融中心、万象城、中信城市广场、金光华与地王商场五者之间在竞争的同时，也形成了组合竞地王商场争体，以整体形式向外辐射中信城市广场华润.万象城金光华•相互之间距离均在公里范围之内，形成了本项目公里核心商圈资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告203,金融中心第一
1商圈定义京基金融中心商圈覆盖了深圳市地铁各站点，地铁的快捷便利缩短了消费者与本项目的时间距离，扩大了商圈辐射范围龙岗宝安益田广场怡景中心城京基金融中心地王大厦扩展商圈次级商圈核心商圈沙头角南头关COCOPARK中信广场金光华万象城南山香港资料来源：九洲远景分析京基204,金融中心第一阶段项目报告
层阶领白2人口分析通过对本项目商圈主要人口构成进行分析，认为商务人群，写字楼工作人群及游客是本项目主要目标消费者人口主要构成周边居群住1. 消费能力人人群游旅其他2. 消费档次群人务商3. 项目愿景主要目标消费者商务人群写字楼工作人群旅游人群资料来源：九洲远景分析京基205,金融中心第一阶段项目报告
2人口分析京基金融中心的定位与商品组合应满足写字楼工作人群的中高档次个性化的消费需求1在此工作人群基本为白领阶层，消费档次较高，个性化需求较为强烈2需要为其提供较高档次的且有该部分人群收入较高，消费潜消费特点品位的商品及服务力大4该人群多利用下班和工作间隙时间在办公周边地区逛街购物3资料来源：九洲远景分析京基第一阶段项目报告206,金融中心
2人口分析本项目周边分布着约50座写字楼写字楼分布•百汇大厦长虹大厦华凯大厦•深勘大厦四川大厦邮政大厦天地大厦大信大厦红桂大厦洪涛大厦北京大厦西湖大厦南国大厦建设大厦凯特大厦AB景园大厦时珍大厦华通大厦园岭大厦银盛大厦南国大厦荔湖大厦振业大厦宝丽大厦蔡屋围发展大厦国信证券大厦科技大厦本案•地王大厦华润中心银荔大厦•新闻大厦红岭大厦万德大厦爵士大厦金威大厦宝丰大厦新城大厦中信大厦丽晶大厦DC金田大厦和平大厦国都大厦商业大厦国企大厦上步大厦电影大厦深圳证券交易广场锦峰大厦明苑大厦科技大厦太平洋商贸大厦农业银行大厦工会大厦档案大厦商业银行大厦佳兆业大厦世界金融中心金丰城大厦发展银行大厦资料来源：市场调查，九洲远景分析京基第一阶段项目报告207,金融中心
2人口分析项目周边写字楼总建筑面积约300万平方米，预计有24万工作人群在此工作周边写字楼写字楼总面积人均写字楼面积•项目周边写字楼总建筑面积约300万平方米•人均写字楼面积10平方米•写字楼平均入住率按80%计算写字楼工作人群约24万注：项目周边暂未有在建的大型写字楼项目资料来源：市场调查，九洲远景分析京基第一阶段项目报告208,金融中心
2人口分析深圳市拥有从事金融业公司机构4500多家，罗湖区占深圳总量的56%深圳市从事金融业公司机构总量罗湖区从事金融业机构公司占比分类公司数量金融机构及其网点约2150家保险兼业代理机构约2000家资产评估机构3家其他区总量信用担保公司150家%金融押运公司1家%资产清算公司1家罗湖区总量金融行业自律机构7家创业投资公司约200家总量约4500家备注：数据截至2006年9月资料来源：深圳市统计局，九洲远景分析京基项目报告209,金融中心第一阶段
2人口分析深圳市金融业年工资水平以10%的速度增长，从业人数年增长率为27%金融业及全市平均工资比较[元，2001-2005年]金融业从业人数[人，2001-2006年]10%%%CAGR78,96570,07866,67862,73810000053,86132,47631,92830,61128,2184999525,9414149533251301313076520012002200320042005200120022003200420052006金融业全市平均从业人数资料来源：深圳市统计公报，深圳统计年鉴，九洲远景分析京基210,金融中心第一阶段项目报告
业务服他其及务服民居业饮餐宿住业售零发批业造制业应供和产生的水及气燃业力利电福会社生卫织组会社和理管共公业融金2人口分析金融业是深圳所有行业中收入最高的行业，2005年年平均工资近8万元，其消费贡献潜力巨大•单位：元2005年深圳市主要行业年平均工资100,00078,96580,00058,65254,51354,47560,00040,00030,41724,01721,94521,89520,0000资料来源：深圳市统计年鉴，九洲远景分析京基目报告211,金融中心第一阶段项
2人口分析京基金融中心周边人口居住密集，本项目除应满足目标消费者消费需求以外，还应考虑到周边居民的消费需求商圈示意图居住人口分布•北至笋岗路、南至滨河大道、西至上步路、东至和名仕阁平路的区域内共有人口约24万左右笋岗路•分别为：园岭街道——18万桂圆街道部分人口——约3万京基项目南园街道部分人口——约3万上步路和平路滨河大道资料来源：市场调查，社区居委会，九洲远景分析京基阶段项目报告212,金融中心第一
2人口分析本项目周边主要住宅小区内总计约有5万户，按深圳每户人计算，人口总量约14万本项目核心商圈核心商圈内住宅统计区域住宅小区户数住宅小区户数住宅小区户数长城大厦500鹏丽大厦420国城花园520长怡花园550长安花园700园岭新村680南华花园700华新村1000园东花园800A区红荔村900南天二花园950百花园1080园中花园1120东乐花园1400南天花园1140长乐花园2320荔景大厦300杰思大厦200玮鹏花园1700AB荔湖花苑450俊庭名园480名仕阁750深港豪苑750松园1150嘉宝田花园2700B区风格名苑800雅馨居300万科桂苑350本案星桂园500日豪名园500鸿翔花园1200鹿丹村850嘉宾花园800国都花园750C区都市名园2300宝利大厦450城市天地2262华瑞大厦200国贸宿舍800帝廷峰320福侨大厦150赛格苑180渔景大厦200DC华强花园240园龙园720下步庙北区800港逸豪庭650南华村950华强花园1100D区下步庙南区2550台湾花园550万德居400统建楼700东园住宅区150东园新村1000红岭大厦800景园大厦240鹏盛村公寓1500资料来源：市场调查，社区居委会，九洲远景分析京基告213,金融中心第一阶段项目报
2人口分析同时，周边在建住宅项目也对本项目产生了利好影响，未来两年将增加近万居民1京基金融中心住宅项目——住宅建筑面积约96000万平方米2华润中心二期项目——住宅建筑面积11万平方米，约800户3城滨雅苑项目——住宅建筑面积62811万平方米，约700户4中航综合楼项目——位于宝安南路，占地面积2101平方米5鸿基与华商置业综合楼项目——位于笋岗北路，占地均为1684平方米资料来源：市场调查，社区居委会，九洲远景分析京基项目报告214,金融中心第一阶段
2人口分析京基金融中心所在商圈内的星级酒店总量占深圳市总量的66%，可预见前往深圳的外来商旅人士主要在商圈内活动2005年罗湖区、福田区星级酒店总量（单位：家）2005年罗湖区、福田区星级酒店总量占比（％）100%10五星五星70%7100%25四星四星36%9100%72三星三星72%5270100%二星二星4970%深圳市罗湖区福田区深圳市罗湖区福田区资料来源：深圳市统计年鉴，九洲远景分析京基段项目报告215,金融中心第一阶
2人口分析罗湖区年商旅人数总量保持稳定，福田区呈快速上升势头2002-2006年年罗湖区商旅人数总量2002-2006年年福田区商旅人数总量•单位：万人次•单位：万人次360200324322181315174303300160258139240114120106180801204060002002200320042005200620022003200420052006资料来源：深圳旅游局，九洲远景分析京基段项目报告216,金融中心第一阶
2人口分析内地游客在深旅游人均消费支出趋于稳定，海外游客人均消费支出仍处于低迷状态2002-2006年内地游客在深旅游人均消费2002-2006年海外游客在深旅游人均消费•单位：元•单位：元3,5003,5003,1513,0683,0002,7783,0002,7312,6232,6272,6072,5542,5422,3922,5002,5002,0002,0001,5001,5001,0001,000500500002002200320042005200620022003200420052006说明:汇率按照1：8计算资料来源：深圳市统计公报，深圳旅游局，九洲远景分析京基心第一阶段项目报告217,金融中
2人口分析商旅人群是本项目的主要目标消费群体，如何满足他们的消费特点，是本项目成功关键之一商务人群旅游人群•商务人群消费档次较高，消费能力较•旅游人群消费较为感性，购物成功率较强高•该部分人群消费目标明确，消费目的•有足够的时间对商品进行选购消费特点性强，逛街选购时间短•需要丰富的商品及合理的价格•需要为该部分人群提供高档次的商品•一站式购物倾向较为强烈及服务•一站式购物倾向较为强烈资料来源：九洲远景分析京基段项目报告218,金融中心第一阶
3交通分析本项目外部交通循环较为顺畅，如何进行内外部交通的衔接，是本项目需要解决的关键问题之一项目周边交通图项目周边交通现状•项目周边主要分布着笋岗路、深南中路、宝安南路、红岭中路，且均为深圳市主干道，外部交通顺畅笋岗路•本项目只紧邻红宝路，与其他主干道均不直接相邻；红宝路双向两车道，约10米宽，道路狭窄，车流京基项目人流量较大，道路不顺畅；如何打通本项目与红岭宝安南路红岭中路中路、深南中路的通道，使车流、人流与物流能够顺畅循环，是需要本项目解决的最关键问题之一深南中路大剧院站•本项目位于地铁深圳大剧院站旁，设计客流量为44368人次/小时资料来源：九洲远景分析京基219,金融中心第一阶段项目报告
3交通分析本项目周边公共交通系统发达，有18条公交线路在此周围停靠，线路可延伸至周边各区项目周边公交站点公交路线•京基项目周边主要有两个公交站点，均位于红岭中路，分别为荔枝公园站和大剧院站荔枝公园站•本项目距离荔枝公园站约100米左右，共有15条公交线路，分别驶往龙华方向、皇岗口岸方向、盐田方向京基项目、布吉方向、火车站方向等•本项目距离大剧院站约60米，共有3条公交线路，分别驶往龙华方向、莲塘方向及上沙方向大剧院站资料来源：九洲远景分析京基项目报告220,金融中心第一阶段
4商业分析九洲远景将通过以下四个方面对京基金融中心商圈内的商业环境进行分析1零售业分析2餐饮业分析休闲业分析商业分析4娱乐业分析3资料来源：九洲远景分析京基一阶段项目报告221,金融中心第
4商业分析零售业态现分为17大类，京基金融中心商圈内以购物中心、百货店、大型超市为其主要零售业态零售业态类别京基金融中心商圈内主要零售业态食杂店便利店折扣店超市大型超市仓储会员店百货店购物中心专业店专卖店家居建材店大型超市购物中心邮购厂家直销中心百货店电视购物网上商店电话购物自动售货亭资料来源：商务部《零售业态分类》，九洲远景分析京基一阶段项目报告222,金融中心第
4商业分析京基金融中心商圈内三种主要零售业态的大型商家近50个，整体竞争环境激烈购物中心类（6家）百货类（12家）大型超市类（36家）•沃尔玛超市——6家•华润.万象城•天虹商场——4家•华润万家——5家•中信城市广场•家乐福——3家货——3家•地王大厦•茂业百•麦德龙——1家•百佳超市——5家•金光华•岁宝百货——5家•新一佳超市——7家•COCOPARK•好又多超市——3家•怡景中心城•人人乐超市——3家•吉之岛——3家资料来源：九洲远景分析京基目报告223,金融中心第一阶段项
4商业分析罗湖区属于深圳传统商业区，零售业发达，商家分布集中罗湖区零售业分布图罗湖区零售业商家门店数量现有门店数图标好又多2百佳2华润万家2沃尔玛3新一佳5项目位置家乐福1麦德龙1岁宝百货2吉之岛1地王大厦茂业百货2金光华万象城天虹商场1资料来源：九洲远景分析京基224,金融中心第一阶段项目报告
4商业分析福田区近年来经济建设发展迅速，零售业也随之快速发展，商家分布密集福田区零售业分布图福田区零售业商家门店数量现有门店数图标好又多1百佳3家乐福2吉之岛2沃尔玛3天虹商场3cocopark新一佳2怡景中心城中信广场人人乐3岁宝百货4华润万家3茂业百货1资料来源：九洲远景分析京基心第一阶段项目报告225,金融中
4商业分析京基金融中心商圈内分布着众多颇具规模的各类大型餐饮中式餐饮西式餐饮•王子国宴饭店江南厨子满记•香舍法国餐厅雨花溪餐厅留园饭店逸和轩皇朝食府中世纪咖啡西餐星期五西餐名菜轩胜记沪江轩必胜客星巴克咖啡厅名典咖啡金石苑超级渔港西湖春天豫园上岛咖啡西堤牛排维京斯西餐厅唐宫海鲜舫海港大酒楼王品台塑牛排白桦林西餐厅福临门大酒楼川江码头小肥羊左岸工作室亚马逊巴西烤肉…………餐饮分类港澳及东南亚餐饮日韩餐饮•三记糖水钱柜茶餐厅永和大王•中森名菜元绿回转寿司新罗宝芭蕉叶泰国餐厅八亩田茶餐厅舞鹤大渔日本料理寿司皇泰满冠泰国泰馆多元韩馆味千拉面…………资料来源：九洲远景分析京基226,金融中心第一阶段项目报告
4商业分析本项目商圈内餐饮业分布集中，市场成熟，但仍存在很大市场空间餐饮分布餐饮规模餐饮特点•商圈内小规模餐饮主要分布在红•商务人士、港澳人士、旅游人群•商圈内共有约100家大中型各式中路、东园路等街道两边等多在此消费餐饮•商圈内大型高档餐饮主要分布在•中式餐饮菜系较为齐全，大型高•中式餐饮占到70%以上，占主导购物中心、酒店、及大厦内档餐饮以粤菜为主，约占六成左地位如：中信城市广场、万象城、金右，其次为川菜、湘菜、东北菜光华、世界金融中心、爵士大厦•西式餐饮可以占到20%，以西餐及江西菜、丽晶酒店等厅、咖啡厅为主•外式餐饮类型较为齐全，数量较•商圈内小部分大型高档餐饮位于多，档次颇高•其他类型餐饮占到10%左右，以单体建筑中•大型具有特色的餐饮经营情况较日韩菜为主如：胜记位于荔枝公园旁好资料来源：九洲远景分析京基一阶段项目报告227,金融中心第
…………4商业分析京基金融中心项目在餐饮引进上应寻求差异化、特色化的餐饮组合中式菜系异国菜系总菜系日本料理韩国料理意大利菜美国菜印度菜海南菜越南菜法国菜中东菜俄罗斯菜泰国菜闽菜东南亚菜巴西菜其他异国菜商圈内菜系台湾菜粤菜湘菜川菜潮州菜上海菜贵州菜山西菜……规模规模……商圈内已有菜系商圈内已有菜系商圈内已有菜系商圈内已有菜系待开发异国菜系可以考虑继续引进商圈内可考虑引进的商圈内没有已有的但经营火爆的菜系越南菜法国菜中东菜俄罗斯菜印度菜等的菜系，如：台湾菜等如：粤菜等资料来源：九洲远景分析京基报告228,金融中心第一阶段项目
4商业分析京基金融中心地处深圳市休闲娱乐业发达的罗湖区，商圈内分布着众多大型高档的休闲娱乐场所休闲业娱乐业•健身俱乐•KTV中航健身会佳宁娜美容健身中好家庭健身俱乐部酷比龙KTV 时尚量贩KTV 子豪酒吧KTV 东方阳光健身中心力美健健身中心……加州红KTV 红馆娱乐广场……•水疗桑拿•夜总会嘉年华水会阳光嘉年华太平洋休闲超市新冶会豪门娱乐皇家马德里俱乐部孔雀园韩式足部按摩中心华通桑拿……星龙夜总会英王至尊国际俱乐部……•酒吧•影院根据地本色发现酒吧方舟酒吧酷客酒吧挪威新南国影城嘉禾影院深圳大剧院红叶娱乐森林酒吧三度酒吧ONEPUB D&N ……•SPA……琉璃时光思妍丽美容空间佐登妮丝美容SPA生活馆•电玩、游戏城圣自然美丽生活SPA 梦圆皇冠SPA美容健身会所康泰娱乐城海浪网吧航宇网吧……美丽田园完美SPA纤体美容中心……资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告229,金融中心第一
4商业分析本项目商圈内休闲娱乐业分布集中，发展水平较高，但同时也存在市场发展空间休闲娱乐业分布休闲娱乐业特点•酒吧主要以清吧为主，年轻群体在此休闲聚会•商圈内大型娱乐、休闲业多分布于购物中心、大厦、酒店内，少部分位于单体建筑当中•健身行业正处于发展之中，国内一些知名俱乐部还如：中航健身会——中信广场未进入深圳市场，发展空间较大力美健健身——金光华•水疗桑拿SPA行业各档次均发展成熟，竞争激烈琉璃时光SPA——地王大厦•电玩游戏业正处于发展期，发展空间较大深圳大剧院——单体建筑•影院处于中高档次，既可满足大众消费，也可满足•中小规模的多分布于巴登街、红中路等街道两边高档消费•酒吧多分布于中信酒吧广场、金光华等地方•KTV、夜总会行业处于成熟阶段，市场空间不大•影院基本位于购物中心内•大型娱乐休闲场所的经营状况良好资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告230,金融中心第一
4商业分析京基金融中心应根据商圈现状、本项目定位和目标消费者，选择差异化、有品位的精品休闲娱乐组合过滤•现存的已具规模的形式休闲娱乐类•本项目定位•健身•水疗桑拿•目标消费者•酒吧•……差异化的、精品的、有品位的休闲娱乐组合例如：中体倍力健身4D影院学而优书店不予考虑类型……资料来源：九洲远景分析京基第一阶段项目报告231,金融中心
竞争对手研究京基目报告232,金融中心第一阶段项
九洲远景通过四个纬度对商圈内商家进行筛选，确定了本项目6个购物中心业态的竞争对手购物中心类：万象城……商圈内三种主要业态商家百货类：茂业天虹太阳广场……大卖场：沃尔玛……零售业态零售业态商业规模商业规模目标消费者目标消费者档次定位档次定位•华润万象城•地王商场•中信城市广场•COCO PARK六个购物中心业态竞争对手•金光华•怡景中心城资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告233,金融中心第一
主要竞争对手档次定位中低档中档中上档高档1华润万象城10%50%25%15%2中信城市广场3%50%26%21%3金光华广场6%59%30%5%4COCO PARK80%13%7%5怡景中心城7%79%14%6地王大厦商场39%46%15%中低档中档中上档高档资料来源：九洲远景分析京基心第一阶段项目报告234,金融中
1华润万象城万象城是定位于中高端的购物中心，购物类以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档次较高总体档次面积比例其中：购物类品牌档次面积比例低档高档10%15%60%30%25%6%中上档4%中档50%高档中上档中档低档其中:休闲娱乐类品牌档次面积比例其中:餐饮类品牌档次面积比例90%51%23%16%10%10%高档中上档中档低档中上档其他档次资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告235,金融中心第一
1华润万象城华润万象城是以购物功能为主的购物中心，从面积占比看购物类占52%，从数量看购物类占80%万象城功能面积占比万象城功能租户数量占比娱乐娱乐9%17%餐饮31%11%餐饮80%52%购物购物资料来源：九洲远景分析京基报告236,金融中心第一阶段项目
1华润万象城华润万象城引进了部分较成功的主力店，如嘉禾影院，万象冰场等，主力租户面积占总面积的52%主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态和楼层主力店业态楼层芮欧百货购物B1-3F王子饭店餐饮5F嘉禾影城休闲娱乐3-4F冰纷万象冰场休闲娱乐4F其他39%OLe'购物B1F次主力店48%顺电购物4F主力店运动100购物4F生活本色购物4F美乐汇美食广场餐饮5F13%NOVO购物1F次主力店Esprit购物1-2F万宁购物B1F资料来源：九洲远景分析京基目报告237,金融中心第一阶段项
1华润万象城华润万象城主力租户高标准、差异化、精致化的选择及主力租户自身的影响力保障了万象城经营的成功主力店介绍次主力店介绍•顺电——顺电万象城店是顺电高端精品店，为消费者提供高档次•芮欧百货——专门的女士服装服饰品百货，提供清新、自由的购物休闲空间。的产品和舒适的购物环境。•运动100——全国最大的运动品牌连锁店，是经营品牌最多、品•嘉禾影院——按世界顶级影城标准兴建，拥有七个厅，含一个贵种最齐全的体育用品店。宾厅，共1076个座位，是迄今为止深圳最大最新的现代化数字•生活本色——中高端家居用品店，为消费者提供精致的有品味的专业影城，提倡大众化价格，贵族化享受的理念。家居用品。•冰纷万象滑冰场——深圳唯一的真冰滑冰场，也是东南亚冰面最•NOVO——NOVO是一种全新概念的生活空间，迎合年轻、时尚大、奥林匹克标准、商业用途的真冰滑冰场，由奥运冠军陈露和独立的新一代的时尚品位。其目标对象是具备不断追求各种领衔，奥运会、世界冠军和国家级教练亲身授课。新方式表现他们的个性、独特和自我的都市年轻白领•王子国宴饭店——拥有全市最大的无柱式宴会庭，可容纳80余•ESPRIT——时尚流行的代表，深受年轻人群喜欢围宴席，1300人同时就餐，独特的舞台设计适合举行各式宴会•万宁——香港最大的健康与美容产品零售连锁企业，在业界享有及发布会，另有二十多间豪华包房典雅舒适，提供了豪华安逸很高声誉的私密空间。•美乐汇美食广场——为工作休闲购物人群提供快捷便利、丰富健•OLe′超市——深圳唯一一家面向中高端人群的，精品时尚生活康的餐饮食品超市资料来源：九洲远景分析京基第一阶段项目报告238,金融中心
1华润万象城华润万象城内部动线明确，租户布局合理，环境优雅，同时为顾客提供了便利和人性化的服务12外部环境内部环境•万象城总建筑面积18万平方米，位于深圳罗湖金•整个购物中心动线以中庭向两边辐射，每层只有融商业中心区，距离本项目公里一条主动线，所有店面都分布在动线两边•88部电动扶梯与直梯纵横交错，购物方便•面临宝安南路、嘉宾路、均为城市干道，交通方便•整个购物中心内部装修温馨舒适，高雅时尚，符•外立面设计独特，具有现代感合其中高档次“家庭化”定位华润万象城•B2层-3层共1030个停车位，且每层均有出入口与•服务台免费向顾客派发购物指南及最新的宣传单页，方便顾客了解租户信息及动态卖场直接衔接，为消费者提供最大化的便利•大型节假日、一层中庭会进行节日气氛布置，并•每层设有两处公用卫生间(5层设1处)，并且为残疾配合以音乐表演及各种展览人士设置了专用卫生设施•招募VIP会员，定期举办精彩活动与顾客形成有•1-4层均设有服务台，B1层、2-3层还分别设有恒效互动生、汇丰银行的ATM设备34服务设施顾客沟通资料来源：九洲远景分析京基目报告239,金融中心第一阶段项
1华润万象城华润万象城在规模、主力店组合等方面存在着明显优势，但也存在着百货主力店引进不成功等方面的不足优势劣势•万象城拥有18万平方米的单体建筑体量，可以容下丰富的商品•主力店芮欧的引进不够成功，首先芮欧的档次定位与万象城，形成规模优势•内外交通的顺畅循环，及停车场与商场零距离对接的设计，使不相符，其次芮欧内部引进的品牌没有影响力，布局也不够之更加便利化、人性化合理，使得其经营不成功，对整个购物中心产生了一定负面•与地铁及地王大厦的地下连通，使消费者可以便利到达•主力店引进的成功，带动了整个购物中心的成功影响•内部商业街似的布局和开放的中庭，使购物中心没有死角，带•小型租户布局凌乱，焦点不够明确活了商家，提高了自身的租金收益，同时也方便了消费者•主力店布局较为合理，每层都平均分布着大型主力店，克服了•没有大型户外广场因楼层而带来的客流减少•宽阔的内部空间和自然采光的设计，创造了舒适轻松的购物环•主入口设计不合理，视觉不够突出境•万象城服务设施完备且设计人性化，拥有88部电梯,1030个停车位，方便了消费者，增强了其吸引力•节假日一层中庭的各种高雅的演出，吸引了消费者，提高了其品味资料来源：九洲远景分析京基报告240,金融中心第一阶段项目
2中信城市广场中信城市广场是定位于中高端的购物中心，购物走高端路线总体档次面积比例其中：购物类品牌档次面积比例低档高档3%21%49%41%中上档50%中档9%26%1%高档中上档中档低档其中:休闲娱乐类品牌档次面积比例其中:餐饮类品牌档次面积比例82%64%20%18%14%2%高档中上档中档低档中上档中档资料来源：九洲远景分析京基一阶段项目报告241,金融中心第
2中信城市广场中信城市广场是以购物、餐饮功能为主的购物中心，休闲娱乐功能欠缺，通过后期开设外部广场酒吧街得以弥补中信城市广场功能面积占比中信城市广场功能租户数量占比休闲娱乐类休闲娱乐类6%餐饮类21%8%购物类53%26%86%餐饮类购物类资料来源：九洲远景分析京基242,金融中心第一阶段项目报告
2中信城市广场中信城市广场以主力店西武百货，吉之岛，新南国影城、逸和轩为主导，主力租户面积占到总面积的78%主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态和楼层主力店业态楼层吉之岛购物1B其他22%西武百货购物1-3F新南国影城休闲娱乐3F豫园餐饮4F逸和轩餐饮5F60%18%主力店次主力店次主力店中航健身会休闲娱乐1B国际休闲街休闲娱乐1F王子厨房餐饮5F屈臣氏购物1F资料来源：九洲远景分析京基段项目报告243,金融中心第一阶
2中信城市广场中信城市广场主力店铺高档次、差异化的选择，保障了其经营的成功和档次的提高主力店铺介绍次主力店铺介绍•西武百货——日本顶级精品百货店，是深圳高端百货业的旗帜，•中航健身会——面积5000平方米，亚洲最佳大型健身中心汇集了世界顶尖品牌，使中信城市广场一下提升至高端购物中•王子厨房——高档餐厅，环境优雅，尽现时尚，设计独特，厅房心。•吉之岛——适于大众消费的综合百货商店，既为中信增强了聚客为概念时尚的玻璃房能力，也满足了大众化消费•屈臣氏——具有百年历史的，深受年轻人喜欢的个人护理用品商•新南国影城——深圳市唯一国家认证五星级影城，由4个专业化、标准化、极具时代感的电影厅组成，共584个座位店•逸和轩——酒家聘请香港著名设计师设计，是一间五星级的商务•国际休闲街——国际休闲街内分布着各种风格时尚潮流的酒吧，粤菜酒家，总面积达4800平方米成为年轻人聚会休闲的集中场所，是中信广场后期发展的一大特•豫园——为深圳顶级的上海菜馆，高贵典雅的环境处处渗透出海派的绰约风情色资料来源：九洲远景分析京基项目报告244,金融中心第一阶段
2中信城市广场中信城市广场拥有大型的广场，较完善的服务设施，建立了多条顾客沟通的渠道12外部环境内部环境•中信城市广场商业面积7万平方米，位于深圳罗湖•3部上下观光电梯和几十部扶梯使消费者可以顺畅金融商业中心区，距离本项目1公里来往于各楼层之间，但由于动线设计、租户布局不•面临深南中路与上步中路，均为城市主干道，交合理，使楼层出现死角，也不利于消费者购物通顺畅，•酒吧广场是中信一大特色，夜晚环境优美，自开•中信广场拥有大型露天广场_星光广场，大型电子业后为中信城市广场增加客流作出了一定贡献屏幕播放，时尚现代，吸引力强中信城市广场•服务台免费向顾客派发购物指南及最新的宣传单•拥有地下停车场，共788个停车位页，方便顾客了解租户信息及动态•为残疾人士设置了专用卫生设施•中信不定期与商家或各种组织在广场举行各种品牌推广或主题宣传活动，•设有中信银行营业厅，招商银行、工商银行、中•实行会员制度，持卡会员可享受消费折扣、积分国银行ATM机兑换、参加会员活动等服务34服务设施顾客沟通资料来源：九洲远景分析京基项目报告245,金融中心第一阶段
2中信城市广场中信城市广场交通便利，主力店经营成功，但在租户布局，动线设计上存在不足优势劣势•引进了国际零售市场知名品牌主力店，西武百货提高了整体档•由于建筑结构存在缺陷，动线设计不够合理，给消费者带来次，吸引了高端消费，吉之岛为其带来了大众客流了不便•酒吧广场形成了中信广场的特色，提高了其品位，使其具有很•中信广场东面3-4层客流较少，源于租户布局存在问题，没有强影响力和吸引力•高档餐饮及高档影院的引进提高了中信城市广场的档次，扩大聚客能力较强的租户，使客流不能平均分布了知名度•大型广场将购物人群与商场入口相隔开，使顾客不能便利到•与地铁科学馆站直接连通，方便消费者顺利到达达•独有的大型室外广场和电子屏幕，提高了其吸引力和聚客能力•毗邻的深南路，上步中路，均为城市主干道，且与地下停车场对接，内外部交通循环顺畅•中信城市广场服务设施完备且设计人性化，方便了消费者•中信城市广场不定期与商家或各种组织举行各种品牌推广或主题宣传活动，扩大了影响力资料来源：九洲远景分析京基项目报告246,金融中心第一阶段
3金光华广场金光华广场是定位于中端偏高档次的购物中心，购物、休闲娱乐类均以中档为主，餐饮以中上档为主总体档次面积比例其中：购物类品牌档次面积比例低档高档6%5%60%30%30%中上档中档7%3%59%高档中上档中档低档其中:休闲娱乐类品牌档次面积比例其中:餐饮类品牌档次面积比例91%73%18%9%9%中上档中档低档中上档中档资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告247,金融中心第一
3金光华广场金光华广场是以购物功能为主的，餐饮、休闲娱乐功能为辅的购物中心金光华功能面积占比金光华功能租户数量占比娱乐类娱乐类4%餐饮类17%9%57%26%购物类餐饮类87%购物类资料来源：九洲远景分析京基目报告248,金融中心第一阶段项
3金光华广场金光华主力店概念不突出，非主力店租户面积占到总量的65%，购物类没有大型主力店主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态和楼层主力店业态楼层主力店南国影城休闲娱乐3F20%陶源酒家餐饮7F奇奥柏查美发服务5F次主力店次主力店15%力美健健身休闲娱乐6F65%IN CLUB 休闲娱乐5F其他咸亨酒家餐饮7F以马内利美发服务5F资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告249,金融中心第一
3金光华广场陶源酒家，奇奥柏查美发，IN CLUB等大型餐饮娱乐主力租户对购物中心起到带动作用主力店铺介绍次主力店铺介绍•陶源酒家——一直以鲍鱼为主打,厨师队伍均来自香港各家顶级•力美健健身——国内大型连锁健身会所力美健采用统一会员制管理食肆,环境优雅，既有富潮流韵味的大厅，也有设计独特的雅致，以专业、健康、尊贵、时尚为宗旨，不仅为会员提供良好的设施包房和装备，还实施一对一的专业私人教练服务。•南国影城——拥有5个放映厅，513个座椅•奇奥柏查——金光华引进了深圳著名美发机构奇奥柏查，奇奥柏•咸亨酒家——浙菜百年老字号餐饮查创始于1994年，以设计精细、华美的美发造型闻名深圳，为•IN CLUB——深圳酒吧娱乐时尚的前沿，深受年轻人喜欢客户带来最前沿的时尚造型•以马内利美发——面向高端消费者的时尚美发店资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告250,金融中心第一
3金光华广场金光华外立面设计时尚现代，内部环境清新优雅，服务设施完善，与顾客沟通紧密12外部环境内部环境•17部“太空穿梭”电梯，60部自动扶梯，纵横交错•金光华商业运营面积约10万平方米，位于深圳罗，方便了消费者购物，也起到了观光作用湖传统商业区，紧邻罗湖口岸与火车站，区位优势明显，距离本项目公里•3大轴向主题天井的玻璃帷幕及弧形挑空使整个购物中心感觉时尚现代，通透明亮•面临嘉宾路、人民南路，交通顺畅，且与地铁无缝对接，连廊与国贸、友谊城百货相连接•外立面设计时尚现代，可视性强金光华广场•成立金光华广场贵宾会，推出“贵宾普卡”、“贵宾•拥有标准停车位500个，联动停车位1200个金卡”及“贵宾白金卡”，力求为会员带来全新全意•商场负一楼设有商业银行及多台ATM机的优质服务，多彩多姿温情享受•每层设有供顾客休息的长椅•大型节假日，广场举行各式促销宣传活动•为残疾人士设置了专用卫生设施•开设顾客服务热线34服务设施顾客沟通资料来源：九洲远景分析京基项目报告251,金融中心第一阶段
3金光华广场金光华广场在地理位置、交通、内部环境等方面存在着优势，但在物业条件等方面存在着不足，同时缺乏购物类主力店优势劣势•金光华广场位于罗湖传统商业中心区，紧邻火车站与罗湖关口•建筑设计及品牌租户布局缺乏购物中心特点，区位优势明显•购物楼层太高，地上九层，高楼层招商困难，现有部分闲置•金光华广场外立面时尚现代，可视性强面积，且很难带动客流•毗邻城市主干道，且与地铁直接对接，交通优势明显•周边商旅人群众多，其目标消费者定位准确•购物类没有主力店，缺乏主题，形不成聚客能力•内部装饰时尚现代，通透明亮，且富有新意，为消费者提供了•停车场出入口设计不合理，车俩出入不便舒适的购物空间•内部楼层铺位设计不合理，造成大面积铺位被中岛铺位遮挡•餐饮、休闲娱乐类经营成功•整个购物中心服务设施完备，且设计人性化，方便了消费者•金光华拥有大型广场，聚客能力较强，且经常举行大型促销及宣传活动•购物中心与顾客沟通能力很强，实行会员制度，开设服务热线，最大程度的与消费者保持沟通资料来源：九洲远景分析京基项目报告252,金融中心第一阶段
4Coco parkCoco park是以餐饮、购物功能为主的定位于中档的购物中心，其中主力店面积占总量的48%，休闲气氛相对浓厚品牌档次面积比例业态面积比例低档娱乐7%8%中上档13%餐饮42%50%购物80%中档主力店、次主力店面积占比主力店业态楼层吉之岛美食广场餐饮1B主力店原味车间餐饮3F48%其他52%吉之岛超市购物1B百老汇休闲娱乐2F资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告253,金融中心第一
5怡景中心城怡景中心城是以购物功能为主的定位于中档的购物中心，其中主力店面积占总量的56%，次主力店占6%，现正处于开业初期阶段品牌档次面积比例业态面积比例低档娱乐餐饮7%13%中上档23%14%79%64%中档购物主力店、次主力店面积占比主力店业态楼层中心城百货购物LI-G家乐福购物2B主力店38%金逸电影院休闲娱乐1-2B其他稻香餐饮1F56%次主力店反斗乐园休闲娱乐1B6%美食通餐饮1B次主力店资料来源：九洲远景分析京基项目报告254,金融中心第一阶段
6地王信兴广场地王大厦商场经历了由兴盛到衰落的演变过程，由此给我们带来了重要的启示，该商场现正重新规划改造当中兴盛衰落原因原因•深圳最早的购物中心，早期周边没有竞争对手出•周边出现了竞争对手现•竞争对手在体量规模、业态和商品组合及便利•地王商场位于深圳市标志性建筑中，影响力及吸性、舒适性等方面具有强大竞争优势引力强大•地王商场经营管理者没有面对市场情况进行及•地王商场的规模、内部业态及商品组合等可以满时调整，及时应变能力不够足当时消费者的消费需求启示•购物中心要具备有竞争能力的体量规模•购物中心业态要齐全、商品组合要丰富，要进行特色化、差异化经营•面对市场的快速变化，经营管理者要具有应变能力，随时进行调整，以适应市场变化资料来源：九洲远景分析京基第一阶段项目报告255,金融中心
支持通过对地王大厦内写字楼上班族进行消费者问卷调查发现，一定比例的写字楼人群选择到邻近的东门茂业、太阳广场及东门天虹购物经常去哪里逛街购物呢？太阳广场、天虹商场东门茂业百货资料来源：九洲远景分析京基项目报告256,金融中心第一阶段
支持茂业百货、太阳广场、天虹商场都是定位于中低端的百货，中档品牌均占到总量的50%以上，低档品牌保持在总量的30%以上天虹商场品牌档次面积比例茂业百货品牌档次面积比例太阳广场品牌档次面积比例60%51%50%37%35%30%15%12%10%中上档 中档低档中上档 中档低档中上档 中档低档资料来源：九洲远景分析京基第一阶段项目报告257,金融中心
支持受访者所代表的消费者群体喜欢前往东门茂业、太阳广场及东门天虹购物的原因分析1三者均位于邻近工作地点的罗湖传统商业区——东门商业区2三者均以购物功能为主，体量大，商品丰富，且物美价廉，可以满足消费者购物需求3三者均具有连锁品牌优势，给人以信誉保障4频繁的打折促销活动，有效的吸引了消费者资料来源：九洲远景分析京基第一阶段项目报告258,金融中心
内部能力评估京基段项目报告259,金融中心第一阶
九洲远景通过对京基企业的内部能力评估和项目本身的评估，判断项目的前景，以及对京基金融中心项目商业概念的影响1企业内部能力评估项目环境评估2•财务能力与开发经验•内部环境•企业战略•外部环境•管理团队•项目前景判断•对项目商业概念的影响资料来源京基260,金融中心第一阶段项目报告:九洲远景分析
1企业内部能力评估京基集团资本实力雄厚，房地产开发与运营经验丰富，发展战略目标明确，商业地产发展初具规模，管理架构完善，为金融中心项目带来重要支持财务能力与开发经验企业战略管理团队•京基地产自1994年成立以来，房•2006年，京基集团进一步明确了•京基集团高层管理者具有高层次地产开发面积超过100万平方米的国际化视野，十分注重建立优进军商业地产的发展方向和目标，创作了多个名盘精品，在房地秀的企业品牌和积极进取的企业，成立了专门的京基百纳商业管产开发方面屡获殊荣；从房地产文化，以“追求卓越管理、塑造知理公司，组建起一支40人的专业开发到物业管理，积累丰富的地名品牌”为目标，以“责任和创新”运营团队，管理架构和运作体系产项目开发经验；集团集聚了雄为企业精神，并以“关心社会生活正在加快完善之中，为未来大型厚的地产运营和资本实力，2006，追求生活品质“为企业使命，购物中心的精良化管理创造了基年名列深圳房地产开发企业十强制定了“实现以房地产开发为主导础，并被评为“深圳知名品牌”产业带动下的规模化、多元化、集团化”的发展战略•随着集团规模的迅速扩展，京基已经成长为一个以房地产开发为主导产业带动下的集地产、商业、酒店、高尔夫、金融、物管等多元化产业于一体的大型企业集团资料来源:九洲远景分析京基告261,金融中心第一阶段项目报
2项目环境评估京基.金融中心将建成为集甲级写字楼、六星级豪华酒店、大型商业、高级公寓、住宅为一体的大型综合建筑群，是深圳最高也是世界最高的建筑之一项目简介项目示意图•“京基.金融中心”项目地处深圳市交通主干道深南中路与红岭路交汇处，背靠红宝路；地块南北长约270m,东西宽约140m, 占地万平方米，总建筑面积55万平方米；是深圳市政府确定的“金融中心区”重点改造项目•项目将建成以高档智能化写字楼、酒店、商场、商务中心、高级公寓、住宅等相配套的从事银行、金融、证券、保险的国际性金融中心•整个项目的主体建筑规划总高度97层，约高439米，直接比肩目前的深圳地王大厦；商业占地下一层和地上四层，面积近万平方米•该项目将于2010年建成，将成为深圳现代化城市的又一个标志性建筑，对进一步巩固深圳金融业的优势地位，加快深圳建设国际化城市的步伐具有十分积极的作用资料来源:九洲远景分析京基阶段项目报告262,金融中心第一
2项目环境评估京基.金融中心位处深圳市金融、商业、旅游和文化的中心地带，具有优越的地理位置和浓厚的商业氛围项目区位图项目的区位优势•项目所处的蔡屋围区域是深圳的金融中心区，目前已成为深圳金融机构集聚中心、金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监管中心•区内集中了深圳市74％的银行机构，60％的保险机构，40％的证券机构和50％的其他金融机构，以及驻深的人民银行、银监会、保监会和深圳证券交易所，可谓深圳的“华尔街”•建成后的京基金融中心将吸引国内外更多实力雄厚京基的银行、证券、保险等金融机构进驻，成为深圳乃至本案珠江三角的CFD•罗湖区是深圳商业最繁华的区域，临近深港紧密融和的要道-罗湖口岸，除了每日有数十万的香港居民进出罗湖之外，由于交通的便利，也是国内外游客在深圳最为集中的区域•京基.金融中心未来作为深圳新地标对游览观光客流将具有一定的的吸引力资料来源：九洲远景分析京基阶段项目报告263,金融中心第一
2项目环境评估京基金融中心项目邻近深圳市主要的交通枢纽和出入境口岸，具有便利的商务和交通条件，利于吸引商务人群和游客到达与主要口岸、二线关口的距离与主要交通枢纽的距离•京基金融中心能够与深圳地铁“大剧院站”罗湖口岸，约5分钟车程保持最近距离（约80m）的地面和地下连通皇岗口岸6km•距深圳火车站——文锦渡口岸3km•距罗湖汽车站——布吉关6 km•距宝安机场——36km，约40分钟车程梅林关10 km•距华联大厦民航机场巴士站南头关20 km资料来源:九洲远景分析京基告264,金融中心第一阶段项目报
2项目环境评估由于金融中心的建筑高度，客观上利于拉近目标顾客与本项目的视觉距离，创造外来人群对深圳的地域归属感，吸引消费者光顾•项目主体大厦在日间的最大可视距离约为15公里，视觉圈远达香港新界北部地区•建议运用现代电子技术，在金融中心大厦外立面加装通顶变幻灯光系统，制造多彩的夜色景观，扩大金融中心在晚间的可视范围•学习国外主要地标建筑物成功的运营经验，未来金融中心还可以大厦为载体在高空制造多种新奇的节庆主题展示，吸引市民观光，同时也能够为商业广场带来更多的消费人群资料来源:九洲远景分析京基报告265,金融中心第一阶段项目
2项目环境评估京基.金融中心虽然占据优越的地理位置，但由于地块四周分布着多座建筑楼宇，并非直接面临城市主干道，因而，商业广场的可视性并不足够位置不足位置优势•位处商业成熟片区•商业广场项目对外展示面十分有限，可视性较弱•邻近城市主要交通干道深南中路东段、红岭路南端•地面出入口通道狭窄、车流不便,背靠的红宝路交通•西邻荔枝公园，是本市唯一位于闹市区的市民休闲繁忙、车流行人拥挤公园•距离深南路和红岭路上的地面公共交通站点较远，•紧贴人民银行、农业银行，面向深交所、发展行、达100米建设银行、工商银行五大核心金融机构•未来地铁3号线在红岭路上站点确定在图书馆附近，•毗邻目前深圳地标性建筑-地王大厦距离项目较远•邻近的深圳大剧院、深圳书城是深圳市重要而活跃•项目缺乏宽阔的外部地面广场和空间的文化场所•群楼上盖高密度的高层住宅使得商业广场失去独立的商业主体形象资料来源:九洲远景分析京基阶段项目报告266,金融中心第一
2项目环境评估金融中心大厦本身由于存在面积空间等局限性，对商业广场未来的客流和商业气氛将带来重要的影响内部：金融中心大厦虽然具有439m的高度，但楼面面积较小，每层仅有12000多㎡，较适合现代中小企业和办事机构办公，大型跨国公司机构相对难以进驻大厦内空间不足以容纳大型会议、展览、娱乐、文化、艺术、观2光等公共活动场所因此，金融中心大厦与商业广场是密不可分的统一商业大厦仅有写字楼、酒店和餐饮等，相比国际上同高的地标性建筑体，一荣俱荣，一损俱损，3，包涵的商业元素过于简单必须统一营造商业效果，才能达致活跃而高超的运营形大厦主体建筑和副楼办公建筑相对独立于购物中心外，而不像通象和绩效4常的国际地标建筑与购物中心浑然一体（如吉隆坡双子塔、台北101、香港ifc等）对购物中心客流的带动相对减弱，较难以形成金融中心整体更高5层次的商业气氛资料来源:九洲远景分析京基阶段项目报告267,金融中心第一
2项目环境评估未来，随着深圳金融中心区格局的变迁，京基.金融中心商业广场项目也将面临着来自购物中心竞争以外的市场环境转变的挑战外部：根据深圳市政府2007年5月11日发布的消息，在福田中心区新的规划中，未来将在中心区高标准建设一座超过400米楼高的高端金融1大厦新地标，强化CBD高水平、高品位兼具商务、景观、休闲多功能的中心区地位。京基.金融中心地标的地位势必受到冲击据悉,作为中国现代金融业象征的深圳证券交易所也将迁至福田中2心区新址，对罗湖传统金融区的地位将产生较大影响京基.金融中心商业广场的成功与否与未来能否获得国际国内大型公司机构入驻同样深圳市政府将加快建设区域金融中心作为优先发展决策。在深圳有着密切而重要的关联规划局2007年4月发布的《深圳市金融配套服务基地选址研究〉中，按特区内“一轴三中心”的金融产业布局，南山区依托后海新填海区高起点建设和深港西部通道即将开通的优势，未来将规划发展3成为与罗湖、福田并列的深圳第三金融中心区；而且占地规模巨大，金融配套服务门类齐全，国际化程度高；势必引致深圳市的高级商贸、金融、办公、文化区再度西移，威胁到目前罗湖商业区的核心地位资料来源:九洲远景分析京基报告268,金融中心第一阶段项目
2项目环境评估因此，必须强化商业广场的设计造型和内外部空间运用，制造突出的个性特点，尽可能弥补商业环境条件的不足，应对未来竞争的挑战1•在商业广场的外观设计上必须寻求较强烈的视觉焦点•建议在商业广场的正门前方地面和群楼顶空设置突出别致的建筑物聚焦点和发光体，以利白2日和夜间均能最大发挥聚焦作用，吸引深南路和红岭路上过往的行人和车辆到达3•设置大型电子屏幕声电播放，强化商业建筑对地面人群的吸引力•由于周边建筑物造成的的多处间隔状遮挡，形成外部对商业广场的视线不完整，因此商业广4场外立面必须保持完整的统一体，以整理到达人群的目标视线5•由于项目缺乏外部广场，内部设计必须保持较大的室内活动空间，留住顾客的脚步•为强化金融中心整体的商业气氛，建议大厦预留一定的文化、艺术、会议、商业展示等公共6服务活动所需求面积，带动商业广场的客流•建筑设计和未来物业管理上，必须避免裙楼上盖的住宅住户对商业的日常环境与形象造成干7扰和影响•尽最大可能打开并扩宽项目与深南路和红岭路的交通出入口，必须使项目自身的地面交通循8环与外围主干道交通形成便利而畅顺的衔接，保证车辆能进得来出得去的良性通行状态资料来源:九洲远景分析京基报告269,金融中心第一阶段项目
支持九洲远景提供了三个国内外的金融中心的商业分析介绍供项目参考国内外金融中心与商业简介1纽约华尔街2吉隆坡双子塔3台北101资料来源京基一阶段项目报告270,金融中心第:九洲远景分析
支持纽约华尔街虽然富裕人群非常集中，但因商铺稀少，商业供应却十分欠缺，尤其是餐饮和购物远不能满足白领阶层和高收入人群的需求商业特点华尔街纽交所•在纽约的华尔街这条全长仅有500多米、宽11米的小马路上，云集着包括纽约证券交易所、联邦储备银行在内的众多金融机构，使其成为国际金融界的“神经中枢”•据统计，这里有上千家金融机构，很多大公司和跨国集团的总部也设在这里。在纽约从事金融业的40万职员中，有10万在华尔街工作。华尔街操纵着全世界80%的资金，是美国金融行业的象征和美国经济的代名词。华尔街上30来岁的百万富翁比比皆是。华尔街员工的年均收入约为30万美元•由于是数十万白领阶层和顶级富豪的聚集地，人们的衣着都非常时髦光鲜，穿戴流行•但由于华尔街街面非常狭窄、寸土寸金，商业店铺稀少，中午时间外出就餐的人群挤满了整条街，附近的麦当劳餐厅排起人龙；每逢节日，商店里尽是购买礼物的人群•（而在原来的纽约世贸中心中则有22个餐馆、咖啡馆和快餐酒吧店）资料来源京基项目报告271,金融中心第一阶段:九洲远景分析
支持马来西亚吉隆坡双子塔(KLCC)和苏日尔(SURIA)购物中心•马来西亚双子塔楼位于吉隆坡市中心，占地341,763平方米，高米，共88层，是世界最高建筑物之一。在距地面170米高处由一座长米的空中天桥连接，夜间景色尤为壮美•大楼中有一所可容纳850个座位的国际会议中心，设有图书馆、科学馆、交响乐演奏厅、画廊等设施•塔楼底部是综合购物中心，包括Isetan, Parkson, Marks & Spencer多个综合百货商场及超市,世界名品专卖店, Rasa Food Arena美食中心,2400个座位的Tanjung影院娱乐中心等资料来源京基心第一阶段项目报告272,金融中:九洲远景分析
支持台北101原名台北国际金融中心，是世界第一高楼，以开发旅游观光概念和丰富多彩的高空展示活动著称。现今的101商圈已经成为台湾经济发展的重要指标位于台北市信义区，楼高508米，地上101层，地下5层，为目前全球最高的摩天大楼大楼设有国际会议中心，在85、86、与88楼设有观景餐厅，89楼和91楼分别是世界最高的室内、室外观景台。大厦夜间灯光选择璀璨夺目的彩虹七种颜色，在每年的最后一天成为全世界最大和最高的倒数计时器进驻大厦的包括台湾证券交易所、德国拜耳公司，瑞泰人寿、富兰克林投行、台湾金库等世界一流企业主楼旁边是一栋6层楼、总高60米的裙楼的购物中心，面积约万平方米，内有挑高40米的豪华室内广场2占地面积：30277 m2总建筑面积：约357719 m2 购物中心：约74711 m2办公大楼：198347 m停车位：汽车1858辆/ 机动车3045辆，大约有30条公车路缐经过台北101的正门资料来源:九洲远景分析京基段项目报告273,金融中心第一阶
案例研究京基段项目报告274,金融中心第一阶
香港的国际金融中心和香港时代广场与京基金融中心在物业组合，地理位置，交通条件和商业面积等方面近似，确定为项目的重点研究对象与京基金融中心比较的相似之处香港国际金融中心香港时代广场•整体定位为香港的金融中心大厦•香港铜锣湾核心地带的标志性商业建筑•包含高档写字楼金融中心一期和二期，•包含高档写字楼和购物中心，也是深圳四季酒店和购物中心，其中金融中心二部分高端消费者最喜欢光顾的香港购物期高420米，88层，是目前香港建成的第中心之一一高楼•处在香港金融圈内，香港地铁上盖物业•位于香港港岛区的繁华商业核心地带铜，连接香港各个交通网络系统锣湾，并非面临交通主干道，客流密度大，地面交通道路十分狭窄和繁忙，地铁出入口连接通道长达300多米•商业面积超过8万平方米•商业面积约9万平方米资料来源:九洲远景分析京基一阶段项目报告275,金融中心第
九洲远景主要从七个方面对案例进行分析研究，从中得出对京基金融中心有借鉴意义的结果1目标消费者和市场定位1）72财务收益内外部交通组织动线案例研究63主力店和租户组合顾客服务内容54配套设施规划设计注：1）ifc的财务收益状况没有准确的信息资料来源:九洲远景分析京基276,金融中心第一阶段项目报告
案例研究1——香港国际金融中心（ifcmall）京基第一阶段项目报告277,金融中心
案例研究——国际金融中心国际金融中心由新鸿基集团投资建设，位于香港中环金融区，交通非常便利香港国际金融中心维多利亚港发展商：香港新鸿基地产•香港最大的地产发展商之一巴士站•以地产发展和建设为主要业务•同时还发展地产相关业务（酒店，物业管理，金融服务，保险等）以及运输，物流，基建等的士站地铁香港站地理位置：香港中环金融区巴士站•香港港岛区中区核心地带•临近交易广场，中区渡轮码头，皇后码头，兰桂坊等电车道•地铁香港站上盖，连接香港所有的地铁和铁路系统，并有巴士站，的士站，以及电车可到达，同时可办理预登机手续，乘机场快线只须23分钟到达香港国际机场资料来源：ifc网站，九洲远景分析京基心第一阶段项目报告278,金融中
案例研究——国际金融中心国际金融中心总建筑面积45万平方米，包括写字楼，酒店和购物中心等物业，其中金融中心二期是香港目前的第一高楼基本信息地面及地上4层，8万平方米2004年开业国际金融中心商场39层，8万平方米，高210米1998年建成投入使用国际金融中心一期总共45万平方米建筑面积88层，14万平方米，高420米2003年底建成投入使用国际金融中心二期四季酒店香港规模最大的六星级酒店，10002005年开业间客房和服务套房，14万平方米Four seasons place资料来源：京基告279,金融中心第一阶段项目报ifc网站，新鸿基地产2005/06年报
1目标消费者和市场定位Ifc定位于中高端，目标消费者主要是收入较高的商务人士和普通消费者，以及商旅游客目标消费者市场定位•中环写字楼内商务办公人群•中上档次的购物中心•中高收入的香港居民•生活时尚中心•访港游客商务人士档次高ifc目标消费者满足基自我价本需求值实现访港游客中高收入人群档次低资料来源：京基一阶段项目报告280,金融中心第ifc网站，九洲远景分析
街耀民2内外部交通组织动线ifc外部交通较好，人流和车流均能顺利到达商场的主要出入口•Ifc中间的民祥街，金融街，港景街形成内部和外金融街部的大循环，车流可以顺利到达商场和写字楼的主要出入口•在商场的两条主干道都设有停车场入口民祥街•行人通过三个地铁出口也能直接到达商场的主要位置港景街•的士可直接停靠在商场的主入口门前停车场入口资料来源：京基阶段项目报告281,金融中心第一ifc网站，九洲远景分析
2内外部交通组织动线Ifc商场内部利用环形来实现平面的交通循环，使顾客在商场内各个租户间行走基本顺畅•Ifc主入口处挑空的大中庭，使整体环境明亮而且宽敞•环形通道上有10个大小不一的镂空，以连廊来连接两端•主通道宽10米以上，次通道3－8米主动线循环局部小循环资料来源：京基第一阶段项目报告282,金融中心ifc网站，九洲远景分析
2内外部交通组织动线Ifc商场内部利用每层12对手扶梯和7部升降梯实现各层之间的垂直交通，同时与国际金融中心的一期，二期以及四季酒店相连接•Ifc商场的垂直交通设置非常合理，手扶电梯12对，升降梯7部，约30－40米就设置一组电梯，极大的方便了顾客•商场有1组手扶梯与一期写字楼相连，2组手扶梯与二期连接手扶电梯升降梯资料来源：京基阶段项目报告283,金融中心第一ifc网站，九洲远景分析
3主力店和租户组合Ifc引进了连卡佛，Palace Ifc，City’super等精致高雅的主力租户，以及约二百家国际品牌租户，是写字楼商务人群最佳的购物休闲场所主力店名称所属行业楼层描述次主力店和品牌租户第三层连卡佛•始创于1850年购物/百货•香港领先的国际品牌精3025-品百货店26,3031-66•定位于生活专门店，以City“super销售优质美食，时尚用第一层品及文化书藉为主购物/超市1041－1049•店内设计揉合了时尚色彩和生活艺术•5个豪华独立影院•营业时间每天超过12个第一层Palace ifc娱乐/影剧院小时，周末及公众假期1058－59延长营业时间长达14个小时以上资料来源：京基第一阶段项目报告284,金融中心ifc网站，九洲远景分析
3主力店和租户组合通过租户组合分析发现ifc内时装类租户数量最多，共计73家，占总租户数量的38%，能够充分满足写字楼商务人群和游客的购物需求银行百货公司其他旅游用品2%1%2%2%书籍工艺礼品花店5%美容用品时装9%38%电器3%餐厅7%食肆15%珠宝饰品16%资料来源：新鸿基地产2005/06年报京基第一阶段项目报告285,金融中心
3主力店和租户组合IFC共4层商业楼层，每个楼层都设有餐饮休闲区，为带动人流和提高商业气氛做出了很大贡献楼层商铺总数购物餐饮娱乐服务租户举例MANGO,CK,ECCO,ZARA,SWAROVSKI,PALACE 1F81601713IFC,CITY’SUPER,HSBC,STARBUCKS COFFEETAI LIN,SAMSONITE,BALLY,HUGO 2F6656802BOSS,ESCADA,PRADA,CITIBANK,HARLAN’SLACOSTE,LANE CRAWFORD,CUISINE,PURE FITNESS 3F42271212PHOTO 20004F60510THE BOX, H ONE, G BAR资料来源：京基第一阶段项目报告286,金融中心ifc网站，九洲远景分析
4规划设计Ifc从规划设计和布局上营造了很强的空间感，具有较强的吸引力和时尚度•商业气氛热烈，品牌档次按楼层布局由低到高，较低楼层档次中等，较高楼层档次中高和高档兼有，购物环境优雅舒适•每层楼都有休闲餐饮区，尤其是在电梯和主要通道的附近，如甜品店，西餐厅，咖啡厅等•跨度大的空间用连廊连接，并有装饰物引导顾客前往，提高了各商铺的接近性•主通道宽达10米以上，次通道6－8米，避免出现拥挤杂乱的感觉•人性化的细节设计，使顾客体会到安全安心舒适的购物休闲享受京基报告287,金融中心第一阶段项目资料来源：实地考察，九洲远景分析
支持主入口前方设置中庭，购物视觉性好，整体大方而高雅中庭前方通道主入口中庭京基告288,金融中心第一阶段项目报资料来源：实地考察，九洲远景分析
支持Ifc在细节处体现了人性化设计的优点天台的露台花园，兼商场之间的连廊商场标志的装饰物鲜艳有休闲餐饮区明亮，为商场增添色彩京基阶段项目报告289,金融中心第一资料来源：实地考察，九洲远景分析
5配套设施——导示系统清晰的导示系统设置在主要的通道和位置，让顾客非常容易的找到所在位置和购物目的地清晰的指示包括：标准的图形准确的方向指示清楚的内容表达主要内容商场导示商场指南POP在电梯口设置导示:•详细的商场指南智能地图•促销活动POP京基心第一阶段项目报告290,金融中资料来源：实地考察，九洲远景分析
5配套设施——洗手间洗手间数量充足，分布在主要的四个角，每层楼都有育婴室，提供宽敞明亮且干净卫生的条件举例：残疾人普通洗士专用育婴室手间洗手间一楼4个2个1个二楼4个4个1个三楼4个2个1个资料来源：ifc网站，九洲远景分析京基报告291,金融中心第一阶段项目
5配套设施——停车场Ifc提供免费停车和代客泊车，同时乘坐巴士，的士的顾客可直接在主入口上下落出租车和小车可直接民祥街中部设置了商主入口门前有巴士站停靠商场主入口场停车场点京基目报告292,金融中心第一阶段项资料来源：实地考察，九洲远景分析
6顾客服务Ifc提供基本的顾客服务，以及具有特色的五星级顾客服务基本顾客服务五星级顾客服务•自动擦鞋机•手提电话充电服务•本地传真/影印/扫描服务•小童可获赠糖果及气球•轮椅租赁服务•食肆推介及预留座位服务•婴儿车租赁服务•急救站•失物招领•每天现场音乐表演（一楼西桥）顾客服务•缝纫工具包资料来源：ifc网站，九洲远景分析京基一阶段项目报告293,金融中心第
香港国际金融中心对京基项目的借鉴意义(1/2)1•目标消费者是中高收入的写字楼商务人群和访港游客，围绕购物中心定位为消费者营造了生活时尚空间2•充分利用公共交通便利性的优势，将内外部紧密衔接，为消费者提供了极大的便利性•结合写字楼，酒店和商业，使写字楼之间,写字楼和酒店之间的人流互动必须通过商业才能到达,提高物业3的商业价值，同时很好的利用写字楼和酒店的客源•与地铁站紧密相连，设置多个地铁出入口引导人流进入购物中心内部，将巴士站和的士站与地铁等交通4工具融合在购物中心方便顾客京基报告294,金融中心第一阶段项目资料来源：九洲远景分析
香港国际金融中心对京基项目的借鉴意义(2/2)5•在购物中心内开设机场值机功能，既方便旅客，又提高了商旅消费者在购物中心内停留的时间6•将餐饮区分散在各层各点，真正实现了休闲餐饮的功能，同时对提高客流也有促进作用7•巧妙地利用中庭和连廊以及电梯和导示牌，实现人流在垂直和平面交通的顺畅8•完善的配套设施体现人性化设计的细节，使顾客感到舒适，安全和安心京基阶段项目报告295,金融中心第一资料来源：九洲远景分析
案例研究2——香港时代广场京基目报告296,金融中心第一阶段项
案例研究——时代广场时代广场由九龙仓集团投资建设，位于香港繁华的商业中心铜锣湾香港时代广场发展商：香港九龙仓集团•香港最具规模的地产投资上市公司•主要业务包括在香港的地产业务,还有通讯,媒体及娱乐业务,同时在中国内地经营马哥孛罗酒店集团,现代货箱码头(珠江三角洲和长江三角洲)和大上海时代广场.•开发的购物中心有海港城,时代广场和大上海时代广场地理位置：香港铜锣湾•香港港岛区铜锣湾•临近轩尼斯道,波斯富街,霎东街,罗素街,坚拿道东.•与地铁站铜锣湾站直接连接,巴士和小巴,电车,的士都可直接到达,同时设有通往机场的巴士站点•靠近维多利亚公园,跑马地和香港政府大足球场京基第一阶段项目报告297,金融中心资料来源：时代广场网站，九洲远景分析
案例研究——时代广场时代广场总建筑面积20万平方米，包括写字楼和购物中心等，曾被香港旅游协会选为香港十大景点之一基本信息购物,餐饮,娱乐,休闲和停车场1994年开业时代广场购物中心共占16层,其中地库停车场4层，购物中心建筑面积万平方米总共约20万平时代广场写字楼39层1994年建成投入使用1方米建筑面积10万多平方米时代广场写字楼46层1994年建成投入使用2京基段项目报告298,金融中心第一阶资料来源：时代广场网站，九洲远景分析
1目标消费者和定位时代广场以中档为主，配合部分高端品牌，以中等收入以上人群和访港游客为主要的消费对象目标消费者市场定位•香港中等及以上收入人群•中档和高端•来港商旅游客•区域购物中心•铜锣湾中心商业区主要商业场所目标消费者档次高时代广场满足基自我价中等及高收入外地游客本需求值实现人群档次低京基第一阶段项目报告299,金融中心资料来源：九洲远景分析
口入主2内外部交通组织动线时代广场周围道路狭窄，都是单行线，行车必须经过霎东街由大厦中间的通道进入罗素街地下停车主入口霎东街京基阶段项目报告300,金融中心第一资料来源：实地考察，九洲远景分析
2内外部交通组织动线驾驶汽车主要从霎东街出入时代广场的停车场时代广场的地面交通路线京基心第一阶段项目报告301,金融中资料来源：时代广场网站，九洲远景分析
2内外部交通组织动线时代广场中部设有一个大中庭，各楼层2-3部手扶电梯和两组观光梯，平面和垂直交通使顾客行走顺畅中庭手扶电梯手扶电梯观光电梯京基段项目报告302,金融中心第一阶资料来源：实地考察，九洲远景分析
3主力店和租户组合时代广场内有百货公司连卡佛，citysuper，UA影院和食通天美食等主力租户及其他品牌租户，出租率高达99％主力店名称所属行业楼层描述•始创于1850年连卡佛购物/百货G/F-1/F•香港领先的国际品牌精品百货店•定位于生活专门店，以销售优质美食，时尚用品Citysuper购物B1地下一层及文化书藉为主，店内设计揉合了时尚色彩和生活艺术•母公司为成立于1926年的美国UATheatres，在北美洲营运超过6000个银幕，为世界上规模最大的UA时代广场娱乐/影院地下至2楼院线•UA影院1985年进入香港至今已有8间影院，06年进入广州“西城都荟”购物中心•各式风味餐厅：潮州菜，粤式海鲜，上海菜，越食通天餐饮10-13层南菜，韩式，日本料理等•英国百货公司，在英国已开设450家连锁店，全球4楼（416号铺）& 其他30多各国家超过150个分店。提供女装，内衣马莎百货购物/百货6楼（617-621号铺），男装，童装，家居，数码，礼品，洋酒等商品•1949年在香港成立的电器连锁店，主要经营各国百老汇购物/电器名牌电器：视听产品，家庭电器，文仪，电讯产701-04 & 714-16品，摄影器材，个人电脑等京基告303,金融中心第一阶段项目报资料来源：时代广场网站，九洲远景分析
3主力店和租户组合同时时代广场还引进了700多个购物，餐饮，娱乐类的次主力店和品牌租户举例：时代广场的购物，餐饮和娱乐租户京基阶段项目报告304,金融中心第一资料来源：时代广场网站，九洲远景分析
3主力店和租户组合从租金收入看，时装类租户租金收入最高，其次是珠宝饰品美容精品和餐饮按租金计算的租户百分比(%)其他运动服装时装电子及影音设备百货公司,糖果糕饼店餐饮珠宝饰品美容及精品资料来源：九龙仓集团2005/06年报，九洲远景分析京基第一阶段项目报告305,金融中心
3主力店和租户组合从面积占比看，餐饮类租户租赁面积最大，达到％，其次是百货公司和时装按面积计算的租户百分比(%)时装珠宝饰品美容及精品其他运动服装电子及影音餐饮设备百货公司,糖果糕饼店资料来源：九龙仓集团2005/06年报，九洲远景分析京基第一阶段项目报告306,金融中心
4规划设计主入口露天广场的标志性大钟和大型电视屏幕，吸引人流聚集和停留•时代广场从1993年起，每年举行“苹果倒数”活动，吸引市民和游客前来参加•得益于九龙仓集团的有线电视业务，可以在时代广场大屏幕24小时转播有线电视京基告307,金融中心第一阶段项目报资料来源：实地考察，九洲远景分析
4规划设计时代广场运用弧形动线设计，突出了商场内的空间感，增强了顾客的可视性京基308,金融中心第一阶段项目报告资料来源：实地考察，九洲远景分析
4规划设计时代广场的商业楼层共16层，提高空间的利用率，多个楼层分布有主力店，将商业价值最大化楼层商铺总数购物餐饮娱乐服务租户举例B2443581－大家乐，元气寿司，biotherm，Bossini，G2000，周大福B111－－－City’superG32－1－连卡佛，UA时代广场1F11－－－连卡佛2F1313－－－MaxMara，ST dupont，Bally，Vertu3F22211－－Zara，LANCEL，Starbucks4F23221－－Zara，Cha Cha，马莎，Mango，Jessica5F27261－－诺帝卡，IT，Ozoc& Indivi6F22211－－马莎，马拉松，皇家运动7F17161－－百老汇，丰泽，时间廊，万星威8F2019－1－中原电器，丰泽，国美，泰林，OSIM9F24221－1卡通天地，星巴克，叶一堂，柏斯琴行10F4－4－－钟菜，金满堂，聘珍楼，鸿星海鲜酒楼11F5－5－－金牛苑，阿里朗韩国餐厅12F6－6－－梁山泊，小南国，玉桃苑13F5－5－－山葵，SUN，滬江饭店京基目报告309,金融中心第一阶段项资料来源：实地考察，九洲远景分析
56配套设施和顾客服务时代广场为顾客提供资讯服务，基本顾客服务和配套服务设施，其中还有特色的顾客服务项目资讯服务基本顾客服务特色顾客服务供应服务设施•婴儿纸尿片•八达通卡增值服务•顾客意见•婴儿手推车•接待参观团体•卫生口罩•免费上网服务•遗失儿童处理•物品寄存•代订花束礼物篮•轻便雨衣•储物室•港元/人民币点算及•资料查询•代客提送服务往的士站/停车场伪钞识别机•便条纸•邮箱•留言服务•紧急救伤•体温探热•简便缝补针线包•婴儿护理间•推广活动及商户资讯•礼品换领•眼镜清洗•购物袋•自动擦鞋机•天气消息•本地传真•汽车电池线借用•停车场（地下，共4•纸巾层，700多个停车位•财物报失及认领•手提电话电池充电•糖果小吃）•私人信件代寄•轮胎充气机借用•邮票代售•拖车安排•电脑磁碟/光碟代售•代召的士•雨伞借用•烧录数码相片档案至电脑光碟•轮椅借用•小型工具借用•节日礼物包装京基段项目报告310,金融中心第一阶资料来源：时代广场网站，九洲远景分析
7财务收益2005年租金总收入为亿港元，其中商场部分的租金收入占总体的72%，按建筑面积计算是7141港元/平米租金总收入（单位：亿港元,%)商场单位租金收入%按建筑面积计算的租金水平（2005年）%%•建筑面积：万平方米•租金收益：亿港元%%•单位租金港元/平方米20042005商场写字楼资料来源：九龙仓集团2005/06年报，九洲远景分析京基目报告311,金融中心第一阶段项
营业总盈利亿港元，商场部分的盈利占总盈利的71%，按建筑面积计算是6104港币/平米营业总盈利（单位：亿港元,%)商场盈利%按建筑面积计算的盈利水平（2005年）%%•建筑面积：平方米•盈利收益：亿港元•单位盈利6104港元/平方米%%20042005商场写字楼资料来源：九龙仓集团2005/06年报，九洲远景分析京基项目报告312,金融中心第一阶段
时代广场的经验对京基金融中心项目的借鉴意义(1/2)1•定位于中高收入的写字楼商务人群和访港游客,提供以购物为主的功能,提供丰富的商品,满足顾客需求2•成功的租户组合，独具特色的标志性配套建筑，吸引了目标消费者前来3•从建筑内部打通通道，解决了周边道路狭窄且都是单行线的问题，建立了成功的地面交通循环4•规划设计空间感强，增强每个租户的可视性，也给顾客带来良好的视觉感受5•在繁华商业中心提供足够多的停车位，解决了繁华商业中心停车难的问题京基目报告313,金融中心第一阶段项资料来源：九洲远景分析
时代广场的经验对京基金融中心项目的借鉴意义(2/2)6•将美食广场设在购物中心顶层，吸引人流向高处走动，为餐饮区设置跨层的直达电梯7•在多个楼层都设置主力店，拉动人流，并使每个楼层都具有商业主题8•在购物中心设置标志性的电子屏幕和时钟，充分利用旅游经济吸引大量的游客聚集和观光并消费9•差异化的顾客服务为顾客提供了特殊和特色的服务和消费理念，方便和吸引消费者10•时代广场的主力店中的电影院的出入口独立于购物中心之外，没有起到主力店的作用京基目报告314,金融中心第一阶段项资料来源：九洲远景分析
案例研究3——上海港汇广场京基目报告315,金融中心第一阶段项
港汇广场总体描述•面对中档大众化消费市场的定位•在区域百货林立的竞争中，营造出综合性最强，规模最大的购物中心概念•双子座的外观和内部多中庭、波浪上升式的扶梯设计，给消费者带来了轻松和舒适的购物环境京基目报告316,金融中心第一阶段项资料来源：九洲远景分析
上海港汇广场基础信息特征地点虹桥路与华山路交汇…写字楼+ 商业规划类型城市购物中心¾地理位置佳，交通便利2 总建筑面积13万m, 其¾醒目的外观的设计…面积2中商业7万m¾单层面积大，广泛的品类2约1万m单层面积¾多中庭设计层高地下1层、地上6层目标客群大众消费位于上海主要交通枢纽中心, 交通与地铁连通京基一阶段项目报告317,金融中心第资料来源：九洲远景分析
交通位于徐家汇核心商圈的核心地段与上海主干路虹桥和华山路交汇，且与地铁1号线连通，交通便利港汇广场京基心第一阶段项目报告318,金融中资料来源：九洲远景分析
上海港汇广场双子座的建筑设计外观醒目可视性和识别性均较强，在与消费者沟通方面的广场设计和LED显示屏更起到了吸引客流的作用上海港汇广场实景图京基319,金融中心第一阶段项目报告资料来源：九洲远景分析
港汇广场不设置主力店使得各楼层的品类更加丰富和全面楼层功能分级面积占比主力店超市(40%) + 运动(40%) + 服饰(20%)-1FSport 100、华联超市1F国际服装98%) + 餐饮(2%)2F女性服饰(100%)3F男性服饰(70%) + 儿童(30%)4F休闲服装(60%) + 家居(40%)5F美食街(50%) + 皮具箱包(20%) + 其它(30%)6F影院(50%) + 餐饮(20%) + 数码(30%)永华影院京基目报告320,金融中心第一阶段项资料来源：九洲远景分析
港汇广场是综合性强、容纳了多业态的购物中心，餐饮和服饰类购物是核心品类的组成各功能面积占比各功能的店数占比% 儿童% 超市% 娱乐%% 娱乐% 珠宝餐饮% 珠宝% 箱包皮具% 电子数码% 图书音像% 超市% 箱包皮具% 休闲食品% 家居% 电子数码% 图书音像% 礼品% 儿童% 服务% 休闲食品% 乐器%% 服务% 礼品%% 乐器休闲运动化妆品%化妆品%% 家居休闲运动%%鞋餐饮%鞋%%服装服装京基第一阶段项目报告321,金融中心资料来源：九洲远景分析
多中庭的设计形成了自然回廊-1华联超市Sport100京基一阶段项目报告322,金融中心第
多中庭的设计形成了自然回廊-2家居广场美食街永华影院615平米的圆形中庭400平米的对称边庭半径14米*京基心第一阶段项目报告323,金融中
在中庭设计了波浪上升式的自动扶梯，起到了直接带动客流上楼的作用波浪上升式扶梯设计西南两边的小中庭中庭京基告324,金融中心第一阶段项目报
港汇广场的主要租户华联生活馆美食街影院家居店京基第一阶段项目报告325,金融中心
案例研究4——北京东方新天地京基报告326,金融中心第一阶段项目
北京东方新天地位于北京东长安街，商业总面积12万平方米东城区东长安街１号，东起东单北大街，西至开发商北京东方鸿联文化有限责任公司;地理位置王府井大街，南临东长安街，北至东单三条购物中心（3层):地铁层,首层,平台层.8幢甲级设计公司规划巴马.丹拿写字楼+2幢公寓+5星级酒店总面积：87万平米(占地10万平米)，其长江实业集团、和记黄埔、东方面积股东中商业12万平米海外、中国银行、中国保险.银行,邮局,工商,派出所,洗衣店,快速冲单层面积配套设施5万平米（实用）印店等层高地铁层,首层,平台层物业北京港基世纪物业管理有限公司开业时间2000年停车位3层停车场;2000个停车位地处北京主要交通枢纽中心，地铁1号线和5号交通电梯23部自动扶梯;9部直升电梯线的交汇点京基一阶段项目报告327,金融中心第资料来源：九洲远景分析
北京东方新天地位于东长安街1号和5号地铁线交汇点，交通便利东方新天地交通路线图地铁五号线地铁一号线京基心第一阶段项目报告328,金融中资料来源：九洲远景分析
北京东方新天地的建筑处于极佳的地理位置，具有良好的视角，行人分别从长安街和王府井大街的角度均可迅速识别建筑物及其Logo北京东方新天地建筑外观图京基阶段项目报告329,金融中心第一资料来源：九洲远景分析
东方新天地的内部交通流畅，由9组观光梯和23组扶梯连接购物中心内部各层，外部可直接连通地铁站、东方经贸城、东方君悦大酒店23部扶梯直升电梯和大厅京基330,金融中心第一阶段项目报告资料来源：九洲远景分析
东方新天地的主力店租户Spots 100华润超市晨曦百货新世纪影院京基目报告331,金融中心第一阶段项资料来源：九洲远景分析
东方新天地的其他主要租户-2西蜀豆花庄京基段项目报告332,金融中心第一阶资料来源：九洲远景分析
东方新天地“长廊型”的中庭和动线，7个主题购物专区，由9条风格各异的街道串联。23部扶梯和9部直升电梯沿500米长廊一字排开。运动100晨曦百货奥迪展厅京基段项目报告333,金融中心第一阶资料来源：九洲远景分析
购物、餐饮、娱乐休闲是东方新天地主要功能组合，恰当的比例更能吸引更多的消费者。楼层功能分级店数占比主力店餐饮(33%)、服装(34%)、皮鞋/饰品（16%）食通天大街，东方新世纪影院、珠宝/钟表（6%)、娱乐休闲/服务（9%）、地铁层，大食代，翡翠皇宫酒家百货/超市（2%）服装(41%)、珠宝/钟表（22%)、皮鞋/饰品晨曦百货、华润超市、运动100（14%）、娱乐休闲/服务（15%）、首层餐饮（6%）、百货/超市（2%）金融服务(31%)、餐饮(27%)、个人美容护理（17%）、娱乐展厅（13%）、服装（8%）、尊萃时光别馆，天空大道平台层皮鞋/饰品（4%）京基心第一阶段项目报告334,金融中资料来源：九洲远景分析
从面积占比看，购物功能占40％，餐饮和娱乐功能分别是25％和35％，从店铺数量看，餐饮和女装占比最高各功能面积占比各功能的店数占比银行/服务25%娱乐4%/展厅/影音女装6%16%餐饮餐饮20%男装10%40%购物百货/超市休闲装/内衣2%9%个人护理/美容35%6%娱乐休闲鞋包/饰品珠宝/钟表/眼镜14%13%京基一阶段项目报告335,金融中心第资料来源：九洲远景分析
东方新天地定位为中高端市场的城市购物中心购物中心类型城市购物中心总市场定位中高端市场；追求时尚、中高收入的白领阶层;入驻商户以国际一线品牌为主业态定位购物、休闲娱乐、餐饮面积比例4 : : ；功能定位集购物、休闲、餐饮、娱乐、科教、展览等功能于一体分为七个购物区:缤纷新天地,都市新天地，庭苑新天地,寰宇新天地产品定位活力新天地,天空大道,尊萃时光别馆;并由九条不同风格的街道串联。•景观和文化配套：包括500米长廊、音乐喷泉，9条不同风格的街道，索尼探梦科技乐园配套设施，尼康摄影器材展，书友会，影艺坊等•休闲商务配套：包括咖啡屋、酒吧、茶坐、展厅，银行、工商、邮局、派出所服务等京基336,金融中心第一阶段项目报告资料来源：九洲远景分析
东方新天地定位为中高端市场的城市购物中心整合百货公司、超市、美食街、多映厅豪华影院、科技展览中心等现代商业业态组合元素，综合娱乐、科教、餐饮、消闲与购物等功能。针对CEO层次开设了“尊萃时光别馆”和“天空大道”两个高档购物专区。在租户组合上，东方新天地比国贸商城、嘉里中心商场等更为多元化。除了租户组合零售店铺及餐饮外，东方新天地还有豪华电影院、科技乐园、汽车展厅等，是一个真正集购物、娱乐及消闲的综合性商场。招标出租东方新天地以招标的形式出租店铺，租金收取形式：固定租金和扣率租金东方新天地每年要淘汰一些经营不佳的租户，保证购物中心的竞争力。东优化租户方新天地的开业前些年，年淘汰率达到10%，稳定后在5-6%之间东方新天地会会员卡;举办各种展览,展示活动,增加商场人气;营业推广举办众多世界知名品牌的各种短期推广活动京基337,金融中心第一阶段项目报告资料来源：九洲远景分析
东方新天地定位为中高端市场的城市购物中心商圈优势：营业时间短（9:30-21:30）;地处历史最为悠久王府井商圈，除了具有商业闹市区的，顾客消费时间受限魅力外，每天能够为东方新天地带来10万客流，节假日能够达到20万地域优势：横跨具有百年商业历史的“金街”王府井和近代崛起的商购物中心内的地铁层的客流容易受到地铁的业“银街”东单北大街，毗邻天安门、人民大会堂、北京运行状况影响，如地铁故障，地铁运营时间市政府、中国海关、交通部等重要政府部门，还面临北京的重要交通枢纽——东长安街，位于地铁1号线和5号的调整。线交汇处,还面临东长安街这个北京交通枢纽。商业配套8幢写字楼;2幢公寓;五星级君悦酒店;派出所,工商局, 快递,金融; 美容,美发店;牙科诊所,洗衣店,票务,电影院.京基338,金融中心第一阶段项目报告资料来源：九洲远景分析
选址准确，适合的定位，舒适的环境以及与配套服务形成互动效应是东方新天地成功的基础•选址于东长安街与王府井大街交汇处,地理位置得天独厚.不仅能给购物中心带来商圈优势,便利的交通环1境,而且能够给购物中心带来大量优质客流2•东方新天地定位于中高端市场,目标消费群为中高收入,追求时尚的白领,东方广场内的商务人士.•东方新天地同东方广场内的五星级酒店,豪华公寓,甲级写字楼,周边完善的服务设施的市场定位相互匹配3,并形成良好的互动效应.•.购物中心管理团队为顾客缔造一个安全、卫生、照明度适中,，空气流通,便利的内部交通购物环境，让4顾客尽享购物之乐京基339,金融中心第一阶段项目报告资料来源：九洲远景分析
D.核心价值定位和实施建议京基目报告340,金融中心第一阶段项
通过两次筛选，得到项目的购物中心类型选择应为新组合类型的“都会时尚购物中心”11种购物中心类型Lifestyle center城市购物中心地区购物中心1.选址和面积娱乐中心Meal Mall城市购物中心2.竞争差异化和消费者需求Lifestyle center3.吸取二者的典型特色，组合成为新类型都会时尚购物中心的购物中心The Cosmopolitan City Center京基段项目报告341,金融中心第一阶
由于京基金融中心地理位置和面积的条件，在所有可能的选择中，城市中心，地区中心，LS中心，美食中心和娱乐中心有较高的匹配性京基金融城市超级地地区邻里购物能量LS直销娱乐美食专业中心中心区中心中心中心公园中心中心中心中心中心中心成熟的城市城市中心城乡结合地区中居民区郊区、新郊区富人聚郊区适应性适应性适应性地中心区域区域处、郊区心附近区、城乡集区广广广址、新区结合处城市主干城市主干城市主干..区域中心社区主城市主干区域/社城市主干城市/区适应性临近城市适应性交道/高速路道/高速路道旁主干道旁干道旁道/高速路道/高速路域主干广中心主干区交通广通出口出口出口干道出口道旁道市区万平6-10万超过8万5-8万平-4万超过104-10万-5万-4万-4万1-8万平-2方米平米平米米平米万平米平米平米或平米平米米面万郊区更大面积4-8万积核心商圈3可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖3可覆盖可覆盖可覆盖3可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖6公里，次40公里30公里10公里公里50公里30公里公里30公里40公里30公里公里或商级商圈6公或以上或以上或以上或以上或以上或以上更大范圈里围☺☺资料来源：九洲远景分析京基报告342,金融中心第一阶段项目
由本项目所处城市的位置、特殊身份和目标消费者的消费行为特点来分析，购物中心类型的选择范围相对集中，但条件仍不尽完善筛选说明：本项目地处罗湖商业中心区，区位优势明显，且为城市地标性建筑，消费者认知度高，因而具备成为城市购物中心的条件，但与已经发展成熟的万象城和中信城市广场两城市购物中心大竞争对手比较，无论体量或者是地块环境相对处于后来之势；故应避免作城市购物☺中心的直接选择基于消费者调查的分析结果，京基金融中心商业广场未来的目标消费者将是收入和消费水平较高而且喜欢追求时尚、品位和优雅享受的中青年人群，较为符合“生活时尚购物Lifestyle center☺中心”的目标顾客范围；但因本项目仍是封闭型的商业建筑，休闲环境欠缺；所以，并不具备这一类型购物中心的显著特征万象城凭借其万平方米的总建筑面积和成功的运营，其城市购物中心的形象和定娱乐中心位已经深入人心；据悉，正在兴建中的万象城二期，将是一座大型的室内娱乐中心仅一路之隔的金融中心商业广场成为地区购物中心或娱乐中心的价值预计较低；×地区购物中心因此，有需要从差异化的方向去选择京基购物中心的类型根据消费者调查，本项目的目标消费者群体光顾购物中心的主要选择是购物，鉴于商Meal Mall×业中心区的交通繁忙、停车不便，因此，美食中心亦非理想选择。京基343,金融中心第一阶段项目报告资料来源：九洲远景分析
因此，有必要通过一个新的组合来实现本项目的购物中心类型选择组合购物中心新类型：根据深圳商务消费、游客消费和本地富人消费依然集中于商业中心区来实现的传统习惯，以及目标消费群体追求中高档时尚消费的需都会时尚求特点和未来消费欲望，结合京基金融中心所处商业中心的区位与购物中心地标优势，实现两种类型的结合，组合成为一种新型的购物中心概念，应是一个最佳选择京基阶段项目报告344,金融中心第一资料来源：九洲远景分析
为此，九洲远景将京基金融中心项目定位为一个全新的商业概念——以中高档购物、餐饮和休闲娱乐为一体的“都会时尚购物中心(The Cosmopolitan City Center )”配合金融中心的高级写字楼和豪华酒店，金融中心商业广场将建成为一个“时尚、具有国际品味、个性化的，提供精致产品和优雅服务环境的都会时尚购物中心（The Cosmopolitan City Center)”。引导现代生活方式，提供全新的消费理念京基项目报告345,金融中心第一阶段
支持城市购物中心/ City Center 位于市中心，是提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费场所商业组合购物与娱乐核心价值选址消费者沟通主力店行业主力店功能组合%倾向-目标消费者-位于城市中以服装、休闲-3-5个主力-购物60-购物为主，体-以封闭型的独为大众消费心区域娱乐、餐饮为店70%现自我实现诉立建筑体为主群或某一细主求，感性成份(big-box)，有多分市场-城市中心主-主力店通常-餐饮15-较大个中庭干道旁为百货公司25%-提供以购物为主的、含、主题餐饮-楼层3层以上，-6-10万平米-休闲娱乐有餐饮/休闲区、电影院多以垂直性交通10-15%娱乐成份的-核心商圈3及其他主题配合滚梯、一站式购公里，次级-多与写字楼室内娱乐足的消费中-主出入口外有心商圈6公里，及酒店形-主力店占比多出入口三级商圈40成综合体-提供社交、40-60%公里以上，-地下停车场，家庭活动与其他附加价覆盖三级商500个停车位以值圈上-随机性消费模式资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究京基项目报告346,金融中心第一阶段
支持生活时尚中心/Lifestyle Center 为富裕人群供了一个洋溢自由开放氛围的目的地休闲消费场所商业组合购物与娱乐核心价值选址消费者沟通倾向主力店行业主力店功能组合%-目标消费者-通常靠近富服装、家具/-主力店比例-购物30-休闲为主，体-开放的物业建为高收入消裕人群居住家居、图书音约为0-50%40%现自我实现诉筑体形式费群，女性区像、餐饮娱乐（可能不设求，感性消费-餐饮30--购物中心内具为主主力店）为主-5万平米40%有浓郁的设计-浓厚休闲氛，但可能更-通常会有书氛围-休闲娱乐围的消费场大或更小，店、小型百30-40%-地上停车场，所规模的适应货店、高档500个停车位范围较宽/时尚连锁-自由、休闲以上，停车自专卖店、影、开放、独-核心商圈由度大院、餐厅等特、追求新公里，颖次级商圈3公里-目的性消费模式资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究京基段项目报告347,金融中心第一阶
支持都会时尚购物中心The Cosmopolitan City Center为较高收入人群提供了一个时尚品味的目的地休闲消费场所商业组合购物与娱乐核心价值选址消费者沟通倾向主力店行业主力店功能组合%-目标消费者-通常市区中以服装，家居-主力店比例-购物50-休闲为主，体-以封闭型的独为中高收入心繁华商业，以及娱乐餐约为50%60%现自我实现诉立建筑体为主消费群地段，中高饮项目为主求，感性消费，有多个中庭-通常会有时-餐饮30-档品牌集中为主-浓厚休闲氛尚百货店、40%-具有多个出入区域围的消费场精品超市，-休闲娱乐口，各楼层都所-5－10万平高档/时尚20-30%配有休闲项目米连锁专卖店-时尚、品味-地上停车场，、影院、餐、个性化、-核心商圈3500个停车位厅等精致、优雅公里，次级以上，停车自商圈6公里-目的性较强由度大的消费模式资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究京基段项目报告348,金融中心第一阶
相对深圳市商业市场现状，“都会时尚购物中心”仰仗其独特的购物休闲娱乐综合价值定位，具有显著的建立差异化竞争优势的可能性娱乐创造差异化优势的能力自我实现Coco park基本需求专业化一次性购足自我实现 有限品种(= 品种齐全)(=)京基金融中心万象城地王大厦怡景中心城中信城市广场基本需求太阳百货金光华东门茂业百货购物商圈内主要商业场所本项目京基阶段项目报告349,金融中心第一资料来源：九洲远景分析
“都会时尚购物中心”具有显著的繁华商业区特征和提供时尚、品位和精致产品与服务的功能•从功能组合的角度，现有的城市购物中心或地区购物中心都是定位在以百货或GMS、大卖场为主力店、1以购物为主的消费综合场所，例如：目前的万象城与中信城市广场，Coco park与怡景中心城、南山花园城中心等，无法形成显著的差异性•都会时尚购物中心的目标消费者为中高收入消费群为主，追求繁华商业中心的消费场所，追求优雅的消2费环境，更追求时尚、精致的产品，和个性化风格的目的性消费模式，休闲气氛浓厚，体现自我实现诉求，感性消费为主，有较大的差异空间•从行业组合、档次结构以及文化内含的角度，以休闲、娱乐、餐饮、文化及其他具有吸引力的行业形成3多个消费主题，配合金融中心未来营销推广的环境安排，形成符合现代化、国际化的整体定位，进一步加强差异化优势•以娱乐为主题，引进健康、富于活力的娱乐形式，可以增加目前市场供给不足和市场增长性强的内容，4例如尚未进入深圳市场的国际时尚品牌、名品、名店、名饮、新技术产品、健康营养品、美容化妆品等现代生活方式的内容，因而形成一定的优势•但具有风险的一面是：这一商业概念是典型的趋优选择，较依赖于其他因素的支持，例如新的个性化品5牌、引进新的生活消费品、新的休闲娱乐模式等，较难独立带动消费行为的转变，形成优势的空间有限京基350,金融中心第一阶段项目报告资料来源：九洲远景分析
京基金融中心定位为“都会时尚购物中心”商业概念的延展(1/2)•都会时尚购物中心的主力店占比较小，而且功能组合中购物的比例不超过50%，但通常会设置小1型百货店、高档时尚连锁专卖店、影院、餐厅等•鉴于最邻近本项目的竞争对手万象城目前百货主力店不成功，且转折不易，亦无新的百货店发展2空间，而本区内百货店未能满足目标顾客的购物需求，因此，建议考虑引入国际百货主力店•百货主力店选择方向，以国际知名品牌精品百货为目标。例如：日本三越百货、SOGO百货、高3岛屋、香港美美百货、Marks & Spencer, 美国Macy、Sear’s等4•购物类次主力店，如IT, Zara, MNG, SaSa化妆品店等•同时，为满足写字楼工作人群和周围居住人群的日常基本生活需求，应在-1F设精品超市、药妆店5、风味食品店、面包房、流行电子产品店、手机专卖店等，如香港百佳超市、屈臣氏、百老汇、Nokia等京基段项目报告351,金融中心第一阶资料来源：九洲远景分析
京基金融中心定位为“都会时尚购物中心”商业概念的延展(2/2)•根据消费者调查，目标消费者认为必不可少的餐饮是美食广场、中餐酒楼、自助餐等，因此可考虑6在地下-1层引入新加坡大食代等潮流美食广场、丹桂轩、金钱豹美食等时尚餐饮；而各式异国餐厅、品牌快餐店、Pizza、星巴克、餐吧、港式茶餐厅等应分布于各个楼面•而目标消费者必选的国际品牌服装专卖店、名表、名笔、香水、化妆品、个人护理品、珠宝佩饰、7手袋皮具、皮鞋、服饰、名酒、朱古力、雪茄、香草鲜花、家居、装饰品、Golf专卖店、车模店、收藏品店、礼品店等等，则更是都会时尚购物中心的主导品类组合•配合高级写字楼人群的需求，配置安静、轻松具空间感的书吧、杂志店、音像店、药房、便利店、8西餐、咖啡、甜品店、茶室、美发、美容、SPA、高尔夫推杆练习室、台球室、健身房、华尔街英语进修等•为提供对金融中心写字楼和酒店商旅人群的便利服务，建议联络深圳机场在购物中心设置城市候机9楼，增设民航巴士站，承接金融区和过境乘机的商务、旅游人士•为吸引周围居住人群，设置青少年儿童游戏厅、在影院中设立专门影厅播放惊险刺激的4D电影或10荒诞迷人的科幻故事影片京基报告352,金融中心第一阶段项目资料来源：九洲远景分析
京基.金融中心项目将致力于成为深圳市中高端消费群休闲娱乐、餐饮、购物综合消费的目的地场所核心价值：为商务人士、游客和城市居民提供有具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所主力店、次主力店行业组合目标消费者•以中端和中高端为主要消费层•以国际知名的中高档时尚百货（含服装、化妆品、电子产品、家居等）、精品超市和潮•以具有大专文化以上的青年、中年为主体流美食广场为基本组合•以企业一般职员和中高级管理人员等商务•以中高级国际服装服饰、大型中餐、自助餐人士和游客为主要目标消费群、异国风味餐、时尚甜品店、休闲食品店、•以城市居民休闲娱乐、餐饮消费为补充影城、健身会、酒吧、咖啡、茶馆、表演场、体验中心等次主力店和品牌店铺为主要组合方向京基金融中心项目价值定位•商业功能的面积配比：购物占50% ，餐饮占•强调国际化、现代化的购物与餐饮文化，国际化氛围及“生活方式”的现代感30% ，休闲娱乐占20%•强调健康和富有活力的休闲娱乐概念•主力店、次主力店与小型商铺的面积占比为50%•为消费者提供“时尚，品味，个性化，精•档次配比：中低：中：中上：高致和优雅”的有价值的元素5：50：35：10消费者沟通商业组合京基报告353,金融中心第一阶段项目资料来源：九洲远景分析
九洲远景通过对消费者研究和竞争对手差异化分析得出项目的核心价值元素，同时通过对京基百纳的内部调查来验证核心价值核心价值元素确认:消费者研究核心价值元素竞争对手差异化京基百纳内部调查（验证）京基目报告354,金融中心第一阶段项资料来源：九洲远景分析
从消费者研究发现“品味，时尚，特色，个性化，舒适，优雅，精致”等表达出了消费者的价值需求•品质好•价格合理•有档次•满足自身需要时尚，品味，特色，实惠商品•商品齐全丰富•时尚商品新鲜的，个性化，独特的•有促销活动•适合口味交通便利•离家近•交通便利•环境舒适舒适，优雅，休闲购物环境•就餐环境好享受，精致•服务态度好服务亲切，个性化资料来源：j京基项目消费者调查，九洲远景分析京基阶段项目报告355,金融中心第一
九洲远景从消费者的价值诉求中提炼出核心价值元素，即“时尚，品味，个性化，精致，优雅”时尚，品味，特色，实惠，新鲜的，个性化，独特的，便利，舒适，优雅，休闲，享受，精致，亲切，个性化核心价值元素基本价值元素：实惠，新鲜，便利，舒适时尚，品味，个性化，精致，优雅竞争对手价值元素：新鲜，实惠，特色，亲切京基一阶段项目报告356,金融中心第资料来源：九洲远景分析
支持通过对京基百纳商业公司的内部调查，得到核心价值诉求点的验证精致的42%简约的26%优雅的37%懂得生活的26%有品味的58%从容的16%高雅的47%享受的32%时尚的47%亲切的16%休闲的37%有修养的32%个性化的26%主流社会的47%上流的32%舒适的32%精英的53%新鲜的16%独特的58%活力的16%出色的26%非凡的32%创新的68%另类的11%完美的21%理想的11%特色的53%超卓的58%京基目报告357,金融中心第一阶段项资料来源：京基项目组内部调查，九洲远景分析
支持京基金融中心的核心价值元素时尚京基告358,金融中心第一阶段项目报
支持京基金融中心的核心价值元素品味京基告359,金融中心第一阶段项目报
支持京基金融中心的核心价值元素个性化京基360,金融中心第一阶段项目报告
支持京基金融中心的核心价值元素精致京基告361,金融中心第一阶段项目报
支持京基金融中心的核心价值元素优雅京基告362,金融中心第一阶段项目报
E.项目组下一步行动计划京基目报告363,金融中心第一阶段项
项目组第二阶段的工作是5月21日－6月3日第五周第六周人员分工5-215-225-235-245-255-265-275-285-295-305-316-16-26-3九洲远景montuewedthufrisatsunmontuewedthufrisatsun1消费者测试 焦点小组测试何冰艳 笔录整理何冰艳 分析报告何冰艳 初步结论何冰艳2租户访谈 确定租户长名单和短名单全体项目组选定各行业租户访谈对象全体项目组 确定访谈内容全体项目组访谈活动全体项目组 数据统计和分析全体项目组初步报告全体项目组3商业概念方案调整确定购物中心类型全体项目组确定项目独特卖点全体项目组报告整合全体项目组内部研讨会全体项目组第二阶段报告完成汇报全体项目组京基一阶段项目报告364,金融中心第
Thanks for your attention!京基一阶段项目报告365,金融中心第
