商业地产发展劢向及IT建设楚鹰资深顾问NEC（中国）有限公司© NEC Corporation 2010Page 1
国内商业地产的快速发展© NEC Corporation 2010Page 2
1、商业地产及其分类：商业地产是指：包括写字楼、贩物中社区商业（商业街）心、公寓、酒店、会议中心以及商业服务业经营场所等的综合性商业建筑贩物中心及其附属建筑设施。狭义的概念丏指：用于商业服务业经营用途的物业形式商业地产的建筑及其附属设施，主要的经营内容主要类型城市商业综合体有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。大型丏业市场商业地产开发经营的五大要素：选址、定位、资金、招商/租赁和经营管理。其主要环节包括：其它市场研究：区位、市场、消费、投资招商策划：客户类别、资质、形象、数量市场定位：商圈、环境、市政、客户群商业管理设计：项目分析：开发战略、经营模式、投资回报运营：商业规划：业种／业态、结构、规模以购物中心、城市综合体、社区商业街建筑设计／施工：形式与内容为代表的商业地产在全国大中城市中快租赁（销售）策略：确定经营模式速发展。发展的中心已经向二、三线城市转移。© NEC Corporation 2010Page 3
2、中国社会经济的高速发展促进商业地产行业增长：社会经济的高速增长、人均ＧＤＰ的增长、城市化进程的加速等因素，推进商业地产的发展：２０１０年中国人均ＧＤＰ达到4500003979835000 ４３８４美元，主要大城市超过400000国内生产总值(亿元１２０００美元。4384 ) 4500 3500003353634000 3679 3006703000003500 3220 2495302500003000 2119242583 2500 2000001832172036 1598781569982000 1719 15000031490 99215109655120333135821084881253431500 1135 1274 10000041089210855 911 391064305548136525165950167177761000 50000500 00 2000200120022003200420052006200720082009201020002001200220032004200520062007200820092010据十二五规划，２０１０年中国奢侈品消2015年全国社会消费总额达到８４３亿元费品零售总额将达（ＲＭＢ）到30万亿元。中国希望到2015年城镇化率由现在的%提高到%© NEC Corporation 2010Page 4
3、人均GDP的增长促进零售业态的变化：人均国民收入业态发展(主流业态)内涵之演进相关事业、系统之整合1000美元以下传统商店、传统市场本土化传统批发、粗放经营1000美元百货公司人性化店内采购系统3000美元超级市场生活化、精致化后场作业、温度控制4000美元便利商店业态化、连锁化小批量、高频度配送4000—6000美元物流中心批发、仓储、运输业结合制造商>零售商DCM&SCM6000美元量贩店（GMS）大型化采购、仓储、贩卖合一6000美元以上同上国际化、业际化、资本化等D/C、P/C、冷链管理12000美元购物中心同上不同业种之多角化整合目前国内零售业中各业态在生命周期中所处位置北京、上海、广州、深圳等大城市人均GDP 已经超过了12000美元。5© NEC Corporation 2010Page 5
4、国家人均GDP的增长看贩物中心的发展状况：美国、日本、中国人均GDP（美元）比较美国２０１０年中国人均ＧＤＰ达到（1952年至2008年）日本４３８４美元，主要大城市超过中国１２０００美元。50000 美国购物中心中45000 日本购物中心达到4万家以美国购物中心达到1000以上达到47835家国40000 未日本购物中心美国购物中心达到来2980家35000 达到3万家以美国购物中心530000 达到2万家以上日本购物中心达到年2200家内25000 美国购物中心达到1万家以上日本达到人均购20000 GDP为5000美元的时间比美国中国达到人均GDP为物落后中国购物中心美国购物中心10年左右5000美元的时间比日本15000 落后30年左右达到中500家以上达到5000家心10000 中国购物中心将5000 日本购物中心达到400家达到会500家快0 中国购物中心达到50家速增美国购物中心日本购物中心中国购物中心达到长达到500-1000家达到130家10家© NEC Corporation 2010Page 6195219561960196419681972197619801984198819921996200020042008
日本商业地产（购物中心）的发展变化历程© NEC Corporation 2010Page 7
1601、日本贩物中心近年来的发展劢向140●2000年：由于日本大店法(街道规划3法）修正案出●城市中心部：从百货店（综合商业设施）、超市→丏门店等台的原因1，使2得当0年大型商业施设加速开店城市型商业设施（ＳＣ）变化●随后ＳＣ出1店数0缓慢0增加，因为为了保护地方经●地方区域：从個人商个人商店、连锁的商店→大型ＳＣ变化济，再次开始对大型店铺开店进行限制。80中心部●特别是郊外出店增加较快。（大型停车场完备）1970年代1980～2000年2001年～周辺地域60都市（中心部）商业地产的时代郊外地域40都市部百货店车站楼都市型商业设施総計20地方（郊外）0ＧＭＳ购物广场专门店的集合郊外地域地方中心部近郊个人商店郊外中小规模零售店近郊・郊外连锁型大型购物中心专门店复合式的小商店的集合设施可以满足“一站式”的购物需求©（有竞争力的专门店的集合就变成了购物中心） NEC Corporation 2010Page 820002001200220032004200520062007
2、日本贩物中心发展形态的多样化实现成本与需求的对应（价格竞争力）3SUPER12便利POWER CENTERCENTERCENTER便传统的购物利NSC目中心分类的性性/CSC/日4奥特莱斯非常RSCMALL日性7Life Style和常CENTER专业5价值中心性6CENTER娱乐主题MAL8L9CENTER自由形态CENTER10游乐性、快适性需求对应© NEC Corporation 2010Page 9
3、日本传统的百货店、综合超市通过改造向贩物中心转型综合超市+专门店街购物中心----伊藤洋华堂向贩物中心方向发展专门店街専門店街スーパ【ー综综合合超超市市】专门店的商品增加，变成综合性比较强的超市【专门店】与综合超市邻接，客户来店的频度增加以大型综合超市、大型百货店为主力店配以专业店街的交通枢纽附近的购物中心。© NEC Corporation 2010Page 10
4、日本郊外的大型奥特莱斯贩物中心贩物中心的郊外化、大型化、休闲娱乐化三井不动产开发的幕张Garden Walk店奥特莱斯购物中心三菱地产开发的御殿场（Premium Outet）奥特莱斯购物中心（富士山脚下）© NEC Corporation 2010Page 11
商业地产（购物中心）的经营管理© NEC Corporation 2010Page 12
1、商业地产的生命周期不同阶段的经营管理课题SC的生命周期基本构思基规划设本计和构概念SC开幕筑前期8-10年SC的运规计划的课题营期划SC重新装修和设施计划构想建设设计承租商业种计划营运计划期实构筑和施开幕前计的课题划建筑、装潢招商、租赁作业准备开幕开幕营开幕和营环境维护承租商管理宣传推广运营期运运的课题期整修装潢活性化SC营运管理的要点© NEC Corporation 2010Page 13
2、从商业地产不同利益相关者的视角看经营管理建筑设计商设备供应商信贷银行经营管理的角度建筑工程商设备安装商政府各管理部门销售、租赁代理商产权购物中心的地产开发商经营管理商角度商业管理物业管理地产业主招商租赁管理产权分割产权完整集中管理多业主唯一业主销售迒租各承租商户统一招租（不同业种、不同品牌的组业主出租合）业主招租业主自营广大消费者© NEC Corporation 2010Page 14
3、商业地产（贩物中心）的利益相关者及经营管理模式贩物中心中的商业面积根据使用功能被分割为不同的物业单元（Uni全部产权销售分散t），依据开发商对物业单元产权的不同处经营理方式，产生不同的经营管理模式。部分产权销售对自持物业购物中心的运营模式：购物中心经营管理的项目：单元实行统开发商只拥有购物中心1、卖场管理产权持有一招商,租赁的所有权，零售承租商购物中心2、工作人员管理是购物中心的经营者，所有权3、公共使用空间管理租赁经营经营专业管理团队（公司）4、安全维护管理则负责管理整个购物中5、财务管理心，但与经营者相互合6、停车场管理贩物中心主流的作，三方各司其责，共8、设备维护管理创购物中心的繁荣。购物中心业主/拥有者9、消费者行为资讯管理经营管理模式10、商情管理沟通购物中心与协调购物中心购物中心公用设施管理权专业管理团队租户/经营者经营权租金收入和未来商业地产升值是开发商（业主）的购物中心费用：包括公共区域的清洁、保安、现实和潜在收益水电空调、维修和广告促销等费用，按照实际开销分项向租户收取要符合公平、合理原则。© NEC Corporation 2010Page 15
4、商业地产（贩物中心）的经营利益链购物中心的实体购物中心经营的是商业意象、特征与品质地产（UNIT），不是商品，但与商品经营有关开发商的开发与管理营运策略购物中心产生实际来客人整体集客力潮并有效率的分派至各店营运意象、承租收益产生的商组合、顾客服可能性务促销广告等管管理营运者所获得理营运活动而来各承租单店所贡献之租金与费用租金是贩物中心的主要收入来源，也核心（主力）商店是承租商户的经营成本，租金的收取方式有：定额租金、定额+服饰配件家用家饰书籍文化运动户外抽成租金、抽成租投资收益与下次金。营运循环之资金来源珠宝首饰儿童玩具健康美容餐饮食品其他业种支援性服务设施各承租单店之营业额影城及娱乐租金与费用© NEC Corporation 2010Page 16
5、关于商业地产租金策略及计算模式租金方式内容优点缺点租金与营业额关系模式确定的租金（元/每平米）与租金收入稳定，无需管承租商户营业额增加，固定额度租金营业额无关，定期更新租金。理营业额的业务，承租开发商不能增加利益。1不适合需求变化大的立地（如商户靠增加营业额增加改变租金困难，缺乏发新开发地区）利润。展的未来性。单纯依靠承租商户营业额的一承租商户的收入增加，租金收入不稳定，需要单纯营业额比例租金定比例抽成，几乎不另收保证租金收入随之增加，可营业额管理，容易阻碍2金或建设协力金。能要预防营业额管理之优势承租商的扩大营业疏漏。额意愿。对完全抽租金方式，设定最低承租商户的营业额增加，需要对营业额管理，容定额租金+抽成租金保证租金。租金收入随之增加。可易阻碍优势承租商户的3能要预防营业额管理之扩大营业额意愿。疏漏。设定营业额的区间，当营业额随着承租商户的营业额需要进行营业额管理。变动营业额比率租金低于某一数额时按一比例抽成，增加，租金收入亦增加，收入不稳定。4当营业额超过此数额后的按另设定变动比例可以激励一较小比例抽成。承租商。对于变动比例抽成方式，设定承租商营业额增加，租需要进行营业额管理。定额租金+变动营业额最低保证租金。金收入亦增加，同时确5比例租金保最低租金收入，并对承租商扩大营业额意愿较小抑制。完全抽成方式，设定最低营业承租商营业额增加，租需要营业额管理，容易最低营业额保证并附加额。金随之增加。可能要预阻碍优势承租商扩大营6比例抽成防营业额管理疏漏。业额意愿。对于最低营业额保证并附加定营业额增加，租金收入需要营业额管理。固定租金+变动比例营额租金+变动比率租金增加，固定租金和递减7业额抽成租金，最低营抽成租金，促进承租商业额保证增加营业额。对于最低营业额保证并附加定保证最小营业额，固定需要营业额管理。固定租金+可变比率+奖额租金+变动比率租金，同时租金，营业额增加租金8励，最©低营业额保证给予租金奖励减额收入增加，对承租商给 NEC Corporation 2010予租金减额奖P励age 17
6、租金计算的实例租金计算策略表格：租户物业租金S0R0V0D0S1R1V1D1S2R2V2D2S3R3V3D3编码单元策略1001201180100005万万万租金计算说明：［１］租户1001，租赁物业单元2011，租赁面积SQ=100平方米，按月计算租金总额ＴＬＦ，［２］租金策略８：Ｓ0＝0，Ｒ0＝100，Ｖ0＝０，Ｄ0＝０；Ｓ1＝50000，R1=( ), V1= , D1=0 ;S2= 100000 , R2 = ( ) , V2 = , D2 = 5 ;S3 = 200000 , R3 = ( ) , V3 = , D3 = 8;［３］当月租户营业ST = 250000 元，计算租金总额TLF 如下：TLF1 = SQ X R0 + V0 X [ S1 –S0 ] = 100 X 100 = 10000 元R1 计算：R1 = R0 + V0 X [ S1 –S0 ] / SQ –D1 = 100 TLF2 = SQ X R1 + V1 X [ S2 –S1 ] = 100 X 100 + X [ 100000 –50000 ] = 11000 元R2计算：R2 = R1 + V1 X [ S2 –S1 ] / SQ –D2 = 100 + X [ 100000 –50000 ] / 100 –5 = 105 元TLF3 = SQ X R2 + V2 X [ S3 –S2 ] = 100 X 105 + X [ 200000 –100000 ] = 12000 元R3 计算：R3 = R2 + V2 X [ S3 –S2 ] / SQ –D3 = 105 + X [ 200000 –100000 ] / 100 –5 = 115 元TLF4 = SQ X R3 + V3 X [ ST –S3 ] = 100 X 115 + X [ 250000 –200000 ] = 12000 元该租户当月计算租金总额（２０１１物业单元）：TLF = TLF4 = 12000 元© NEC Corporation 2010Page 18
商业地产（购物中心）IT系统建设© NEC Corporation 2010Page 19
1、商业地产（贩物中心）对信息技术有很高的需求© NEC Corporation 2010Page 20
２、NEC面向商业地产项目产品方案概要：自社开发的自社开发的自社开发的用友、金蝶地产销售系统经营企划系统购物中心系统财务系统自社的技术自社开发的长益公司的微软公司档案管理系统战略招商系统购物中心系统AX财务系统自社的工程图纸东京NEC 的管理系统面向商业地产购物中心系统ＩＴ需求的自社的解决方案自社的GMS 系统客流监控系统长益公司的自社的自社开发的自社开发的百货店系统ProLodics 系统媒体播放系统人脸识别系统自社开发的自社开发的自社开发的自社开发的自社的SAAS化连锁店系统酒店管理系统IP通讯产品停车场系统液晶显示屏产品自它开发的微软ＡＸ餐饮管理系统ＦｏｒＲｅｔａｉｌ系统© NEC Corporation 2010Page 21
３、构建商业地产信息系统时应考虑的相关因素：构筑企业的信息系统，要考虑企业经营环境的影响，包企业低碳括企业的中长期发展战略、集团化节能竞争社会和经济的环境因素对企经济环境业发展的促进和制约因素等。增长B/SAP系统首先(Environment)系统要能够满足业务的需求，同流程时要考虑采用企业的经营管理机能被分割重组先进的、合理成许多具体的业务单元，个系统的、安全的技各业务单元之间的有机合作达成企业正常运转。业务单协同业务术架构，已达(AP System)成运用的便利元对信息管理和运用的要求作业(Business)SaaS性、可靠性以构成了系统的需求。系统及对应业务发展的需求。连锁经营RFID信息技术的发展水平决定了IT技术企业信息系统架构和平台的(Architecture)确定，企业要在满足业务需综合考虑业务、系统求、系统功能和效率的前提和IT的系统认知观是成下，平衡考虑投入和产出、W功构建企业信息系统的基础！系统规划先平衡考虑当前和未来等因素。虚拟化行！技术IBAS© NEC Corporation 2010Page 22
４、大型贩物中心（商业地产）经营管理信息系统整体框架购物中心各店•店内介绍•电影票贩卖•积分查询各楼异层常报管监警理控状态监控现金固收定费资产•财务信息•工资、考勤•销售额连协•停车场状况•促销活动通知网上购物•积分查询••促销活动•积分查询•顾客管理•网络销售管理•积分管理•店中店系统管理•营业额分析© NEC Corporation 2010Page•积分管理 23•信用卡、购物明细管理•••••
５、大型贩物中心（商业地产）经营管理信息系统功能框架战略招商、业种配置计划年度推广促销计划（预算）协企业门户全公司管财务会计、管理会计、KPI分析顾客基于会员管理的CRM同工信息服务理系支援基盘租金费用人力基盘客户服务中心作资源成本管理管理平电子交易管理控制推广促销计划绩效评审台网上商城承租商信息合作内部连携基盘－EAI外部连携基盘－EC消费者基盘（实现内部各业务系统数据的整合）（实现同客户、政府部门等的数据接口）供应商业务租务管理物业管理商场管理承租商销售可视化图形执行管理系基盘售租招商租赁工程环境安全运营推广POS后台承租商管理管理管理维修保洁保卫管理管理管理管理Mall基盘楼宇自控系统停车场系统消防监控系统安全监控系统多媒体播放系统人潮监测系统POS系统© NEC Corporation 2010Page 24
６、基于微软零售业解决方案的承租商系统（SAAS化）零售业云计算应用示意图© NEC Corporation 2010Page 25
谢谢聆听！© NEC Corporation 2010Page 26
