中國房地產投資手冊聚焦細節 獨樹一幟2012年版中國房地產業務
目錄1 前言 2 1. 中國房地產市場概述 2 中國房地產市場現狀 3 影響2012年中國房地產市場的驅動因素 4 市場展望 5 2. 中國國內稅法簡介 5 主要稅種簡介 7 土地增值稅及企業所得稅的預征和清算 9 引入物業稅的可能性 10 3. 境內跨境投資的股權架構問題 10 關於投資者 10 投資結構 15 融資 15 現金回流 15 資本退出 17 管理公司架構和稅務問題 19 4. 法規框架 19 影響境外房地產投資者的主要法規 20 持有方式 21 項目審批條件 21 投資資金 22 法規要求 24 5. 物業發展進程 24 中國物業發展進程的關鍵階段 24 機會 24 收購和採購 25 發展 25 出售 25 完成 26 6. 併購 26 一般商業模式 26 收購方式概述（股權收購與資產收購） 27 稅務影響 27 重組稅務規定 29 並購交易中常見的財務盡職調查與稅務盡職調查問題 30 並購交易架構設計的考慮因素 32 7. 新融資渠道 32 房地產信託 34 房地產基金 36 外資房地產基金 38 房地產企業債券 39 境外人民幣房地產投資信託（CNH-REIT） 43 8. 會計準則 43 中國大陸會計準則 48 香港會計準則 52 新發展 55 9. 內部控制 55 C-SOX概述 56 房地產企業內部控制的主要問題 57 各業態房地產項目內部控制高風險點 59 完善房地產企業內部控制的對策 61 10. 未來發展 61 中國的房地產投資信託（C-REIT） 62 賓館酒店行業 64 養老地產 66 附錄1：德勤中國房地產業務團隊聯系資料
前言隨着第六版德勤中國房地產投資手冊即將付除特別說明外，新版手冊依據截至2012年1月印，時間距離在2011年春天，政府為了給過熱31日頒布的法律法規和其他公文作為分析基的房地產市場降溫並抑制通脹而推出一系列調礎。此外，除特別說明外，本手冊中所提及的控措施已有一年時間。國務院陸續頒布了房屋適用中國法律法規，僅指中國大陸地區的法律限購和要求地方政府設定2011年房價調控目標法規，不包括香港特別行政區、澳門特別行政等措施。此舉旨在加強地方政府的責任以及強區或台灣的法律法規。化其穩定房地產市場的職責。最後，我想向為本手冊做出貢獻的人員表達謝由於實施適度從緊的財政政策以及受住宅物業意：限購的影響，一些房地產開發商和投資者轉變稅務服務團隊：陳偉權、陳振國、Oliver 策略，將資源投入商業房地產開發。他們意識Farnworth、龔兵、陳嘉德、蔣俊、王佳到，在中國房地產市場的當前環境下，該領域受限制較少，可能是新的增長點。為了幫助您審計服務團隊：施清耀、Stephen Taylor、 瞭解市場新變化帶來的機遇，洞察正進入下一袁文輝、黃娟、黃淑雄、曲辰、房惠玲、王振林個發展階段的中國房地產市場，我們的德勤團財務咨詢服務團隊：鄺炳強、Douglas Robinson隊延伸重點，探索新的解決方案，以確定能夠企業風險服務團隊：李嘉淵、桂晏、祁暢抓住機遇的可持續和創新的推動因素，這些都會在本手冊中有詳細介紹。我們希望您享受閱讀本手冊。這本2012年版手冊匯總了房地產投資領域有關稅務和會計處理的最新更新，以及您應瞭解的各項變動、風險和機遇。我們還分享了對一些您所感興趣的新主題的洞察。它們是：• 2012年影響中國房地產市場的推動因素• 新融資渠道，包括房地產信託、房地產基金、債券和離岸人民幣REITs何錦榮• 在中國進行房地產開發的流程全國房地產行業領導人2012年3月 • 賓館業和養老地產的發展機遇如果您是本手冊的忠實讀者，您可能會發現，我們在過去幾年對本手冊進行了大量更新，旨在為您提供瞭解中國的房地產市場的全面、系統的指南。我們希望本手冊對您有所幫助，並期待您的反饋和批評指正，並且我們期望能有機會與您就本手冊中介紹的任何話題進行更深入詳細的探討。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 1
1. 中國房地產市場概述2011年全球市場起伏不定，再次將中國房地產與住宅市場的低迷形成鮮明反差的是，2011年市場推到風口浪尖，近期一位評論員在《金融前三個季度華北的寫字樓租售需求依然旺盛。時報》上表示，「就其對世界其他地區的影響該咨詢機構的研究報告稱，在此期間寫字樓銷而言，該市場是對全球經濟而言唯一的重中之售尤為暢旺，季度環比價格漲幅由第一季度的重。」百分之四點零四，上升到第三季度的百分之五點三零。顯然，這一年的主題一直圍繞在中國房地產泡沫是否破滅上。據中國國家統計局數據顯示，這家房地產咨詢機構還表示，2011年前三個季追蹤全國70個大中型城市新建商品住宅價格的度商舖和物流市場的租金季度環比漲幅要遜色指數於2011年8、9月見頂，此後出現小幅下跌於寫字樓及住宅市場。當年前三個季度，商舖之勢，10月及11月累計下跌百分之零點三。租金平均漲幅為百分之三點九八，物流租金漲幅為百分之四點三六。這些領域的上漲主要得與此同時，房地產開發資金亦顯乾涸，2011益於北京商舖市場的強勁表現，與此同時，它年8月以後該行業月投資增長率實際上已是負們也使統計數據發生正向扭曲，掩蓋了華北其值，8-11月期間累計減少百分之三點七。他地區增長乏力的現實。儘管如此，大中華地區的住宅開發商整體慘淡 華東之時，寫字樓及商舖市場的同行卻並未感受到2011年第三季度華東住宅銷量銳減，銷售價格寒意。事實上，2011年第三季，北京、廣州、跟上季度相比幾無增長（百分之零點一三）。上海三地的當季寫字樓售價上升，香港的數據但是在上海樓市，數據顯示2011年第三季度銷僅較上季度略有回落。此外，這四大城市第三售價格上升百分之二點五，成為當年一至三季季度的租金收益率較前三個月有所上升，與此度住宅銷售情況最好的一個季度，似乎印證了同時，商舖租金及售價亦較前一季度上升。上海樓市在一定程度上與國內房地產市場週期雖然有評論人士認為中國房地產泡沫已經步入脫節的說法。當年前九個月華東的住宅租金也快速破滅通道，但亦有人認為市場更為務實。幾乎裹足不前，季度漲幅從未超過百分之二。看好樓市的人認為，雖然眼下樓市略有回調，寫字樓物業方面情況相當，當年前三個季度寫但是長遠來看，由於中國經濟潛力巨大，目前字樓平均售價季度增幅約為百分之二點六。或的供應過剩問題應該會以一種相對溫和的方式許是受到不明朗的宏觀經濟前景的觸動，越來得到糾正。越多在該地區擁有業務的公司開始租賃辦公場不少跡象顯示，此種回調已經開始。國家統計所，而不是購買。因此，2011年1至9月份寫字局2011年10月及11月數據顯示，在建樓面面積樓租金平均上漲了百分之七點二。較前一期間（9月）累計減少百分之八點八。與儘管在2011年第三季度不少國際知名品牌於華此同時，在建住宅樓面面積數據在10/11月期間東開設分店，但同期的商舖租金卻大幅下跌，下跌近百分之二十五，預示着這個分支領域在考慮到當季華東的空置率是持續下降，租金的可見的將來極有可能呈下行之勢。這證明，住下滑着實令人意外。宅地產開發商正對當前的價格下跌做出迅速反應，從而縮短從價格回調到重建某種穩定的平相比之下，華東的物流業租金則呈上漲之衡的時間差。勢，2011年第三季度漲幅近百分之三。在上海，包括阿里巴巴、京東商城在內的許多國內 中國房地產市場現狀公司第三季度紛紛在本地擴大倉儲力量；而在 華北南京和寧波，政府計劃打造高科技製造中心，嚴格說來，整個中國的房地產市場並不是區域此舉將會推動2012年及未來兩地的工業空間需同質化的。各地區之間存在顯著差異，比如上求。海的住宅價格驟跌之際，四川的房價可能正在迅速上升。 華南2011年第三季度華南的住宅價格呈現放緩態一個很好的例子便是華北住宅地產市場。例勢，主要歸咎於廣州樓價較前兩個季度顯著下1如，據房地產咨詢機構世邦魏理仕數據顯跌。不過，得益於深圳的漲勢相對較強，第三示，2011年第三季度大連住宅房價環比增幅超季度區內樓價仍然上漲百分之二點五，推升一過當年第一季度；而第三季度北京的住宅售價至三季度累計漲幅達百分之七。環比僅升百分之零點九，對比第一季度為上漲百分之二點九。1 除非另有說明，所有樓市數據均 來自世邦魏理仕。2
與此同時，華南的寫字樓售價保持堅挺，並以 影響2012年中國房地產市場的驅動因素每季度接近百分之八的漲幅持續攀升。事實 臨界點到來 - 區域聯繫的增強是否會逐漸上，第三季度廣、深兩地的空置率均有下降，消除房地產市場的地區差異？國內外企業對廣東省的寫字樓空間保持旺盛需住宅市場的緊縮措施使業主和房地產開發商們求，而且在可預見的將來廣州本地鮮有新的寫都陷入困境，一時間成為人們所熱議的話題。字樓項目入市，這些因素很可能促使2012年上除此之外，中國的房地產市場也在很大程度上半年的寫字樓售價大幅上漲。受到外部因素的影響，其中的兩個因素更在2011年備受關註：一是國內高速鐵路網絡的持商舖方面，受優質商用項目供應過剩影續發展；二是國家計劃新建27座核電站，力爭響，2011年第三季度廣州的商舖租金呈下滑態在2020年之前把核能發電量提高到百分之六 - 勢，主要是因為2010年第三季度以來每季度本這些無疑是決定任何城鎮群能否繼續成功發展地都有新的商用項目開工。未來還有五個新的的最關鍵因素。商用項目即將竣工，全都位於新興商業地帶，但是這些地方的客流量預測卻頗為有限，這意許多評論人士都認為2011年5月的溫州列車撞味着在可預見的將來整個廣州的商舖租金有望車事故對中國剛剛嶄露頭角的高速鐵路網絡是保持競爭力。致命一擊，而事故的初步調查結果似乎也與這種論調不謀而合。但是，當局近期重申了發相反，2011年第三季度廣州和深圳的物流租金展國內高鐵網絡的堅定信念，不僅讓時速高達卻有反彈，當季漲幅接近百分之二，高於此前500公里的新式子彈頭列車於近期亮相，而且三個月百分之一點二的漲幅。在一份被《金融時報》形容為「罕見的坦率」 華中與華西的報告中，將2011年5月撞車事故的問責矛頭2011年第三季度華中與華西的住宅價格繼續低直指為數眾多的行業參與者。當局也藉此機會迷，按季僅增百分之零點六八，遠遜年初。據表達了發展鐵路事業的決心，並在官方聲明中報道，為了降低買家的門檻，多地開發商都提表示「高速鐵路改善了人民群眾的出行條件，供了豐厚優惠，尤以成都為最。反觀武漢和西促進了經濟發展」。安的樓市則展現出一定的韌性，主要得益於外而福島核電站事故亦促使中國政府下令重審國部因素。隨着住宅售價下滑，許多潛在買家的內的所有核電站建設，整個核電計劃基本歸於觀望情緒日漸濃厚而不急於出手購房，結果推停滯。暫停審批於11月份解凍，國家能源局局高了住宅租金，2011年第三季度區內租金上漲長表示建立多元而安全的能源組合是解決中國百分之二點二五。能源問題的重中之重。2011年前三個季度，華中與華西的寫字樓價格中國的核電廠計劃以及高速鐵路網絡的持續發平均每季度上漲百分之八點零三，增速為全國展已是板上釘釘（至少在可見的將來的確如之最，然而在此期間成都和重慶兩地市場卻是此），國家能源安全問題有望得到緩解，不僅力不從心，前者甚至出現負增長，到2011年第可以降低電價，也會使年復一年困擾國內各大三季度已經連續幾個季度萎縮。城市的拉閘限電問題迎刃而解，最終拉進人們商舖方面，2011年第三季度成都和重慶的商舖之間的距離。 市場租金恢復上漲，但市場分析人士卻不太看與此同時，隨着環渤海經濟圈以及長江、珠江好2012年的行情，因為今年兩地將有眾多新的三角洲的出行時間縮短，京津、滬杭、廣深等商用項目竣工。2011年第三季度這些城市的租城市之間的樓市差異將會最終消失。試想，天金上漲並不能掩蓋其他地區的低迷表現，因為津的住宅價格只有北京的一半，而坐火車從天在此期間這些地區的平均租金都出現下滑。津去北京只需35分鐘，那麼誰還願意花35,000相反，2011年第一至第三季度華中與華西的物元/平方米的高價去買北京的房子？流租金錄得約百分之三點三的季度增幅，其中以上的兩個因素提供了令人信服的理由，而且成都和重慶的倉儲及生產設施一馬當先，當年事實終將證明，相比政府的行政命令，群聚效前九個月的物流租金分別上漲百分之十四點五應給國內城市帶來的規模經濟效益，能夠更好及百分之九點六。地促進房地產市場的調整和隨後的再平衡。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 3
十二五規劃會否惠及中部與西部城市？再者，調控措施對市場發揮明顯作用以及措施中國的經濟增長正在移向西部，這是一個不爭漏洞被一一封堵尚需時日。有趣的是，有證據之實。雖然沿海省份仍是經濟的熱點，但是中顯示不少精明的樓市投資者開始提供「假」離西部的廣大地區已經掀起房地產開發的熱潮。婚文件，以規避當前的投資限制（一對夫妻最過去四年，西部地區經濟每年增速高達百分之多只可貸款購買兩套房 - 但這一限制不適用於十四至百分之十六，預計2014將達到百分之十個人）。此外，上海與重慶的物業稅試點計劃七的新高，而中部地區的經濟增長同樣毫不遜未經全面評估，而政府在2011財年修建一千萬色。套經適房的承諾已經推遲，難以兌現。由於資金問題，2012年目標減少至七百萬套經適房，這些亮麗的數據並非偶然，而是去年出台的十年底之前能夠確保竣工的僅四百萬套。二五規劃的政策策略的體現，即縮小中國城鄉發展和貧富之間的巨大差距，把中西部人均總之，政府採取的房地產市場降溫措施在2012GDP提高至全國平均水平。年取消的可能性微乎其微，因為這些措施 - 其中一些尚未經過檢驗 - 需要較長的導入時間，最新的五年規劃提出了多項措施來確保這個政才能在市場中持續見效。另一方面，政策制定策目標的實現，例如通過稅收優惠及政府補貼者們也應保持清醒的頭腦，適時結束限制政來引導沿海工廠遷往內地，籌建大型基建項目策，以免過猶不及，矯枉過正，造成更大問以及覆蓋全國的高速公路網絡和高速鐵路網題。絡。這些項目將把21個全國重點城市及17個區域重點城市連接起來，旨在促進農村經濟發 樓市降溫會否促使住宅開發商進軍商業項展，也給未來幾年房地產行業的增長提供了黃目 - 掀起商用地產供應的另一輪高潮？金機遇。鑒於當前的一系列限制措施影響了中國的住宅樓市，許多本土開發商可能會調整業務重點，由於十二五規劃是在2011年上半年剛剛公佈，轉向商用地產領域，尤其是考慮到商用地產的現在就來判斷這些措施能否成功促進廣泛的經租金當屬一個相對穩定的收入來源。濟發展並使房地產行業受益，未免為時過早。不過，許多市場評論人士對房地產行業的整體然而如上所述，工程延誤已經致使未來廣州將前景依然看好。面臨商用項目供過於求的局面，而大量乙級商用項目（主要位於華中與華西）卻只是因為策 2012年住宅市場緊縮政策會否延續？略規劃不當而在2011年被迫轉型。但這些都迴2010年及2011年，中國政府出台了一系列措施避了問題的本質 - 如果所謂的商用地產專家都抑制住宅價格過快上漲，其中包括在上海及重無法處理妥當，誰還能更勝任？慶試點征收房產稅；限制外來和本地投資者只准購買一套住宅或商用物業以供自用；將首付 市場展望比例上調約百分之十；大力推行經濟適用房建對於2012年中國樓市唯一有幾分把握的預測設計劃；以及對住宅實施限價等。是，短期前景仍不明朗。中國政府抑制住宅樓市過度投機的一系列措施能否成功為樓市降溫如前文所述，這些措施表面上對原本已經白熱而不造成其他弊病，現在判斷尚為時過早。另化的住宅樓市起到了預期的效果。眼見當局已外在十二五規劃下，廣闊而稚嫩的中西部房地經達成所願，許多利益集團開始奔走疾呼，要產市場能否走出一條成功之路仍然有待觀察，求取消相關政策。因為在這片腹地，區域性的劇烈的週期波動依然而，近日李克強副總理公開表態，稱2012年舊屢見不鮮 - 這是新興的尚待均衡的市場的通政府將繼續貫徹樓市緊縮措施，務必徹底消除病。樓市泡沫。看來開發商們要做好長遠打算。政府依然致力於長期經濟發展，眼下的市場微由於市場的基本面（例如房價-收入比率）依然恙無疑可通過經濟發展自愈，因為價格機制終失衡，政府從長遠角度出發的做法無可厚非。將發揮調節作用、以適應環境的變化，投機者據《金融時報》報道，目前中國城市的平均公將另闢蹊徑尋求投資回報，地方從業者亦可尋寓價格已達到國民平均收入的八到十倍，北京找替代資源投放資金。未來12個月，以上各個和上海高達近30倍。反觀2005年美國樓市泡沫領域能否取得明顯進展，仍將是我們的熱議話期間，房價收入比最高不過倍，拉斯維加斯題。則為倍。同樣，在2007年英國樓市泡沫期間，該比例最高只有倍左右。4
2. 中國國內稅法簡介外國投資者在中國境內從事收購、租賃及銷售及發展教育提供穩定的資金來源。城市維護建房地產等與房地產相關的交易將主要涉及以設稅和教育費附加以納稅人應繳納的增值稅（下中國稅種。如無特別說明，關於本章提及的「VAT」）、營業稅（「BT」）或消費稅（各稅種，無論是對於房地產由中國境內的外國「CT」）的稅額為計征依據。教育費附加的征企業直接擁有還是通過境內的外商投資企業（收率統一為百分之三，而城市維護建設稅則根「FIE」）間接擁有的情況，都同樣適用。本手據納稅人所在地的不同適用不同的稅率：冊主要針對機構投資者，某些稅種對於個人投• 納稅人所在地為市區，稅率為百分之七；資者的不同影響，本手冊不作詳細討論。• 納稅人所在地為縣城、鎮，稅率為百分之 主要稅種簡介五； 營業稅銷售不動產及轉讓土地使用權的一方將被課以• 納稅人所在地不在市區、縣城或者鎮，稅率百分之五的營業稅（「BT」）。如銷售方為該為百分之一。不動產的最初發展商，則營業稅計稅依據應為另外，根據財政部發佈的財綜[2010]98號通銷售總價；如銷售的不動產是從最初發展商或知，各省應該以納稅人應繳納的增值稅、營業其他方取得，則營業稅計稅依據為該不動產在稅及消費稅稅額的百分之二為標準征收地方教此次銷售行為中實現的增值，但是需要提供之育費附加。但需要注意的是，截至目前，並非前持有該不動產一方繳納營業稅的支付憑證。所有地區都已經開征了地方教育費附加，並且對於境外實體在境內轉讓不動產或土地使用已經開征的地區征收稅率也略有不同。權，其在境內未設有經營機構的，以境內代理 契稅人為扣繳義務人；若其在境內沒有代理人的，契稅（「DT」）的納稅人是在中國境內轉讓不以受讓方或購買方為扣繳義務人。需要注意的動產或土地使用權的受讓方。根據地區不同，是，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產的價契稅依照不動產或土地使用權的總轉讓價款的格明顯偏低並無正當理由的，稅務機關有權進百分之三至百分之五征收。行納稅調整，核定其營業額。 房產稅如果資產重組過程中，通過合併、分立、出2009年1月1日以前，在中國境內擁有房地產的售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以外商投資企業和外國企業應根據《城市房地產及與其相關聯的債權、債務和勞動力一併轉讓稅暫行條例》繳納城市房地產稅（「URET」）。根給其他單位和個人，則其中涉及的不動產、土據國務院第546號令，城市房地產稅自2009年1地使用權轉讓，不征收營業稅。月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資根據國家稅務總局發佈國家稅務總局公告企業和外國企業，將依照《中華人民共和國房[2011]47號規定，自2011年9月1日起，納稅人產稅暫行條例》及其他相應的地方法規繳納房轉讓土地使用權或者銷售不動產同時一併銷售產稅（「RET」）。2009年以前，房產稅的相附着於土地或者不動產上的固定資產，凡屬於關規定僅適用於內資企業。增值稅應稅貨物的，按照簡易征收的方式計算房產稅（「RET」）是對不動產所有人征收的繳納增值稅；凡屬於不動產的，應計算繳納營一種財產稅。根據對不動產的使用情況，房產業稅。稅的稅率及稅基也不同。對於自用房產，按房不動產租賃亦需就其租賃收入總額繳納百分之產原值一次減除百分之十至百分之三十後余值五的營業稅，建築業適用的營業稅率為百分之的百分之一點二計征。對於出租的房產，按年三。度租金收入的百分之十二計征。但是，以上規定在不同地區可能有不同的應用。 城市維護建設稅和教育費附加2010年10月18日，國務院發佈通知（國發根據最近頒布的通知（財稅[2010]121號），對[2010]35號），將外國投資者納入了城市維護按照房產原值計算房產稅的房產，無論會計上建設稅和教育費附加的征收範圍。根據該文的如何核算，房產原值均應包含地價。規定，從2010年12月1日起，外商投資企業、根據現行房產稅暫行條例的相關規定，個人所外國企業和外籍個人已經享受了16年的城市維有非營業用房暫免於繳納房產稅。但近年來，護建設稅和教育費附加的豁免待遇將被取消。為了抑制房價過快上漲，國家一直在討論出台城市維護建設稅和教育費附加的規定是1985相關的政策以控制投機性購房活動。2011年1年和1986年頒布的，其目的在於為城市建設月27日上海市和重慶市人民政府分別發佈了對中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 5
個人住房征收房產稅的暫行辦法，拉開了業界2006年12月31日修改。修改後的城鎮土地使用期待已久的房產稅改革試點。本次改革試點的稅將外商投資企業和外國企業也納入納稅人的主要內容就是將個人擁有的部分住房納入到房範圍，從2007年1月1日起生效。在此前，外商產稅征稅範圍中。上海市的試點政策僅適用於投資企業和外國企業是繳納土地使用費的。本試點後的新購住房，並將本地居民的首套住房次修改也是自1988年以來第一次針對城鎮土地排除在征稅範圍之外，而重慶市的試點政策則使用稅條例的修訂，旨在加強對土地開發和再更側重於遏制市場對於高檔住房的需求。 開發的調控和規劃。 土地增值稅從2007年1月1日起生效的稅率為1988年原定稅土地增值稅（「LAT」）是對在中國境內轉讓率的三倍。下表概述了應用於房產總樓面面積不動產所產生的收益征收的一種稅，以前適用（以平方米計）的適用稅率，具體執行稅率由於企業和個人。然而，根據財稅[2008]137號通各地方稅務機關確定。知，自2008年11月1日起，個人銷售房屋暫免最低最高征收土地增值稅。人民幣美元人民幣美元土地增值稅的累進稅率表如下：大型城市• 增值額未超過規定扣除項目（定義見下文）金額百分之五十的部分，稅率為百分之三中型城市十；小型城市• 增值額超過規定扣除項目金額百分之五十、鎮、礦區未超過扣除項目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十；註釋：本表使用的匯率是截至2011年12月30 日國家外匯管理局所公佈的人民幣/美元匯率中間價（人民幣：美元1）。• 增值額超過規定扣除項目金額百分之一百、來源：2006年修訂的「中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例」。未超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十； 耕地佔用稅 • 增值額超過規定扣除項目金額百分之二百的耕地佔用稅針對佔用耕地建房或者從事其他非部分，稅率為百分之六十。農業建設的納稅人征收。預計城市地區的大部分新開發項目不會涉及本稅種。但是，當發生增值額根據銷售收入扣減以下各項目（「規定直接或間接收購現有房產的情況時，偶爾也會扣除項目」）計算得出：涉及耕地佔用稅。i. 取得土地使用權的成本和費用；耕地佔用稅以納稅人實際佔用的耕地面積為計ii. 開發土地的成本和費用，包括設計和可行性稅依據，按以下稅率（各地適用稅率不同），研究成本等；從2008年1月1日起施行：iii. 新房建造成本和費用，或（若無相關開發項人均佔用面積（畝*） 每平方米耕地目）舊房的評估價格；（以縣級行政區域為單位）佔用稅iv. 與轉讓土地和不動產相關的稅金；及不超過1畝人民幣10元至v. 由財政部規定可以扣除的任何其他項目。50元高稅率及各地征管強度和計算方法各異，使土超過1畝但不超過2畝人民幣8元至地增值稅成為房地產行業中最具爭議的稅種。40元儘管近年發佈的全國性法規旨在加強對土地增超過2畝但不超過3畝人民幣6元至值稅征管方式的統一，但迄今為止，在實務操30元作中，各地在執行上仍然有很大的不同。詳見下文的內容。 超過3畝人民幣5元至25元 城鎮土地使用稅城鎮土地使用稅按年征收，納稅人是包括佔用* 1畝 = 667平方米城鎮土地和工礦區的企業和個人。城鎮土地使用稅（「UTLUT」）早在1988年發佈，並於6
2008年2月26日公佈並於即日起施行的《中華外國企業通過直接擁有或收取租金的方式從其人民共和國耕地佔用稅暫行條例實施細則》中國境內的房地產取得收益的行為將受到新稅中，進一步明確了各地耕地佔用稅的平均稅法的規範，雖然這一投資模式將隨着法規的不率：斷嚴格而日趨減少。上述收入的征稅情況取決於該境外實體是否在中國境內構成常設機構。地區每平方米平從2008年1月1日起，中國境內的外商投資企業均稅率 及外國企業常設機構適用的所得稅率由百分之（人民幣）三十三下降至百分之二十五，並取消了地方所得稅。在中國境內未設有機構、場所，但來源上海45於中國境內的所得將按照收入總額征收預提所北京40得稅。根據新稅法及其實施細則的相關規定，一般稅率為百分之十，但稅收協定可能降低該天津35稅率。江蘇、浙江、福建、廣東 土地增值稅及企業所得稅的預征和清算遼寧、湖北、湖南 土地增值稅(「LAT」)為了抑制90年代初氾濫的土地投機行為，國家河北、安徽、江西、山東、河稅務總局（「SAT」）於1994年出台了土地增南、重慶、四川值稅暫行條例（「暫行條例」）。如前所述，廣西、海南、貴州、雲南、 20土地增值稅是針對轉讓土地使用權、地上建築陝西及其附屬設施所獲取的收益的稅收。其稅率是山西、吉林、黑龍江由百分之三十到百分之六十的四級超率累進稅率。內蒙古、西藏、甘肅、青海、 寧夏、新疆 土地增值稅預征在房地產行業經營中，「預售」（即在建築工程竣工決算之前產生的不動產銷售）是一個普 印花稅遍的現象。暫行條例要求地方稅務機關對「預在中國境內書立或使用的若干應稅憑證（例如售」房地產的土地增值稅採取「預先征收、匯購銷合同、借款合同、房產租賃合同、會計賬算清繳」的方式。在預征的方法下，通常根據簿等）應繳納印花稅（「SD」）。在中國境內銷售收入的比例預征部分土地增值稅，在建築使用、接受中國法律保護的應稅文件，無論其工程竣工決算後匯算清繳。是否在中國境內簽訂，都應當繳納印花稅。在國家稅務總局頒布預征的政策之後，北京、根據應稅憑證的性質，印花稅率為合同金額的上海等城市也頒布了具體實施「預征」方式的百分之零點零零五到百分之零點一，通常合地方性規則。然而，由於90年代中後期房地產同的每一方都有印花稅納稅義務。對於房產轉行業持續低迷，土地增值稅的征收，無論是通讓，轉讓方和受讓方應當各自按照合同金額的過暫行條例的規定還是「預征」的方式，很長百分之零點零五繳納印花稅。房屋租賃合同時間在實務中都沒有被執行。從2004年開始，中，出租人和承租人應當各自按照合同約定的為了抑止過熱的房地產市場，上海、北京等的總金額的百分之零點一繳納印花稅。一線城市開始重視土地增值稅的預征。在辦理房地產權證和土地使用證時，應按權利由於近兩年我國房地產市場的迅速發展，部分許可證照，按件繳納印花稅人民幣5元。城市房價、地價上漲勢頭過快，投機性購房非 企業所得稅常活躍，引起了相關部門高度重視。在此背景2008年以前，所有外商投資企業，無論是外商下，國務院下發了一系列文件，要求加強征收獨資企業（「WFOE」）還是中外合資 (「EJV」)、土地增值稅。其中，國稅發[2010]53號文規合作企業（「CJV」），都應根據其應納稅所得額定，除保障性住房外，東部地區省份預征率不繳納外商企業所得稅（「FEIT」）。自2008年1月1得低於百分之二，中部和東北地區省份不得低日起，外商投資企業與內資企業一樣適用新頒布於百分之一點五，西部地區省份不得低於百分的企業所得稅法（以下簡稱「新稅法」）。之一，各地的地方稅務機關要根據不同類型房地產確定適當的預征率。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 7
土地增值稅清算ii. 取得銷售（預售）許可證滿三年以上仍未銷2006年，國家稅務總局頒布了《關於房地產開售完畢的；發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》iii. 納稅人已申請註銷稅務登記但未辦理土地增（國稅發[2006]187號），加強了房地產開發值稅清算手續的；或企業土地增值稅清算管理工作，對房地產開發企業土地增值稅清算條件和要求等進行了規iv. 省級稅務機關規定的其他情況。定。在此基礎上，國家稅務總局於2009年頒發了對前款所列第iii項情形，應在辦理註銷稅務登《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91記前進行土地增值稅清算。否則，在以上任一號），該文已於2009年6月1日起生效。國稅發情況下，納稅人應當在收到主管稅務機關下達[2009]91號更加強調了管理程序，並且規定了的清算通知之日起90日內辦理土地增值稅清算對於房地產開發企業進行土地增值稅清算的清手續。算條件。國稅發[2009]91號規定在房地產開發企業將開根據國稅發[2009]91號，當有以下任何事項發發的部分不動產出租或自用的情況下，只要該生時，納稅人必須清算土地增值稅：部分不動產沒有發生權屬轉移，則無需繳納土地增值稅。此外，在進行土地增值稅清算時，i. 開發項目全部竣工、完成銷售的；不列入相關收入，也不得扣除相應的成本和費ii. 整體轉讓未竣工決算開發項目的；或用。iii. 直接轉讓土地使用權的。2010年頒布的國稅函[2010]220號文對土地增當以上任一事項發生時，納稅人應當在事項發值稅清算過程中涉及的一些問題進行了進一步生之後90日內申請土地增值稅清算。解釋。此外，稅務機關有權在下列任何事項發生時要 企業所得稅(「EIT」)求納稅人進行土地增值稅清算：如同土地增值稅的預征，外商投資房地產開發企業也應對開發項目竣工前（即預售）獲取的i. 已竣工驗收的開發項目，已銷售的房地產建收入預繳企業所得稅。舊外商企業所得稅法築面積佔整個項目可售建築面積的比例在百下，外商投資房地產開發企業取得的預售應稅分之八十五以上。若該比例雖未超過百分之利潤，一般按預計利潤率或其他合理方法計算八十五，但剩余的可售建築面積已經出租或預計利潤額，並按季預繳外商企業所得稅，具自用的，稅務機關也可要求進行土地增值稅體的預計利潤率或其他合理方法由各地地方稅清算；務機關自行規定，全國沒有統一的標準。20098
年3月，國家稅務總局頒布了《房地產開發經營 引入物業稅的可能性業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31中國對於房產買賣和轉移階段征收多種稅收。號），該文件自2008年1月1日起追溯適用。31自從2003年，政府開始考慮引入一種根據物業號文對新企業所得稅法下適用的預計利潤率規在持有期間的市場估價而每年征收的物業稅。定了全國統一標準，如下所示：物業稅的目標之一是簡化，因為這個新的物業稅會替代目前對於房產征收的一系列稅收，其i. 開發項目位於省、自治區、直轄市或計劃單中包括房產稅，土地增值稅和流轉稅。列市等省級人民政府所在地城市城區或郊區的，預計利潤率不得低於百分之十五；由於中國的特殊土地使用系統和缺乏房產評估機制，引入物業稅並不簡單。所以，2003年以ii. 開發項目位於地及地級市城區或郊區的，預來，政府在六個省市開始試運行一個征收物業計利潤率不得低於百分之十；稅的空轉項目，在名義上對北京、深圳、遼寧iii. 開發項目位於其他地區的，預計利潤率不得和江蘇省等征收物業稅。2007年，該試運行項低於百分之五；及目又增加了四個城市。如果這個試運行項目成功，國稅局有意正式開始征收物業稅。iv. 屬於經濟適用房、限價房和危改房的，預計利潤率不得低於百分之三。經過幾年的稅務評估，政府在一些試運行領域中逐步開始建立一套評估機制和相關的評估軟房地產開發企業按其當年實際利潤據實預繳企件。在2008年年初，包括北京在內的幾個城市業所得稅的，應分季（或月）對未完工開發項申請正式運行征收物業稅的項目，不過該申請目取得的預售收入按照上述預計利潤率申報和至今沒有被國稅局和財政部批准。2008年，預繳企業所得稅。在開發項目完工後，房地產一個國稅局的高級官員曾透露有可能在2010開發企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷年到2015年征收物業稅。然而，由於目前征售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與收物業稅的條件還不成熟，至今沒有確定的時其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度間表。2009年5月，國務院在國發[2009]26號企業本完工項目與其他項目合併計算的應納稅文：國務院批轉發展改革委關於2009年深化經所得額。在年度納稅申報時，房地產開發企業濟體制改革工作意見的通知中提出深化房地產須出具對該完工開發項目實際毛利額與預計毛稅制改革，研究開征物業稅（財政部、稅務總利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需局、發展改革委、住房城鄉建設部負責）。要的其他相關資料。最近頒布的公告（國家稅務總局公告[2010]29號）就企業所得稅的計算做出了解釋，闡明瞭與土地增值稅的扣除有關的一些具體事宜。根據該公告，如果符合一定的條件，房地產開發企業在註銷當年，可將土地增值稅總額合理分攤至各項目年度，並對項目年度的應納稅所得進行追溯調整並相應申請退稅。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 9
3. 境內跨境投資的股權架構問題根據171號文，現在外國機構投資者需要設立別是在百分之二十五的企業所得稅之外還征收一個境內公司。出於一些商業考慮及為了利用土地增值稅的情況下，投資結構能否保證境外某些稅收協定項下的稅收優惠，設立境外中間已納稅額可以在所在國進行抵免將變得至關重控股公司的方式也被普遍採用。然而，需要密要。有些國家只允許一級或二級海外子公司已切關注中國在反避稅和濫用稅收協定方面立法付的所得稅可享受稅收抵免。如果違反了該規的發展。則，不僅第三級子公司將被中國征收企業所得稅，而且其向母公司分回的股利也將在其所在當機構投資者啟動投資基金並利用成立於中國國進行全額征稅，而不能享受在中國已納所得境內或在中國經營的基金管理公司開展經營活稅的任何稅收抵免。在此情況下，投資者所實動時，必須進行細緻的規劃，以便避免造成投際承擔的稅負將異常的高。資基金本身或其境外子公司或基金管理公司被認定為中國居民企業（2008年起中國新稅法中以上兩個段落可能看上去只與來自一個國家的的新概念）或在中國構成納稅實體。前者出現一個投資者有關。與此相反，很多基金都由多在海外基金被境內人員實際管理的情況下，而個國家的不同投資者構成，但其中最主要的投後者的典型情況就是「常設機構」。而無論作資者來自少數幾個國家。在這種情況下，我們為居民企業或構成常設機構，都可能導致未來應特別關注不同投資者本國的稅收法規，以便境外實體的來源於中國境內的所得或收入被征收考慮該基金作出在中國的第一個投資決定前是企業所得稅（或須繳納更多的企業所得稅）。此否有必要修改投資構架。外，這還有可能導致企業的擁有者及其他權益獲 投資者是否僅僅帶來資金？得者在出售股票，或收到分紅、利息、特許權使用對投資進行架構規劃並不能採用「一刀切」的費時被征收預提所得稅。模式，也不存在適用於所有情況的架構安排。融資、資金匯出及資本撤離都需要通過詳細的除上述投資者所在國稅收政策對集團架構的影稅務分析/建模以便達到最優的集團架構。本響外，還需要考慮投資者或基金經理提出的除章關注在中國境內進行房地產投資決策所伴隨對房地產業投資的興趣及引進組織管理和基金的有關企業構架的問題。本章討論的原則性問籌集的技能以外的要求。題，將普遍適用於單一投資者或者代表多個投資者進行投資的投資基金，無論是進行一次性比如說，投資者或基金經理可能為項目提供從交易還是進行多次收購的情況。國外帶來的品牌或技術，或要求使用現有的包含國內及國外的建築師、工程師、設計師的團 關於投資者隊。 投資者從哪裡來？投資者的國籍、成立地點或稅收居民身份對中這裡的關鍵是，集團架構的安排需要綜合考慮國投資架構設計的影響與中國稅收法規的規由投資者或基金經理提出的特別因素。根據不定一樣重要。在考慮境內投資股權架構的問題同情況，以某種方式盡可能準確地評估這些因時，除了中國本身的規章條例外，還需要考慮素所起的作用，以分別或同時降低土地增值稅一些其他因素，如：投資者的所在國可能具有與企業所得稅稅負。關於稅收居民企業、受控外國公司、境外稅收 投資結構抵免的限額、境外實體表征、轉移定價等的規 中國的投資載體定，以及與中國所簽訂的雙邊稅務協定中關於如同上述，在現行的規範框架下，大多數外國特別優惠的規定或者對境外投資的監管限制投資者在中國房地產市場投資必須通過一個境等。內載體（即，一個在境內設立的外商投資企上述幾個方面的不同規則及限定條件將對集團業）實現。儘管直接收購行為不再被允許，但的架構產生廣泛的影響。是在171號文頒布之前，很多外國投資者已經通過一個境外載體，以並購的方式直接擁有境比如，投資者所在國的居民企業規定，若適用內的房地產。為此，在以下的討論中包括對使實際管理或控制的概念，則如何安排集團構架用境外直接持有境內房產結構所帶來的影響的中的各家公司的職能就顯得非常重要。評論。另外，有關境外稅收抵免的規定也十分重要。當在像中國這樣的高稅率國家進行投資時，特10
項目公司類型外國企業或者個人也可入伙。 外國投資者可以根據自身進入房地產市場的戰• 設立外商投資合伙企業，須向國家工商行政略和業務需要，選擇下列三種企業類型作為其管理總局（「國家工商總局」）下屬的地方進入中國的項目公司：工商行政管理部門申請設立登記。(a) 外商獨資企業• 對外商投資合伙企業沒有最低資本要求。(b) 有一個（或多個）中方合伙人的合資企業• 外商投資合伙企業涉及須經政府核准的投資(c) 有一個（或多個）中方合伙人的合作企業項目或行業的，依照國家相關規定辦理核准手續。通過外商獨資企業的方式，外國投資者可以全面控制在華投資項目，而無需本地合作伙伴。• 國家對設立以投資為主要業務的外商投資合然而現行法規框架仍對很多開發性項目採用外伙企業另有規定的，依照其規定辦理。商獨資企業的方式採取了一定的限制，例如，• 外商投資合伙企業應遵守適用的稅務法規要求合資企業（有別於外商獨資企業）進行成和規則，如「流經原則」（flow through 片土地開發。除法規要求之外，外國投資者們treatment）。有時出於對土地和當地專家的需求，而與境內合伙人合作。最近幾年，越來越多的外國投資稅收政策方面，國家稅務總局、財政部於2008者開始採用外商獨資企業的形式從中國開發商年12月23日聯合公佈了財稅[2008]第159號手中購買已開發的物業。文件 -「關於合伙企業合伙人所得稅問題的通知」（以下簡稱159號文）。159號文明確了對於合資企業而言，由於其法人性質，要求外中國合伙企業合伙人主要所得稅處理的有關問方投資者和中方投資者根據其投資比例分攤利題。159號文中的有關規定自2008年1月1日起潤與損失。而對於合作企業來說，其經營形式實施。更加靈活，允許投資者可以不按照持股比例分攤利潤和損失。由於近年房地產市場的繁榮，159號文確認了合伙企業在所得稅方面的「先作為土地使用權擁有者的中方合伙人，通常可分後稅」的處理方法，也就是說，應由合伙人以處於強勢的談判地位，因而期望通過合資經（包括自然人和法人）而不是合伙企業本身就營的方式獲得與投資相對等的收益。因此，合合伙企業的利潤繳納所得稅（該特性亦使合伙資企業的形式在市場中更為普遍。企業被稱為「透明納稅實體」）；若合伙企業合伙人是自然人，則應就其從合伙企業取得的合伙企業所得繳納個人所得稅；若合伙人是法人（或其合伙企業是可供投資者日後考慮的另一種投資他組織），則就其從合伙企業取得的所得繳納手段，但在是否適合直接持有房地產上，合伙企業所得稅。財稅159號確認了合伙人的應課企業還有很大的不確定性。稅收入應在合伙企業的應課稅收入基礎上加以於2006年公佈的新的中國合伙企業法包含了普分配，而合伙企業的應課稅收入是根據適用於通合伙制及有限責任合伙制。新法自2007年6境內獨資經營者和合伙企業的有關通知進行計月1日起生效。在新合伙企業法生效之前，中國算。 合伙企業的透明化和「先分後稅」的一般只允許自然人成為合伙人，因而對於大部分國原則，與成熟市場的合伙企業會計處理和稅收內外投資者缺乏吸引力。而根據新的合伙企業機制相一致。 法，境內及境外的合伙人（包括企業或個人）至於境外合伙人來自合伙企業的收入如何繳均可設立合伙企業，這極大提高了合伙製作為納所得稅，現在尚無明晰規定。 財稅159號列投資工具的有效性。明，如合伙人是企業，則須繳納企業所得稅， 在此方面， 2009年12月2日頒布的國務院第567但沒有說明作為合伙人的外國企業如何計算稅2號令具有重要意義。567號令規定了外國投資者額，以及從中國撤資時，其稅後利潤是否仍須可在中國參與設立合伙企業的標準。 有關措施繳稅。 另外也不清楚當外國合伙人出售其合伙自2010年3月1日起正式生效，要點如下：權益時，是否要把尚未分配的稅後利潤計入到合伙權益之中，以計算出售權益產生的損益。 • 可以設立合伙企業的是：(i)兩個或兩個以上日後，中國稅務機關可能會就外國合伙人的稅的外國企業或者個人；或(ii)外國企業或者個務問題頒布新規，作出更為明確的規定。 人與中國的個人、企業或者其他組織（以下稱外商投資合伙企業）。 中國的個人、企業欲知在中國採取合伙企業的架構從事房地產投或者其他組織在中國境內設立的合伙企業，資的潛在影響，請參閱第7章有關資產投資基金2 國務院第567號令《外國企業或 的討論。 者個人在中國境內設立合伙企業 管理辦法》，2009年12月2日頒布。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 11
境外控股公司公司，原因在於其採用鼓勵投資的稅收體制，基於各種商業動機以及稅收原因，很多國外投如對股息、資本利得和利息收入都有一定的減資者考慮採用通過境外中間控股公司控制中國免稅優惠。但是，這些優惠政策都是有一定條房地產項目公司。件或限制的，例如，對最低持股比例或控股時間都有一定要求。為了保證投資目的在合理的 設立地商業範圍內得到實現，投資者在選擇控股公司儘管每個投資者的商業目的不同，但是某些與設立地點時，應仔細考慮這些條件，以確保其中國簽有較優惠的稅收協定的國家還是可以擁特定投資計劃能享受到稅收優惠。有足夠的稅收理由，被考慮作為中間控股公司的設立地。如果能享受稅收協定下的優惠待遇例如，越來越多的中間控股公司設立在香港，（如股息、利息或資本利得適用更低的預提所因為香港不對從中國外商獨資企業或合資企業得稅率），與投資者從其所在國直接投資相所獲得的股利或資本利得征稅。但是，投資者比，此類控股公司形式通常能帶來更有效的稅需要認識到，自香港公司獲得的來源於香港的收結構。自2008年1月1日起，股息收入再度適收入或貿易所得，可能需繳稅。同樣地，香港用百分之十的預提所得稅，明顯提高了通過稅對利息的稅前抵扣也有所限制，這可能對投資收協定締約國進行投資的重要性。者的融資計劃產生影響。這就需要分別分析每個個案的特殊性以確定最好的集團結構。就中國的房地產投資而言，由於之前巴巴多斯同中國的稅收協定可以免除出售中國的房地產 控股結構公司的資本利得稅，所以巴巴多斯之前是一個圖表描述了一個簡單的控股結構。理想的中間控股公司設立地。圖表：單層控股結構然而，上述的資本利得優惠待遇已經取消。修訂後的協定適用於2011年1月1日起及以後的納外國投資者稅年度中的所得，其提到：• 出售中國公司股份，從中國的不動產中直接或間接獲得百分之五十以上價值的巴巴多斯居民公司，不再享有免交中國資本增益稅的待遇；及 控股公司• 來自中國的股息預扣稅稅率下調百分之五的境外待遇，目前僅適用於股息受益所有人是巴巴中國多斯本地公司，且該公司直接持有不少於百分之二十五需支付股息之公司股本的情況。外國獨資企業/合資企業隨着資本利得免稅這一稅收優惠的取消，巴巴多斯與其他投資者青睞的國家或地區包括香港、愛爾蘭、盧森堡、新加坡、瑞士、及毛里在投資退出時，除了可考慮出售中國項目公司求斯等處在公平的競爭環境。而現有巴巴多斯的股權利益之外，還可以考慮出售中間控股公控股公司的投資者在分析退出戰略時必須充分司的股權利益。很多國家的稅務體制對資本利考慮條約的變化影響程度，以決定是否採用某得征收很低或者不征收所得稅。任何這樣的國地區作為中間控股公司設立地。家都可以作為雙層控股結構的候選者。圖表描述了一個雙層控股結構。除了稅收協定的因素，採用中間控股公司的架構還必須考慮增加的管理成本及稅務成本。投資者經常選擇在上述國家或地區設立中間控股12
圖表：雙層控股結構重慶案重慶市國家稅務局於2008年11月公佈了這一案例，針對一新加坡賣方將一家持有中國公司股外國投資者權的新加坡中間控股公司股權賣給中方的交易，稅務局啟用了一般反避稅條款（「GAAR」）對新加坡賣方的股權轉讓所得征收了預提所得稅。此案例中，稅務機關選擇忽略新加坡中間控股公司的存在，而對其母公司按照直接出售中國控股公司1子公司股權來征稅。新疆案 此又一案例，由國家稅務總局於2008年12月30日在其頒布的國稅函[2008]第1076號文（「1076號控股公司2文」）中公佈，涉及在新疆的一宗股權轉讓交易。境外根據該文件，一家巴巴多斯公司根據中國和巴巴多斯稅收協定提出享受股權轉讓所得的免稅待中國遇，但是中國稅務機關最終給予否定，原因在外國獨資企業/合資企業於該公司對其巴巴多斯稅務居民身份的證明無法令稅務機關滿意。 昆山案 一些美國的投資者可能會對結構中的一個或多該案例由昆山市國家稅務局於2011年6月公個公司做出稅收性質選擇「check-the-box」 佈，涉及一家台灣公司將其持有的毛里求斯中（即，控股公司及中國項目公司），其目的是間控股公司的百分之五十的股權轉讓給一家美為了將這些公司列為美國稅收下「被忽略」的國公司。昆山市稅務局認為毛里求斯控股公司實體。這在通常情況下可以實現，因為很多控無經濟實質而否定它的存在。昆山市國家稅務股公司載體和中國項目公司一般都符合這個「被局視同台灣公司直接轉讓下屬昆山外商獨資企忽略」選擇的條件。 業，從而向台灣公司就該筆非居民股權轉讓所得征收了稅款。 反避稅管理前述討論都集中於不同稅收協定及締約國稅收深圳案體制的優缺點。然而，中國國內稅收法律法規該案例涉及個人間接轉讓中國境內公司。某香對投資者選擇控股結構的選擇同樣重要。港居民以1萬港幣在香港註冊一家公司。該香港公司於2000年在深圳成立了一家子公司。2010新企業所得稅法中增加的一般反避稅條款，以年，該香港居民將香港公司的所有股權轉讓給及本手冊之前中所提及的中國居民企業定義一家新加坡公司，轉讓價格高達2億多元。深圳的變化已預示着，一段時間以來，中國稅務機市稅務局在向國家稅務總局請示後，依據中國關可能已開始更加密切地審查外國控股結構及反避稅條例，判定香港公司缺乏商業實質，對其對相關稅收協定優惠的享受。近幾年出台的該香港居民個人轉讓香港公司和深圳子公司的法規更進一步證明了這一點。行為征收個人所得稅。首先，國家稅務總局（「國稅總局」）於2009汕頭案年1月8日的國稅發[2009]2號文件中正式印發了該案例涉及通過多層控股公司間接轉讓一家位《特別納稅調整實施辦法（試行）》（「《辦於汕頭的公司。所有這些中間控股公司都沒有法》」）。《辦法》於2008年1月1日起施行，商業實質。當地稅務局看穿所有中間控股公司為中國稅務機關在轉讓定價、資本弱化、受控並對該項交易征稅。外國公司和一般反避稅等領域進行特別納稅調整構建了法規基礎。此外，《辦法》明確規以上案例表明，中國稅務機關正準備調查和質定，稅務機關可依據一般反避稅條款來審查濫疑缺乏商業實質的中間控股結構。因此，投資用稅收協定的案例，即，某些商業安排純為享者應做好充分準備以證明和支持自身控股結構受稅收協定優惠，而缺乏商業實質。及交易的商業合理性。其次，中國稅務機關公佈了一些涉及境外控股公司的可疑案例。包括以下幾個案例。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 13
在1076號文中，國家稅務總局敦促各稅務機關• 代理人或導管公司 - 代理人或導管公司不屬與其他相關政府部門（例如外經貿、工商行政於受益所有人，因此不得享受稅收協定待管理、外匯管理及財政部門等）進行更加緊密遇。601號文提到導管公司是指通常以逃避或的配合，以有效處理國際稅務事宜。因為一項減少稅收、轉移或累積利潤等為目的而設立典型的收購兼併交易通常會涉及到多個政府部的公司。另外，這類公司僅在所在國註冊，門的批准和/或登記手續，投資者應充分瞭解，以滿足稅務居民企業的法律，而不從事製稅務機關與這些政府部門的緊密配合或許會增造、銷售和管理等實質性經營活動。加實際交易中企業被稅務機關質疑的機率，且• 釋義方法 - 在判定「受益所有人」身份時，可能由於未能及時獲得完稅證明而對有關交易不能僅從技術層面或國內法的角度理解，還收入的付匯手續造成延遲。應該從稅收協定的目的（即避免雙重征稅和 更嚴格控制稅收協定待遇的申請防止偷漏稅）出發，按照「實質重於形式」2009年8月24日稅務總局頒布國稅發[2009]124的原則，結合具體案例的實際情況進行分析號《非居民享受稅收協定待遇管理辦法》（「國稅和判定。發124號」），規範非居民享受中國稅收協定待遇• 具體因素 - 國稅函601號列明瞭不利於對申的申請程序及材料要求。 國稅發124號強制非請人「受益所有人」身份認定的一系列因居民向主管稅務機關提出就股息、利息、版權素。 例如，申請人沒有或幾乎沒有其他經營費和資本收益享受稅收協定待遇審批申請（如活動；申請人的有關所得不征稅或征稅但實適用低稅率或免稅）。 對適用其他協定條款的際稅率極低；申請人有義務在規定時間內將待遇，國稅發124號還規定了若干備案義務，所得的絕大部分支付或派發給第三國居民；如其他稅收協定常設機構和營業利潤條款。 在或存在在貸款或特許權許可方面相近的背對國稅發124號下向主管稅務機關提交的資料必背安排。須齊全準確，可供稅務機關審查申請人的商業實質和交易的商業目的，因為稅務機關可能會當納稅人申請享受稅收協定待遇時，應向當地因為這些因素駁回對所在地或受益所有權問題稅務機關提供能證明其具有受益所有人身份，的待遇申請。 如未遵守國稅發124號相關申請並能夠表明其不具備上述不利因素的相關資手續，則不能享有稅收協定優惠待遇。料。601號文還提及了稅務局可運用稅收協定的信息交換機制來獲取認定受益所有人身份相 受益所有人關資料的做法。繼出台有關協定待遇申請程序的國稅發124號之後，2009年10月27日稅務總局又發佈了國稅綜上所述，國稅函601號明顯加重了投資者的3函[2009]601號（「國稅函601號」），明確在合規負擔，增加了投資者達到中國雙重征稅協享受稅收協定待遇的情況中關於受益所有人的定受益人標準的難度。 因此投資者須審視現有實質性問題。 該通函規定，享受稅收協定待遇的結構，明確國稅函601號對任何假定協定待的申請人必須是與申請相關之收入的受益所有遇的影響。人，這亦是雙重征稅協定下的國際慣例。 但嚴 對境外股權轉讓征稅格執行這一要求現已成為國際稅務領域的新主自重慶稅務局對上述的一筆間接轉讓中國居民流，國稅函601號的發佈表明了中國也開始向企業股權交易征收企業所得稅以來，各界紛紛這一潮流靠攏。國稅函601號主要內容如下：猜測國家稅務總局將正式採納重慶稅務局的觀點，這一猜測在國家稅務總局於2009年12月15• 受益所有人的定義 - 根據601號文，「受益所4有人」是指對所得或所得據以產生的權利或日發佈國稅函[2009]698號文中得到了證實。財產具有所有權和支配權的人。而受益所有並會對許多利用海外控股公司在中國投資的房人可以是個人、公司或其他任何團體。地產項目的投資者產生重大影響。該通知將在 以下 中討論。• 實質性活動 - 601號文提到，受益所有人一般需要從事實質性的經營活動。這對一般控股公司申請稅收協定待遇是一個重大挑戰，因為其活動僅限於持有的投資收益。3 國稅函[2009]601號 -《國家稅 務總局關於如何理解和認定稅 收協定中「受益所有人」的通知》4 國稅函[2009] 698號 -《國家稅 務局關於加強非居民企業股權 轉讓所得企業所得稅管理的通 知》14
融資儘管已注意到這些問題，但一旦中國項目公司大多數房地產投資項目需要巨大的現金注入。有能力支付股息，股息分配仍是現金回流的一假設已經達到最低註冊資本規定，中國項目公種最直接的方法。目前股息的預提所得稅率為司額外的融資需要可以通過借款實現。在2007百分之十，但在某些稅收協定下可以降低為百年中50號文發佈之前，外幣借款或者境內人分之五的優惠稅率。民幣借款都是允許的，但目前只能使用境內借其他回流機制包括償付利息和貸款本金、支付款。境外服務費或者使用商標的特許權使用費。理我們預計在未來外籍股東及其他境外機構將可論上，現金回流還可通過降低中國公司的註冊能被再次允許貸款給房地產項目公司，此時，資本來實現，儘管這種方法在實踐中很難做這些貸款又會成為常用的回流現金及稅務籌劃到。對每個機制可能造成的結果還必須經過測的機制。算，以衡量其現金回流的利益以及任何增加的稅務成本及風險。請注意這些境外貸款仍可用於境內的管理公司，但外幣貸款必須及時在國家外匯管理總局很大程度上，由於法規的約束，其他一些在西登記。方國家中普遍應用的現金回流方法在中國卻不易做到。例如，法規禁止基於財產增值的註冊由於股息支付有一定限制（例如，會計利潤的資本重置，或者項目公司出借多余現金給其關要求、法定準備金等），以及實務中在一年內聯公司。在中國常見的「委託貸款」，必須通難以分配一次以上股利，因此利息費用及債務過銀行進行，從而會產生額外成本。償還可以為向境外轉移多余現金提供一個重要的路徑。需要注意的是，目前境內企業很難將 資本退出多余現金貸款給一個關聯方。中國房地產投資業的資本退出可以通過以下途徑實現：雖然本金的償還在中國是免稅的，但外國貸款者的利息收益需繳納百分之十的預提所得稅（在• 轉讓境內財產，隨後中國項目公司被清算；適用的稅收協定下可能有更低的稅率），以及百• 轉讓中國項目公司的股權；分之五的營業稅。• 轉讓中國項目公司中間控股公司的股權；在外商獨資企業或合資企業層面，支付給境外貸款提供者或境內貸款提供者的利息費用通常• 控股公司在公共證券交易市場上市。可在稅前扣除，該扣除可享受新稅法下所得稅 境內財產出售稅率為百分之二十五（從2008年1月1日起）的從稅務角度來看，一般而言，通過出售境內財稅收利益。利息的扣除還受到第四章討論的資產撤資是一個成本較高的方法。因為出售境內本弱化規定的限制。對於應當記入項目總額的財產會涉及到以下各種潛在的高額中國稅收：資本化利息費用，稅前扣除的稅收利益將被延• 企業所得稅法 - 賣方（中國項目公司）依據遲到計提折舊或者轉讓資產的時候。所得的百分之二十五繳納所得稅，外加百分正如在第四章「境內融資」中所提及的，過去之五營業稅（根據不動產是收購的還是自身人民幣貸款在操作中通常不受債務權益率的限發展決定是根據收益或是總收入收取）。制。但是有些銀行目前已將境內人民幣貸款納• 土地增值稅 - 土地增值稅是一種加賦在由不入債務權益率的計算。動產轉讓而獲得的增值的高額稅收。土地增 現金回流值稅累進稅率範圍介於增值額的百分之三十對外國投資者而言，中國房地產市場的現金回到百分之六十之間（在抵扣調整之後）。在流是一個非常重要的問題。其根本原因在於房實踐中許多地方採用「預征」的方法（比如地產項目通常現金充裕但缺乏股息支付能力（比事先按銷售收入的一定比例（百分之零點五如說，稅後利潤不足）。折舊和其他非現金費用通或百分之一）征收土地增值稅）。自2010年常會減少會計利潤。此外，還必須從可分配的5月25日起生效的國稅發[2010]53號（「53未分配利潤中提取一些法定儲備金。號文」）已將這種預征的方法規定為必須的措施，並規定了土地增值稅的預征比例為百中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 15
分之一至百分之二。儘管在事後採用百分之• 該境外中介控股公司所在國（地區）對其居三十到百分之六十的稅率進行清算，但是很民境外所得不征所得稅。多地方稅務局在實踐中因為擔心今後房地產在此情況下，應自股權轉讓合同簽訂之日起30投資枯竭，並沒有嚴格執行該政策。從2007日內，向稅務機關申報交易。非居民投資方年2月1日開始生效的國稅發（2006）187號須向中國稅務機關提交有關股權轉讓的詳細材文明確指導地方稅務局變更其慣例。187號料，以及有關以下內容的資料：境外控股公司文規定，如果意圖銷售中國項目公司的不動運營情況，投資方、境外控股公司與中國居民產，房地產投資商必須將土地增值稅包括在企業之間的關係，該架構背後的商業目的，以他們的模型測算和財務預測中。詳情參見第及稅務機關要求的其他相關資料。稅務機關將三章土地增值稅部分。依據上述資料審查交易的本質，判斷交易是否• 契稅 - 買方所繳納契稅（轉讓價值的百分之以避稅為目的，能否適用GAAR否定境外中介三到百分之五）會增加總交易費用，從而影控股公司的存在。值得注意的是，基於最近的響售價。案例，稅務局為此在實踐中將注重境外控股公司的商業實質。• 印花稅 - 印花稅以及變更所有權所涉及的其他交易費用。國家稅務總局於2011年3月28號發佈了2011年第24號公告（24號公告），對若干698號文的 股權出售實際執行問題做出了澄清，其中包括：相對出售資產來說，出售股權的稅務成本較低。如果出售境內項目公司，通常只需繳納資• 「控股股東」的定義應包括所有間接轉讓中本利得的預提所得稅以及印花稅。如果出售境國居民企業股權的投資者，即對控股比例沒外中間控股公司，在中國則不會產生任何繳稅有要求。義務，前提是該控股公司不是中國居民企業，• 在確定間接控股公司的「實際稅負」時，應並且該架構不是濫用於避稅目的。然而，如後該考慮股權轉移收益的實際稅率。續章節所具體闡述的，根據698號文，在轉讓持有的境外控股公司股權時，應進行細緻的籌• 在判斷間接控股公司的所在地是否對其居民劃以降低中國稅務風險。通常來說，公開發行企業境外所得有免稅政策時，應參照來源於證券也不會造成額外的稅賦。境外的股權轉讓收入是否可以享受免稅待遇。但是，出售資產也可以創造稅收利益，即買方可以以增值後的資產作為取得成本，從而獲得• 兩個及兩個以上境外投資方同時間接轉讓中一個較高的折舊費用，而賣方有可能有累計虧國居民企業股權的，可由其中一方按照698號損，從而可以抵消收入影響。因此，資本退出文的規定以所有投資方的名義向該中國居民策略的選擇將取決於買賣雙方的商議，並且整企業所在地主管稅務機關提供資料。體的稅務成本/利益的考慮將在最終的決定中起• 境外投資方同時間接轉讓兩個及兩個以上且關鍵作用。不在同一省（市）中國居民企業股權的，可以選擇向其中一個中國居民企業所在地主管 境外股權轉讓 - 國稅函698號國稅函698號是稅務總局發佈的最重要通函之稅務機關按照698號文的規定提供資料，由該一，它明確規定稅務機關可在某些情況下否定所選主管稅務機關應向其他被轉讓中國居民境外中間控股公司的存在，對該公司的股權出企業的主管稅務機關及時通報。售（「間接出售」）征稅，猶如相關中國企業在中國房地產市場，以境外控股公司投資、並股權的直接出售。該稅務處理乃是基於一般反以間接出售境外控股公司的方式退出投資的外避稅條款（「GAAR」）的應用，並非國稅函國投資者不在少數。因此國稅函698號或會影698號的獨創之舉，它主要是一種申報責任。響一大批投資者。然而組建這種股權架構的原依照國稅函698號的規定，在間接出售交易因不僅僅是為了避稅，因此即便有申報要求，中，如控股股東出售持有某中國企業之股權的也不一定就會適用GAAR。不過在執行這種出境外中介控股公司的股權，且滿足以下條件之售之前，投資者還是應該好好考慮一下自己的一，則有申報要求：股權架構，評估一下自己能否順利過關。• 被轉讓的境外中介控股公司所在國（地區）實際稅負低於百分之十二點五；或16
除間接出售之外，國稅函698號還規定了中國企業股權直接出售的申報義務以及直接出售資本利得稅計算的若干方法。投資者須注意，在某些情況下非居民投資方可能需要就中國企業的股權直接出售填寫報稅單，時間不得超過股權轉讓或收到出售代價（以較早者為準）後的7天。另一需要注意的問題，國稅函698號目前尚有某些領域不太明確，因此稅務機關或會繼續在這方面加以改進。 管理公司架構和稅務問題我們可以看到越來越多的投資基金從追求固定回報的投資者處籌集資金用於收購中國房地產項目。在這種情況下，基金公司發起人通常扮演着重要的管理者角色來決定基金公司的投資戰略，分析具體投資、管理購買的投資以及部署將來對資產的處置。這些服務可以收取高額的服務費。基金公司通常建立管理公司來提供此類服務。很多管理行為都是在中國境內執行的，包括對收購及投資對象的調查、日常的管理職責、以及無論是為了收購、租賃或處置而進行的商談。作為執行這些功能的載體，一個在中國境外的管理公司通常會在中國境內設立一個機構（例如，設立一個外商獨資企業）進行各種服務，其中包括對其管理公司的咨詢服務。 投資和管理架構一個典型投資於中國房地產市場的基金公司和海外管理者架構的結構描述如下圖。圖表：典型的基金公司投資和管理架構追求固定回基金公司報的投資者組織者基金公司基金公司管理公司管理費中間控股公司服務費境外中國外商獨資企業/合資企業外商獨資咨詢公司 稅務問題在這種管理架構下，需要注意一些關鍵的中國稅務問題： 基金公司和管理公司的稅收或常設機構（PE）問題管理公司通常為基金公司的投資提供建議，甚至在某些情況下代表基金公司（或者其中間控股公司）做出投資決策。管理公司通常僅為一家基金公司服務，其中的一些工作可能在中國境內發生。因此，基金公司或者中間控股公司可能會被視為在中國構成應納稅的實體（或者常設機構）。假如是這樣的話，根據國內法以及中國與一些國家的稅收協定，基金公司或者中間控股公司的某些或全部的利潤應繳納百分之二十五的中國的所得稅（自2008年1月1日開始）。管理公司從基金公司收取的管理費有一部分是在中國境內所進行的行為而產生的，如果管理公司被視為在中國境內的常設機構，這些收入的淨利潤也應繳納百分之二十五的中國的所得稅（自2008年1月1日開始）。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 17
這些問題中的任何一個所造成的潛在的稅務後通常，在中國提供服務並且僅承擔有限的商業果都很嚴重。對基金公司來說，額外稅賦足以風險的服務提供者，可以考慮採取成本加成法大幅度減少基金的投資回報。對管理公司來來核算應稅所得。對於那些承擔較大風險的服說，除了潛在的額外稅賦，公司聲譽的風險也務提供者，例如，建築項目管理，其費用結構可能影響其發起其他基金的能力。應該與其承擔的風險、各部分功能及工作的價值相當，因此不一定按成本加成法核算。中國稅務機關已越來越關注常設機構問題。從2009年起，各地稅務局就非居民企業是否在2009年頒布的《辦法》對企業所得稅法中新增華形成常設機構並且正確履行申報納稅義務的轉讓定價同期資料準備做了詳細規定。根據展開稅務專項調查。2010年9月1日，國稅發《辦法》，年度發生的關聯購銷額達到2億人民[2010]75號（「75號文」）發佈, 這是自2008幣以上或者其他關聯交易（包括服務、利息、年1月1日新企業所得稅法的頒布以來，第一份特許權使用費等）年度總額達到4000萬元人民用於詳細解釋中國雙邊稅收協定條款（包括常幣以上的公司，需要準備轉讓定價同期資料。設機構條款）的文件。此文件是對中國與新加《辦法》規範了一系列稅收管理程序，涵蓋了坡雙邊稅收協定的解釋，但同時也適用於中國轉讓定價同期資料準備、關聯交易信息披露及其他雙邊稅收協定的任何相近條款。75號文公司間交易之合規、預約定價安排及成本分攤詳細解釋了許多重要概念，其中包括「常設機協議。境內外納稅人都應根據該辦法確定其構」的概念。2008年及後續年度應進行哪些轉讓定價合規工雖然稅務專項調查不是針房地產業管理界，但作。稅務機關調查常設機構的趨勢是國際房地產基如果未滿足相關要求，納稅人會面臨轉讓定價金管理團隊所不能忽視的。 而且離岸房地產管調整風險，對補繳稅款還需加收利息，如未在理公司派遣海外人員來華替中國境內公司提供規定期限內準備資料，還將被加收百分之五的服務工作亦有可能構成常設機構。一旦主管稅罰息。務局認定非居民企業在華構成常設機構，稅務局可能採用核定利潤率的方式對歸屬於該常設虧損企業機構的利潤計算征收中國企業所得稅。另外，為防止跨國企業在中國境內設立的承擔單一有無論是否形成常設機構，相應的境內勞務還將限功能、風險和活動的企業承擔因金融危機或被課以營業稅。其他區域的虧損帶來的任何市場和業務風險，國稅總局要求這些企業如出現虧損，需在虧損外國投資者和基金經理們應該注意到這些潛在發生年度準備同期文件及其他相關資料來證明技術及實務問題，從而進行相應的籌劃。在該5其關聯交易的公允性。理由是根據功能風險與結構下，界定各個實體的功能並訂立指導原則利潤水平相配比的轉讓定價原則，這些企業一和轉讓定價的政策，以使潛在的常設機構風險般應保持合理的利潤水平。因此，虧損企業亦降至最低是非常重要的。成為稅務機關的重點。 中國居民企業風險結論在新企業所得稅法下，另有一個投資者需要關在中國，房地產投資是一個充滿商機的行業，注的問題，即要確保在中國境外設立的機構不詳盡的稅務規劃對於避免未預期的、可能導致會因其實際管理機構和控制地在中國而無意間豐厚回報盡失的某些陷阱至關重要。在房地產被認定為中國居民企業。鑒於上述最近發生的投資項目週期中，隨着壞境和稅務規則的變案例及近期國稅總局提出的問題，居民企業的遷，稅務安排要貫穿始終且必須給予持續的關判定問題正是稅務機關重點調查的問題之一。注。稅務安排的成敗可能會決定一個投資者在因此，投資者應像對待常設機構風險一樣格外中國房地產市場是否能取得成功。謹慎地應對此風險。 轉讓定價一般要求由於在基金/管理公司結構中存在多重的跨國支付，所以轉讓定價是整個稅收問題中的重要一環。如果不能適當地籌劃，稅前扣除或者收入的合理性將會被稅務部門質詢；而且，如果不能成功地在中國獲得納稅或免稅憑證，由於外5 國稅函[2009]363號：“關於強 匯管制，就無法將有關的款項匯到境外。 化跨境關聯交易監控和調查的 通知”- 國家稅務總局發佈於 2009年7月6日。18
4. 法規框架早在2006年和2007年，中國政府就出台了一 50號文、130號文和186號文系列嚴格限制外商投資中國房地產業的政策措儘管171號文在一定程度上阻止了境外資本進施，這反映了中國政府把應對房地產投機和房入中國的房地產業，但據統計數據顯示，在價飛漲帶來的惡果作為其工作的當務之急。然2007年上半年，外資對中國房地產市場的投資而，這些限制措施對投資者的熱情幾乎沒有影仍然在以較快的速度增長，從而進一步引發了響，外商對房地產領域的投資仍持續保持了增中國政府對此問題的密切關注。長的勢頭。由於171號文並無顯著成效，商務部、國家外全球金融危機以及隨之蔓延的世界範圍的經濟匯管理局又陸續發佈兩個文件（50號文及130衰退，導致中國房地產市場遭遇突如其來的寒文），在兩個文件中規定了更為嚴厲的措施，潮，外國投資也隨之顯著回落。這種變化改變以遏制外資在國內房地產市場的進一步投機性了中國政府對經濟前景的預期，促使其稍稍放擴張。二者的結合，進一步加強了外商投資房鬆了之前嚴格的限制措施。這主要反映在2008地產企業在諸如項目審批程序、設立要求以及年6月頒布的23號文中（商資函[2008]23號，項目融資等重大事項上的限制。2010年年底，《商務部關於做好外商投資房地產業備案工作國家外匯管理局又發佈了186號文，進一步限的通知》，詳見下文）。制中國房地產市場的外商投資行為。在近期房價過高的呼聲中，中國政府對國內住2007年5月23日發佈的50號文（商資函宅市場的干預力度持續加大。然而，自2008年[2007]50號，《關於進一步加強、規範外商直以來，外商投資房地產的各項法規並沒有出現接投資房地產業審批和監管的通知》）要求嚴實質性的變化，政府對房價的調控多側重於其格控制外商投資高檔房地產項目，以及並購或他措施，例如，限制居民購買二套房，收緊住投資境內房地產企業。宅抵押貸款審批，控制銀行放貸等。而2007年7月10日發佈的130號文（匯綜發 影響境外房地產投資者的主要法規[2007]130號）實際上使外商投資房地產企業將外商投資房地產業的主要相關法規總結如下，不能夠再接受任何外債投入。因此，境外資金小標題下是法規具體內容的詳細介紹。只能以註冊資本的形式直接進行境內投資。 171號文2010年11月4號發佈的186號文（建房2006年7月，中國政府出台了業界所熟知的[2010]186號）對外國個人和外國企業的不動產171號文。該文件出台的背景是中國政府越來所有權進行限制，規定外國個人只能購買一套越擔心在房地產領域不受約束的境外投資和過用於住宅用途的不動產，而外國企業只能購買度投機活動可能對中國經濟的穩定性產生潛在自身辦公所需的非住宅不動產。的負面影響：主要體現在境外投資者拉高房地產價格導致房價超出普通百姓的購買能力，以及進一步增大了人民幣升值的壓力。作為應對，中國政府對外商投資房地產領域制定了更為嚴格的限制性措施，即《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，也稱之為建住房(2006)171號（即「171號文」）。171號文由建設部、商務部、國家發展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、以及國家外匯管理局（外匯局）聯合發佈。文件有針對性地限制外商在房地產領域的直接投資以及涉足房地產的外商投資企業，還特別引入了一系列嚴控外資流入的措施。具體措施包括限制外資購買房產，更高的最低註冊資本要求和更嚴格的債務融資限制，等等。這些措施自發佈之日起生效。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 19
外商投資產業指導目錄最近，商務部與國家發展和改革委員會聯合發佈了《外商投資產業指導目錄（2011年修訂）》（《目錄》），新《目錄》於2012年1月30日起施行，2007年發佈的《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》同時廢止。《目錄》具體分為「鼓勵類」、「限制類」或「禁止類」外商投資行業領域項目，共473條。其他未列入項目為「允許類」項目。6《目錄》是外國投資者必須留意的重要文件，因為它反映出了中國政府對中國經濟結構戰略性調整以及經濟發展重點任務的政策導向。新修訂的《目錄》反映了繼續對房地產市場調控依然是中國政府的目標之一。在修訂版《目錄》中，外商投資土地開發，以及建設、經營高檔酒店、高級辦公樓和國際展覽中心等項目依然屬於限制類。別墅的建設、經營曾被劃入限制類，2011版《目錄》中則被劃為禁止類。土地開發仍然只能以合資企業的形式進行。同時，對外商投資進入房地產二級市場，如房地產中介和經紀公司等仍有一定限制。 持有方式171號文出台前，外國投資者有時會選擇境外實體直接持有境內房地產的投資方式，以最大限度地獲取現金流。171號文出台後，外國投資者如今必須在中國境內建立「商業存在」，即通過成立外商投資企業，對其在中國自有或經營的房地產（不包括「自用房地產」）進行投資及開發。因此，對於新的投資，外國投資者已經不能再用境外實體直接持有中國房地產。然而，由於171號文並未包括取消此類既有投資的任何要求，市場上可能仍會發現171號文出台前形成的境外直接投資形式。事實上，在如何對待此類境外直接投資的問題上仍無明確規定；實踐中，我們也尚未聽說任何政府部門對現存的境外直接投資提出質疑。171號文發佈時，曾預計會陸續發佈更多實施細則來澄清上述問題以及其他不確定事項。但截至目前為止還未見相關規定出台。下表是對外商投資企業通過境內企業持有房產和境外直接持有房產方式下各自的企業所得稅影響的比較。境外特殊目的公司境內特殊目的公司持有時企業所得稅 • 租賃收入適用10%預提所得稅• 通常情況下對淨利潤適用稅率為25%（從2008年1月• 如果特殊目的公司為中國的居民企業• 對非居民企業取得的股息征收10%預1日起實行）或在中國構成常設機構，適用稅率提所得稅（在某些稅收協定下可能減為25%至5%）• 不征收中國股息預提所得稅（假定特殊目的公司為非中國居民企業）出售時企業所得稅 • 資本利得適用10%預提所得稅• 通常情況下對淨利潤適用稅率為25%（從2008年1月• 如果特殊目的公司為中國的居民企業• 出售境內特殊目的公司股份的資本利1日起實行）或在中國構成常設機構，資本利得適用得適用10%預提所得稅稅率為25%• 對出售特殊目的公司股份所得不征收中國稅（假定特殊目的公司為非中國居民企業，並且稅務機關認可股權交易的實質，並確認此交易行為沒有避稅意圖 - 詳情參見國稅函[2009]698號（「698號文」）第三章的分析。6 在中國嚴格的外國投資監管政 策體系下，《目錄》在對推進經 濟增長和加快工業進步方面起到 重要作用。自1995年首次發佈以 來，《目錄》已經六次修訂，包括 最近一次於2011年的修訂在內。20
項目審批條件資房地產企業，其註冊資本不得少於投資總額171號文要求利用中國境內實體進行投資的規的百分之五十（即債務權益率為1:1）。總投資定在一定程度上加重了外國投資者的負擔，而規模少於1,000萬美元的外商投資房地產企業，50號文則在更多方面使外國投資者受到掣肘。其最低註冊資本要求不變，具體如下：50號文規定，申請設立房地產公司，投資者必投資總額最低註冊資本須先取得土地使用權、或建築物所有權，或已等於或低於300萬投資總額的70%與相關部門簽訂此類使用權或所有權出讓/購買美元協議。300萬美元至210萬美元或投資總額的另外，50號文還要求，地方商務部批准設立外1,000萬美元50%孰高商投資房地產企業後，應及時向國家商務部備案。國家商務部須對地方商務部的批准進行複超過1,000萬美元投資總額的50%核。在外商投資房地產企業完成以上部門的各如此嚴格的資本要求所產生的相應影響包括：項批准之前，國家外匯管理局及其指定銀行將不予辦理任何資本賬戶項目結售匯手續。• 由於項目公司借款額度降低，導致可稅前列支的利息費用減少；以及最後，50號文指明「返程投資」方式（即國內中方投資者利用其境外資金進行境內投資的方• 由於更高的註冊資本要求，則可能引起更大式）將被嚴格控制。的現金滯留。這些措施的實際效果是延長了獲得所要求的批 外債限制准和實施投資的時間；這無疑成為了減緩外國中國的外匯管理法規要求，境內機構從非居民投資流入的部分原因。企業舉借任何外幣貸款或外債必須到國家外匯管理局辦理登記手續，否則本金與利息將無法自50號文發佈後，房地產業的經濟氣候和條件匯出境外。發生了顯著變化。如上所述，2008年6月出台的23號文在一定程度上取消了50號文中要求地如上所述，自171號文發佈後，投資限制已進方商務主管部門在對項目審批事項上向國家商一步加強。務部備案的規定，這似乎反映了政策上對放寬隨着2007年7月130號文公佈後，從2007年6投資限制的轉變。月1日開始（含2007年6月1日），對取得批准根據修訂後的方法，國家商務部委託省級商務證書並且通過商務部備案的外商投資房地產企主管部門，對地方商務主管部門批准事項進業，國家外匯管理局將不予辦理外幣貸款、外行複核。地方商務主管部門依法批准外商投資債登記或外債結匯核准手續。這項新政策對在房地產事項後，將原需報商務部備案的相關材2007年6月1日以後（含2007年6月1日）新設料送交省級商務主管部門以進行核對及記錄保及計劃增加資本的現存企業都適用。因此，該存。國家商務部僅會對省級商務主管部門的審政策有效地切斷了外債資金進入中國房地產市核工作進行抽查。場。然而，必須強調的是，項目審批程序對任何投正如130號文中所述，國家外匯管理局今後將資仍至關重要。經核查不符合現行規定的外商定期公佈已成功通過商務部備案的外商投資房投資企業，商務部將通知外匯管理部門取消公地產企業名單，供其他相關機構檢索。名單中司外匯登記。任何地方商務主管部門出現兩次所列的這些企業將不得再舉借外債。違規的，商務部將在商務系統內對其通報批評 境內融資並收回該部門的項目審批權。一般來說，171號文出台之前，由於人民幣借 投資資金款無需向政府登記，實際操作中在計算債務 最低資本要求權益率時並未把人民幣借款包括在債務總額之171號文還實行新的房地產投資最低資本要中，而將重點放在外幣借款上。但是現在銀行求。171號文出台前，外商投資房地產企業的在對房地產企業提供人民幣貸款時，要求在計債務權益率可以保持在2:1。171號文出台後，算債務權益率時把人民幣貸款包括在債務總額總投資規模等於或者超過1,000萬美元的外商投中。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 21
資本弱化 其他融資限制除了資本監管要求之外，還需要補充的是，新除資本要求以外，171號文也包括了外商投資的企業所得稅法還包括一些「資本弱化」規房地產企業借款的其它限制。外商投資房地產定。從2008年開始，這些新規則將可能通過企業僅在滿足如下條件的情況下可以借款： 禁止列支超過規定債務權益率的關聯方貸款利(i) 註冊資本全部到位；息，包括通過非關聯方的背對背貸款（如委託貸款），擔保貸款或關聯方擔保貸款，進一步(ii) 已取得國有土地使用證；以及限制關聯方借款的發生。此前外商投資企業並(iii) 外商投資房地產企業的資本金必須等於或不受資本弱化規定限制。者大於該開發項目投資總額要求的百分之根據新規則，如果納稅人的債權性投資與權益三十五。性投資比例超過一定標準，則利息的稅前扣綜合上述條件，更加嚴格的規定可能促使外商除可能受限，同時會帶來其他影響。2008年投資房地產企業考慮其它融資選擇可能性，比9月，財政部和國家稅務總局聯合頒布了財稅如應收租賃款的證券化、承包商融資、委託貸[2008]121號文件（「121號文」）。該文件對款安排等。除此之外，諸多限制可能導致原本資本弱化條款下的關聯方債權性投資與權益性可以由中國項目公司進行的借款轉移至境外控投資比例作了明確規定，即金融企業為5：1，股公司進行。這必將對借款人和債權人產生一其他企業為2：1。後者應適用於房地產投資公些涉稅以及非涉稅的影響。司。 禁止固定回報國家稅務總局於2009年1月8日的國稅發171號文還規定，在外商投資房地產企業為中[2009]2號文件中正式印發了《特別納稅調整外合資企業的情況下，各方不允許在合資協議實施辦法（試行）》（「《辦法》」）。《辦中或者其它投資相關文件中，以任何形式訂立法》「第九章 - 資本弱化管理」對新的資本弱保證一方「固定回報」的條款。這條規定實際化條款作了進一步具體規定。上是為了抑制追求固定回報的投資者。《辦法》進一步提到，關聯債資比例超過上述 法規要求標準比例的納稅人，須按照稅務機關要求，提 營業執照供同期資料（包括用來證明其關聯方借貸符合外商投資房地產企業經政府部門依法批准設立獨立交易原則的規定資料），以確保其超過標和辦理註冊登記手續後，取得一年期營業執準比例的利息費用可在所得稅前扣除。照。外商投資房地產企業付清土地使用權出讓企業如未按規定提供同期資料的，或同期資料金，並取得相關國有土地使用證後，方可取得不能證明其關聯債資比例符合獨立交易原則與經營期限一致的營業執照。的，其超過標準比例的關聯方利息支出，不得那些想通過股權收購的方式併購中國房地產企在計算應納稅所得額時扣除，除非該利息支付業的海外投資者，必須做好以自有資金一次付給實際稅賦更高的境內關聯方。此外，超過標清股權轉讓款的準備。準比例的支付給境外關聯方的利息支出將被視 土地使用權的取得 同為股息分配，從而需要征收預提所得稅。如總體而言，土地使用權的獲取方式因土地類型果任何已扣繳的利息預提所得稅稅款多於按股的不同而不同。獲取某些土地使用權無需支付息計算應征預提所得稅稅款的部分，則不予退對價，例如政府機關用地、軍事用途用地、城稅。如果股息適用的預提所得稅稅率比利息適市基礎設施開發和公共利益用地，以及政府鼓用的預提所得稅稅率高，上述重分類將會給納勵類項目用地等。其他類型的土地使用權的只稅人帶來額外預提所得稅負擔。能通過出讓（拍賣、招標、或協議等方式）、從長期來看，像其他發達國家地區一樣，資本租賃或資本投入等方式獲取。商業、旅遊、娛弱化規定很可能成為在中國投資架構和管理樂和豪華住宅項目開發的土地使用權一般只能的一項重要考慮因素。然而，鑒於目前130號通過拍賣或招標獲得。文對外債的禁令和171號文施加的最低資本要求，我們預計資本弱化規定在短期內不會對房地產投資者產生很大影響。22
土地使用權的年限土地使用權的最長年限取決於土地用途，住宅用地為70年，工業，教育，科學，文化，公共衛生或體育用地為50年，商業，旅遊和娛樂用地為40年。一般來說，土地使用權人有權在原有的土地使用權協議到期日之前一年內申請續展其土地使用權。只要不違背公眾利益，並且向政府支付相應的土地使用費，此類申請一般會被批准。結論儘管23號文略有放鬆管制，房地產投資仍然受到嚴格管制。文件中關於徹底禁止外債的規定對那些依靠外資供應短缺運營資金的房地產企業帶來巨大的衝擊。它亦限制了外國投資者在參與其項目的形式上的選擇。限制投資於資本亦不可避免地對項目投資的現金流及稅後盈利能力產生了不利影響。很明顯，股權投資形式令其稅務效率大大降低（稅後股利與稅後利息扣除）。限制投資於註冊資本的形式亦對投資時機存在影響。這不僅成本高，耗時也很長（需要花費兩個月或者更長的時間來增加企業的註冊資本）。鑒於目前的政策，對於打算進入中國市場的外國投資者而言，開展項目的初期融資管制仍然是一個重大的投資障礙。然而，根據現有法規，我們仍建議投資者在評估投資的現金流及融資問題時採取謹慎態度，以避免出現預料之外的資金短缺。對於已經進入中國市場的外國投資者而言，應當對政策的發展及變化保持敏感，以保證採取適當的行動來減少任何新政策帶來的風險，並利用任何現行管制的緩和，改善其現狀，例如再融資。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 23
5. 物業發展進程 中國物業發展進程的關鍵階段 項目來源和場地調查 雖然物業發展的整個過程可以是非常複雜的， 一個場地被發現，使一個機會，或創意變為現但它的進程可能只是開始於一個創意的想法，實。一個地產項目，在作出任何決定之前，該追求利潤的機會，或一些用戶空間的需求。不土地的條件下，法律和實質上，包括地理和地管它是如何開始的，完成物業發展的過程，結質因素，應充分調查。這對建築結構的性質和果會帶來某些利益，即資本價值。在一個物業類型至為重要。他顯示了預期的問題和困難。發展項目裡，不同的開發商在他們的項目和合一些法律地位的例子包括一些限制，所有權，作中，可能對其階段和主要的活動有自己的定和合約等，本身條件，包括基礎設施，如道義。路，橋樑，排水系統，運輸系統沿線，地積比率，承載能力等，不同條件等對整個發展計劃在一般情況下，基於其主要組成部分的重要性的影響是值得分析的。和性質， 物業發展過程約可分為十二個關鍵階段。不過，確切的分類要是乎個別開發商自己在中國開展的測量活動是需要資格的，並根據的計劃，方法和策略，可能會有所不同。測量範圍，他們可以分為不同層次與每一層進行各自不同分級的測量活動。如何協調不同的活動，以達到成功完成呢？某些階段或階段的發展過程有順序的關係，這是 收購和採購 成功完成的關鍵的要素與為免因產生錯誤而要 資金付出任何的高昂代價，而一些活動是可以並行開發商的發展需要考慮債務和股權融資。如果進行的，並沒有那麼嚴格的時間順序。這些活全部或部分資金是通過借貸，他可能在整個發動的不同階段，如果按功能，可歸納如下：展過程中產生利息費用。因此，開發商最重要的是，在合適的時機獲得最佳條件的合適的資• 機會金或混合資金來源。不適當的融資方式和時機• 收購和採購將打擊利潤率，並可能導致最終失敗的結果。然而，良好的市場分析，可以減少不必要的資• 發展金成本。• 出售 應用程序和批准 • 完成如果沒有適當的批准，在中國開展物業發展項目幾乎是不可能的。從規劃、設計、功能、施 機會工、完工前出售、出售完成和登記，每一個 可行性研究和機會評估這些元素是受不同政府部門的批准和許可，從通過建議的評估和以往項目完成後之檢討，以地方到中央。在這一階段，談判總是發生，特評估任何物業發展項目的一些想法，倡議或別是當物業有任何的性質，規模和功能上的關任何其他潛在的發展機遇的可行性研究是必要鍵改變。在中國，申請和審批過程中在不同地的。風險和回報分析相對成本與效益的估計，區，不同級別的行政機關，可能會有所不同。提供了基本要素，以使開發商能夠沿着一個機此外，如果發展是有特殊性的經營宗旨，有關會確定可行的行動計劃。在某些情況下，在作許可證、執照、批准將是不同的。任何承諾之前，不同方案的情況分析是決定下一步可行項目，開發方式和時間之先決條件。 場地採購 這是物業發展項目中最重要的活動之一。決定 市場和風險評估 在公共土地出售的投標策略或私營項目價格的市場的需求總是給市場趨勢方面提供信息給開談判，支配了發展的總成本，和該項目的利潤發商。這種評估將包括場地本身和當地其他率。如果場地需要合併，這將更加複雜，整個一些可能擴大到區域甚至國家的因素的資料研過程可能需要很長的一段時間，並在這個過程究。不同的評估結果可能會改變發展策略。例中有不同的障礙。安置現有業主和/或居住者可如，如果需求是圍繞地方，而不是從整個國能會遇到更多問題，並導致比以前估計更高的家，甚至從國外層面，該項目的開發將專注於開發成本。當地人民的需求特點。無論是從購房者，或者是來源自其他地區對休閒或度假的需求，也將影響其他階段的開發活動。 24
項目團隊的形成和任命 出售項目經理、設計團隊、顧問、建築師、工料測 廣告和促銷 量師、結構、機械和電氣工程師、環境專家、有各種不同的方式來促銷發展物業，包括：示後勤支持、項目會計師、律師、代理和銷售隊範單位，物業售樓書，場地廣告和廣告牌，廣伍，在發展的過程中被任命為協助各種必要的泛宣傳，禮品和其他獎勵。促銷可以採取不同發展過程的活動。不同的角色和功能結合在一的組合，他取決於發展物業的性質，推廣預起的項目團隊，各自貢獻項目的各部分。每個算，預期的需求和完成等等。促銷活動可能會團隊成員正確地開展各自的工作，對項目的成早於開發商致力承擔開發項目時已發生，可能功完成有顯著的影響。並沒有必要遵循任何次序。 發展 出售或出租 招標和簽約 出售或出租受約干的因素影響，如預期回報，考慮到開發項目的性質和要求，招標和簽約文開發商的策略，現金流量需求，市場供應和需件的編制又是另一重要活動。這些文件包括方求、競爭、限制等。案設計、技術圖紙、項目規格和其他詳情。取在這個階段，他涉及到的活動包括通知公眾，決於開發商是否有自己的施工隊，外部的建築在銷售和購買合同或租賃協議前， 任何有關房承包商將被邀請提交其標書。隨後仔細招標選產信息，並最終交付內置空間給最終用戶，包擇過程和適當的承包商談判，制定施工合同的括購房者、投資者、租戶和其他居住戶。詳細條款及條件。此外，不同功能的專業專家也將為開始發展而獲應聘的。 出售和出租是物業發展項目取得成功的重要階段。一個銷售和出租程序的推出時間會影響價 設計和施工格，銷售收入和利潤。此外，銷售折扣與不同雖然在任何階段的錯失可能會導致任何開發項的付款方式，免租期和其他優惠，有時會形成目的失敗，設計和施工階段，任何開發商都可進入交易條件的一部分。取決於開發商的看以遇到他們的項目的問題。這階段涉及到整個法，讓一個大的跨國公司租佔大面積的地面空總體佈局和建築設計。它涵蓋了所有必要的施間是一個策略選擇，但卻缺乏靈活性。工圖紙和建設規範。需要考慮內部和外部因素，如開發商的概念，周圍環境和建築限制。在中國出售物業，有標準條款及條件的官方銷售和購買協議。設計活動後，來到建設整個建築結構。從現場的準備工作至完成建設，這階段需要大量的控 完成制和監測，以確保建築結構，根據規劃和設計 交付，所有權登記和發展後的檢討而建造，並按時完成。任何瓶頸或計劃支出不工程竣工後，開發商根據出售或租賃合同規定配合，可能會影響到完成的時間，並增加開發通知並把物業交付對方。在銷售交易中，他需成本。在中國，只有有建築認可和合資格的建要登記手續，使任何買家成為單位的合法擁有築公司可以從事建築或相關活動。重複，進行者。特殊的工程的具體範圍有資格要求。開始施工在這個階段，開發商將對發展的結果有更清晰前，應從不同的政府決策局獲得許可，建設工的畫面。他將吸取教訓，並為任何未來的機會作才開始。建設活動完成後，必需由有關政府作出準備。機構檢查。在中國有規則監管在任何特定的物在中國的各自物業發展進程，有各種嚴格的規業發展過程中的施工質量，消防安全，保護環章制度，具有一定程度的分歧。然而，由於市境，職業安全等。場變化快速和不同的市場慣例，經驗豐富的專業人士的意見是必需的。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 25
6. 並購 一般商業模式收購方在收購目標企業股權的同時承繼了目標一般來說，外國投資者可通過下面兩種投資方企業被收購時存在的任何隱性（即表外）負式中的一種投資於中國房地產：債。• 取得商業用地或者住宅用地，再新建房產出收購方以目標企業的股權購買價作為會計基租或者出售（「建 - 租 - 售」模式）；或礎，但目標企業的不動產的計稅基礎保持不變，即通過股權收購取得目標企業資產（即房• 取得已建成的房地產先出租以獲取租金回地產）的方式不會增加目標企業的資產（即房報，待若干年後再出售該房地產（「購 - 持 - 地產）計稅基礎。目前中國尚無規定允許企業租」模式）。持有該房產的期限視投資者的調整計稅基礎的特別稅務選項。目的而定。目標企業的稅務屬性保持不變，不受目標企業按照現行法規框架，如果境外實體未在中國設所有權改變的影響。目前，除了一般反避稅條立本地實體，則不得在中國境內從事房地產開款外，中國稅法並未對所有權改變後的稅務虧發活動。損延續彌補做出限制。如何為境內項目公司選擇適宜的商業載體一般中國實體的股東變更需經政府部門批准，而外取決於中國政府頒布的產業指導目錄及相關國投資者收購目標實體的海外中間控股公司的法規是否允許外商獨資擁有擬開發的房地產項股權則無需中國政府的批准，因為目標實體目的所有權。因此，項目公司可以採用外商獨的直接控股關係並未改變。然而，根據中國稅資企業或者合資企業的形式進行中國房地產投法的規定， 境外賣方出售中間控股公司股權資。時，如果滿足一定的條件，必須在股權購買協相對於建築期間較長和需經許可要求的建 - 租 議（「SPA」）簽訂之日起30日內向稅務機- 售模式來說，購 - 持 - 租模式，不論是直接收關披露此海外交易。若稅務機關認定該中間控購資產或者是購買股權，都是進入中國房地產股公司單純為避中國稅而設立，則可能判定此市場的比較便捷的方式。次海外股權轉讓應征中國稅（詳見下文國稅函[2009]698號（「698號文」）之分析）。本節主要涉及以下內容： 資產收購• 股權收購和資產收購是取得房地產的兩種方在合同不可轉讓的情況下，資產收購方須重新式。就這兩種方式而言，適用於買賣雙方的協商並簽訂各種商業合同、執照和勞動合同。法規和產生的稅務影響大不相同。因此，從此過程有可能會中斷企業的運營並且需耗費更法律和稅務的角度分析收購方式對買賣各方多的時間和成本來完成交易。的影響，從而確定買賣雙方都能接受的最合適有效的收購方式至關重要。被收購資產的入賬價值和計稅基礎可能會更新。當購買方支付的價格高於被收購資產的原• 盡職調查程序。對於買方而言，從財務和稅賬面價值時，購買方可以按照實際支付的價格務的角度進行盡職調查覆核非常重要。通過確認該資產新的入賬價值。如果升值後的資產盡職調查，買方可以發現終止交易的事項，可計提折舊或者以其它方式按時間計入損益風險以及或有負債，從而保護其交易後的利賬，則可相應增加稅前扣除費用。益。一般而言，除非收購協議中特別約定負債的承 收購方式概述（股權收購與資產收購）繼，否則收購方不會承繼目標企業存在的任何外國投資者（或其中國子公司）可以根據實際隱性法定負債。此外，與股權收購不同，資產情況，通過購入房地產、或者收購持有該房地收購允許收購方「挑取」理想資產。產的中國實體的股權，或者收購持有該房地產的實體的海外控股公司的股權來取得中國房地資產收購，尤其是房地產收購，將使賣方承擔產。在選擇收購方式時務必關注股權收購和資較重的稅務成本，這可能會影響該資產的購買產收購的以下特點。價。而目標企業的稅務屬性不會延續至收購企業。 股權收購目標企業在被收購後將繼續經營。各種商業合成立用於收購資產的新實體需獲取政府部門的同、執照以及勞動合同將保持不變，從而將任諸多審批，設立該實體及獲得這些批復過程歷何中斷運營的情況降至最低，並且避免資產收時長達數月或者更長的時間。因此，這一冗長購可能產生的額外成本。的過程可能導致交易嚴重延遲，而由於選擇資產收購而非股權收購，則需要一個新的收購工具。26
稅務影響 企業重組形式一般來說，對買賣雙方而言，股權收購的稅務重組稅務規定討論了以下幾種重組形式：成本較資產收購要低。在境外轉讓一家中國實• 股權收購：是指一家企業（以下稱為收購企體的股權的交易中，稅務成本通常只包括對賣業）購買另一家企業（以下稱為被收購企方的股權轉讓所產生的資本利得征收的百分之業）的股權，以實現對被收購企業控制的交十預提所得稅和對買賣雙方均征收的印花稅。易。收購企業支付對價的形式包括股權支如果在境外被轉讓的是持有中國實體股權的海付、非股權支付或兩者的組合。外中間控股公司的股權，根據698號文，賣方企業在滿足以下兩個條件中的任何一個時，須• 資產收購：是指一家企業購買另一家企業實履行申報義務：(1)該海外中間控股公司所在司質經營性資產的交易。受讓企業支付對價的法管轄區實際稅負低於百分之十二點五，或(2)形式包括股權支付、非股權支付或兩者的組該海外中間控股公司的所在司法管轄區對境外合。所得不征所得稅，賣方須遵守資料披露要求，• 合併：是指一家或多家企業（以下稱為被合自股權轉讓合同簽訂之日起30日內，向稅務機併企業）將其全部資產和負債轉讓給另一家關提交資料。根據「實質重於形式」原則，如現存或新設企業（以下稱為合併企業），果該海外中間控股公司缺乏商業實質且其設立被合併企業股東獲得合併企業的股權或非股出於避稅目的，中國稅務機關可以無視該公司權支付，實現兩個或兩個以上企業的依法合的存在，而對出售該海外中間控股公司股權獲併。得的利得仍征收百分之十的中國所得稅。2011• 分立：是指一家企業（以下稱為被分立企年3月28號的第24號公告對698號文的某些爭議業）將部分或全部資產分離轉讓給現存或新性內容進行了解釋和澄清。詳請見上文。設的企業（以下稱為分立企業），被分立企然而在資產收購中，稅務成本相對較高。賣方業股東換取分立企業的股權或非股權支付，(即出售資產的公司) 需就資產處置而產生的轉實現企業的依法分立。讓所得繳納企業所得稅、以及就資產處置收入• 債務重組：是指在債務人發生財務困難的情繳納營業稅、土地增值稅以及印花稅，買方則況下，債權人按照其與債務人達成的書面協需繳納契稅和印花稅。詳請見第二章。議，就其債務人的債務作出讓步的事項。對於集團內部重組，如果能夠滿足企業併購重 適用特殊性稅務處理規定的基本條件組相關的法規所規定的某些資格條件，股權轉一般來說，納稅人可以選擇適用企業重組的一讓交易可能被視為特殊重組而暫不確認有關股般性或特殊性稅務處理規定。對於境內外投資權或資產的轉讓所得或損失，與重組相關的稅者而言，選擇適用特殊性稅務處理規定需要滿務法規會在下文進行介紹。足以下五項基本條件：除此以外，國家稅務總局在2011年9月26日發合理商業目的：相關交易需要具有合理的商業佈的《關於納稅人資產重組有關營業稅問題目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為的公告》，即國家稅務總局公告2011年第51主要目的。號中，規定納稅人在資產重組過程中，通過合併、分立、出售、資產置換等方式，將全部或被收購部分的資產或股權比例：交易的資產和者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務股權比例應該符合下述要求：和勞動力一併轉讓的行為，不屬於營業稅征收• 股權收購，收購企業購買的股權不低於被收範圍。該公告於2011年10月1日正式生效。購企業全部股權的百分之七十五 重組稅務規定• 資產收購，受讓企業收購的資產不低於轉讓 59號文企業全部資產的百分之七十五財政部和國家稅務總局於2009年5月7號聯合發佈了《關於企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009] 59號，59號文，重組及清算稅務條例），於2008年1月1日起開始生效執行。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 27
經營的連續性：企業重組後的連續12個月內不 可適用特殊性稅務處理規定的跨境重組改變重組資產原來的實質性經營活動。在符合基本條件的前提下，重組稅務條例允許下列跨境重組交易適用特殊性稅務處理股權支付比例：股權收購、資產收購、合併或規定：分立等重組交易，一般股權支付金額需不低於交易支付總額的百分之八十五才能適用特殊性「境外-境外」模式：非居民企業（境外企業1）向稅務處理規定。其百分之一百直接控股的另一非居民企業（境外企業2）轉讓其擁有的居民企業（境內企業）所有權的連續性：在重組後連續12個月內，取股權，如符合下列條件，可以選擇特殊性稅務得股權支付的原主要股東不得轉讓所取得的股處理：權。• 交易後境外企業2與交易前境外企業1的資本 一般性和特殊性稅務處理規定比較利得預提所得稅率相同。取得的資產/股權的計稅基礎一般性稅務處理規定• 境外企業1承諾在重組後的3年（含3年）內不在一般性稅務處理規定下，重組後受讓方取得得轉讓境外企業2的股權。的資產/股權需要按公允價值確認計稅基礎。因「境外-境內」模式：非居民企業向與其具有百此，該被轉讓的資產/股權在稅務上的折舊、攤分之一百直接控股關係的居民企業轉讓其擁有銷、減值等也應在該計稅基礎上進行。同樣在的另一居民企業股權。將來處置這些資產/股權時，上述計稅基礎可以在處置收入中減除。以資產或股權境外投資：允許居民企業以其擁有的資產或股權向其百分之一百直接控股的非特殊性稅務處理規定居民子公司進行投資，該居民企業實現的資產在特殊性稅務處理規定下，除與非股權支付對或股權轉讓收益可以在10個納稅年度內均勻計應的資產/股權轉讓所得或損失外，受讓方取得入各年度應納稅所得額。的資產/股權的計稅基礎按重組前該資產/股權由轉讓方持有時的計稅基礎計算（即歷史計稅基其他：財政部、國家稅務總局核准的其他情礎）。相應的，稅務上的折舊、攤銷、減值以形。及將來的處置所得或損失也都依據該歷史計稅 特殊性稅務處理的備案要求基礎計算。企業發生重組交易並選擇適用特殊性稅務處理應稅所得或損失的確認時點規定的，轉讓雙方應向稅務機關提交書面備案一般性稅務處理規定資料。如果未提交書面備案資料的，一律不得應稅所得或損失需在交易完成時即予以確認。按特殊重組業務進行稅務處理。 特殊性稅務處理規定 4號公告在特殊重組下，除了非股權支付金額對應的資國家稅務總局於2010年7月26日頒布了2010年產第4號公告—《企業重組業務企業所得稅管理/股權轉讓所得或損失以外，轉讓方的應稅所得或損失的確認可以被遞延。辦法》（以下簡稱「管理辦法」），對企業重組涉及的若干問題給以進一步的規範和明確。重組稅務規定中的非股權支付額包括了現金，管理辦法同時針對相關的申報和資料準備做出銀行存款，應收賬款，有價證券，存貨，固定了規定。資產，其他資產以及承擔債務等支付形式。重組稅務條例要求適用特殊重組必須具有合理合併和分立的虧損結轉的商業目的。關於什麼是合理的商業目的，此一般性稅務處理規定前曾引發了很多的疑問。管理辦法並沒有就合適用一般性稅務處理的企業合併或分立，可彌理的商業目的給出解釋或者定義，但要求納稅補的虧損不可延續彌補。人在備案或提交確認申請時提供相關信息以證特殊性稅務處理規定明重組具有合理的商業目的。被合併企業的可彌補虧損可由合併企業延續彌補，但是受到金額限制。28
管理辦法要求，如果需要資產評估，則必須是由具有合法資質的中國資產評估機構執行。管理辦法還規定了詳細的合規性要求，要求交易各方向主管稅務機關提交書面情況說明，以證明企業在重組後的連續12個月內，有關符合特殊性稅務處理的條件（如實質性經營活動和股權機構等）未發生改變。 並購交易中常見的財務盡職調查與稅務盡職調查問題中國的財務報表一般不能在收購中為衡量經營狀況或者為形成準確的評估與定價基礎提供足夠詳盡的信息。為了瞭解購買的或擬購買的資產以及可能承繼的負債（無論其是否反映在資產負債表中），買方在收購中國目標企業前對其進行財務和稅務盡職調查至關重要。此外，對房地產行業而言，通過法律盡職調查明確產權關係、法律合規性等也很有必要。財務和稅務盡職調查可以發現與擬定收購相關的各種交易和商業問題及風險，有助於買賣雙方採取補救措施或者通過合同條款來明智地處理所發現的問題和風險。尤其對於買方而言，在交易談判過程中盡早發現潛在的可能引致終止交易的事項和風險至關重要。下表概述了財務和稅務盡職調查中的一些常見問題。會計準則的應用目標企業的財務報表將合併至收購方的財務報表（收購時或者收購後）時，尤其應考慮到中國目標企業採納的會計政策與國際會計準則可能存在較大的差異。而若採用國際會計準則有可能導致未來的潛在獲利能力出現較大差異。但是，中國新頒布的於2007年1月1日起實行的會計準則極大地縮小了中國會計準則與國際會計準則的差異。中國法律規定上市公司必須使用該新會計準則，而其它企業則可選擇使用。財務信息的質量財務信息通常不完整且可靠性較低。法定與稅務賬目通常錯報以減少稅賦。對外報送的財務資料經常與內部管理賬目的數據不一致。目標企業可能由於缺乏完善的內部控制體系，導致預算數字不全或者缺乏關鍵的明細數據。未記負債或有盡職調查會發現未入賬的負債；有些是實際發生的，有些是或有負債，從第三負債方擔保和環保問題到員工的養老金和社會福利，均涵蓋在內。關聯方交易調查的內容包括：• 交易條款是否符合公平交易原則。• 是否存在子公司/關聯公司交易的表外擔保或者其它負債。• 是否屬於為「集團」利益而非單純的商業目的進行的交易。 • 在合併基礎上，人為操縱利潤/虧損使集團稅賦最小，且相關的交易缺乏合理的轉讓定價方法或者同期資料報告的支持。控制關係變化及目標企業合同中所設立的有關控制關係變化的條款反映了與重要供應商和客戶其他問題重新協商的合同風險或其它重要合同的風險。儘管通常不適用於房地產公司，但轉讓所有權有時容易產生新的負責。抵押資產儘管無需作為表外義務進行披露，但資產可被抵押或用作資金債務或者其它負債的擔保。社會保險金目標企業通常存在不依法為其員工繳納養老保險金和其它社會保險金的情況。複雜且不正式的目標企業通常對其在運營中所使用的資產缺乏足夠的所有權文件，這可能導致所有權結構資產所有權及資產所涉及經濟利益存在相關問題及風險。與地方稅務機關目標企業可能與地方稅務機關就諸多稅務優惠達成的特殊稅務約定，但這些優達成的特殊約定惠待遇可能與現行法規並不完全一致。並且目標企業所得到的稅務優惠允諾可和非正式稅收能缺乏書面文件或者憑據的支持。優惠中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 29
納稅申報不足目標企業經常在納稅申報方面有諸多不足。例如，在計算所得稅時並未按照規定調整應納稅所得額；有些費用缺乏正規的憑證（即「發票」）；少報個人所得稅等。稅務籌劃過於目標企業可能實行了較激進的稅務籌劃方案以盡可能降低其稅務成本。但如果激進該稅務籌劃方案缺乏足夠有力的技術支持，實施該方案有可能加大目標企業的稅務風險。 享受稅收協定優在轉讓中間控股公司的股權時，收購方需要審核收購前賣方是否享有相關的所惠待遇的資格得稅稅收協定優惠待遇。因為在與中國簽有所得稅稅收協定的司法管轄區成立的且擁有中國目標企業的海外中間控股公司仍有可能不具備享受稅收協定優惠待遇的資格。中國稅收居民身在中國境外註冊的公司，若其實際管理機構在中國境內，即「對該企業的生產份問題經營、人員、賬務、財產等實施實質性全面管理和控制的機構」，該公司將可能被認定為中國的居民企業。儘管該公司在其他司法管轄區設立，也須就其在全球的收入向中國繳納企業所得稅。中國常設機構非居民企業可能因為其員工或合同工在中國境內提供服務，或在中國設有固定風險的經營場所，從而構成中國常設機構。歸屬於該常設機構的利潤應繳納中國的企業所得稅甚至可能還須繳納營業稅。. 並購交易架構設計的考慮因素並購交易戰略的合理設計不僅有利於投資者實現收購目標，也為未來資金匯回和退出戰略提供有效的稅務平台。因此，對投資架構、股權結構、融資安排、資金匯回和退出戰略等方面進行並購交易架構設計並考慮各方面相應的稅務影響以及根據重組稅務規定適用遞延納稅的機會至關重要。有關投資結構設計的更多詳請，請參見本手冊第三章。30
中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 31
7. 新融資渠道面對這一輪的限貸、限價和限購的調控，中國的房地產業面臨嚴冬。貨幣政策在2010年開始轉向，流動性緊縮；傳統的融資渠道，如銀行信貸等收緊。A股市場持續低迷，房地產上市通道受阻。這兩年無論開發商與出資人都在探索新的投融資渠道，本章介紹除了主流的銀行貸款、IPO、直接投資以外的其他投、融資渠道；包括信託、境內外的房地產基金、債券、REIT的發展趨勢。 房地產信託導言要數在2010、11這兩年最火爆的房地產融資渠道，則非房地產信託莫屬。房地產信託的存量有爆發之勢：根據中國信託業協會的數據，從2010年初不到2000億，占總信託資產不到百分之十，到2011年第三季度，已跳升至6,800億，占總信託資產的百分之十七。信託融資的特點是資金成本高而年期短。信託因其高成本，以往並不受房地產公司重視，但近年管理機構對各商業銀行的信貸規模嚴加管控，倒逼着房企走上信託融資之路，信託甚至一度成為多數房地產公司所剩無幾的輸血通道。信託的投資年期一般為中短期，預計在2012及2013年到期的信託分別達3,500億及4,000億。有感信託的違約風險，監管機構銀監會在2011年中開動「窗口指引」，以減少新增的房地產信託。 房地產信託的定義與歷史沿革 在普通法國家的法律中，信託是一種把資產法定的所有權跟資產經濟的收益權分離的關係。在中國的法律上這種分離不太明顯，中國的信託反而突出了委託人把資產委託給受托人管理的關係。在上世紀80年代改革開放初期成立的各級政府下屬的信託投資，本來是集合包括各級政府財政、社會上資金、僑胞的外匯而發展投資公益事業，如基建、教育、市政設施。在中國從計劃經濟向市場經濟過渡中，這些投資範疇有市場化、私有化的進展。信託業的市場功能定位的扭曲注定了其風風雨雨的崎嶇旅程，在摸索過程中未免有所偏差。隨着上世紀末大型的投資信託清算的事故，《信託法》頒布前，行業先後被多次清理整頓，「推倒重來」。根據2001年頒布的《信託法》，以及銀監會頒布實施的《信託公司管理辦法》、《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》（簡稱「一法兩規」）， 釐定了以銀監會為主理機構，實施新的信託公司登記准入制度。一法兩規對受托人的資格、權責、風險控制、披露、信託單位銷售都有特定的要求。 房地產信託的模式下圖列舉房地產信託的典型結構：圖表：房地產信託結構合資格的家庭、企業出資人信托公司：獲銀監會批准房地產信托銷售渠道銀行理財產品受托人成立的信托公司房地產開提供項目，發商把項目放到信托中32
上圖是眾多信託結構的其中一例。開發商把項信託計劃籌集資金，用於房地產開發項目，為目公司的部分股權放到信託內，尋求資金。信出資人獲取一定的收益回報。託公司投入資金入股。為減低風險，雙方約定可以預見，在人民幣利率市場化，金融市場開在一定時間（中短期，如2到3年）由開發商放前，信託公司以其極有彈性的投資範圍，肯以約定的資金成本（年化百分之十八以上，其定有融通出資人與資金需求方的生存空間。中在年中曾升到百分之二十五）贖回。另一方再發展下去，信託公司的經營模式會改變，例面，信託公司作為受托人，利用如銀行理財產如，將發展以主動的財富管理為核心競爭力的品等銷售渠道，賣出信託單位給予出資人。理財服務提供商。其實，信託公司被核准的投資範圍非常廣泛而 房地產信託的風險與定價有彈性。除了開發商提供項目的結構外，跟房由於利率沒有市場化，加上信託市場沒有完地產有關的信託，還可以有不同的結構。如前全競爭、銷售渠道有所限制，在設計信託產品幾年被銀監會叫停的「銀信合作」，就是把銀時，信託公司有相對高的風險溢價與融資渠道行的房地產按揭打包放到信託中，以減少銀行溢價。據報道，在2011年，部分的房地產信託的風險資產，達到改善銀行受監管財務比率的實際年化利率有超過百分之二十五的。在資金目的。另外，也有報道新的信託產品，以購房供不應求的環境下，信託公司會以房企項目公者「應收款」的權益打包，變相減低購房者首司以外的整體集團資產及負債率來評估風險。付比例，達到幫助開發商在樓市低迷下銷售的而且，信託公司往往依賴股份回購的條款，來目的。保障投資。對投資者來說，應該在關注產品收總之，房地產信託的定位並不十分清晰，可以益率的同時，也注意產品的風險，要更多關注採用種種不同的方式構架，而不能歸屬於任何貸款企業的資質和財務狀態，關注相關抵押擔明確的領域。保條款是否充足。 房地產信託產品的分類隨着房地產調控的深入，房地產信託的系統性按信託的資產性質劃分，信託產品可以分為三風險也逐漸增大。銀監會認為，銀行的開發貸類：債權類、股權類、財產權益類。款在不斷收緊，而信託卻在大規模放款，與當前的市場調控相違背。所以，銀監會出台的債權類信託產品：安全性要求最高，一般需《關於信託公司房地產信託業務風險提示的通要項目「四證齊全」、自有資本金達百分之三知》成為了2011年監管的主調，部分不符合貸十、二級以上開發資質 。款條件的債券信託產品已被叫停，頻繁的窗口股權類信託產品：盈利性要求最高，結構清指導暫時平抑了信託規模的井噴。可是，隨着晰、風險相對較大、需要對項目審核有綜合測信託的贖回高峰在2012、2013年出現，有可能算。出現下一波的房企倒閉風險。財產權益類產品：通常指已建成的產權清晰， 房地產信託的稅務問題能夠產生穩定現金流的如商場、酒店、寫字樓 信託的稅務定位等租賃物業。在英美普通法下的信託，資產法定的所有權與資產經濟的收益權徹底分離；配套的稅務制度按信託產品銷售時的資產組合分類，信託產品與土地或股權權益轉讓登記制度也認可這種又可以分為：集合類、單一類與財產類等等。 分離。由於土地的流轉稅多以所有權的轉讓為 房地產信託的資金供應與需求納稅客體；由此，信託關係可延伸出節稅的架需求方面：貨幣政策在2010年開始轉向，流構，如慈善基金會、私人基金會等資產管理機動性緊縮。傳統的融資渠道，如銀行信貸等收構。這些業務衍生的機構投資者，都是流向房緊。信託因其高成本，以往並不受房地產公地產投資的主要資金來源。司重視，但在之前樓價上升時圈地，大肆擴張相比之下，中國的信託法裡只關注「委託」的的房企，為解決資金缺口，不得不考慮信託融關係，沒有進一步釐清兩權的分離。相對應的資，即使需要付出更高的融資成本。稅務制度或土地、股權權益轉讓登記制度也不供應方面：在人民幣利率市場化之前，為保障認可部分權力分離。舉例來說，資產從一方轉商業銀行利潤，銀行存款利率持續過低，名義到信託公司，只能認定信託公司的完全權益（利率甚至沒能高於通脹率。房地產信託的金融所有權跟收益權），土地登記等並不能反映出中介特質，正好發揮專業理財優勢，通過實施資方的任何權益。在金融發展步伐下，模糊不中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 33
清的法理關係會妨礙日後信託業進軍更高增值案管理和行業自律等五個方面提出了一系列規資產管理服務；如信託形式成立的慈善基金的範要求。這是全國性首個股權投資企業管理規免稅處理、私人家族基金的遺產稅（如實施）則，標誌着中國股權投資（基金）企業規範發的稅務設計，最終妨礙資金融通。展進入了制度化的軌道。特別值得注意的是，有關股權投資基金備案的試點措施從2008初開 土地增值稅列支展以來，股權投資企業的備案監管工作一直在根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關有限地域開展實施；而作為全國性規則，2864問題的通知》（國稅函[2010]220號）關於房地號文將股權投資強制備案制度推廣至全國。產開發費用的扣除，明定了房企財務費用中的利息支出，最高不能超過按商業銀行同類同期需注意的是，發改委的通知中，對基金的監管貸款利率計算的金額。如果以債務形式透過信原則是基金成立後備案，而不需要事前審批。託融資，由於信託公司所收取的利息遠高於商備案制度表明發改委是以市場自律、資料透業銀行；超額的利息，跟信託公司另外收取的明、風險自願承擔為監管原則。通知也並沒有融資顧問費都不能列支，客觀上等於增加了實區分不同對待以房地產為投資方向的基金。際融資成本。信託股權融資方面的稅務處理更其實，證監會也在十二五計劃中列明，發展私嚴格。到期後贖回股權的溢價雖然實質上是房募基金將是證監會在十二五期間的工作重點。地產企業的融資成本， 但稅務處理上可能全額很多私募基金在股票市場的一、二級市場操都不能在稅前列支，實際的融資成本更加高。作，故此證監會極力要求兼管。目前尚未清楚 房地產基金在國家發改委的通知後，證監會還是否會出台導言另外的監管法規。2011 年，被中國房地產業內人士稱為中國房 房地產基金的形式地產基金的元年。姑且不論房地產基金可能已在中國，房地產基金主要是由有房地產行業經在更早時間出現，但房地產基金在年內的高速驗的發起人牽頭，向特定的、能分辨風險的出發展，無數的投資團隊獨立募集基金，預示着資人，包括高淨值人士和機構投資者募集的基中國的房地產的商業模式正面臨十字路口：傳金。統的全產業鏈（包括開發、銷售、融資）依賴槓桿，擁地為王的發展方式正面臨着巨大的挑根據國家發改委的通知，基金應以公司或合伙戰。代之而起的可能是整個產業鏈的專業分企業的形式設立。實際上大部分的房地產基金工，講求桿槓、土地儲備與規模之外，將更注都以合伙企業的形式設立：主要好處是利潤的重品牌、往績與資本運作。房地產業將會體現分配更有彈性：公司法要求同股同權以及同一從實體經濟到資本市場的轉變。級別的股權，而合伙企業並沒有這要求：合伙人可根據約定，同意不同的利潤分配比例。根本節將集中討論純境內募集、境內管理、基金據國外的經驗，向本身資本不算最豐厚，但有載體在中國的房地產基金。至於其他涉外的房房地產投資往績、行業運作經驗的投資經理作地產基金（境外募集資金的、外方管理的、或為普通合伙人（GP）配發干股、超額收益的激離岸基金）在下一節討論。 勵方法；是把基金做大做強的最好途徑。 房地產基金的定義 房地產基金的模式本節所指的房地產基金，是指以私募為主，由目前，在中國市場上，由不同背景發起人發起發起人團隊對中國境內特定的居民對象，非公的房地產基金正在不斷湧現。發起人的背景，開渠道募集的基金。基金以人民幣計價，投資大體可分為以下三類：方向以投向中國境內的房地產的股權、產權為主。由於發起人不能保證回報，故此房地產基• 由開發商向資金提供方上方延伸的金是共同承擔風險的股權投資基金的一種。• 由傳統VC/PE股權投資橫向延伸的針對股權投資行業的監管呈現出日益強化的• 由業內專業人才根據自身優勢獨立出來的趨勢。國家發展與改革委員會於2011年11月3日發佈了《關於促進股權投資企業規範發展的通知》（發改辦財金[2011]2864號，以下簡稱「發改委通知」）。此通知從股權投資企業設立、資本募集與投資領域、風險控制機制、投資管理機構的基本職責、信息披露制度、備34
這三種模式各有優勢，也有各自的專注點。不同背景的房地產基金發起人開發商VC/PE業內專業人才優勢項目資源出資人（即有限合伙人/客戶資源LP）資源原因融資需求、資本市場估值、品牌、環球風險、新產品線超額回報/干股回報力爭上游專注自身項目、開發項目、住宅投資成熟物業、商業物業各有所長、「尼基」細分市場項目與傳統的以土地儲備為估值基礎不同，房地產資金供應方面，根據規定，金融機構、保險基基金的模式並不「以大取勝」：不是單看重資金等資金只能投到自用或投資的物業，目前還產的絕對值，更偏重資產的每平方單位面積增不能投資在物業開發環節。故此，大部分的基值。中國的大型房產商紛紛選擇在現在做房地金出資人還是私人投資人。由於合伙企業人數產基金主要是想一方面為公司的融資打開另外的限制，一般的單個投資人的門檻設得較高，一個新渠道，為未來募集更多的資金和進入有高至500萬甚至3,000萬人民幣的。基金主要二、三線城市做準備；另一方面想通過基金增利用本身已有的LP資源與客戶資源，以及私人加新的、更穩定的盈利增長點，向金融領域更銀行、財富管理機構及母基金等吸收出資人。靠近一步。而且，在合作過程中，普通合伙人 房地產基金的激勵與代理人成本也負責房地產項目的運營管理，因此要求其擁房地產基金是出資人（LP）與基金經理團隊有相當的房地產業務知識和經驗， 具有房地產（GP）的強強結合。基金成功的核心，是基金經營管理的專業水平；有房地產開發商背景的經理的激勵制度，與代理人成本的控制。基金有這方面優勢。根據《中華人民共和國合伙企業法》的規定，當然房地產基金還在野蠻發展的階段。從實國有獨資公司、國有企業、上市公司以及公益體經濟進入到資本領域，是兩個完全不同的領性的事業單位、社會團體不得成為普通合伙企域，要在房地產基金這新領域成功，需要有房業。能夠勝任GP角色的對象，主要是指具有豐地產、也有金融背景的團隊配合。從本質上，富經驗，專業知識，管理技能，並有良好的管信用是金融之本。在開發商流動性缺乏下，現理業績和信用的非上市公司、非國有房地產企在出資人的談判本錢較足。基金團隊要依靠過業和專業人士。基金的激勵制度，主要是基金往業績來證明自己，才能讓投資人相信你，未經理團隊在基金達到一定收益後，能夠獲取超來能夠達到預期收益。額收益（干股）。以上三種模式，暫時還沒有看到哪種模式優通常意義下，一個優秀的GP通常需要具備以下於其它模式。不過，無論房地產基金的背景是能力：誰，能夠聯繫實體經濟跟資本領域、並能平衡出資方與開發商利益的發展模式，才能成為未• 遵循完整的管理模式和流程，能為投資者負來的成功模式，為基金團隊贏得核心競爭力。責；• 擁有成熟的風險管理和道德風險管理能力， 房地產基金的資金供應與需求資金需求方面，目前中國達到投資級別的資產並能夠保護投資者，尤其是中小投資者的利不多。房地產基金投入的，更多是開發項目。開發益；項目前期基金投入較多，風險比投資在已完工的• 清楚並能掌控各個環節；物業大。根據金融學的理論，回報風險的最好形• 擁有一個誠信並具有傑出業績的團隊；式是股權。目前國內房地產的各種融資渠道中，除了上市融資是以股權方式體現外，其他大部分• 在目前並不公開透明的房地產市場中有自己渠道都偏重債權方式。債券方式的缺點，是債權獨到的考慮標準。人有風險的考慮，永遠只能對發展商錦上添花。在房地產「十年九調控」的大背景下，只有房地產股權基金，才會是真正意義上的雪裡送炭，基金與項目開發同舟共濟。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 35
至於代理人成本，是指委託人透過代理人，而 外資房地產基金的種類與定義不是自己獨立去管理自己的投資，而產生的成在本節中，外資房地產基金主要是指外國發起本。根據2007年修訂後的《合伙企業法》以及人在中國募集的、基金載體在中國成立的、以有限合伙制度理論，GP負責基金的經營管理，人民幣計值的房地產基金。與這相對應的，是並對基金債務承擔無限責任，而LP擁有所有權（1）純內資房地產基金（見前文節），以而無經營權，只承擔承諾出資額的有限責任。這及（2）在中國境外募集的、基金載體在境外種制度將股份公司有限責任的優點和普通合伙的、以外幣計值的離岸房地產基金。後者投資的長處相結合，將代理人/投資團隊/GP的利益與在中國房地產資產的機遇與問題，會在第4章與委託人/出資人/LP的利益捆綁在了一起，為近年其他外國投資者一併考慮。來人民幣基金的發展提供了法律基礎。根據目前適用的法規，外國發起人（基金經其中一種最普遍的代理人成本，是潛在的利益理）可以在華募集的外資人民幣基金可主要分衝突。以開發商背景的基金為例，本來，開發為（1）外商投資創業投資企業，與（2）股商在把本身項目轉到基金時，有可能引起利益權投資基金。從政策上，政府批准這兩種基金衝突；可是，根據市場上的反映，只要基金的的本意，都是把資金導向到鼓勵類的行業，如運作是透明的，利益分配是合理的，一般出資高科技、新興產業等。由於房地產還仍然是對人並不特別在意在餅子做大之後才可以參與分外資准入有高度限制的行業，這些基金能否投享利潤的機會。而且，如果出現開發商兼任GP到房地產行業，都視乎地方政府政策執行機構而過分剝削出資人的話，也失去以後再融資的的「一事一議」實際操作，並沒有全國的普遍信用。故此，暫時還沒有出現因為這種潛在的性。這是外國的基金髮起人有意募集國內的人利益衝突而發生糾紛的報道。民幣基金要注意的問題。 房地產基金的稅務問題 外商投資創業投資企業（外資創投企業）就中國目前的稅法來說，沒有專門針對有限合2003年《外商投資創業投資企業管理規定》伙企業的適用法律，對於有關合伙企業課稅的為以外資創投企業的形式成立並運作境內基金若干重要問題有待進一步明確。具體詳見下一提供了基本框架。外資創投企業可成立為「法章節有關涉外基金的「稅務影響」。人」（公司制合資企業或獨資企業）或「非法人」（非公司制合作企業（「合作企業」）） 外資房地產基金。導言早在2000年代初，國際主要的房地產基金已經 機遇看到中國城鎮化、人民生活提高與匯率低估等成立投資總額1億美元或以上的外資創投企業需各種房地產驅動因素，開始對華投資。他們的獲商務部和科技部批准。2009年3月，商務部資金來源主要是全球各國的金融機構、退休基將設立一億美元以下的外資創投企業的審批權金、慈善基金會與私人銀行的高淨值客戶。從限下放至省級主管部門，大大縮短了外資創投風險管理的角度，國際的基金每每在戰略層面企業的成立時間。 與戰術層面科學挑選適當的投資組合去減少風外資創投企業可投資於未上市的成長型或高科險。以全球的金融機構來說，中國作為新興國技企業；且若所投資的境內企業屬於「鼓勵」家，單一市場風險高。但是，由於中國經濟與或「允許」外商投資的類別，則無需事先獲得全球有反週期的現象，把中國加進全球組合有政府批准。這使得外資創投企業在交易執行速對沖整體投資組合整體風險的作用。度方面具備與境內基金競爭的能力。可是，在政策調控下，外資的資金投資會面對與傳統的直接投資相比，外資創投企業將資金外資准入的問題，一項交易要多重政府部門審匯出境外的能力有所提高。如果剩余資金足以批，增加了交易的執行風險。已經熟識中國履行其投資責任，則外資創投企業可在處置投房地產市場的外國基金經理，對於在中國募集資項目並事先通知政府主管部門後，將資金匯人民幣基金、投資中國的房地產的興趣愈來愈出境外。傳統的外商投資企業（「外資企業」）濃。在本節中，我們將探討外國基金髮起人在在清盤前通常不得將資金匯出，而且如要減少註成立人民幣基金時可通過哪些形式，人民幣基冊資本，很難獲得批准。金受到什麼監管限制，特別是外資成立的人民幣基金能否投資房地產市場，以及人民幣基金涉及的一般稅收問題。36
限制上海試行辦法內的股權投資基金，除外商投資外資創投企業不得投資於禁止外商投資的行指導目錄中禁止類行業以外，可以對從事其他業。有觀點認為，通常不允許外資創投企業投行業的境內公司進行投資。普通合伙人將被允資中國的房地產市場。但是，地方上對此限制許使用外匯資金投資其設立的股權投資基金，的執行似乎較為寬鬆。如果投資份額不超過該基金資金總額的百分之五，將不會影響該基金的原有屬性。換句話 股權投資基金說，在這情況下，如股權投資基金的所有其他 成立形式有限合伙人均為境內投資者，則該股權投資基011年發改委《關於促進股權投資企業規範發展金可能被視作是內資企業（雖然GP有不多於的通知》（見）是目前國家層面的法律法百分之五的外資），而不受外商投資的限制。規中對成立股權投資基金的主要規範。通知定因此，內資股權投資基金似乎將不受對外商投明瞭股權投資企業（基金）能以合伙企業法來資房地產企業的特殊限制。然而，該「內資企成立。而根據2010年3月1日生效的中華人民共業」的地位是否會被其他省市的政府承認尚沒7和國第567號國務院令和第47號國家工商行政明確。 8管理總局令，股權投資基金可成立為境內合伙企業或外商投資合伙企業，且基金的普通合伙 外匯資本兌換人和有限合伙人可以是中國或外國的企業或個股權投資基金架構存在的一大問題是資本的外人。故此，外資成為股權投資基金的LP與GP都匯兌換。按照國家外匯管理局第142號通知，外有了法律依據。資企業（外資創投企業和中資控股企業除外）如果為進行股權投資而兌換註冊資本，很難獲合伙企業一般被認為是股權投資基金最受歡得外管局批准。根據該通知，股權投資管理迎的一種形式，因為按照中國合伙企業稅收規公司無法將外國投資者注入的資本兌換為人民則，合伙企業是按「先分後稅」的方式納稅，幣，來投資於股權投資基金。一些地方政府正在此情況下，基金本身無需繳納所得稅（參見與外管局舉行商討，希望能准許股權投資管理下文有關稅務影響的進一步討論）。 公司兌換資本以投資人民幣基金。一些地方政其實，在發改委的通知出台前，少數省市級府（如北京、上海、天津、武漢、江蘇和浙江政府（北京、天津和上海等）也出台了地方規等地），已經獲得外管局的允許並作為兌換資章，吸引私募股權投資基金。其中多數規章只本的試點。為股權投資基金架構和運作設定了一個基本框 稅務處理 架，沒有深入探討許多問題。根據財稅[2008]159號通知，合伙企業經營所得 行業准入或其它營業活動所得應採取「先分後稅」的原發改委的通知也定明瞭外資股權投資企業進行則，即先分配給合伙人，再按照合伙人各自的情投資，應當依照國家有關規定辦理投資項目核況在合伙人層面繳稅。這種「先分後稅」待遇避准手續。一般的理解是，如果合伙企業中，有免了在基金層面繳納所得稅，解決了雙重課稅的包括一個或以上的普通合伙人或有限合伙人，問題，即在基金層面按百分之二十五的稅率課則整個合伙企業會被視同為外資企業，而受到稅，然後向投資者課稅。但是，第159號通知並行業外資准入的限制（見第4章關於外資對房地未進一步解答合伙企業課稅的若干問題，例如：產的限制）。(1) 收入的性質。合伙人從合伙企業取得收房地產由於是高度政策導向的行業，成立外資入，是否被視為股權投資收入，還是另有房地產基金最大挑戰是政府是否會批准成立此定性？該通知沒有給予明確說明。例如，類基金。如上所述，儘管部分地方政府可能會基金從被投資的公司收取的股息派發給合以「一事一議」的操作來允許少數有往績經驗伙人時，是否仍被視為股息？處置投資公的GP募集人民幣房地產基金，但另一些地方政司所得的資本收益派發給合伙人時，是否府卻對此持更謹慎的態度，沒有全國常規普遍仍被視為資本收益？普通合伙人收取的附性。 帶權益是被視為服務收入、資本收益還是7 中華人民共和國國務院令第567 股息？ 號，“外國企業或者個人在中國 就算募集成功，在交易環節也可能遇到困難。 境內設立合伙企業管理辦法”- 從國家工商行政管理總局第47號令來看，外商(2) 第159號通知規定，合伙人不得用合伙企 發文機關：國務院；發文日期： 投資合伙企業成立的股權投資基金如要投資境業的虧損抵減合伙人產生自其它來源的 2009年11月25日。內企業似乎仍然需要獲政府批准。地方政府在收入。至於合伙企業的虧損彌補可如何利8 國家工商行政管理總局令第47 執行時的力度與彈性，有待觀察。用，以及虧損彌補可延續多少年，該通知 號 -「外商投資合伙企業登記管 理規定」- 發文機關：國家工商 並未給出進一步說明。 行政管理總局；發文日期： 2010年1月29日。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 37
(3) 外國合伙人從合伙企業獲取的收入是否按(3) 以人民幣計價但以美元結算的「合成式人來源於常設機構的收入課稅？ 民幣債券」。(4) 在對外國合伙人得自中國合伙企業的收入後兩者並稱「境外人民幣債券」。課稅時，如何適用避免雙重課稅協定？ 房地產債券的資金供應與需求此外，為吸引外國投資者，有些地方政府對於發行債券的房地產企業，多為股票已經在香港稅務處理有比較優惠的做法，或根據從基金或掛牌上市的企業。香港作為國際金融中心，一普通合伙人收取的稅收金額提供經濟獎勵。某直已有一定規模的債券市場，供國際投資者投些獎勵還可通過協商決定。資。資金緊張的內地房企，也將香港市場作為首選的融資地點。由於港幣與美元掛鉤，原來 外資房地產基金的發展趨勢的債券市場多以美元或港元計價。據報章不完儘管中國已推出多項措施來支持境內私募股權全的統計顯示，內地房地產企業2010年全年發基金業的發展，但可供私募股權基金依憑的法債融資規模為560億元，而2011年該數字已接律框架有待進一步完善。我們預計，近期內人近1,200億元。在香港，就有15家內地房地產企民幣基金的監管環境將不斷發生變動，各地方業發行超過700億元以美元或港元計價的債券。政府可能試行多項新措施。境外有意在中國發起、募集基金的發起人有必要密切關注發展動隨着人民幣的國際化進程，香港作為人民幣境向，瞭解變動將對其在中國設立人民幣基金的外的結算中心，由貨物進出口貿易結算而保留計劃造成何種影響。在香港的人民幣。據報道，至2011年11月底，香港的境外人民幣（CNH）存款達到6,273 億 房地產企業債券元，占香港總存款約百分之十，其中，企業存導言9款逾 4,400 億元人民幣。香港發達的金融市作為典型的資金密集型產業，房地產對資本市場也為這些境外人民幣存款配置合適的投資工場具有天然的高度依賴。中國的房地產企業多具，供投資者保值。有關境外人民幣的詳情，數是依賴銀行貸款來支持資金的供給，但由於在後文裡有更深入的探討。政策控制的因素，使得房地產企業獲得銀行貸款的難度越來越大。而資本市場上除了股權之 房地產債券的風險與定價外的另一種重要的融資方式 - 企業債券，一直債券的融資成本（發行方角度），與價格、收是國內資本市場發展的短板。益率（投資者角度）都跟風險掛鉤。發行債券的主要風險是利率風險、外匯風險與信用風2011年開始，由於人民幣國際化而興起的香港險。利率是回報未來現金流的時間成本。人民境外人民幣（CNH）市場，已有個別內地企業幣的利率還沒有國際化。外匯風險方面，以美成功發行境外人民幣債券。雖然發行債券不能元和港元計價的債券，由於普遍預期美元或改善房地產的高負債比率， 而且在年中這些房港元貶值，發行方的融資成本（票面利息）較地產債券的收益也大幅飆升，但境外人民幣債高。相反，由於境外人民幣（CNH）與境內人券的成功發行，是企業房地產企業融資的主要民幣（CNY）互動，對沖了外匯風險，發行方標桿。的融資成本較低。信用風險方面，隨着近年來 房地產債券的種類中國國家主權信用評級提升，國際投資者對中跟中國房地產市場有關的債券，以發行主體劃國企業的基準信用增強。剔除房地產企業，一分，有境內、境外（主要為香港）上市的國內些大型國有企業能夠維持一個高等級的評級，房企發行的，以及香港本土的房地產企業。以這也使得債券發行的環境較以往有所提升。比發行地劃分，由於國內發行債券的門檻高，監如，不少中央企業都有被評級為BBB+（投資管嚴格，審批時間長，成功發行企業債券的房級）以上甚至A-級的例子。可是，中國房地產地產企業並不多，房地產企業不得不選擇海外「佔地為王」的高桿槓商業模式，本身就增加發行債券進行融資；主要的發行地為香港。以財務風險。加上在香港發行人民幣債券的多是債券計值與結算的幣值劃分，在香港發行的債地區性的民營房地產企業，一般沒有國際評級券有:機構的評級，就算有的話，市場對應的評級只有 BB-或B+。在2011年中國市場內地房企傳出(1) 以美元、港幣計價和結算的外幣債券；現金流困難時，債券的收益曾高至百分之二十(2) 以境外人民幣（CNH）計價和結算的點心到百分之二十三；違約風險猛增。債券；以及9 資料來源：中銀國際固定收益研 究報告（2012年1月）38
房地產債券的優勢與趨勢 房地產投資信託（REIT）的定義房地產企業債券融資方式有許多固有的優點：在全球資本市場上，REIT是一個專用名詞，描對於房地產企業自身來說，首先，債券方式的述一種特定的投資工具。根據經濟合作暨發展融資規模較大，能夠滿足房地產企業的大額資組織（OECD）的定義。金要求。其次，債券利息可以計入成本從而沖「房地產投資信託（REIT）是一個被廣泛地持減所得稅。再者，債券融資方式具有財務槓桿有的公司、信託基金或合同或信託協議。它通效應，企業運用負債籌資方式時普通股每股收過長期投資不動產（即房地產）來獲得收益。益變動率會大於息稅前利潤變動率；最後，除每年把大部分收益分配給受益人。對於房地產了可換股債券，債券融資方式對企業的股權結投資信託分配給受益人的不動產收益， 房地產構沒有影響，不會稀釋股東的股份。投資信託不用繳納任何所得稅。」而對於投資者來說，首先，收益較為穩定，風這定義中的重點，REIT的特點包括：險低於股票投資。其次，當房地產企業出現破產清算情況，債權人可以優先受償。• 被廣泛地持有國內債券市場方面，證監會在「十二五計劃」• 長期投資中，把發展債券市場作為其中的工作任務。隨• 大部分利潤的分配着保險基金、社保基金等金融機構的投資範圍• 分配的利潤無需征所得稅擴大到資本市場證券與房地產有關的範圍，國內的債券市場可望會有所突破。境外人民幣債而REIT可採用多種形式：券市場方面，隨着人民幣國際化，利率市場化• 公司的進程，境外的基金池也會越來越大；而從長遠的資產配置策略來說，跟中國房地產市場有• 信託基金關的人民幣債券， 在投資組合內的配置比例並• 合同沒有理由會少與其它資產。• 信託協議 房地產債券的稅務問題房地產債券的主要稅務問題，是債券的發行由於定義中包括「被廣泛地持有」的特點，全主體（利息支出的稅務抵免方，通常為境外主球的REIT大部分是在證券交易所內上市買賣。體），與營運的項目公司（納稅主體）的不至今，符合這定義，而在中國大陸證券市場掛對稱。現有情況下，大部分的債券都在境外發牌的REIT還沒有實現。但在區域的金融中心，行，集團的利息支出怎樣分配到境內各個項目如香港、新加坡，已有中國房地產的REIT出公司以達到稅務抵免的目的。從2008年的企業現。所得稅法起，加入了為反避稅、轉移定價的防 REIT的特點資本弱化條文，集團內利息支出的列支有所限REIT可以投資於一項或多項房地產。這些投資制。這無形中增加了發行債券的融資成本。 一般是已建成的房地產，能產生穩定的租金收 境外人民幣房地產投資信託（CNH-REIT）入流，同時具有帶來長期資本收益的潛力，包導言括各類型的房產，如公寓、酒店、購物中心、房地產投資信託（REIT）可能是中國房地產工廠、倉庫、寫字樓和醫院等。融資裡談論最多，但亦最多被誤解的名詞。其與其它在證券市場交易的證券相比，REIT同時實，在美國，REIT已是很流行的投資工具，兼具債務投資和股權投資的某些特點，例如，也是「美國模式」（即房地產的不同環節如開前者表現為穩定的收入流，後者表現為投資者發、運營、銷售、融資、投資等能體現專業分通常需承擔與相關房地產有關的所有風險和回工）的重要元素。跟中國有關的資產，已在近報。年包裝成REIT在區域的金融中心（如新加坡、香港）內的證券交易市場上市公開買賣，2011與直接投資房地產的產權相比，REIT給投資者年中更進一步，已有第一隻由境外人民幣提供了流動性。而且由於大部分的國家在設計（CNH-REIT）在香港交易所掛牌。發展各自的REIT體制時，都有提供稅務中立或鼓勵，故此買賣REIT跟直接買賣房產產權相比，可省掉稅務成本。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 39
REIT的基本結構REIT的基本結構如下圖所示：圖表：REIT基本結構投資者投資分配管理費用信托費用信托基金管理人受托人管理服務代表持有人行動資產所有租金收入管理費用出租物業管理房地產租戶公司管理服務租金 發展REIT的好處投資項目更為複雜。另外，REIT讓散戶投資者 改善房地產商業模式也可在房地產投資中分得一杯羹。加上證券市對中國房地產市場而言，REIT制度的主要吸引場容許REIT的股份或單位自由買賣，因此能力在於：可以為目前主要依賴銀行貸款進行融吸引投資者，讓他們在不影響相關房地產的情資的房地產開發商和其它房地產公司提供一個況下輕易離場，也就是說房地產所有權依然由新的融資渠道。一旦建立REIT制度，開發商可REIT所持有。為已完工項目找到另一個現成的市場，從而騰 分散投資出資金，開發新項目。REIT主要面向收入流穩REIT把資產的權益像股份一樣分為多個單位，定、風險低的優質資產。因此，開發商可通過對與相同預算的投資者，可透過不同的REIT投REIT找到退路，找到具有不同風險偏好的其它資在多種房地產資產種類，而非只能買某種資房地產投資者。例如，以通過升級或重新配置產。本質上，REIT為投資者提供了一種不同的資產以實現收益為目標的機會基金，一旦其工房地產投資方式。對於保險公司和養老基金等程結束，相關資產將很適合做成REIT產品。其需要穩定的收益以解決其長期負債的機構投資他持有重大、非核心房地產資產的投資者也可者而言，REIT提供穩定的收入流，堪比債券投從REIT市場中獲益，因為REIT將擴大此類資資。產潛在買家的範圍。同時，REIT的發展應會增加房地產行業的資本投入水平，從而增強流動 受監管的投資性。總的而言，能整體改變房地產高桿槓的商由於REIT通常被設計為零售投資產品，一般業模式。需要遵守一系列監管規定，這些規定旨在防止 REIT承擔過多風險，其中通常包括投資限制（ 拓寬房地產投資渠道限制可能持有的投資性質）、財務槓桿限制和上市型REIT允許私人投資者和其他小型投資估值規定。除遵守這些規定外，REIT還需遵者投資特定的房地產資產。某類資產，如購物守適用於上市證券的一般規則，如公開披露、中心和寫字樓等的成本高，通常只可由機構投財務報告和內部控制程序。上述種種措施表資者和富有的個人投資者進行投資。如果沒有明，REIT是一種高度透明和受監管的房地產投REIT，小型投資者僅可投資上市房地產公司的資方式，這在投資者作出投資決定時給予他們股票，這並非房地產資產投資的理想代替品，信心。原因是這些公司的風險概況比傳統的個別資產40
稅務透明 境外人民幣REIT的風險與定價如上文所述，多數國家將REIT作為稅務透明 估值與定價體處理，因此不會就REIT賺取的收入向REIT在已有的境外人民幣REIT的單個例子中，發起征稅。按規定，REIT必須將其幾乎全部淨收入人保留大多數的信託單位權益，只有少數的單分派給投資者，因此投資者應就其分配所得納位讓公開市場投資者認購。估值方面，由專業稅。這避免了雙重納稅，投資者的稅收待遇與的評估師出具獨立的資產評估報告作為參考。其直接投資於房地產而非通過REIT投資時相在成熟的REIT市場，二級市場的定價主要是基似。在實踐中，某些REIT所在地區為鼓勵發展於投資者對定期的租金現金流，以及長期的資REIT，更對向投資者征收的稅金提供減免。產增值而定，兼顧宏觀經濟與微觀物業管理的 境外人民幣REIT的資金供應與需求因素。在境外人民幣REIT 中，投資者要加入跟在節裡我們會繼續探討中國REIT的發展。CNH直接有關的政策風險因素。本節主要介紹香港市場以人民幣計值REIT。第 市場風險一家已於2011年4月在香港上市。對散戶投資者而言，REIT通常是一種受監管的境外人民幣的資金供應 投資產品，必須施加投資限制，確保其風險水中國一直逐步推進人民幣國際化的政策，引入平處於可接受的範圍內。因此，REIT一般不承一系列輔助措施，擴大人民幣貿易結算規模，擔開發環節的風險，而只能投資到成熟期，已並允許推出境外人民幣金融產品。2011年8月經有穩定租金收入的物業。在REIT發起時，要17日國務院副總理李克強在香港出席國家「十披露關於租務市場前景、主要租約條款、關聯二五」規劃與兩地經貿金融合作發展論壇上，交易、物業管理方案、等關鍵市場風險因素。宣佈了包括「支持香港發展成為境外人民幣中 境外人民幣的政策風險心」等一系列支持政策。人民幣至今還是一種不可自由兌換的貨幣。中隨着人民幣的國際化進程，香港作為人民幣境國政府未來是否會頒布影響人民幣匯款的法律外的結算中心，由貨物進出口貿易結算而保留法規尚不確定。中國政府仍對跨境人民幣資金在香港的人民幣。據報道，至2011年11月底，流動施加限制，只限於貿易往來賬戶。因此，香港的境外人民幣(CNH)存款達到6,273 億元，境外人民幣REIT可能僅擁有受限的交易市場，占香港總存款約百分之十，其中，企業存款未來籌集人民幣資金的能力也可能受限。對機逾 4,400 億元人民幣。鑒於投資者對中國房地構投資者而言，他們是否有人民幣的「自然」產的熱度不減和人民幣影響力的不斷擴大，投供給將直接影響到他們其投資境外人民幣REIT資者很可能將境外人民幣REIT視為獨具吸引力的積極性。對個人投資者而言，目前只限於香的投資方向，從而實現人民幣資產的多元化，港居民，而香港居民每天能匯、兌的境外人民不再局限於目前選擇余地有限的儲蓄和債券產幣都有配額限制。品。 「現金陷阱」 境外人民幣REIT發起人資格「現金陷阱」是指因會計準則不同而導致的可境外人民幣REIT在香港交易所交易，香港證監分配利潤減少的風險。境外人民幣REIT允許會是主要監管機構。所有的REIT必須先得到證投資者以人民幣形式獲得分紅。在測算分紅方監會認可始能於證券市場上市。香港證監會頒面，中國物業持有機構向境外人民幣REIT分配布的《房地產投資信託基金守則》及聯交所發利潤時，將依據中國的會計標準測算利潤。該出的有關上市規則是監管適用的主要法規。利潤將不同於採用香港財務報告準則或國際會計準則（例如，折舊、攤銷、延遞稅項和法定此外，中國內地有對外商直接投資房地產業盈余公積比例）測算的利潤，有可能產生現金的審批與監管的規定，特別是商資函[2007]50陷阱問題。號文有關嚴格控制以返程投資方式（包括同一實際控制人）並購或投資境內房地產企業。境外投資者不得以變更境內房地產企業實際控制人的方式，規避外商投資房地產審批。嚴格來說，這都限制了純中國內地房地產開發商參與境外人民幣REIT的發起。目前主要能發起境外人民幣REIT的，主要是已取得外商投資企業資格的房地產公司。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 41
風險管理• 為發起境外人民幣REIT就中國內地房地產項境外人民幣REIT作為一種香港房地產信託基金目進行整合而發生的資產或股權重組相關的類型，受房地產信託基金守則管轄，由香港證企業所得稅、流轉稅（如營業稅）和其他稅券及期貨事務監察委員會監管。為減低投資者（如土地增值稅）等。特別是企業重組所得的風險，風險管理包括下列方面：稅有關法規（即《關於企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（「59號文」）• 資產權益確定性； 和國家稅務總局2011年9月29日發佈的《關• 限制以REIT資產舉債;於納稅人資產重組有關營業稅問題的公告》等法規的影響；• 各個財政年度必須將REIT經審計稅後淨收入的至少百分之九十用於分紅，受特定調整要• 中國內地2008年企業所得稅改革以來出台的求的限制；一系列有關享受稅收協定優惠包括「受益所有人」等的規定對中國內地房地產項目海外• 由獨立受托人監管企業管治框架；及控股架構設計的影響，將直接影響到境外人• 根據證券及期貨事務監察委員會的要求，須民幣REIT投資人的未來持有收益。由具備資格的經理人管理。 香港稅務 境外人民幣REIT的稅務問題 根據香港證券及期貨條例第104條獲認可的單從稅收管轄地來看，境外人民幣REIT將涉及的位信託集體投資計劃，可以豁免繳納香港利得稅務問題包括中國內地稅項和香港稅項兩個部稅，體現了將REIT作為稅收透明實體處理的國分。際通行原則。境外人民幣REIT的買賣需要繳納香港印花稅。 中國稅務在中國內地稅項方面，境外人民幣REIT發起人與投資人需要關注的稅務問題包括：• 國內地房地產稅收制度相對複雜，實際稅賦高。不同房地產項目、同一房地產項目在不同時期可能涉及不同的稅種，將直接影響境外人民幣REIT未來股息的預測；42
8. 會計準則 中國大陸會計準則此後，財政部陸續發佈了16項具體會計準則和 引言《企業會計制度》，並於2003年頒布了基於企在中國市場經濟的發展過程中，中國的房地產業會計準則和《企業會計制度》的《施工企業行業得到了迅速的成長和擴張。隨著房地產行會計核算辦法》。這些準則和制度適用於房地業的發展，越來越多的利益相關方開始關注房產行業中的股份有限公司和上市公司，之後逐地產行業的會計信息，這些利益相關方包括但漸擴展至其他類型的房地產企業。這些準則和不限於負責行業監管的各級政府部門、負責稅制度實現了與國際會計的充分協調，在諸如收收征管的各級稅務機關、債權人、金融市場監入確認、所得稅會計、借款費用、資產減值等管者以及投資者等。領域做出了重大的變革。與其他行業相比，房地產開發項目通常具有開2006年，財政部發佈了一套新的企業會計準發週期長、投入資金量大、投資回收期長等顯則，包括38項具體準則和1項基本準則（以下著的行業特點，房地產行業的會計處理必須能簡稱「新企業會計準則」）。除了在極少數問夠反映這些特殊性。隨著中國大陸房地產行業題（包括關聯方的認定和長期資產減值準備的的發展，與房地產行業相關的會計規則也處於轉回）上存在差異外，新企業會計準則在確認不斷的改革之中。從最初的《國營城市建設綜和計量方面大致實現了與國際財務報告準則的合開發企業會計制度 - 會計科目和會計報表》趨同。新企業會計準則基本涵蓋了國際財務報至《房地產開發企業會計制度》，再到《企業告準則的所有原則和內容，而且還針對特定類會計制度》和《企業會計準則》，以及《施工別的交易（如同一控制下的企業合併）和特定企業會計核算辦法》等, 與房地產行業相關的會類型的行業（如石油和天然氣開採和發展）的計制度/準則的改革對於保證房地產企業提高資會計核算提供了具體的規定。產質量和會計信息質量、維護市場經濟秩序和新企業會計準則從2007年1月1日起適用於上完善市場經濟體制發揮了非常重要的作用。市公司，並鼓勵其他企業執行。到目前為止，在以下的部分，我們首先將簡要描述中國大陸上市公司、金融企業、中央直屬墾區的農墾房地產行業會計制度/準則的發展過程；隨後我企業、大部分的國有大中型企業以及部分省市們將著重討論目前適用於大部分房地產企業的的大中型企業（例如湖北省、遼寧省、深圳市會計準則。請注意，我們的討論僅限於房地產等）都已經採用了新企業會計準則。 行業特有的會計處理，並不涉及適用於房地產 與房地產行業相關的新企業會計準則行業的所有會計處理。 總體而言，新企業會計準則的頒布和實施對中 房地產行業會計制度/準則的演進 國大陸的會計規範和實務均會產生重大的長期如前所述，中國大陸房地產行業會計制度/準則影響。對房地產行業而言，與之關聯度較大是隨著房地產行業的發展及中國大陸會計制度/的準則主要包括《企業會計準則第3號 - 投資準則的整體改革進程而不斷發展變化的。適用性房地產》（CAS 3）、《企業會計準則第14於房地產行業的第一套行業會計制度是1989年號 - 收入》（CAS 14）、《企業會計準則第151月1日起開始施行的《國營城市建設綜合開發號 - 建造合同》（CAS 15）、《企業會計準則企業會計制度 - 會計科目和會計報表》，雖然第17號 - 借款費用》（CAS 17） 以及《企業其內容略顯簡單，也並不全面，但對規範和促會計準則第18號 - 所得稅》（CAS 18）等。在進尚處於復甦和初步發展階段的房地產行業的以下的部分，我們將簡要介紹這些會計準則的會計核算起了很大的作用。內容，並比較了其與房地產行業原適用準則/制度，以及與國際財務報告準則的差異。1992年中國大陸開始對傳統的會計制度進行改革，其標誌是從1993年7月1日起開始施行的需要特別說明的是，以下介紹的各項新企業會《企業會計準則》和《企業財務通則》。對於計準則，不僅僅包括企業會計準則及其指南的房地產行業，財政部頒發了基於《企業會計準內容，還包括財政部發佈的《企業會計準則解則》而制定的《房地產開發企業會計制度》，釋》（目前已經發佈了第1-4號）及其《企業會該制度從1993年7月1日起適用於在中國運營的計準則講解（2010）》的相關內容。因為根據所有房地產開發企業。《房地產開發企業會計新企業會計準則體系的架構和中國的實務，後制度》進一步規範了房地產行業的會計核算，兩項也屬於新企業會計準則的重要組成部分。 重點體現在規範了開發產品的成本核算，建立開發成本科目強化成本核算和管理。 中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 43
投資性房地產 準則簡介原準則/制度下並不存在投資性房地產的分類，新企業會計準則下的投資性房地產在原準則下被納入固定資產和無形資產進行核算，並按照成本模式進行計量。對於房地產開發企業意圖出售而暫時出租的開發產品和用於出租的開發產品作為存貨或出租開發產品核算，其中出租開發產品需按期攤銷，其賬面價值在資產負債表中作為其他長期資產列示。新企業會計準則將為賺取租金和/或資本增值而持有的土地使用權和建築物歸類為投資性房地產，並允許企業選擇採用公允價值模式對投資性房地產進行計量，但其前提條件是投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地獲取。準則的適用範圍據CAS 3，投資性房地產指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，具體的範圍包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。在具體應用上述概念的過程中，需要特別關注如下的幾種情形：• 依據國家規定認定的閒置土地，不屬於投資性房地產；• 已出租的建築物包括正在建造或開發過程中、將來用於出租的建築物；• 自用的房地產和在日常活動中持有以備銷售的房地產不屬於投資性房地產；• 已經按照經營租賃方式租入的土地使用權或建築物再轉租的給其他非單位的，不能確認為投資性房地產。與國際財務報告準則的比較《國際財務報告準則第40號 - 投資性房地產》（以下簡稱IAS 40）規定，目前尚未確定未來使用用途的持有土地應作為投資性房地產核算，其原因是如果主體目前尚未確定所持有的土地將來是自用，還是在正常的經營過程中出售，則該土地應被認為是為增值目的而持有。CAS 3沒有類似的說明。對於經營租賃下持有的房地產，在滿足一定條件的情況下，IAS 40允許主體選擇將其作為投資性房地產進行核算（IAS 40稱之為房地產權益（Property Interest）），但CAS 3 明確按照經營租賃方式租入的土地使用權或建築物不能確認為投資性房地產。此外，IAS 40 規定主體融資租賃的建築物再以經營租賃方式租出時，該融資租賃的建築物屬於主體的投資性房地產。CAS 3沒有特別提及此類情況。初始計量投資性房地產應按照成本進行初始確認和計量。具體地：• 採用外購方式獲得的投資性房地產應按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。• 採用自建方式獲得的投資性房地產應按照建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出進行初始計量，這些支出包括土地開發費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用及分攤的間接費用等。• 對於由存貨或自用房地產轉換為投資性房地產的，應按照轉換日存貨或固定資產的賬面價值（適用於按照成本模式進行後續計量的投資性房地產）/公允價值（適用於採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產）進行初始計量。• 對於以其他方式取得的投資性房地產，按照相關會計準則的規定確定。44
與國際財務報告準則的比較CAS 3規定，企業將作為存貨或自用的房地產轉換為以公允價值模型計量的投資性房地產時，應當以該房地產在轉換日的公允價值進行初始計量。如果轉換日的公允價值小於其賬面價值的，應將其差額計入「公允價值變動損益」；如果轉換日的公允價值大於其賬面價值的，應將其差額計入「資本公積 - 其他資本公積」，待該投資性房地產處置時，再將該部分轉入當期損益。但是根據IAS 40，企業將作為存貨或自用的房地產轉換為以公允價值模型計量的投資性房地產時，應當以該房地產在轉換日的公允價值進行初始計量，且公允價值與其賬面價值之間的差額計入轉換當期的損益，其會計處理與處置房地產的會計處理相同。後續計量對於投資性房地產的後續計量，CAS 3允許企業在歷史成本模式或公允價值模式之間做出選擇。但是如果企業選擇採用公允價值模式進行後續計量時，其前提是企業存在確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，而且企業一旦選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量，不得對一部分投資性房地產採用成本模式進行後續計量，而對另一部分投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。投資性房地產的公允價值指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自願進行房地產交換的價格。在確定投資性房地產是否存在確鑿的證據表明其公允價值能可靠獲得時，CAS 3規定必須同時滿足如下的兩個條件：• 投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；• 企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。在應用上述的條件時，CAS 3提供了如下的指引：• 「同類或類似房地產」：對建築物而言，指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建築物；對土地使用權而言，指同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地；• 在確定投資性房地產的公允價值時，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格（市場公開報價）；如果無法取得同類或類似房地產的現行市場價格，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，並考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素做出合理的估計；也可以基於預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值計量。此外，對於採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量的企業，對於在建投資性房地產（包括企業首次取得的在建投資性房地產），如果其公允價值無法可靠確定但預期該房地產完工後的公允價值能夠持續可靠取得的，應當以成本計量該投資性房地產，其公允價值能夠可靠計量時或其完工後（兩者孰早），再以公允價值計量。在極少數情況下，對於採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量的企業，如果有證據表明在首次取得某項非在建投資性房地產（或某項現有投資性房地產在完成建造或開發活動或改變用途後首次成為投資性房地產）時其公允價值不能持續可靠獲得，應該對該投資性房地產採用成本模式進行計量直至處置，並且假設無殘值。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 45
與國際財務報告準則的比較IAS 40主體對投資性房地產選擇採用成本模式或公允價值模式進行後續計量，且主體一旦選擇了計量模式，就應將該計量模式運用於所有的投資性房地產（包括在建的投資性房地產）。CAS 3要求只有在投資性房地產存在活躍的交易時才認為投資性房地產的公允價值是能夠持續可靠獲得的，才可以採用公允價值計量模式。對於採用成本模式計量的投資性房地產，應採用「成本-累計折舊/攤銷-減值準備」模式進行後續計量。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值得以恢復的，不得轉回。與原準則/制度的差異《企業會計準則第8號 - 資產減值》（以下簡稱CAS 8）不允許對已經計提的投資性房地產的資產減值準備在後續期間轉回，但原準則/制度允許已經計提減值準備的固定資產或無形資產的價值得以恢復的，在原已計提的減值範圍內轉回。 與國際財務報告準則的比較根據《國際會計準則第36號 - 資產減值》（以下簡稱IAS 36），對於採用成本模式計量的投資性房地產，當且僅當用於確定投資性房地產可收回金額的估計在上次確認減值損失後發生了變化，才可以轉回以前年度確認的減值損失。但根據CAS 8, 禁止將已經計提的投資性房地產的資產減值準備在後續期間轉回。對於採用公允價值模式計量的投資性房地產，不計提折舊或攤銷，應當以財務報告日的公允價值計量。財務報告日投資性房地產公允價值與其賬面價值之間的差額計入當期損益。計量模式的變更企業選擇了一種計量模式後，應持續使用該計量模式。對於採用公允價值模式計量的投資性房地產不得轉為成本模式；但是對於成本模式計量的投資性房地產，在符合上述使用公允價值模式的條件下允許轉換為公允價值模式計量，該計量模式的變更應作為一項會計政策變更進行會計處理。 借款費用準則的適用範圍CAS 17規定，借款費用確認的基本原則是企業發生的借款費用可直接歸屬於符合資本化條件資產的購建或生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用則應當在發生時確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產是指需要經過相當長時間的購建或生產活動才能達到預定可使用或可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。建造合同成本、確認為無形資產的開發支出等在符合條件的情況下，也可以認定為符合資本化條件的資產。符合資本化條件的存貨主要包括房地產開發企業開發的用於對外出售的房地產開發產品等。其中，相當長時間指為資產的購建或生產所必須的時間，通常為一年或以上。與原準則/制度的比較原準則/制度規定只有為購建固定資產而借入的專門借款所發生的借款費用才能資本化，其他借款費用均應於發生時確認為費用。CAS 17將借款費用資本化的資產範圍擴大到符合資本化條件的資產，包括需要相當長時間才能達到預定可使用或可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。此外，CAS 17也要求將符合資本化條件的資產購建所佔用的一般借款的借款費用也資本化，而不是如原準則／制度那樣只允許將專門借款的借款費用資本化。46
借款費用資本化的條件方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯繫CAS 17規定，借款費用在同時滿足如下的三個的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控條件時才能予以資本化。這三個條件包括：制；（3）收入的金額能夠可靠計量；（4）相關的經濟利益很可能流入企業；以及（5）相• 資產支出已經發生，包括為收購或建造，以關的已發生或將發生的成本能可靠計量。對於及承擔有息債務而產生的現金及非現金支付一般的商品銷售，由於銷售過程中所有權的風或轉移；險及報酬轉移步驟是同時完成的，因此在收入• 借款費用已經發生；以及確認條件的認定上相對較為容易；但是對於房地產企業而言，銷售交易涵蓋諸多步驟，如建• 為使資產達到其預定可使用或可銷售狀態而造、預售、付款、完工、交付及法律權屬轉移進行必要的收購、建造或者其他活動已經開等，其週期較長，準確判斷收入確認時點存在始。 較大的難度。如果符合資本化條件的資產在購建或生產過程根據中國大陸房地產行業的慣例，房地產開發中發生非正常中斷，且中斷時間連續超過3個月企業收入確認條件存在多種判斷，主要體現在的，應當暫停借款費用的資本化；如果購建或風險轉移的時點上。通常在企業完成施工且驗生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或收合格，並辦理了移交手續時確認銷售收入的可銷售狀態時，應當停止借款費用的資本化。實現是恰當的，因為此時其既不涉及與所有權 收入和建造合同 通常相關的管理事宜，也不對該房產存在有效新企業會計準則體系並未針對房地產行業規定控制，企業已經將該房產所有權的主要風險和特別的指引。對於房地產企業而言，建造合同報酬轉移予買方。雖然此時房產的法律權屬尚下的房地產建造適用CAS 15的有關規定，非建未轉移，但這僅僅是形式上的問題而已。造合同下的一般房地產銷售則適用CAS 14。 所得稅對於建造合同，CAS 15的主要內容包括：CAS 18採用了資產負債表債務法核算所得稅的影響，即關注資產負債表項目相關暫時性差異• 對於結果能夠可靠估計的建造合同應採用完（即資產及負債的賬面價值與其計稅基礎之間工百分比法進行計量；的差額）的所得稅影響。根據CAS 18的規定，• 對於結果不能可靠估計的建造合同，如果合所得稅會計核算的步驟為：同成本能夠收回，合同收入根據能夠收回的• 第一步：確定資產負債表中各項資產及負債實際合同成本予以確認，合同成本在其發生的計稅基礎；的當期確認為費用；如果合同成本不可能收回的，應在合同成本發生時立即確認合同費• 第二步：確定資產負債表中各項資產及負債用，不確認合同收入。的暫時性差異；CAS 15對建造合同結果能夠可靠估計提供了特• 第三步：識別會產生遞延所得稅資產或遞延定的指引。對於固定造價合同，結果能夠可靠所得稅負債的暫時性差異；估計指合同的收入能夠可靠地計量、與合同相• 第四步：以預期的適用稅率（指預計暫時性關的經濟利益很可能流入企業、實際發生的合差異轉回期間適用的稅率）計算遞延所得稅同成本能夠清楚地區分和可靠地計量，以及合資產或遞延所得稅負債；同完工進度和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地確定；對於成本加成合同，結果能夠可• 第五步：將遞延所得稅資產或遞延所得稅負靠估計是指與合同相關的經濟利益很可能流入債的變動確認為收益、其他綜合收益或調整企業和實際發生的合同成本能夠清楚地區分和商譽。可靠地計量。對於商品銷售，CAS 14要求需同時滿足下列的條件才能確認。這些條件包括：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 47
與原準則/制度的比較原準則/制度允許企業採用應付稅款法或以利潤表為基礎的納稅影響會計法核算所得稅。在中國大陸的實務中，大部分的企業採用應付稅款法核算所得稅，即按照稅法規定計算得出應交所得稅，並確認當期所得稅費用。CAS 18所採用的資產負債表債務法與原準則/制度的規定存在很大的差異。雖然CAS 18會對所有應用新企業會計準則的企業產生影響，但由於房地產行業在稅收管理上有別於其他行業，因此應用CAS 18會對房地產行業會產生一些特別的影響，例如預售款收入預繳企業所得稅的影響等。小結截至目前為止，中國大陸的大部分房地產企業已經採用了新企業會計準則。中國企業會計準則與國際財務報告準則的持續趨同，有利於增強中國企業與國際同行業財務信息的可比性，提高會計信息的質量。根據財政部關於中國企業會計準則與國際財務報告準則持續趨同的路線圖，國際財務報告準則的任何變化必然會影響中國企業會計準則的發展，因此瞭解國際財務報告準則的最新變化，有助於中國房地產企業未雨綢繆，及早評估會計準則變化對財務報表的影響並提前做好應對準備。有關國際財務報告準則最新變化的詳情，請參見的相關內容。 中國會計準則的最新發展在2011年年初中華人民共和國財政部就新的中國會計準則（2010）發佈了解釋性指引（「EG」）。 EG（2010）引入了新的中國會計準則的修訂，使中國會計，包括披露，更加接近適用於截至2010年的財務報表的國際財務報告準則。 中國會計準則小結中國準則與國際財務報告準則的接軌，規範了房地產行業交易收入確認的問題，對房地產行業的資產計量和損益確認產生了影響。可能最大的挑戰是，對投資性房地產的估值引入公允價值法。房地產市場的內在波動性意味著企業利潤和上市房地產企業股價也存在巨大波動。當這些企業管理層決定採用公允價值對房產進行估值時，市場會通過調整對隨後新的披露與賬面價值的先前看法做出反應。 香港會計準則本節旨在提供與香港房地產行業有關的會計準則的最新發展，針對一些常見問題的實用建議以及作為參考的相關工具和資源。這些新發展其中的一部分或最終可能會成為中國會計準則，因此這些變化值得進一步闡述。由香港會計師公會（「HKICPA」）新頒布或修訂的香港財務報告準則（「HKFRS」）於2009年1月1日當天或其後的年度報告期間開始生效。其中有部分可能會對房地產行業產生重大的影響。本節重點關注以下方面：• 在建投資性房地產• 房地產銷售收入確認 • 借款費用 • 房產銷售的廣告及推廣開支 • 租賃土地的分類 • 遞延稅項：相關資產的回收 48
在建投資性房地產房地產開發商的施工協議是在香港會計準則第香港會計師公會於2008年對香港會計準則第4011號建築合同的範疇內，還是歸屬於香港會計號投資性房地產做出修訂，對在建投資性房地準則第18號？產的會計處理造成影響。修訂目的在於將在建與香港解釋3的規定類似，該決定取決於協議是投資性房地產納入香港會計準則第40號的範圍否符合香港會計準則第11號第3段中對於建築內。修訂前，在建投資性房地產屬於香港會計合同的定義，該段註明，建築合同是指為了建準則第16號物業、廠房和設備的範疇，採用成造一項資產或資產組合而專門簽訂的合同。尤本減去減值（如有）模式計算。修訂後，在建其是，當買方可以在建造之前規定房產設計的投資性房地產須作為投資性房地產以公允價值構造要素和／或在建造過程中，要求進行重大計算（如採用公允價值模型且在建房地產的公構造變動，那麼該房產施工協議符合建築合同允價值準確可信）。修訂預計於2009年1月1日的定義。相反，如果買方影響房產設計的能力當天或其後的年度期間實施。 有限（例如，從實體提供的範圍內選擇設計，或是只能要求對基礎設計進行小變動），那麼本修訂將對房地產開發商對在建投資性房地產該房產施工協議不符合建築合同的定義。的會計處理造成重大影響。為幫助房地產開發商熟悉如何應用此修訂，我們於2009年10月出在香港和中國內地，大廈單位的施工協議通常版了在建投資性房地產會計 - 實用指南。該指不符合香港會計準則第11號中建築合同的定南就諸多常見問題提供實用建議。 義，因此應適用香港會計準則第18號。 房產銷售收入確認應何時確認從房產施工取得的收入？ 香港（國際財務報告解釋委員會）解釋15之前，根據香港解釋3，不符合建築合同定義的香港會計師公會於2008年8月頒布香港（國際房產施工協議應比照產品銷售入賬，因此應在財務報告解釋委員會）解釋15房地產施工協達到香港會計準則第18號第14段所載的標準時議。隨之撤銷香港解釋3收入 - 開發房地產預售確認收入。 合同，並刪除香港會計準則第18號收入附錄中 香港會計準則第18號所載房地產銷售示例。根據香港（國際財務報告解釋委員會）解釋15香港（國際財務報告解釋委員會）解釋15於的規定，不符合建築合同定義的協議可能被視2009年1月1日當天或其後的年度期間開始生為香港會計準則第18號的服務提供協議或是產效，且必須進行追溯調整應用。 品銷售協議。如果是後者且房產的控制權和房產所有權的重大風險以及報酬已全部在某個時採用香港（國際財務報告解釋委員會）解釋15間點（例如，竣工時、交付時或交付後）轉移可能對香港及中國內地房地產開發商的收入確給了買方，那麼應在達到香港會計準則第18號認造成極大影響。所以，本節中我們將對香港第14段所載的所有標準時確認收入。 （國際財務報告解釋委員會）解釋15進行概述並提出其主要疑難。此外，我們還將探討香港何時達到香港會計準則第18號第14段的標準？（國際財務報告解釋委員會）解釋15的規定，在香港（國際財務報告解釋委員會）解釋15頒使您意識到潛在的會計意義。 布之前，香港會計準則第18號有一個有關房產銷售的例子：「收入通常在法定所有權轉移給香港（國際財務報告解釋委員會）解釋15涉買方時進行確認。但是，在某些司法管轄區，及：房產的權益可能在法定所有權轉移前授予了買a) 房地產開發商的施工協議是在香港會計準則方，因此，在該階段所有權的風險以及報酬已第11號建築合同的範疇內，還是歸屬於香港經進行了轉移。這種情況下，若銷售方根據合會計準則第18號；及 同不會再進行重大活動，那麼確認收入是適當的。」b) 房地產開發商何時確認房地產施工收入。有趣地是，上述例子被香港（國際財務報告解釋委員會）解釋15所取代，且如上所述，需參考香港會計準則第18號第14段。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 49
借款費用 房產銷售的廣告及推廣開支 香港會計準則第23號修訂版 - 刪除了 房產開發商在在建造期間產生銷售及市場推廣「確認為費用」的選項成本是很普遍的情況。其中一些成本（例如，香港會計師公會於2007年頒布了香港會計準展示單元房的成本，以及支付給地產代理的銷則第23號 - 借款費用的修訂版。修訂版頒布之售單元房的銷售佣金）對房產開發商而言可能前，實體在可直接歸屬於合格資產的收購、建是巨額成本。隨之產生的問題是，這些銷售及造或者生產的借款費用的會計政策方面可以選市場推廣成本應如何入賬？是在其產生時立即擇：在其發生時立即確認為費用，或者在其符作為費用入賬，還是當確認了相關收入後再作合相關標準時予以資本化。修訂版則刪除了可為費用入賬？直接歸屬於合格資產的收購、建造或者生產的2009年5月，國際財務報告解釋委員會針對該借款費用的確認選項。問題發佈了議程決議。國際財務報告解釋委員修訂後的準則自2009年1月1日當天或其後的年會特別關注了在建造期間產生的與房地產銷售度期間開始生效。協議相關的銷售及市場推廣成本，與銷售協議相關的房地產應根據香港會計準則第18號的產 對香港會計準則第23號的修訂 - 借款 品銷售入賬。香港財務報告準則和國際財務報費用的組成告準則是一樣的。因此，國際財務報告解釋委作為香港財務報告準則2008年的改進部分之員會為國際財務報告準則的運用而提供的指引一，香港會計準則第23號被進一步修訂。此次可能會影響香港財務報告準則在香港的運用。修訂刪除了某些描述借款費用組成部分的特定條款，並改以提及香港會計準則第39號金融工國際財務報告解釋委員會的議程決議中寫道：具 - 確認和計量中有關採用實際利率法計算利「國際財務報告解釋委員會指出，如果房地產息費用的指南。此次修訂旨在刪除香港會計準單位被歸為存貨，國際會計準則第2號 - 存貨不則第23號和香港會計準則第39號之間任何潛在允許將銷售成本資本化為存貨的一部分。同樣重複的部分。的，國際會計準則第16號 - 不動產、廠房和設備不允許此類成本被資本化為不動產，廠房和此次修訂特別說明了借款費用可能包括採用香設備的一部分，除非這些成本屬於使資產達到港會計準則第39號中所述的實際利率法計算的預期可使用狀態的直接可歸屬成本。然而，國利息費用。際財務報告解釋委員會指出，其它準則規定為實際利率法是指計算金融資產或金融負債的攤確保獲得和客戶的某項具體、可辨認的合同而余成本，以及在有關期間分攤利息收入或利息產生的一些直接及增量可回收成本在某些限定費用的方法。實際利率，是指將金融工具在預的範圍內可以資本化。例如，國際會計準則第期存續期間或適用的更短期間內的未來現金支11號（第21段，關於預售合同）和國際會計準付或收入，折現為該金融資產或金融負債初始則第18號（附錄第14(b)(iii)段，關於投資管理確認時的賬面淨值所使用的利率。計算包括合費），其中可能包括相關指引。在這些限定的同各方之間支付或收取的、屬於實際利率組成範圍內，如果滿足了額外要求，根據國際會計部分的各項收費、交易費用及所有其它溢價或準則第38號無形資產，資本化的成本可以代表折價等。因合同或其它法律權利而產生的可辨認的無形資產。（國際財務報告解釋委員會指出，概無此修訂自2009年1月1日當天或其後的年度期間任何準則允許實體試圖為獲取客戶合同而產生開始生效，允許提前應用。該修訂要求進行追的廣告或其它成本進行資本化。）溯調整。50
與房產銷售相關的銷售及市場推廣成本應如何入賬？ 下表列舉了一些常見的銷售及市場推廣成本及其入賬方式：銷售及市場推廣成本類型會計處理報紙/電視廣告此類成本應在其發生時作為費用入賬。就電視廣告成本而言，實體可能會在廣告播出之前提前支付相關費用。10在這種情況下，根據香港會計準則第38號第69段和第69A段，實體須在其有權接觸「錄影帶」時在損益表中確認費用。在購物中心展示單元房此類成本應在展示單元房可以使用時作為費用入賬。在展示單元房可以使用前產生的成本（例如，預付的裝修開支）暫緩並作為財務狀況表中的預付款入賬直至展示單元房可以使用。銷售單元房的銷售佣金此類費用的會計處理取決於實際情況。如果支付給地產代理的銷售佣金僅用於單元房促銷（例如，即便沒有簽立任何銷售和購買協議，地產代理仍然可以獲得佣金），則該佣金應在其產生時立即作為費用入賬。如果僅在確保有客戶時，才向地產代理支付銷售佣金（例如，已簽立相關銷售和購買協議），則將該佣金作為無形資產入賬較為合適。此類無形資產當在確認了相關收入時作為費用入賬。 租賃土地的分類況或幾種情況一起會導致一項租賃歸類為融香港會計師公會於2009年對香港會計準則第資租賃。其中一個實例為租賃開始時，最低17號－租賃中有關租賃土地分類的方面進行了租賃付款額的現值至少幾乎相當於全部租賃修訂。在修訂前，承租人須根據香港會計準則資產的公允價值。[香港會計準則第17號第第17號第15段的規定，將租賃土地歸類為經營10(d)段] 租賃（不論租賃期限的長短）。香港會計準則香港會計準則第17號的修訂頒布之後，一個問第17號第15段規定：「如果土地沒有確定的經題應運而生，即租賃香港土地應該被歸類為經濟年限，通常將土地要素歸類為經營租賃，除營租賃還是融資租賃。非到租賃期滿時，土地所有權預期會轉讓給承租人」。 為了解答這個問題，香港會計師公會近期發佈了一個問答部分。該問答部分認為，此次修此次修訂刪除了第15段。此外，添加了新的條訂為將租賃香港土地歸類為融資租賃提供了基款第15A段，該條款規定實體須根據香港會計礎。準則第17號第7－13段的一般原則對每個土地要素及建築物分別進行分類，這些原則總結如該修訂於2010年1月1日當天或其後的年度報告下：期間開始生效，且允許提前應用。根據某些過渡條款，該修訂應進行追溯調整。• 租賃的分類是以與租賃資產所有權有關的風險和報酬歸屬於出租人或承租人的程度為依 遞延稅項：相關資產的回收據的。[香港會計準則第17號第7段] 於2010年12月，香港會計師公會發出香港會計準則第12號之修訂，題目為〈遞延稅項：相關• 如果一項租賃實質上轉移了與所有權有關的資產的回收〉。有關修訂自2012年1月1日當天全部風險和報酬，那麼該項租賃應歸類為融或其後的年度報告期間開始生效。資租賃。如果一項租賃實質上沒有轉移與所有權有關的全部風險和報酬，那麼該項租賃香港會計準則第12號作出修訂的原因 應歸類為經營租賃。[香港會計準則第17號香港會計準則第12號作出修訂前，遞延稅負債第8段] 及遞延稅資產的計量取決於企業是否預期透過使用或出售以回收有關資產。可是，眾多專業10 已對香港會計準則第38號第69 • 一項租賃是歸類為融資租賃還是經營租賃，從業員均向國際會計準則理事會(「IASB」)指 段進行了修訂，並將香港會計準 取決於交易的實質而不是合同的形式。[香港 則第38號第69A段添加作為 出，通常難以客觀地預計回收投資性房地產的 2008年香港財務報告準則的改 會計準則第17號第10段]香港會計準則第17方法。 進部分之一。此修訂自2009年 號第10段列舉了一些情況實例，包括一種情 1月1日當天或其後年度期間開始 生效，且要求進行追溯調整。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 51
因此，為提供實際有效方法以解決上述問題，上述規定應同時適用於業務合併所購入之投資有關修訂提出推論，以公平值模型計量之投資性房地產，以確保投資性房地產在收購日及其性房地產，均透過出售回收全數資產。如果投後報告日的遞延稅計量，兩者相符。資性房地產為業務模型所持有，而有關業務目生效日期及過渡性規定 的為在期內盡量獲取有關投資性房地產的所有企業須於2012年1月1日當天或其後的年度報告經濟得益，而非作出售用途，上述推論則不成期間開始或提前實施有關修訂。如果企業提前立。 實施有關修訂，則須作出相關事實披露。香港會計準則第12號之修訂如何有助解決問題 修訂並未載有任何過渡性規定，即須按照香港根據香港會計準則第12號之修訂，為確定以公會計準則第8號「會計政策、會計估計變更及錯平值模型計量的投資性房地產引申之遞延稅負誤」追溯應用。有關修訂同時包含HK（SIC）債或資產，存在一項可推翻的推論，則投資性詮釋第21號「所得稅－回收經重估之不可折讓房地產的賬面值將可透過出售回收。因此，縱資產」之指引於香港會計準則第12號之內。因然在該推論被推翻的情況下，遞延稅負債或遞此在有關修訂生效之時，該詮釋亦會被取代。延稅資產的計量應反映透過悉數出售投資性房地產所回收賬面值之稅項。有關香港會計準則第12號修訂之詳情，請參閱德勤刊物《IFRS聚焦簡訊 - IASB發出國際會計在香港及部分司法管轄區均存在重大憂慮，認準則第12號之修訂》，當中有更多關於國際會為按照現時香港會計準則第12號之規定確認遞計準則第12號修訂的詳情。香港會計準則第12延稅，則無法就此征稅；而有關修訂可解決上號等同於國際會計準則第12號。述憂慮。以下述情況為例：另外，德勤刊物《2011香港財務報告準則財務報表範例》亦以例子說明有關香港會計準則第12號修訂之應用。說明例子1企業甲在香港擁有一項投資性房地產，其於20X1年1月1日，以現金 新發展作價1,000萬港元購入該投資性房地產。截至20X1年12月31日，該計劃中的《國際會計準則》修改將對房地產行投資性房地產的公平值上升至1,500萬港元。業的財務報表產生重大影響：按照香港會計準則第40號，投資性房地產應以公平值模型計量。• 收入確認 投資性房地產的公平值未實現變更不影響應課稅利潤。為稅務目• 租賃項目的，每年可扣減20萬港元的稅收折舊（1,000萬港元/50年）。如果 收入確認 投資性房地產在香港出售，應課稅收入一般不超過稅收折舊的扣稅在2010年6月24日，國際會計準則理事會和美額。有關稅率為%。國財務會計準則委員會(「FASB」)聯合發佈香港會計準則第12號修訂前了客戶合約收入的公報草案。這方案將為國際確認之遞延稅負債為萬港元（（1,500萬港元－1,000萬港元）會計準則和美國會計準則建立單一收入確認標X %）。準。這方案的標準將取代國際會計準則第18號收入、國際會計準則第11號工程合約及相關的香港會計準則第12號修訂後解釋。國際會計準則理事會的最新收入核算草由於按照香港會計準則第40號，投資性房地產以公平值模型計量，案將影響眾多實體的收入和利潤確認。理事會存在一項可推翻的推論，即企業可透過悉數出售投資性房地產回收可能深入考慮引入部分全新理念，尤其在商品賬面值。或服務的「控制」方面。草案的部分內容可能假設上述推論成立，截至20X1年12月31日確認的遞延稅負債則不會導致出現直觀結果，尤其在合約顯著要素之間超過萬港元（20萬港元%）。的收入分配方面。草案可能包括非常廣泛的披露要求，對相關實體而言不容低估。在部分情況下，會計系統可能出現變化。國際會計準則理事會於2011年11月出版經修訂的征求意見稿〈源自客戶合約的收入〉。有關提案由國際會計準則理事會以及美國財務會計準則委員會一同發出。就上述經修訂的征求意見稿提交意見函的截止日期為2012年3月13日。 52
2010年征求意見稿提出的主要變更 第五步 - 何時確認收入 經修訂的征求意見稿保留以下五個步驟，以確經修訂的征求意見稿保留有關規定，控制如何定企業須確認收入的時間： 確定合約訂明之貨物或服務完全移交予客戶的時間。有很多行內人士在回應理事會於2010年發出的征求意見稿時均表示憂慮，認為實際執第一步確認與客戶之相關合約行該控制模型並不容易，該理事會瞭解有關憂慮，並在修訂草案中附加相關標準，以助行內人士確定完滿履行責任的時間（尤其是在期內第二步確認及分解合約中的履行責任或某個時間確認收入）。根據經修訂的征求意見稿，除非達到該修訂草案第35條所載之標準，否則企業並不可在期內第三步確定交易價格確認收入。在任何其他情況下，該企業在客戶按照合約取得有關貨物或服務的控制權時，方確認收入。第四步在各履行責任之間分攤交易價格第五步完滿履行各責任時確認收入2010年征求意見稿提出的重要變更包括： • 修訂了用於識別合同中的單獨履約義務的原則； • 新增了用於確定何種情況下履約義務隨時間的推移得到滿足從而相關收入隨時間的推移而確認的標準；• 簡化了交易價格的計量；• 使產品質量保證的會計處理與現行要求更緊密地協調統一；• 限制了虧損性測試的範圍；• 臨時放寬了在實務中追溯應用有關建議的要求；並• 明確了中期財務報告的披露要求。 本通告將集中討論第五步- 完滿履行各責任時確認收入。 中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 53
下列決策樹詳列經修訂征求意見稿第35條所載的標準。企業進行產生或增加客戶控制下資產的工作（例如正進行的工作），並成功產生或增加資產。或在期內完滿履約義企業進行的工作沒有產生供該企業作其他用途的資產，以及符務，即當：合以下最少一項標準：• 當企業進行工作時，客戶接收並同時利用有關工作帶來的利益。• 假如另一企業需要為客戶履行余下義務，大致上並無須重新進行之前企業截至當天已完成的工作。• 企業在完成工作當天應收到相關付款，並須按照合約履行義務。假如客戶在任何原因之下（企業未能履行合約義務除外）終止合約，客戶必須支付企業其應得的款項，最少足以賠償企業截至當天已完成的工作。經修訂的征求意見稿內第36條就定義產生的資 租賃項目產可否供企業作其他用途提供指引。第36條具國際會計準則理事會與美國財務會計準則委員體說明：「如企業未能按照合約或實際執行即會合作進行租賃會計處理之改善計劃。在2010時資產轉移予另一客戶，相關承諾資產則無法年8月，上述兩會發出征求意見稿，旨在為租讓該企業作其他用途。例如，如果某資產可讓賃雙方提議新的會計模型，相關咨詢的截止日企業作其他用途，即可廣泛地與其他資產交互期為2010年12月15日。兩會亦於2011年1月替換，容許企業在沒有違約且沒有造成合約訂開始，就咨詢意見重新審議征求意見稿中的建明以外的重大額外成本的情況下，將資產轉移議。至客戶。相反，如果某資產不可讓企業作其他兩會在重新審議時，作出有別於征求意見稿中用途，即有關合約載有實在條款防止企業將有所提出建議的一些決定。因此，兩會希望在關資產轉移至另一客戶，或防止企業在轉移資2012年首季度之內完成相關重新審議，包括咨產予另一客戶時造成重大成本（例如：資產重詢期的考慮，目標在2012年上半年出版征求意算成本）。」見稿的修訂版。德勤正擬備提交國際會計準則理事會的意見兩會在重新審議期間，暫定除短期租賃外，承書。詳情請參考以下經修訂的征求意見稿及德租人的租賃安排以使用權模式確認。因此，與 勤全球國際財務報告準則辦事處快訊。2010年發出的征求意見稿一樣，承租人確認使• 征求意見稿（ED/2011/6） 修訂ED/2010/6 用權資產，表示其有權在租賃期間使用標的資〈源自客戶合約的收入〉，國際財務報告準產，並有責任支付租金。則，2011年11月就出租人的會計處理而言，兩會暫定應只有一• IFRS聚焦簡訊 - 國際會計準則理事會就收入種出租人的會計處理方法（「應收賬及余款計確認發出征求意見稿，德勤國際財務報告準算」），以回應眾多行內人士的意見，認為征則全球辦公室，2011年11月求意見稿中提出有關出租人的兩個會計處理不夠清晰。54
9. 內部控制 C-SOX概述• 2010年4月26日，財政部、證監會、審計 C-SOX法規體系署、銀監會和保監會五部委正式發佈《企不斷變化的外部環境和日益複雜的經營活動，業內部控制配套指引》。配套指引由如下三使得企業無時無刻不在面臨着各種風險。能否個自成體系又相互依托的子系統組成：《企在風險事件發生前建立有效的管理和控制，是業內部控制應用指引》、《企業內部控制評企業能否生存發展、實現企業預期目標的關鍵價指引》和《企業內部控制審計指引》。同前提條件。對此，財政部、證監會、審計署、時，相關指引要求實施配套指引的企業應當銀監會和保監會五部委聯合下發了《企業內部對內部控制進行自我評價，每年披露內部控控制基本規範》，以提高企業經營管理水平和制自我評價報告；應當聘請會計師事務所對風險防範能力，該規範被稱為C-SOX。《企業內部控制進行審計。內部控制基本規範》對加強和規範企業內部控 C-SOX對管理層的要求制，提高企業經營管理水平和風險防範能力，C-SOX法規體系對企業的管理層提出了以下要促進企業可持續發展具有重要作用，其發展的求：歷程如下：• 對內部控制的有效性負責• 2006年6月5日，上海證券交易所發佈《上海證券交易所上市公司內部控制指引》。• 評估內部控制的設計• 測試內部控制執行的有效性• 2006年7月15日，財政部發起成立「企業內部控制標準委員會」。• 根據風險評估評價經營場所和業務單元，並測試其關鍵控制活動• 2006年9月28日，深圳證券交易所發佈《深圳證券交易所上市公司內部控制指引》。• 保留充足的證明文件作為支持評估和測試結果的證據• 2007年3月2日，企業內部控制標準委員會頒布《企業內控規範-基本規範》和17項具體規• 對評估和測試過程中發現的任何內部控制缺範（征求意見稿）。陷進行整改• 2008年5月22日， 財政部、證監會、審計• 對公司內部控制的有效性發表聲明（內部控署、銀監會、保監會聯合下發了《企業內部制自我評估報告）控制基本規範》，要求上市公司自2009年7具體表現為：月1日起對本公司內部控制的有效性進行自我評價，披露年度自我評價報告。A股和H股上• 董事會：對內部控制的建立健全和有效實施市公司根據要求需要編制內控自評價報告，全權負責同時面臨外部審計師對其內部控制現狀的檢• 審計委員會：監督內部控制的有效實施和內驗。該內控規範借鑒了美國COSO內部控制部控制自我評價情況框架，即以1992年COSO《內部控制-整合框架》五要素為框架，同時在內容上體現了• 監事會：對董事會建立與實施內部控制進行2004年COSO《企業風險管理-整合框架》八監督要素框架的實質。• 管理層：成立專門機構或者指定適當的機• 2008年7月4日，財政部發佈了「關於征求《構具體負責組織協調內部控制的建立及日常企業內部控制評價指引》、《企業內部控制工作應用指引》和《企業內部控制鑒證指引》意• 管理層：對公司內部控制的有效性進行自我見的通知」。評價，披露年度自我評價報告11 中華人民共和國國務院令第567 號，「外國企業或者個人在中國 境內設立合夥企業管理法」- 發 文機關：國務院；發文日期： 2009年11月25日。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 55
房地產企業內部控制的主要問題 關鍵業務流程缺乏制度規範或執行不到位 公司治理結構不完善房地產企業的內部控制，除了在控制環境方面完善的公司治理結構是企業長遠與健康發展的有待完善外，在具體業務流程中也有很大的提基石，我國房地產企業普遍尚未建立完善的公升空間。目前，房地產企業雖然普遍建立了一司治理體系。雖然許多房地產上市公司在形些制度，然而或多或少存在重要控制措施缺失式上建立起了由股東會、董事會、監事會、經或執行不到位的情況。如：在成本管控過程理層所組成的法人治理結構，然而，董事會與中，缺乏統一的成本核算和控制制度，可能導管理層成員高度重疊、缺乏勝任或勤勉履職能致各項目對成本口徑的理解不統一、未合理預力、監督機構缺乏獨立與權威性等種種原因，測待發生成本、成本即將超過預算前未及時預往往使得公司的治理結構往往未能發揮出應有警等情況，從而影響對成本的管控效果；在項的制衡作用和治理效果。目管理過程中，存在合同或設計變更等未經恰當審批、未嚴格遵循施工管理制度或對工程質 未形成良好的內部控制文化量缺乏有效監控、以及對項目進度計劃管理不房地產行業開發週期長、資金量大、而且涉及到位等現象。在銷售過程中，存在未按既定價與政府部門、銀行、施工單位、材料供應商等格政策或折扣進行銷售的情況。這些問題都直多方相關主體的協調溝通，如何保證所有的企接或間接制約着房地產企業管理水平的提升，業行為都在「透明」、「公開」的環境下操作影響企業目標的實現。與運轉，與房地產企業從上至下形成的內部控制的「基調」或「文化」密不可分。設計得再 不相容職責未恰當分離完美的制度，若得不到管理層重視或認可，也良好的內部控制強調相互制約與牽制的機制，終將流於形式。不相容職責的分離是一個很好的措施，它能在很大程度上降低錯誤或舞弊發生的可能性。然而，由於內部控制不能直接產生經濟價值，如，項目投資、資金使用等重要經濟業務的執而且往往意味着更多的制度、流程和人員設行和審批、材料的採購與驗收、資產的保管和置，因此許多房地產企業未對其加以重視甚至記錄、支票開具與印章保管等等，均應設置不存在誤解，如：有的企業認為加強流程制度建同崗位的人員擔任，原則上禁止一個人獨立處設會束縛自己的手腳，影響辦事效率；有的認理業務的全過程。然而，在企業實際操作過程為反舞弊機制的建設就是對自己人的不信任，中，往往因企業規模、人員配置等原因忽視不容易製造內部矛盾等。這些都為企業內部控制兼容職責的分離問題，為企業運營帶來風險和的建設設置了障礙，在企業中實際運行的效果隱患。也大大打了折扣。 各項目分公司控制流程與方法不統一 內部監督機制未充分發揮鑒於行業特點，分佈於各地的房地產項目公司房地產企業內部控制環境薄弱的另外一個主要多數因地制宜，很多企業存在分公司管理自治表現是內部監督機制缺失或不健全。比較而化，難於在集團層面統一的狀況，不利於集團言，上市公司普遍好於非上市公司。衡量內部管控，很多分公司存在內部控制設計不統一，監督機制的運作情況，有以下幾個簡單的指執行不到位的情況。標：企業是否建立了獨立的內部審計機構？內部審計機構在企業中是否具有權威性？內部審計資源是否充足和勝任？多數房地產企業對上述幾個問題的答案都是否定的。因此，許多企業運營中潛在的風險未被發現、不當的行為未被及時糾正，最終給企業帶來沉重的代價。56
各業態房地產項目內部控制高風險點隨着中國房地產業近年來各業態地產項目蓬勃發展，開發商在住宅地產、商業地產（寫字樓、零售百貨、酒店）、工業地產不同業態開發項目上，越來越講究在內部控制管理上細化與突出各業態的高風險點控制，以期在宏觀調控的大背景下，進一步控制成本，開源節流，提高組織效能，提升盈利能力。在此，我們分別對不同業態項目內部控制高風險點舉例說明。 住宅地產傳統住宅地產圍繞土地、資金與人才為中心，開發商越來越重視從策劃、設計等前期階段入手，開源節流，以期在建設開發中能一次到位以最高效的工程建設成本控制，來保證其盈利能力進一步提升。同時，後期銷售與售後階段服務質量的提升，可有利協助企業加大回款力度，提高顧客滿意度及產品美譽度。工程建設銷售推廣• 成本管理：招標管理、采購管• 市場推廣理、合同管理、支付管理• 定價策略• 進度控制：土地與立項、關鍵節• 銷售回款點管理、設計變更與簽注• 客戶關係管理• 供應商管理：質量管控、工程造價管理、設備安裝• 售後服務土地資金• 合規與安全：資源、HSE人才營銷規劃財務管理• 市場調研• 資金管理• 客戶調研• 預算管理• 公司定位• 會計和報表• 產品研發• 稅務籌劃• 收購兼併中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 57
商業地產（零售百貨）商業地產（零售百貨）是過去一年投資增長最快的一類業態。圍繞資產、資金與租戶為中心，開發商除在傳統的設計、工程建造等環節加強內部控制，主要還是在招商推廣、運營管理及物業管理三個方面力爭確保各類型收入實現準確、及時（如租金、聯營百貨收入、廣告、車庫、物業服務等），同時在提高物業服務水平的前提下，進一步加強物業及其他運營費用的控制。工程建設運營管理• 成本管理：招標管理、采購管• 租金管理理、合同管理、支付管理• 聯營百貨收入管理• 進度控制：土地與立項、關鍵節• 廣告與其他收入（車場等）點管理、設計變更與簽注• 二次裝修管理• 供應商管理：質量管控、工程造價管理、設備安裝• 人員管理• 合規與安全：資源、HSE資產營銷規劃物業管理資金• 市場調研• 設備運營與維護租戶• 客戶調研• 物業費用• 公司定位• 信息系統• 產品定位招商推廣財務管理• 市場推廣• 資金管理• 定價與折扣管理• 預算管理• 租戶管理管理• 會計和報表• 租戶補充與替換• 稅務籌劃• 收購兼併58
商業地產（酒店）酒店管理公司圍繞收入、成本與管理提升，加強現金流管理，以期實現盈利能力進一步提升。客房、餐飲、娛樂與會議是主要的酒店服務部門。這三類業務收入與費用的內部控制環節重點，又有所不同側重。收入管理固定資產投資• 收銀• 成本管理（裝修與擴建）：招標管理、采購管理、合同管理、• 收入確認及稽核支付管理• 大客戶管理• 進度控制：關鍵節點管理、設計變更與簽注• 散客管理：營銷推廣、分銷代理• 供應商管理：質量管控、工程造價管理、設備安裝收入成本• 合規與安全：資質、HSE管理日常費用管理財務管理• 采購管理（客房、餐飲、娛樂• 資金管理與會議）：招標管理、庫存管• 預算管理理、合同管理、支付管理、供應商管理• 會計和報表• 人員與培訓費用管理• 稅務籌劃• 能耗費用管理• 收購兼併• 管理與銷售費用管理 完善房地產企業內部控制的對策 管理層多參加專業的內部控制培訓如果管理層對企業內部控制的認識不準確，就不能向員工傳達正確的內部控制思想，內部控制實施的效果必然會受到影響。因此，鼓勵管理層多參加專業的內部控制培訓，提高和端正對內部控制的認識，只有提高企業管理層和員工對內部控制的認識和理解，才能形成一個良好的內部控制氛圍，促進企業內部控制體系的建設和實施。 將內部控制的思想與企業文化相結合企業文化是影響企業員工思維方法和行為方式的一種無形的力量，在企業經營管理中發揮重要作用。企業可以把內部控制思想融入到企業文化中，通過企業文化來增強員工的控制意識。一個有較強控制意識的組織通常意味着有較好的控制環境，通過企業文化來培養員工的內部控制觀念，進而使其影響企業內部控制的執行。內部控制觀念只有植根於企業員工的思想中，才能保證內部控制真正的貫徹和執行。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 59
加強內外部監督，在合規同時提升管理水平 業務單位定期審閱內部控制制度及流程內部控制制度或流程，如果不能和企業實際情況相結合，或是給企業運營效率帶來很大影響，必將影響其在企業內部的權威性，最終在執行層面流於形式。業務單位應定期對適用的內部控制制度或流程進行自評價，在滿足合規要求的同時，探索適合自身的內部控制制度或流程，並根據不斷變化的情況加以修正。只有這樣，才能使得內部控制體系真正為企業帶來價值，達到運營效率與效果的最佳平衡。 加強內部審計功能一個完整的內部控制制度必須要由內部審計來監督執行，以便及時發現問題、糾正偏差、修訂並完善。內部審計是企業自我評價的一種活動，它不但協助管理促成良好控制環境的建立，而且還為改進內部控制提供建設性的意見。為充分發揮內部審計的監督職能，要提高內部審計的獨立性，設置董事會或審計委員會直接領導下的內部審計機構，形成相互制約、相互聯繫的嚴密內控系統。此外，企業應設置專職內部審計人員，避免由非專業人員從事內部審計工作，保持審計人員應有的獨立性，保證內部審計工作的質量。 主動利用外部監督外部監督包括政府監督和社會監督。政府監督主要通過財政、審計、稅務、證券監管等部門來執行，對企業起到規範制約的作用；社會監督是指註冊會計師、社會輿論等。會計師事務所對企業內部控制制度進行評價可以發揮一定的建議作用，廣播電視、報刊等新聞媒體對企業違法違紀行為的曝光，可以發揮輿論監督的作用。一般而言，內部控制在很大程度上是服從於外在壓力的，外在壓力越大，內在動力越大，內部控制的效果也越好。 將風險意識和風險管理融入內部控制在面對國際金融危機的影響和國內經濟持續調整的雙重壓力下，房地產企業面臨更多的不確定性和風險，而大多數房地產企業還缺少風險管理理念，沒有建立起完善的風險管理體系，缺乏相應的抗風險能力。企業管理層必須提高風險意識，樹立風險管理理念。風險管理要貫穿於企業的經營管理過程，並與內部控制相結合，實現防範和控制風險，提升企業價值的目標。企業應該運用風險控制的具體方法，及時識別和評估各種風險，評價企業的內部控制，以便發現內部控制的缺陷和薄弱環節，並有針對性地提出改進意見。60
10. 未來發展 中國的房地產投資信託（C-REIT） 設計C-REIT架構的主要考慮因素第節討論了不同模式的REIT是如何被用來 零售或機構投資？開展中國資產投資。本節將着重研究尚未出台據悉，有關部門考慮是否推出一種中國式REIT而具有潛在前景的中國REIT（簡稱C-REIT）模產品，這種產品將在銀行間市場發行，而非交式，這也是中國房地產行業最熱切盼望的事情易所公開上市。散戶投資者和機構投資者具有之一。不同特點，因此，如果開發一種機構投資者產品而非零售產品，REIT規定中的限制將會過去幾年中，中國許多房地產開發商經歷了融放寬。例如，機構投資者比散戶投資者更有經資困難，因此中國政府希望借助C-REIT為房地驗，因此機構投資型REIT可能被獲准開展風險產市場籌集額外資金，增強其流動性。誠然，更高的投資活動，如房地產開發，或具有更高房地產開發商遭遇的融資問題與政府對國內銀的財務槓桿比率。儘管近來立法不斷發展，但行借貸的限制不無關係，但是市道低迷與全球由於中國證監會着重關注上海證券交易所國際金融危機才是主要原因所在。因此，C-REIT板，導致C-REIT試點被延期。雖然機構投資人被普遍視為促進中國房地產行業發展的潛在法期待正式推出上市的REIT，但這並不包含在證寶，儘管實際上REIT不可能立刻帶來立竿見影監會的十二五計劃中。 的效果，因為全球REIT市場一般都要歷經數年才能建成。 稅務中國的房地產稅收制度相對複雜，實際稅賦 C-REIT推出的時間表高，因此要想發展C-REIT，必須先解決一些稅在近年的政府一系列公告顯示，C-REIT立法即務問題。將問世。2008年12月8日，國務院發表了《關於當前金融促進經濟發展的若干意見》（「意在全球範圍內REIT配套的稅務制度，都以稅見」）。意見第18條特別提到，將REIT作為房收透明化、或至少能實現對投資者的「稅務中地產行業融資的一種替代方式，但是並未給出立」作為目標。因此，投資者會希望中國政府頒布或實施REIT相關規定的具體時間。在這方面做出一些讓步。根據現行稅法，在中國持有房地產的信託的納稅方式是不明確的，2009年3月，央行、銀監會聯合發佈的《關於而在中國持有房地產的公司通常需要就其收入進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較納稅，同時其分配的所得也會被征稅。因此存快發展的指導意見》。該《意見》共分十條，在雙重納稅問題。投資者可能更願意選擇稅務其中第六條提到房地產行業，並明確指出支持透明制度，這樣的話，稅務成本僅限於就其分房地產企業發行企業債券和房地產投資信託基配所得代扣代繳的所得稅（如有），或是在投金試點。資人取得分配所得按邊際稅率交納的稅收。但2010年1月《國務院關於推進海南國際旅遊島是政府也許應當考慮採取優惠的稅收制度，以建設發展的若干意見》出台，其中指出，條件刺激C-REIT市場的發展。成熟時，會在海南開展房地產投資信託基金試另一個可能考慮給予優惠的領域是轉入REITs點。的房地產的納稅問題。開發商將房地產轉移到據報道，目前，北京、天津、上海三地的REITREIT需繳納企業所得稅、土地增值稅、營業稅試點工作已經基本準備就緒。由央行牽頭，銀和印花稅，而REIT需繳納契稅和印花稅。如果監會、證監會等11個相關部門成立的「REITs通過採取免稅或遞延納稅方式減輕這些資產轉試點管理協調小組」，已完成試點實施方案的移環節的稅收，將有助於促進C-REIT的發展。制定。其中銀監會發佈的《信託公司房地產投其他可能與C-REIT相關的稅務問題包括：資信託業務管理辦法（草案）》（《管理辦法草案》），認定以信託公司發售信託單位來募• 房產稅 - C-REIT是否能獲得稅收優惠？集資金為主的方案。其中規定了對出資人擁有• 印花稅 - REIT的權益轉移合同是否需要貼的註冊資本、資格、公司治理機制的要求；也花？同時規定至少百分之九十的信託淨收益應參與利潤分配，並且其槓桿率不應超過淨資產的百• 土地增值稅 - 在考慮如何確保C-REIT稅務分之二十，投資對像只可以是已經產生穩定並透明時，還需考慮土地增值稅，例如對出售可預見的現金流。可是，此方案對出資人的最房地產所得的分配適用不同的稅率，或免除低出資額有嚴格要求，也沒有把信託單位上市C-REIT的土地增值稅。公開買賣的機制，所以嚴格來說並不是一個REIT。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 61
投資限制• 適合投資的房地產供應情況 – REIT通常以優如上文所述，世界範圍內不同的REIT規定施加質的、提供穩定收入的成熟房地產作為投資的投資限制將受目標投資者的身份影響。針對目標。雖然近年來中國房地產市場開發了大散戶投資者的其它REIT制度通常在開發活動方量項目，但是符合上述要求的高品質建築物面受到限制。但需要注意的是中國政府擴大房仍較為有限。因此，C-REIT的投資能力可能地產公司融資渠道的願望，允許C-REIT投資於被削弱。 或共同投資於開發項目將更有利於C-REIT融資從上文可以看出，影響C-REIT在中國發展的問的推行。題並非僅靠政府立法就可全部解決。同時，根另一個問題是C-REIT是否獲准在境外投資。這據過往經驗，政府不可能在其能力範圍內一次個問題尤其與希望通過投資REIT來退出某項投解決影響未來C-REIT的所有關鍵問題。因此，資的外國投資者息息相關。如果REIT不能在境即使頒布了C-REIT立法，中國的REIT市場也需外控股公司層次購買，則這種退出方式的吸引要一段時間才能成熟起來。力可能因為稅務成本將增加而減弱，除非對轉 賓館酒店行業入C-REIT的房地產有特別的稅收優惠。 行業概覽 外國或國內投資者？近年來隨着中國經濟和旅遊行業的蓬勃發C-REIT最初可能只向中國國內投資者開放。展，國內賓館行業高速擴張。據Euromonitor 但是，隨着市場發展，外國投資者肯定希望參International統計，業內酒店數量已由2003年與REIT投資。屆時將產生進一步的稅務問題，約237,800家，增加到2010年約328,000家，客例如按照中國與相關國家或地區之間的稅收協房由2003年2,010萬間，增加到2010年2,910萬定，如何對待REIT的利益分配？間。另據該機構統計，2004年全行業實現旅遊住宿總銷售額人民幣3,617億元，2012年增至與投資者有關的另一個問題是政府是否會就單人民幣5,108億元，復合年增長率達百分之五一投資者持有的股權上限作出規定。REIT通常點九。被設計為廣泛持有的投資工具，因為政府肯定不希望給予少數持有者以稅收優惠。中國的賓館行業高度分散，競爭激烈，預計未來競爭還將繼續乃至加劇。國內酒店無須獲得 法律結構星號評級，但可申請星號評級並由當地政府的正如經濟合作與發展組織（OECD）定義的表旅遊部門或國家旅遊局依照中國的星號評級規述，全球REIT的形式可分為單位信託、公司和定審批。評級標準分為五級，即一星、二星、其他實體類型，而REIT經營的法律手續也因此三星、四星和五星（包括白金五星）。酒店符各不相同。對C-REIT而言，選擇何種組織結合指定標準，可獲相應星號評級，這些標準包構還將對需要解決的稅務問題產生影響。相關括酒店設施和公共地方的可用性與品質、客房問題包括中國C-REIT是否能同時直接和間接設施的可用性與品質、餐飲設施、顧客服務範持有房地產。如果只允許直接持有房地產，則圍、管理基礎設施的範圍與品質等。C-REIT的結構可能更簡單明瞭。 在中國，不少四星級及五星級酒店均由外國酒 實踐和經營問題店運營商運營，主要以國際遊客及企業遊客為以下實踐和經營因素將影響C-REIT在中國的發目標群體。其他住宿設施則主要由本土運營展：商運營。從前，賓館業以一些獨立運營商運營• 估值 - 由於市場缺乏透明度，在中國要對房的賓館為主，這些賓館的房間、設計及服務品地產進行估值仍比較困難，因此為C-REIT確質並不規範。經濟型酒店行業一直處於分散狀定適當的估值原則將是一項挑戰。態，但從本世紀初以來取得了突飛猛進的發展，客戶基礎迅速擴大，主要為國內商務和休• 管理結構 - C-REIT將由內部管理團隊管理，閒旅遊的個人旅客。根據Inntie Report 2011年還是由外部管理公司管理？5月發佈的數據顯示，中國經濟型品牌酒店數量• 專業的管理知識 - 高效的REIT管理需要管理由2003年的87間增至2010年的5,120家，復合者兼具專業的資產管理和房地產管理知識，年增長率達百分之七十九。要想C-REIT在中國取得初步成功，必須將其高檔豪華酒店或其他住宿設施一般採取兩種經交給具備適當技能的人士管理。營模式：特許管理模式或者租賃經營模式。 62
在特許管理模式下，特許人向被特許人收取管現在就業機會、人口增長率、旅遊與會展活理費，如有虧損則由被特許人自負。常見的管動、航空運輸量、本地商業樓宇佔用率和零理費有特許管理費、中央預訂系統使用費，售銷售額等方面。這些指標的上升，表明所以及特許人代被特許人支付的代購貨款。被特在城市的酒店設施及服務存在旺盛需求。許人負責酒店建設與翻新的所有相關成本與開• 特定酒店標準支。運營商將尋求投資位置便利，臨近娛樂、購在租賃經營模式下，運營商從物業業主或出租物、商業、會議或旅遊中心、高校及中高檔人手中承租物業，在整個租期內發展和量身打住宅區的酒店。交通亦是需要考慮的因素之造酒店使其滿足相應標準，並承擔酒店的維一。修、保養及運營成本和開支。此外，運營商全 影響賓館業的主要監管規定面負責酒店的運營與管理，包括運營酒店所需 酒店經營相關法規管理人員和員工的招聘、培訓和監督，以及物• 《旅館業治安管理辦法》和《國務院對確需料採購。在此模式下，大多數的成本項目如租保留的行政審批項目設定行政許可的決定》 金、工資、定期維修、保養和翻新等都是固定根據這兩個法規，凡申請經營酒店者，均須開支，所以一旦營業額下滑，利潤將會大幅減通過當地公安部門的檢查與審批，必須獲少。得特定行業部門執照。《旅館業治安管理辦每家租賃經營酒店的運營均將走過開發、增長法》對運營商提出了若干治安管理責任。如及成熟三個階段。開發階段將產生大量開辦發現有人違法或形跡可疑或公安部門的通緝費；增長階段通常持續六個月，入住率將逐漸罪犯，酒店必須向當地公安部門舉報。 上升，酒店所產生的營業額或許不足以支付這• 《公共場所衛生管理條例》些相對固定的運營成本。酒店在開門營業前必須獲得公共場所衛生許受季節因素影響，賓館業的營業額具有波動可證。性。一般而言，每年的第一季度因為有新年和• 《中國食品安全法》及《食品安全法實施條例》 春節假期，所以在全年營業額中所佔的比例要凡提供餐飲之酒店均須獲得餐飲服務許可低於其他季度。另外，一些特殊活動會顯著增證。凡2009年6月1日前獲頒的食品衛生許可加酒店需求，像2010年5月1日至10月31日在上證，將在該食品衛生許可證到期後取代為餐海舉辦的世界博覽會，就吸引大量遊客前來中飲服務許可證。依據於2010年5月1日起施行國，帶旺了當地的酒店業。的《餐飲服務許可管理辦法》和《餐飲服務 業務評估的關鍵績效指標食品安全監督管理辦法》，將對餐飲服務實業務評估中用到的關鍵績效指標可分為兩類：行許可制度。如欲提供餐飲服務，各酒店的非財務指標與財務指標。非財務指標包括連鎖餐廳均須獲得餐飲服務許可。酒店的酒店總數與酒店房間總數的增加，以及• 《消防法》特許管理酒店與租賃經營酒店的每間客房收凡建築面積不低於一萬平米的酒店，建築單入。每間客房收入是賓館業的一個常用經營指位或該酒店之經營單位應在酒店投入使用及標，指平均入住率與平均日房價之積。酒店入開門營業前向公安機關的消防部門提交消防住率主要取決於地點、產品與服務、銷售與品設計文件以供審批，須接受消防驗收檢查及牌推廣的成效、有效管理酒店預訂的能力、管此後的公眾聚集場所消防安全檢查；凡建築理人員與其他酒店員工的表現以及應對競爭壓面積不到一萬平米的酒店，建築單位或該酒力的能力。財務指標主要包括營業額、運營成店之經營單位應在酒店投入使用及開門營業本與費用。前向公安機關的消防部門提交消防設計文件 酒店選址標準作為備案，須接受公眾聚集場所消防安全檢運營商在為特許管理或租賃經營酒店挑選物業查。凡通過公眾聚集場所消防抽查的酒店，時，遵循以下的一般市場標準和特定酒店標將頒發公眾聚集場所消防安全檢查證書。準： 租賃相關法規• 一般市場標準出租人和承租人須簽訂書面租賃合約，約定租通常而言，運營商會關注那些接近或者已經賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條進入經濟快速增長期的城市。這些城市一般款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產管在某些商業活動上呈現增長之勢，主要體理部門登記備案。 中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 63
如承租人轉租租賃物，出租人與承租人之間的依據《商業特許經營信息披露管理辦法》，特租賃協議仍然有效。如承租人未經出租人許可許人須在訂立特許合約之日前30日，以書面形而轉租租賃物，出租人有權解除合約。 式向被特許人披露真實準確的基本信息，並提供特許合約文本。訂立抵押合約前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財 中國賓館行業稅務應用產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押賓館業實體在中國境內提供服務，須繳納營業權。稅、教育附加稅和城市維護建設稅。這些稅項主要按營業額和適用稅率征收，並從營業額中 消費者保護相關法規扣除。此外，經營實體還要按百分之二十五的根據《消費者保護法》，向消費者提供商品或統一稅率繳納企業所得稅。服務之業務經營者須遵守一系列要求，包括以下要求： 養老地產養老地產，是指房地產開發與養老產業進行整• 保證商品或者服務符合特定安全要求；合，從而為老年人打造舒適的養老住宅和環• 告知商品或者服務存在的嚴重缺陷，並採取境。除了住宅以外，廣義的養老地產還包括護防止危害發生的措施；理院、醫院等商業和生活配套設施。• 向消費者提供真實信息，不得作引人誤解的由於文化差異與經濟發展不均衡，中國的養老虛假宣傳；產業與養老地產的發展還在初步階段。至今還沒發展有主流的商業模式，市場極之分散。• 不得以標準格式合約、通知、聲明、店堂告在國外，已經成型的產業鏈裡，除了房地產示等方式作出對消費者不公平、不合理的規開發以外，更有一系列的醫療、看護、服務、定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益度假、教育等產品全方位結合。產業鏈裡的開應當承擔的民事責任；不得對消費者進行侮發、運營、投資環節專業分工，以營合市場上辱、誹謗，不得搜查消費者的身體及其攜帶不同老人，包括獨立生活、協助生活與需要看的物品，不得侵犯消費者的人身自由。護照顧的不同需要。借鑒國外的發展，瞭解中 商業特許經營相關法規國的市場環境與政策導向，能開拓中國養老地特許經營受商務部及當地相關部門的監督與管產成功之路。理。此類活動目前由《商業特許經營管理條 中國養老房產的發展機會例》規管。在《商業特許經營管理條例》之中國已經急速步入老齡化社會。2011年，全後，又補充了《商業特許經營備案管理辦法》國人口中60歲以上的佔到了億；並預計到及《商業特許經營信息披露管理辦法》。2050年翻多倍達到億。由於獨生子女政根據上述適用法規，特許人須符合若干先決條策，一個孩子要照顧兩個父母，和四個祖父母件，包括擁有成熟的經營模式，具備為被特許（即所謂'4-2-1〞問題）人民群眾的養老服務需人提供長期經營指導和培訓服務的能力，在中求日益增長。國擁有至少2個直營店，並且經營時間超過1中國傳統就有"養兒防老"思想。子女盡孝道、贍年。在與中國境內的被特許人首次訂立特許協養父母、跟長輩同住，本來是傳統的美德，但議之日起的15天內完成登記後，特許人須向該也是中國獨立的養老產業較晚開發的原因。可省級商務部門提交營業執照、特許經營合約樣是，急速的城市化，很多少壯的孩子們遠離家本及其他文件作為備案。跨直轄市、省或自治鄉到城市找尋發展機會。由於戶籍政策、城鄉區範圍從事特許經營活動的特許人，首次備案發展的不均衡、和"4-2-1"的現實考慮，無論把文件須提交商務部，此後文件提交至註冊的省是父母（更遑論的祖父母）搬離開原居地，接級商務部門。此外，特許人應當在每年3月31到生活水平較高的城市養老，或是把他們留在日前將其上一年度訂立、撤銷、續簽與變更的醫療設施較落後的原居地，都不是最完善的方特許協議情況向商務部門報告。案。發展養老產業養老，以融通新一代的資金特許人的備案信息有變化的，應當自變化之日與老一輩的需要，為養老產業帶來巨大商機。起30日內向相關商務部門申請變更。 再者，中國政府也注意到，擴大內需，是改善特許合約的期限應當不少於3年，但被特許人同經濟結構、減少依賴出口市場的重要抓手。意的除外。目前低消費、高儲蓄率的一個主因，就是生活保障制度（如醫療、失業、退休）的落後。故被特許人有權在特許合約簽署後一定期限內，此，發展養老產業，兼有改善經濟結構的戰略單方解除合約。意義。64
借鑒國外養老房地產業經驗2006年《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室經過多年的發展，國外（如美國、澳洲）的養和發展改革委等部門關於加快發展養老服務業老產業已經成熟。與其他房地產產業相比，養意見的通知》及2011年《社會養老服務體系建老房地產業獨特的地方，在與:設「十二五」規劃》等政策、規劃，都明示了目前產業內資金瓶頸的問題，並推出鼓勵政策1. 反週期性：無論市場、經濟或者國家財政波以吸引資金。鼓勵政策涵蓋土地供應、稅務優動，人們不能抵抗衰老，因此有健康護理方惠等。可是，政策的受惠方，都被限制為「非面的剛性需求。例如，在2008、2009年的營利」的福利機構。對於有投資級別的高端養美國經濟危機中，養老產業雖然也經歷了居老項目的關係不大。住率的和新建社區數量的下降，但是租金以及跟產業有關的運營收入如服務、護理、醫 適合中國的養老房產業商業模式初探療等仍有增長。中國的養老產業尚處於起步階段，至今還沒有發現能夠「全盤通吃」的「正確」商業模式。2. 政府補貼：如果入住的老年人與設施，能符據業內起步較早的個別例子，投資者可參考的合全國醫療保障系統的資格，就能取得聯邦模式包括：政府的資金。由奧巴馬政府主推的全國醫療保險計劃，對於市場上的供應方與需求放都以開發為主的銷售模式：帶來了變化。計劃全面落實後對整個產業的中國的土地/房地產價格近兩年居高不下，無疑影響有待觀察。增加了養老地產投資者的投資成本。其中有參與者的營利模式，以較低價錢拿到鄉鎮外圍的經過長期的發展，國外現有的養老地產產品形土地，開發以銷售為主的養老社區，較快回籠態包括:資金，提高資金周轉。• 老年公寓；這些社區通常建設優美，市場定位高端，同時• 社區護理機構（按需要護度又分為自主生活/解決了文化上的差異與迎合用家的心理需求：協助生活，護理中心提供簡單護理和全面護把年邁的父母放置在高級而空氣環境優美的社理；和區，可被看作是身份的象征，只有成功的高、中產階級可以負擔得起 - 部分更是以高會員費• 醫療中心。的形式來突顯客戶身份。同時，入住的老年人國外跟養老房地產有關的商業模式有：也能跟同輩人在社區內交流，心理上滿足獨立生活而不是依賴別人的需求。• 房地產融資: 老人以"反向按揭"的模式把房子產權賣到金融機構；作為對價，金融機構此模式集中在開發的環節。開發商通常不負擔讓老人繼續居住在房子裡，直到百年歸老為以後的常年支出，如醫療與護理等。這種模式止，其間每年並繳付老年人一定數額的年金也很難在取得土地使用權時享受到政府的土地作為老人的生活費。這種產品模式同時兼顧優惠政策。由於住宅是針對老年人進行開發老人的住房、保險、退休年金的需要。的，或有相當面積的設施不能用於出售，每平米的售價會低於可比的商品住宅；需要同時發• 醫療服務：對入住公寓的老年人提供以「康展社區商業設施，滿足老年人口的日常消費與復治療」、「基本生活」和「特殊情況下的增加收入。故此，開發商一般會把項目規模做醫護」三大類為主的醫療服務。老年人是特大、並設在新建郊區。殊年齡群體，對健康方面有着特殊的需求。以醫療、護理服務為主的模式：• 社區配套服務：以美國「持續照護退休此模式以長期養老配套服務的經營收益為主，社區」（Continuous Care Retirement 以提供多層次服務、設施、護理和以客戶為中Community, CCRC）為例，其核心是集娛心的創新服務來吸引消費者。針對獨立能力較樂、酒店式服務、生活護理和醫療護理為一低的老人，設施可設在市區醫院、專用公寓體，而不只局限在居住與醫療。其他配套服內。此模式對土地以及前期的投入要求較少，務，如餐飲，健身，俱樂部，商場以及老年但要求穩定的持續的優良服務，對一些已有經大學也將提升產業整體服務質量，吸引客源驗、品牌等無形資產的市場先入者（不少為國並增加盈利。外服務提供方）較有利。 中國養老地產的政策可以預期，在未來，養老地產的發展過程中，在中國，對於養老的政策，主要還被定性為社將會在上述兩種模式為基礎，根據項目所處區會福利政策範疇之內，它的建立和管理受到民域的具體特征，再創造開發出各種各樣的，更政部門的指導和監督。國務院、民政部等部門受到市場認受的成功商業模式。先後發佈了以下通知鼓勵養老機構的發展。如中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 65
附錄1：德勤中國房地產行業務團隊聯系資料聯系何錦榮施清耀李民基審計合伙人審計合伙人審計合伙人全國房地產行業主管合伙人全國開發商行業主管合伙人全國賓館酒店行業主管合伙人電話：+852 2852 1071電話：+852 2852 6355電話：+852 2852 6340電子郵件：richo@電子郵件：matsze@電子郵件：edmli@地點：香港特別行政區地點：香港特別行政區地點：香港特別行政區陳偉權李子傑稅務合伙人審計合伙人全國出資人行業主管合伙人全國建築、基建及工程行業電話：+86 21 6141 1318主管合伙人電子郵件：garychan@電話：+852 2852 1080地點：上海電子郵件：keilee@地點：香港特別行政區審計馬燕梅黃娟合伙人主管電話：+86 10 8520 7135電話：+852 2852 6714電子郵件：celma@電子郵件：rebewong@地點：北京地點：香港特別行政區稅務譚振雄Oliver Farnworth高級顧問主管電話：+852 2852 1672電話：+852 2852 5688電子郵件：anttam@電子郵件：olfarnworth@地點：香港特別行政區地點：香港特別行政區企業風險管理服務黃皓禮主管電話：+852 2852 6658電子郵件：chaellis@地點：香港特別行政區財務咨詢服務楊磊明鄺炳强劉曉晶合伙人合伙人合伙人電話：+86 10 8520 7753電話：+852 2852 1003電話：+86 10 8512 5688電子郵件：edmyeung@電子郵件：tonkwong@電子郵件：jenxjliu@地點：北京地點：香港特別行政區地點：北京企業管理咨詢服務尹嘉亮合伙人電話：+852 2852 6562電子郵件：karonwan@地點：香港特別行政區66
德勤中國業務的聯絡詳情北京 哈爾濱深圳 德勤華永會計師事務所有限公司德勤管理咨詢(上海)有限公司德勤華永會計師事務所有限公司北京分所 哈爾濱分公司深圳分所 中國北京市東長安街1號 中國哈爾濱市南崗區長江路368號中國深圳市深南東路5001號 東方廣場東方經貿城德勤大樓8層 開發區管理大厦1618室華潤大廈13樓 郵政編碼：100738 郵政編碼：150090郵政編碼：518010 電話：+86 10 8520 7788 電話：+86 451 8586 0060 電話：+86 755 8246 3255 傳真：+86 10 8518 1218傳真：+86 451 8586 0056傳真：+86 755 8246 3186重慶香港特別行政區 蘇州 德勤咨詢(重慶)有限公司德勤．關黃陳方會計師行德勤商務咨詢(上海)有限公司中國重慶市渝中區青年路38號香港金鐘道88號 蘇州分公司重慶國貿中心13樓10-12單元 太古廣場一座35樓 中國蘇州市工業園區蘇惠路88號郵政編碼：400010 電話：+852 2852 1600 環球財富廣場1幢23樓 電話：+86 23 6310 6206 傳真：+852 2541 1911郵政編碼：215021 傳真：+86 23 6310 6170電話：+86 512 6289 1238 濟南傳真：+86 512 6762 3338 / 3318大連 德勤咨詢(上海)有限公司德勤華永會計師事務所有限公司濟南辦事處天津 大連分所中國濟南市濼源大街150號德勤華永會計師事務所有限公司 中國大連市中山路147號 濟南中信廣場A座十層1018單元天津分所森茂大廈1503室 郵政編碼：250011中國天津市和平區南京路189號 郵政編碼：116011 電話：+86 531 8518 1058津彙廣場寫字樓30層 電話：+86 411 8371 2888 傳真：+86 531 8518 1068郵政編碼：300051 傳真：+86 411 8360 3297電話：+86 22 2320 6688 澳門特別行政區傳真：+86 22 2320 6699廣州德勤．關黃陳方會計師行德勤華永會計師事務所有限公司澳門殷皇子大馬路43-53A號 武漢廣州分所澳門廣場19樓H-N座 德勤咨詢(上海)有限公司中國廣州市天河路208號電話：+853 2871 2998武漢辦事處粵海天河城大廈26樓 傳真：+853 2871 3033中國武漢市建設大道568號郵政編碼：510620 新世界國貿大厦38層02號電話：+86 20 8396 9228南京 郵政編碼: 430022傳真：+86 20 3888 0119 / 0121德勤華永會計師事務所有限公司電話：+86 27 8526 6618南京分所傳真：+86 27 8526 7032杭州中國南京市漢中路89號 德勤商務咨詢(杭州)有限公司金鷹國際商城11層 廈門中國杭州市教工路18號郵政編碼：210029 德勤咨詢(上海)有限公司歐美中心企業國際A區605室電話：+86 25 5790 8880 廈門辦事處郵政編碼：310013傳真：+86 25 8691 8776中國廈門市思明區鷺江道8號電話：+86 571 2811 1900國際銀行大廈26樓E單元傳真：+86 571 2811 1904上海 郵政編碼：361001德勤華永會計師事務所有限公司電話：+86 592 2107 298中國上海市延安東路222號 傳真：+86 592 2107 259外灘中心30樓 郵政編碼：200002 電話：+86 21 6141 8888傳真：+86 21 6335 0003中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 67
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德勤中國房地產業務簡介德勤中國房地產業服務小組是由來自德勤審計、稅務、咨詢及企業財務部門的資深專業人員組成的綜合性團隊。團隊成員具有房地產及相關行業豐富的服務 經驗。我們的服務對象包括多家大型房地產開發商、投資者、建築企業、政府機構、房地產投資基金及房地產相關行業專業服務機構。我們服務的區域涵蓋了香港大陸地區及海外市場。本行為接近百分之三十在香港上市的房地產企業提供審計及其他專業服務。八家名列恆生指數成份股的房地產企業中，其中五家為本行客戶。我們曾協助香港第一家房地產投資信托基金在新加坡成功上市，亦為香港第一家以人民幣計值的房地產投資信托基金出任申報會計師和稅務顧問。並為首家提供房地產網上信息服務的企業在美國納斯達克證券市場成功上市。我們為名列財富全球500強的兩家中國最具規模建築公司出任審計師。同時，我們在中國為本地新興開發商提供企業風險管理服務和一家具領導地位的開發商 提供全面的企業管理咨詢服務。德勤房地產行業由富有經驗的專業人士組成，我們提供全面綜合的房地產服務方案，包涵整個投資過程的每一階段，以及為多個具標志性的房地產交易提供咨詢。關於德勤全球Deloitte（“德勤”）泛指德勤有限公司（一家根據英國法律組成的私人擔保有限公司，以下稱“德勤有限公司”) ，以及其一家或多家成員所。每一個成員所均為具有獨立法律地位的法律實體。請參閱 中有關德勤有限公司及其成員所法律結構的詳細描述。德勤為各行各業的上市及非上市客戶提供審計、稅務、企業管理咨詢及財務咨詢服務。德勤成員所網絡遍及全球逾150個國家，憑借其世界一流和高質量專業服務，為客戶提供應對最複雜業務挑戰所需的深入見解。德勤約182,000名專業人士致力於追求卓越，樹立典範。關於德勤中國在中國，我們通過德勤．關黃陳方會計師行和德勤華永會計師事務所有限公司，以及其下屬機構和關聯機構提供服務。德勤．關黃陳方會計師行及德勤華永會計師事務所有限公司共同為德勤有限公司的成員所。德勤中國是中國大陸及港澳地區居領導地位的專業服務機構之一，共擁有近10,000名員工分佈於包括北京、重慶、大連、廣州、杭州、哈爾濱、香港、濟南、澳門、南京、上海、深圳、蘇州、天津、武漢和廈門在內的16個城市。早在1917年，我們於上海成立了辦事處。我們以全球網絡為支持，為國內企業、跨國公司以及高成長的企業提供全面的審計、稅務、企業管理咨詢和財務咨詢服務。我們在中國擁有豐富的經驗，並一直為中國會計准則、稅制以及本土專業會計師的發展作出重大的貢獻。在香港，我們更為大約三分之一在香港聯合交易所上市的公司提供服務。本文件中所含數據乃一般性信息，故此，並不構成任何德勤有限公司、其成員所或相關機構（統稱為“德勤網絡”）提供任何專業建議或服務。在做出任何可能影響自身財務或業務的決策或採取任何相關行動前，請咨詢合資格的專業顧問。任何德勤網絡內的機構不對任何方因使用本文件而導致的任何損失承擔責任。2012 德勤．關黃陳方會計師行 HK-019SC-12வ݊ᐑڭॷΙՏۜ
