上海医药集团股权置换项目
评估技术参考意见
资产评估协调组
评估技术参考意见
本次资产评估的目的为：上海医药集团拟将部分股权与长城、信达资产管理公司持有上海新先锋药业有限公司的股权置换。根据该评估目的，评估方法总体要求：按照财政部《资产评估操作规范意见》和上海市国资委2003—153号文。
上海医药股权置换项目评估协调组对部分科目的评估技术提出参考意见，本参考意见仅适用于单项资产加和法的评估，通过对评估中的一些原则和基本方法进行统一，便于评估操作口径一致。若遇特殊情况还需评估师结合实际情况具体分析判断。
1、短期投资
短期投资包括上市的有价证券、未上市的有价证券和委托理财。上市的有价证券按评估基准日的市价为基础来确认其评估现值;未上市的有价证券、委托理财在判明投资资金安全的前提下，按本金加持有期利息确定评估值；如发现委托理财的金融机构存在涉讼等事项，难以确定委托理财资金的损失的，应在特别事项中予以揭示。
2、各种应收款项
各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项收回的可能性确定评估值。评估人员借助于历史资料和现在的调查情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回的，如：近期内经常性业务往来且信誉好的客户的应收账款、集团内部应收账款（企业已资不抵债的除外），按核实后的账面值评估；符合有关管理制度规定应予核销的、包括宕在应收款项中应计入损益的费用支出，或有明显迹象表明无法收回的，按零值计算；除个别认定坏账外，按有关规定,评估不能参照审计计算坏账准备的方法，从应收账款总额中扣减估算的坏账准备后确定评估值。
各种情况计算结果汇总即得出全部应收款项的评估现值。
原账面上计提的“坏账准备”评估为零。
以上评估并不代表企业可以按评估核销相关帐务，企业在进行财务处理时应按现行财务制度办妥有关手续。
3、存货
此次评估的存货量大且品种多，十分繁杂。在对存货进行评估时，可将存货分为若干类别（“外购材料”、“在制品及自制半成品”、“产成品”“低值易耗品”、“发出商品”“库存商品”等），然后，针对不同的类别，分别采用不同的评估方法确定评估现值。其中：
（1）外购材料包括外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品等
由于其在生产经营过程中处于供应环节，尚未改变购入时的原有形态，因此，在评估时，主要依据该类存货的现行市场买价和购进时发生的合理费用，视具体情况，采用现行市价法或重置成本法进行评估。
(1)对继续使用的外购原材料，可根据每项资产的清查核实后的数量、技术鉴定结果和资产市场的现行买价，加合理的运杂费、自然损耗、验收整理入库费用，逐项计算评估值。
(2)对购进时间短、市场价格未发生变化的资产，可根据清查核实后的数量，以调整后的账面成本确定评估价值。
(3)对其中失效、变质、残损或存放时间较长，部分丧失使用价值的各类材料，通过计算库龄和分析判断，按可变现净值确定评估值或评估为零。
企业采用计划成本核算并且账面单独反映“材料成本差异”时，先按大类分摊“材料成本差异”余额，然后按上述各状况分别计算评估值。
（2）产成品、自制半成品
产成品一般以其完全成本为基础，根据该产品市场好坏决定是否加上适当的利润，或是要低于成本。
1.对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值。
畅销产品的评估值=不含税出厂销售单价×(1-销售费用率-销售税金及附加费率-销售利润率×所得税率)×数量
2.对于正常销售的产品,根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值。
正常销售产品的评估值=不含税出厂销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率×所得税税率)-销售利润率×(1-所得税税率)×净利润折减率]×数量
3.对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值。
勉强销售产品的评估值=不含税出厂销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率×所得税税率)-销售利润率×(1-所得税税率)]×数量
4.对于滞销、积压、降价销售产品，应根据其可收回净收益确定评估值（对在产品应注意产品有效期，对库龄较长的了解是否产品已失效）。
滞销、积压、降价销售产品的评估值=不含税出厂单价×数量×回收净收益率
上述评估公式中的销售费用率（含销售折扣）、销售税金及附加率及销售利润率,一般按企业会计报表的相关数据，如企业会计报表的相关数据不能代表社会客观水平，则参照2003年《企业效绩评价》中主要经济指标统计资料。按相关行业平均销售费用率、销售税金及附加率、销售利润率确定,所得税率统一按33%取值，净利润折减率取50%。
（3）库存商品
库存商品的评估值应该是该商品的当前进货价加上随进货时发生的或保管商品发生的合理费用。
合理费用要根据库存商品的特性不同而不同。一般包括运费、仓储费。有些商品还会有回扣、保管费，散装、实效、易碎商品应含有合理的损耗等等。
对于滞销、积压、降价销售商品，应根据其可收回净收益确定评估值。
（4）低值易耗品
分两种情况进行评估：
(1)在库低值易耗品与外购材料评估方法相同；
(2)在用低值易耗品的评估应扣减有形损耗因素。
（5）发出商品的评估有以下几种情况：
查阅购货合同及付款履约情况，对正常产品按该产成品的评估方法确定评估价值；对有问题的，按可回收的净值确定估值；逾期无法收款且产品无法追回的评估价值为零。
4、待摊费用和递延资产
待摊费用、递延资产是指企业已经支出但应由本期和以后各期成本分别负担的各项费用。
递延资产与待摊费用除摊销期不同外，其他性质基本相同。对两者可采用相同的评估方法和程序。评估原则为，要根据评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其它评估对象没有重复的资产和权利的价值确定。
递延资产与待摊费用的评估方法有两种，一是当递延资产与待摊费用所反映的费用支出形成的新资产和权利的剩余存续时间很难确定时，在充分核实有关会计记录账面数字的基础上，按递延资产或待摊费用的余额确定评估价格；第二是当新资产和权力剩余时间可以确定的情况下，可以根据递延资产与待摊费用所反映的资产和权力的实际内容选择相应的资产评估方法进行评估，确认其剩余存续时间，并结合递延资产与待摊费用的原始价值，最终确定评估价格。对于资产和权力已耗尽的递延资产与待摊费用，应按实际情况评估为零。
5、待处理流动资产
查验每项待处理流动资产均须明显处于报废、无效、价值严重损失的状况。其评估值一般为清理变现后的可回收净款或为零。同时评估人员须在报告中单独列示，说明有关情况，并注明企业在进行财务处理时应按现行财务制度办妥有关报批手续。
6、证券类长期投资
可上市流通的有价证券采用现行市价法进行评估；以控股为目的持有的上市股权，可采用收益现值法，非上市的法人股可按最接近评估基准日的年报或中报的每股净资产含量计算评估值。
对于非上市交易的债券及国库券，一年内到期的可以根据本金加上持有的利息确定评估值。超过一年到期的，根据本利和的现值确定评估值。
7、其他长期投资
确定整体评估单位的原则：控股企业、相对控股企业、涉及核心业务企业且资产量较大的，二级-三级的长期投资公司，整体打开评估；如有土地使用权的第四级长期投资企业，也进行整体资产评估。
进行整体资产评估的长期投资，按整体评估后的净资产结合投资比例，确定评估值；
对未进行现场整体评估的企业，则按审计后基准日资产负债表中的净资产数额乘以投资比例确定评估值。
对合同、协议明确规定了固定投资回报的，将按规定应获得的收益和回收的本金折为现值作为评估值。对到期收回资产的实物投资、按约定预测的收益折现，再加到期收回资产的价值，计算评估值。
对非控股的长期投资，或虽然控股但投资额较小，且被投资企业正常经营的长期投资，按被投资企业基准日资产负债表中的净资产乘以投资比例确定评估值，或按长期投资账面值列示。
对本次不整体评估的子公司，若审计后净资产为负值，企业为有限责任公司的，该长期投资则评估为零；若企业为全资国有企业，只要上级公司承诺要维持其持续经营，或为其债务进行了担保，该长期投资则按负值评估;否则，该长期投资则评估为零。
对评估基准日后，如有下属长期投资进行过资产评估，可按评估确认值，经调整后确定该长期投资评估值。
8、房屋建筑物建筑物评估方法
本次房产评估所选用的主要方法是重置成本法，有条件的尽可能用市场比较法。前者适用于工业厂房、仓库等房屋建筑物、构筑物；市场比较法适用于办公用房、商铺、商品房。
1、重置成本法
重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用概预算编制法、市价法、物价系数调整法等方法。
根据本次评估的特点，在进行现场勘察了解建筑物的结构特征后，推荐使用市价法进行评估，其中：典型建筑物的造价可以按照《上海市造价信息》公布的案例或评估机构收集的近期建设案例；对于能够取得预决算资料的重要建筑物，在时间条件允许的情况下可采用预决算编制法或调整法进行评估。
以下分别介绍三种评估方法：
（1）预决算编制法：即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概预算的方法，当引用最近竣工的工程，因其工程造价基本接近现行建筑造价的工程项目，直接引用原结算的造价计算工程及其费用的组成内容，或者进行适当微调，故亦视同为概预算编制法。
（2）预决算调整法：即原决算工程造价所套用的定额不是现行定额及其取费规定，或采用同一定额但时间较长，建筑材料等市场变化较大，则利用原决算工程量，或者进行适当修改后，套用现行预算定额及取费标准计算工程造价方法。
（3）市价法：即在评估中通过可靠的途径，如利用近期竣工的同类型工程单方建筑造价或地方造价管理部的公布的当期建筑单方造价等作为依据，计算被估项目的单方造价方法，但房屋建筑物层数、层高、跨度、跨数等和选择的案例有差别时则应进行调整，以调整后的建筑单方造价计算评估对象的单方造价。
不同跨度的厂房造价的对比（%）
吊车起吊重量（t）
柱距（m）
不同跨度（m）造价指数
12
18
24
5∽10
6
100
83
80
15∽20
6
100
90
78
不同跨度和跨数的厂房造价对比（%）
建筑
面积
（m2）
跨度（m）
15
18
24
30
单跨
双跨
三跨
四跨
单跨
双跨
三跨
四跨
单跨
双跨
三跨
四跨
单跨
双跨
三跨
四跨
1000
118
103
113
104
100
2000
130
110
108
121
109
102
111
102
106
100
5000
145
120
114
109
132
111
106
103
120
106
100
104
116
104
107
105
10000
113
110
114
106
103
106
101
100
105
103
104
15000
112
105
102
100
103
100
(4)建筑指标系数调整法：通过核定建筑指标系数，对被估项目的原结算价值（但不是财务账面值）进行适当调整后直接变为被估项目的建筑造价加以引用的评估方法。
影响房屋建筑物建筑物造价因素较复杂，有建筑材料市场价格、机械使用费因素、人工费等因素，如果采用此法，必须有可靠的各年建筑指标系数。调整方法同物价系数法，推荐的指数见下表（供参考）：
指数类型 年度
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
定基指数
建筑工程建安造价（简称建筑造价）
建筑造价组成的范围
本次被估项目的建筑造价仅包括土建工程（含结构及装修）、和安装工程（含建筑物内给排水、采暖、电气主线路、照明、通讯、消防、中央内空调的管道部分）如是工业厂房除以上各项外还应包括桥式起重设备的轨道、导电铁、厂内运输设备的地轨和空压、蒸汽等主管道的架设费用，但不包括括电梯、空调、变配电设备、锅炉设备及通往各台设备的各种工艺管道、动力配线等应属于设备的价值。
根据上海市建委颁发的《 上海市建筑和装饰工程预算定额（2000）》，此定额实行量价分离，各定额子目中只有单位工程量所需用各工种工日数；
定额单价=Σ各工种人工工日×人工单价+Σ各种材料耗量×材料单
价+Σ各种机械台班耗量×机械台班单价
定额直接费=Σ工程所需各定额子目单位×工程量+Σ机械进出
场费 + 土方外运费
2000定额对应的费用定额计算顺序如下：
序号
名称
表达式
金额
一、
定额直接费
按定额计算
二、
综合费
一×6-12%
三、
施工措施费
一×1-6%
四、
其他费用
其中:1
定额编制管理费
一×%
2
工程质量监督费
(一+二+三)×%
五、
税金
(一+二+三+四)×%
六、
土建工程造价
(一+二+三+四+五)
七、
安装工程造价
八、
总造价
六+七
九、
前期费用
八×%
十、
期间费用
(八+九)×%
十一、
资金成本
九×%×+(十+八)×%×
十二、
工程总造价
八+九+十+十一
十三、
单位面积造价
十二/建筑面积
上表中一至八项为定额规定的，而九、十、十一为评估所加入的。
后应说明主要参数的来源，如：
施工措施费，在“九三”定额开办费的基础上作了调整，包括以下内容：现场文明施工费；技术措施费；材料二次驳运费、赶工措施费；工程提前竣工费；特殊条件施工增加费；特殊产品保护费；工程监测、测试费；工程保险费等项组成。其他内容有确切依据也可考虑。
新定额的综合费在“九三”定额的基础上为适应市场只作了一个范围（6%-12%），评估时建议按工程难度取率，一般建筑工程类别划分标准如下：
综合费率%
标准
一级
12
16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑
二级
10-12
16层以上29层以下住宅
三级
8-10
7层以上15层以下住宅或框排架结构建筑
四级
6-8
7层以下无电梯住宅及砖混建筑
五级
6
1-2层单功能,一般小跨度建筑
建筑造价的计算方法
(1)首先选择具有代表性的建筑按照规定计算方法进行案例的编制，一般应选择不同结构类型分别选择案例。
(2)根据案例参照市场现行同类造价确定对比单方造价。
(3)根据被估项目和对比单方造价比较，利用调整系数进行案例以外的每一评估项目的单方造价计算，这个方法称为“类比法”。即
被估项目单方造价=对比单方造价×（1+调整系数）
资金成本
资金成本即建设期投入资金的贷款利息，利息率按中国人民银行现行规定标准计算即
建设期限规定
建设期限可根据工期定额确定(上海地区)
编号
层数
建筑面积(平方米以内)
工期天数
1-9
1
500
70
1-10
2
500
90
1-11
2
1000
100
1-12
2
2000
110
1-13
3
1000
110
1-14
3
2000
120
1-15
3
3000
135
1-16
4
1000
120
1-17
4
2000
130
1-18
4
3000
150
1-19
4
5000
160
1-20
5
2000
150
1-21
5
3000
170
1-22
5
5000
180
1-23
5
7000
190
1-24
6
2000
170
1-25
6
3000
180
1-26
6
5000
190
1-27
6
7000
200
对前期费用按整个工期确定，对工程费用和期间费用因资金为均匀投入，可按工期的一半计算，但对包括设备安装的工程，工期应考虑设备安装调试的工期。对工程造价较低,工期较短的资金成本可忽略不计。
资金成本=工程造价×前期费用费率×利率×建设期+工程造价×(1+期间费用费率) ×利率×建设期×1/2
成新率的确定
综合成新率N=勘察成新率NO×50%+年限法成新率N1×50%
其中
A、 年限法成新率N1=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
B、勘察成新率NO:勘察成新率按结构、装修、配套设施三方面的使用功能 确定，其所占分值及综合计算如下表所示：
现场勘察成新率计分表
部分
名 称
标准分
实测现状
打分
合计
权重
土
建
部
分
基础
25
未发现明显的不均匀下沉
承重构件
25
完好
非承重墙
10
完好
屋面
15
无渗漏，防水、隔热、保温层完好
楼地面
25
完好
装
修
部
分
门窗
25
完好
地面
20
车间部分少部分地砖损坏
内墙粉刷
20
涂料面层少部分剥落
顶棚
20
小部分损坏，
细木装修
15
部分油漆失光、
安
装
部
分
上下水管道
25
完好
弱电系统
25
完好
动力设备
25
线路装置基本完好
照明设施
25
线路装置基本完好
在成新率计算中，现规定综合成新率取整计分，年限法成新率和勘察成新率的计算值保留一位小数。
成新率=（结构打分×权重系数+装修打分×权重系数+设备打分×权重系数）÷100×100%
不同结构类型房屋成新率的参考评分修正系数
结
修 构
正 类
系 别
数
楼 别
钢筋混凝土结构
混 合 结 构
砖 木 结 构
其 他 结 构
结
构
部
分
(G)
装
修
部
分
(S)
设
备
部
分
(B)
结
构
部
分
(G)
装
修
部
分
(S)
设
备
部
分
(B)
结构部分
(G)
装
修
部
分
(S)
设
备
部
分
(B)
结
构
部
分
(G)
装修部分
(S)
设
备
部
分
(B)
单层
二、三层
四～六层
七层以上
注：修正后房屋得分(成)=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B。
凡是已拆除的、待报废的、房产管理部门定为危房的、无使用价值的工程，其成新率一律定为0。
建筑物参考使用年限
钢结构 生产用房 70年
受腐蚀的生产用房 50年
非生产用房 80年
2)钢筋砼结构 生产用房 50年
受腐蚀的生产用房 40年
非生产用房 60年
3)混合结构 生产用房 40年
受腐蚀的生产用房 30年
非生产用房 50年
4)砖木结构 生产用房 30年
受腐蚀的生产用房 20年
非生产用房 40年
5)简易结构 10年
构筑物参考使用年限
1)输油输气管道 16年
2)其它管道 30年
3)露天库 20年
4)露天框架 30年
5)冷藏库 30年
其中：简易冷藏库 15年
6)烘房 30年
7)冷却塔 30年
8)水塔 30年
9)蓄水池 30年
10)污水池、储油罐池 20年
11)水井 30年
12) 围墙 30年
13) 道路 20年
对授权公房的评估：
对授权公房，如是商业用房，有收益的，按租金收益法评估；难以确定收入的厂房，可采用重置成本法评估。其土地出让金按空转土地评估，评估方法详见空转土地评估。
9、在建工程-土建
在建工程——土建，一般采用重置成本法评估。即按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值，当明显存在较为严重的实体性、功能性和经济性贬值时，需确定贬值额，并从重置价值中扣除；如工程在建时间较短，则不考虑贬值因素。
在建工程重置价值可根据工程项目概（预）算书所载资料加以核定。未完工项目，开工时间离评估基准日不超过一年的，一般按工程结算价款，扣除不合理费用后，确定其价值。如果工期较长、或超过正常建设工期，工料费用价格变动较大，应按实际实物用量和现行市场价格计算工程造价。
库存材料、工程物资应与工程项目分开评估，其重置价值为市场购买价加上合理的费用组成。清查核实后，如经抽样评估，市场价与账面值变动很小，可以账面值确认评估值。
资金成本为正常建设工期内工程占用资金的筹资成本。资金成本为应计利息，计息本金和计息期可按照施工建设情况下需占用的资金数额及相应的客观时间计算，利率应选择评估基准日在执行的与正常工期同期的基本建设贷款利率。
在建工程的形象进度可根据标志性阶段来划分如：基础工程完工、地上多少层、结构封顶等来划分，现场勘察时可参考工程预算书的子目。向施工单位和工程监理核实，了解付款情况。对工程进度与付款有明显差别的应查清原因确定应付未付款额，从评估值中扣除。
10、 机器设备评估
主要采用重置成本法，其基本公式为：
评估值=重置全价×综合成新率
重置全价=设备购置费（基价）+运杂费+安装调试费（含基础费）+其它必要合理费用（进口设备关税、大型设备一定期限内的资金成本、手续费、验车费、牌照费等）。
首先对设备进行ABC分类，对A、B类设备，原则上应采用向生产厂家或在上海办事处直接询价；或查询国内近期发行的各种价格资料，如《机电产品报价手册》；对其中某些非标设备，可与规格、型号相似的标准设备对比，用类比法求得；对C类设备，宜选用被评估单位当地的现行市价。
对一时难以询到市场价格,又难以找到类比设备时,可用物价指数法确定。企业账面的设备原值一般都包括运杂费、安装调试费、基础费，以及其它费用，上述费用的物价变化指数与设备价格变化指数是不同的，应分别计算；
在设备功能同等条件下，根据替代原则，国产设备应选择可能获得的最低价。
设备运杂、基础费的确定
根据机械工业部[机械计（1995）1041号文]1995年12月29日发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中，有关设备运杂费、设备基础费、安装调试费概算指标，并按设备类别予以确定。
其它合理费用：主要是指资金成本，对建设周期长、价值量大的设备，按建设周期及付款方法计算其资金成本；对建设周期较短，价值量小的设备，其资金成本一般不计。
表3 机器设备运杂费率表
序号
地区分类
设备所在地的省（市）名称
运杂费率（%）
1
当地采购
0．5-2
2
一类
北京、天津、河北、山东、山西、江苏、上海、浙江、安徽、辽宁或邻近地区采购
1-4
3
二类
湖南、湖北、福建、江西、广东、河南、陕西、四川、重庆、吉林、黑龙江、甘肃
2-5
4
三类
广西、贵州、青海、宁夏、内蒙古
2-6
5
四类
云南、新疆
2-7
表4 设备安装基础费率表
设备分类
设备安装费率（%）
（一般）
设备基础费率（%）
（一般）
1
机加工车间设备
1-2
2
2
起重设备
9-12
3
机械化自动化设备
12
4
10T¡20T锅炉房
42（含筑炉费14）
5
2T¡4T锅炉房
31（含筑炉费14）
6
变电站（室）设备
（10千伏以下）
20-25
7
电解铝车间
42
1
8
制冷通风设备
10
9
集中空调设备
6
10
冷却塔设备
10
11
电气设备
8
12
电梯
10-15
13
程控电话总机
10
14
深井泵房
17
15
加压泵房
32
16
煤气站、冷冻站、污水处理站
10
17
油库、汽车加油设备氧气站
5
18
材料库存（不包括立体仓库）
19
有吊车
无吊车
4
2．5
20
汽车库
3．5---4。5
注：1、专用生产线或成套设备试生产过程费用未包括在内。
归设备的拆迁费一般按该设备原值计算的安装费的50%计列
设备基础费如已列入房屋建筑物中评估，则设备中不可重复计算
进口设备重置全价的确定
进口设备指由境外直接引进的设备，一般都是通过外贸公司订货，有订货合同、外贸结算单（发票）和竣工验收资料等，不同于市场上采购的外国生产的电器产品。
进口设备重置全价 = CIF价 + 进口关税 + 增值税 + 消费税＋银行财务费＋外贸手续费＋商检费＋国内运杂费 + 设备基础费 + 设备安装费 + 其他合理费用
进口设备的重置全价包括：
①设备货价，有离岸价（价）和到岸价（价）之分；
②境外运输费和运输保险费；
③关税、增值税和消费税；
④银行财务费和外贸公司手续费；
⑤国内运杂费；
⑥安装调试费（包含基础费）；
⑦附加费用（商检费）；
⑧其他合理费用；
到岸价（价）=离岸价(价)+境外运输费+运输保险费
离岸价 (价) =出厂价+包装费+运到交货口岸的运杂费
设备货价一般包括设备的主机价,一定数量的备件和易耗件,必要的工具和附件,设备的安装调试费(外方人员的劳务费及为安装试车提供的材料和试件费)、资料文件费、人员培训费和必要的软件费等，需认真研究订货合同，区别对待。
货价的确定（到岸价）方法有：
A.最好能通过进出口公司或外商代理机构询得评估基准日的市场价格；
B.采用原始订货合同，并视具体情况考虑设备生产国分类历年物价指数加以调整，计算公式：
货价=合同价(外币)×（1+r）n
式中：r──为设备生产国同类设备的年物价指数
n──为年数，指订购合同时间至评估基准日的间隔年限
境外运输费和运输保险费的确定：
当合同价为离岸价（）时,要换算为到岸价()计算,即价=价+海运费+保险费。
海运费=货价×海运费率（近洋取%，远洋取6%）
保险费 = （货价＋货价×海运费率）÷[（1－保险费率）×保险费率]]（保险费率取%）
关税的取费基数为设备的到岸价（价）
关税=到岸人民币价×关税税率
消费税的计税税基为：关税完税价+关税
消费税=（关税完税价+关税）×消费税率
增值税的计税税基为：关税完税价+关税+消费税
增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率
银行财务费的取费基数为：货价人民币数
银行财务费=价×汇率×银行财务费率（%）
（一般无FOB价，因为影响较小可直接取CIF价）
外贸手续费取费基数为到岸价人民币数
外贸手续费=到岸价()×汇率×外贸手续费率(%)
商检费、设备基础费率、安装费率、市内运输费率的确定：
商检费 = CIF价×汇率×商检费率（%）
设备基础费、安装费、市内运输费计算基数为CIF价×汇率
设备基础费率与设备安装费率同国产设备
市内运输费率均取2%
合理费用的确定
合理费用 = 资金成本＋其他费用
资金成本的确定：
资金成本 = 定金式预付款资金成本＋设备到岸付款资金成本＋安装费基础费资金成本
定金资金成本 = CIF价×汇率×定金率×利率×建设周期（从付定金时至安装调试结束）
设备到岸资金成本 = （CIF价×汇率×设备到岸付款率＋关税＋增值税＋消费税＋银行财务费＋外贸手续费＋商检费＋国内运输费）×利率×周期（从设备到岸至安装调试结束）
安装费基础费资金成本＝CIF价×汇率×（安装费率＋基础费率）×
利率×周期（从设备到岸至安装调试结束）÷2
在企业引进成套设备或多条生产线设备时，在整个建设过程中，
除上述一些费用外，还有一些其它方面的费用，如出国考察、调研、人员培训费等，亦应主入设备重置价中。
其他费用 = CIF价×汇率×其他费用率(%)
非标设备重置全价的确定
非标设备重置成本的确定。非标、自制设备一般难以从市场获得价格资料：评估人员可采用不同方法进行估算。
①综合估算法：因为一台设备的主要材料费和主要外购件费与设备成本费用，有一定的比例关系，所以通过设备主要材料费用和主要外购件引用，即可计算出设备的制造成本，并考虑一定比例的利润、税金、设计费用即可确定设备的重置全价。计算公式为：
P=（Cm1÷Km+Cm2）×（1－KP）×（1+K t ）×(1+KD/n)
P——设备价格
Cm1----主材费
K m----成本主材费率
C m2----主要外购件费
K p----成本利润率
K t----销售税金率
K d----非标设备设计费率
n----非标准设备的生产数量
参数的选定
A. 主材费C ml一般请企业直接提供或由企业提供有关设计图纸，根据重量进行结算；
B.成本主材费率K m即主要材料费占总成本的比重，一般取50%；
C．利润率K p’用本行业利润率为好,企业利润率取得不宜过高,目前%左右为好;
D.销售税金率K t’ 按现行工业产品税率,一般取%为宜,其中包括增值税率17%及增值税中的城建税率7%,教育附加费率3%，河道工程修建维护管理费率1%。
E．非标设备设计费率Kd，根据机械工业部（1995）1041号文取10%；
F．n同一规格一次生产的数量。
②用设备的单位质量（或功率大小等）估算。
根据设备结构的复杂程度，所用材料的材质、加工量的大小和难易程度，设备功能的先进性等，用设备的单位质量（或单位功率，单位面积，单位重量等等）估算重置全价。
运输车辆重置全价的确定
车辆重置全价 = 车辆现价＋购置附加费＋其他费用
①车辆重置现价一般通过查阅市场价格行情资料可以取得。
②购置附加费确定：
国产车辆购置附加费=（含税车价/）×10%
进口车辆购置附加费=含税车价×10%
③其他费用为代办手续费、工本费、固封费、三角警告牌费、验车费等，小型车取500元/辆，大型车取1000元/辆。
成新率的确定
年限法成新率NO=尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
一般尚可使用年限=设备的经济寿命年限－已使用年限
超期服役或有重大缺陷的设备尚可使用年限，由行业的有一定权威的技术专家或技术部门作技术鉴定或检测确定。需要注意的是：设备的已使用年限，不能完全以日历时间计算，要根据设备的利用率、使用负荷、维修保养、大修理和技术改造的情况及环境条件等，并按现场勘察的实际情况调整确定，据《评估操作规范》的规定，设备基本能正常使用的，其成新率应不低于15%。
技术鉴定法
通过评估人员对设备各组成部分的技术鉴定、判断设备的各种损耗，并与新资产进行比较，折合成一个百分比，确定设备成率率。评估人员对设备所做的技术鉴定，可以使用必要的检测手段，如：检测设备的精度、生产能力；也可以参考企业提供的设备检测、检修记录、技术档案等，或看、听、摸、问、操作以及向操作工人和设备管理人员了解情况等方法来对设备的实体状态作出判断。使用这种方法，评估人员应该尽可能地使用一些简单可靠的检测手段，避免主观判断误差。
在实际评估操作中对一些重点（A）类设备的成新率评定，往往将两者结合起来，即采用综合成新率的概念，计算公式为：
综合成新率N=使用年限法理论成新率N0×40%+技术鉴定法成新率N1×60%
对于价值比较高的汽车（船舶、机车），在规定使用期内，亦应采用综合成新率，如：
汽车的综合成新率=年限成新率×30%+行驶公里成新率×30%+技术鉴定成新率×40%
对于汽车评估，在成新率上一般采取孰低原则。
（3）比较法（修复法）
比较法评定成新率是以待评估设备的磨损情况与其全新状态相比，测算出该设备的成新率，磨损情况一般用修复其磨损所用费用表示。（故比较法又称修复法）
成新率N=1-（修复费用/设备重置价）×100%
比较法主要用于有多个较大（独立）部件组成的设备或多台单独设备组成的成套设备或生产线。对整台（套）设备评估时，可将每一部件或单台设备评定其成新率后，再用加权平均法求得整台（套）设备的成新率。评定中所用修复费用要注意是否包括了设备的改造费用（用新功能的部件更新了旧部件）。需要注意的是修复时更换的零、部件往往比制造整机时同一零、部件的价格要贵很多。这时要对设备的修复费用作适当的调整（以零、部件占整机的价格比为准）。
（4）综合分析法
综合分析法评定成新率是B类设备在用使用年限法求得的理论成新率N0基础上，根据设备的已使用时间和其实际技术（功能）状况，经综合分析评定机器设备的成新率。评估时，综合考虑成新率的主要影响因素有：实际运行（使用）时间；实际技术（功能）状况；利用率；常用负荷情况；使用和维护保养情况；原始制造质量；大修、改造、重大故障（或事故）的经历；日常和发生故障的情况；工作场地的环境、条件；设备的完整性和外观等。这些影响因素的量化值称为成新率的修正系数Δ或K，可用下式列式：
综合成新率N=N0×K1×K2×K3×K4×K5×K6×K7
K1至K7修正系数为原始制造质量、设备利用率、维护保养、修理改造、故障情况、运行状态、环境状况。
残值的确定方法
被评估机器设备在清理报废时，一般以4%乘其账面原值，作为报废设备的残值（评估值），如账面原值较小，则残值可忽略不计。但有些报废设备还发生折除清理费用，因此测算该项报废设备的评估值时，应把残值与拆除清理费用抵扣后求得。仪器仪表类设备的残值一般作零计算。
11、在建工程—设备安装
在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修安装、改建、扩建和大修理工程。
已列入“在建工程”会计科目申报评估的资产分两种情况：建设工程已经完工，并已交付使用，但尚未转为固定资产的，应转入机器设备和建筑物等资产中，按一般固定资产评估方法评估；正在建设中的资产项目按在建工程评估。
在建工程—设备安装的评估一般采用重置成本法评估
评估值 = (（设备重置现价＋运杂费＋安装费）＋资金成本
在建工程—设备安装中，设备重置现价、运杂费、安装费的确定均与机器设备相同。
资金成本 = (（设备重置现价×利率×周期）＋(（设备运杂费＋设备安装费）×利率×周期×
运杂费：包括市内及外省市运费，运费如已包含设备价款中，该项为零，运输费率参照机械工业部（1995）1041号文市内取2%，外省市取5%。
安装费：包括安装调试及设备基础费。设备基础费率及安装费率参照机械工业部（1995）1041号文。
周期：设备安装调试周期需取客观周期，尚未完工的在建工程，实际建设周期较长的也必须按客观周期计算。
利率：根据客观周期来确定。
12、无形资产评估方法
无形资产评估须以产权利益主体变动为前提或假设前提，以无形资产的获利能力为评估对象、以无形资产所能产生的收益为基础。
根据所评无形资产的具体类型、特点、评估目的的外部市场环境等具体情况，选用现行市价法或收益现值法等评估方法进行评估。
（1）、采用现行市价法评估无形资产
当类似无形资产之间具有可比性时，则根据它们的交易条件、市场交易价格和价值影响因素的差异，调整确定评估值；当被评无形资产曾向多个使用者转让使用权时，则结合受让者的具体情况确定评估值。
（2）、采用收益现值法评估无形资产
通过分析超额获利能力和预期收益，关注收益额的计算口径与被评无形资产相对应，充分考虑法律法规、宏观经济环境、技术进步、行业发展变化、企业经营管理、产品更新和替代等因素对无形资产收益期、收益额和折现率的影响。
（3）外购的（包括国外引进的）无形资产
对外购的（包括国外引进的）无形资产（如药证、商标、技术、软件等），核查其购入（引进）的权利类型，一般为许可使用权，少数可能为所有权；另核查其购买合同（转让合同），弄清楚合同规定的使用条件、期限。
外购的无形资产应在账面反映。分析账面无形资产的摊销是否合理，若其剩余期限内使用该无形资产所得收益与摊余额基本匹配，也将按账面摊余额（或按正常摊销期限重新评估的摊余额）评估。
12．1商标权评估
(1)商标权的评估方法首选收益法
A.委评商标的产品和同类产品的获利能力比较确定商标是否具有超额收益。然后可用所评商标的产品在未来收益期内的收益乘以商标分成率或未来的收益期内的超额收益折现求得评估值。
B.由于商标的可续展性，其收益期原则上是无限期。
C.折现率的选取可参照专利权评估的参数选择，注意，评估商标时不存在技术风险。
(2)对于超额获利能力不明显或已不使用的商标，也可采用成本法。商标的重置成本只考虑商标设计费、申请和代理费。
12．2 特许经营权评估，要注意核查了解如下情况，并在资产评估报告中明确说明：
（１）特许经营权的法律状况。包括特许经营权的授权人，授权文件，被授权人资格要求，特许经营权有效期、适用范围、续期和改变范围等条件，该经营权的原始持有人，法律法规对该类经营权的有关规定等。
（２）特许经营权的具体内容。包括名称、类别、具体内容、适用领域，使用、保持、转让、再次特许授权等权属。
（３）特许经营权的使用情况。包括所需具备的法律、经济、市场、技术、设备、工艺、原材料、环境等方面的前提或基础条件，启用时间，使用范围，该经营权现有使用人的数量、分布范围、市场划分及市场占有率等。
（４）特许经营权的成本费用和历史收益情况。包括申报或购买、持有、延续等项目的支出成本；使用、转让、再次特许授权所带来的历史收益。
（５）特许经营权的收益期和预期收益额有关情况。包括特许经营权持有人的经营管理能力、预期业务量、经营对象的预期寿命、市场占有率和预期收益，主要竞争对象的市场占有率、盈利情况等。
12．3其它性质房屋的评估
使用权房屋评估：随着住房制度的改革，对企业购买使用权房后分给职工使用的，企业已无处分的权利，可按房改政策企业可收回值评，难以收回的情况下，按零值评估。
长期租赁房的使用权房评估：一般按租金法评，无法确定收益的，可参照动迁政策，按房地产市值的80％评估
13、土地使用权的评估：
上药集团大部分土地使用权属于空转的土地，权利人为上药集团，使用人往往为其下属企业。本次评估，土地使用权按帐面值在哪儿，就在哪儿评估，无帐面值的按房地合一的原则评估。
基准地价修正法
基准地价系数修正法，是以政府制定颁布的基准地价为参照物，按照替代原则，就待估宗地的交易情况、交易日期、区域因素、个别个别因素等与同一基准地价区域内平均条件相比较，对基准地价修正后得到待估宗地价格。
基准地价系数修正法应用公式如下：
Pl＝P0×RY×Rj×（1±Rd）（1±Ra）（1±Re）×Rp
Pl—评估宗地的价格；
P0—评估宗地所在级别区域基准地价；
RY—年期修正系数；Rj—交易情况修正系数；
Rd—期日修正系数；Ra—区域因素修正系数和；
Re—个别因素修正系数和；
Rp—容积率修正系数。
（1）上海综合和住宅用地的基准地价为各级别区域平均容积率下“七通一平”的熟地楼面价或按地上建筑面积计算的基价；工业用地在市区二、三、四、五级为“七通一平”的熟地楼面价，在市区六级以上为“七通一平”的熟地地面价，这已经考虑了市区土地的优化配置和城市规划的实施。
（2）年限的修正：需要注意的是，有些合资企业的土地使用年限原来按合资期限确定的，如20年。这不意味二十年以后土地使用权将收回，一般情况应是到期后补交出让金，继续使用法定的年限，本次评估按上述思路操作。但在合资合同中约定合资期满土地使用权归中方所有的需另外处理。
（3）综合、商业、住宅用地期日修正系数采用综合用地价格指数-环比指数具体为：
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
环比系数
综合用地价格指数
15%
本次评估中综合用地的修正系数取15%。
工业用地土的期日修正系数：
上海市基准地价发布日为1998年6月1日，评估基准日为2003年12月31日，期间，中房上海综合指数从765上涨至1172，增幅达%。根据国土资源部公布的《我国重点地区和主要城市2003年地价动态监测报告》显示：地价随房价涨落变化，但地价变化幅度小于房价幅度。在几个大城市中，上海市2003平均房价比上年增长%，其住宅用地的平均水平比上年增长%，工业用地的增幅更小。
由于上海工业房地产信息网公布的工业用地价格指数时间与1998年上海市基准地价发布日不同步，且2003年2季度前土地转让大部分为协议招标，价格市场程度不高，2003年2季度后土地转让采用公开招标，价格比较客观。本次评估，按上海工业房地产信息网公布的工业用地价格指数：2003年3季度；4季度。由此计算：2003年4季度与2003年3季度上海市工业用地价格增量为%。同期，中房上海综合指数2003年9月1087； 12月1172。由此计算，中房上海综合指数用地价格增量为%
中房上海综合指数基准地价颁布日至评估基准日的增量为（1172/765-1）＝%。
设：工业用地从基准地价颁布日至评估基准日价值的增量为X.
则 %∶ X=%∶%
X=%×%÷%
= 4%
则工业用地的期日修正系数Rd取4%。
（4）区域因素修正：向上修正或向下修正一般不高于本级与上一级土地基准地价的平均值，也不低于本级与下一级基准地价的平均值。
（5）个别因素修正。对土地临街状况、土地形状、开发状态等因素综合考虑。
（6）容积率修正。标准容积率按上海基准地价修订讨论搞中的各类用途级别的平均容积率，具体为：
级别
商业、办公
住宅
工业
一级
4
二级
4
三级
4
2
四级
4
2
五级
六级
1
七级
1
八级
1
九级
1
1
1
十级
1
1
1
如上述基准地价的土地级别与98年基准地价土地级别不同时，本次评估仍按98年执行。
容积率修正系数可参照北京市的修正体系。
（7）经各因素修正后的地价为出让土地价格。
（8）空转的土地应扣除需补交的出让金。需补交的出让金计算方法为：按土地现行市价应交的出让金抵扣与财政签订协议的空运转出让金的差额，若空运转的出让金已大于现行市价应交的出让金，则不需再补交。注意: 与财政签订协议的空运转出让金是按每平方米土地面积计算的。
空转土地使用权价值＝出让土地价值－（出让土地价值×30％－与财政签订协议的空运转出让金）
注：当公式括号计算值小于零时，取零值。
（9）若划拔土地使用权则扣除出让金。按上海市的惯例，出让金为土地使用权总价值的30%。
工业用地八级（含八级）以下，基准地价表中没有熟地价格先以毛地基准地价按基准地价修正得出毛地价格，再加上土地开发费进行评估。
市场比较法
本次评估的工业用地，若能够取得周边工业用地的市场交易案例，应选用市场比较法。
市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同 若干土地产交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
待估土地评估值 = 交易实例土地价格×交易情况修正系数×交日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
14、流动负债、长期负债
负债评估的重点在于检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人和负债额。对于整体企业的负债项目，应单独评估并列示。对于与某项资产相对应的负债，可根据实际情况不同，予以单独评估列示，或者在评估该项资产时扣减相应的负债额并予以说明，而不再单独列示。
负债的评估主要是按审计准则和方法对账面值核实后确定评估值。
对于业务往来形成的负债，验核评估应根据业务是否确实发生来评估。
对于以国家、职工个人为债权人的负债，应根据有关法律、法规和企业规章制度等加以验核来评估。
对于非实际承担的负债项目，如历年积累的、且数额较大的应付工资、应付福利费，无明确支付对象；还有预提大修理费等，按零值计算。（在评估固定资产时，计算成新率或实体性贬值已相应考虑需大修理支出的影响。）
上药集团项目评估协调组
Sheet1
1 121
2 108
3 101
4 100
5 99
6 108
7 116
8 125
100
6
Sheet1
Sheet2
Sheet3
AA
层数
平方米造价系数（%）
图5-1-1经济层数和每平方米造价的关系
AA
层数
平方米造价系数（%）
图3-1-1经济层数和每平方米造价的关系
Sheet1
Sheet1
100
层高（m）
造价系数（%）
图5-1-2层高与平方米造价系数的关系
Sheet2
100
层高（m）
造价系数（%）
图3-1-2层高与平方米造价系数的关系
Sheet3
