管善来
课程简介
金融————货币资金的融通货币资金的融通
个人
企业
政府等机构
学习目标
1. 掌握房地产资金来源的形成规律及筹措方法；
2. 掌握房地产资金运用规律及其投放方式；
3. 学习房地产资金市场运行规律及其市场规则；
4. 学习房地产资金融通的中介服务规律及其服务方式；
5. 探索房地产资本资产的投资组合及资源有效配置；
6. 学习具有房地产特色的金融创新工具，掌握房地产金融
产品的交易规律
7. 了解房地产金融的业务体系、组织体系以及监管体系
课程安排
第一部分 第一章 房地产金融概论
第二章 房地产金融业的演进
第三章 房地产金融市场
第四章 房地产金融机构
第二部分 第五章 房地产信贷
第六章 房地产开发经营贷款
第七章 住房消费信贷
第八章 住房公积金
第三部分 第九章 房地产保险
第十章 房地产信托
第十一章 房地产投资
第十二章 房地产证券化
第十三章 国外房地产金融业
第十四章 房地产金融调控
第一章 房地产金融概论
第一节 房地产金融的含义和特点
第二节 房地产金融的资金运动过程
第三节 房地产金融的业务种类
第四节 房地产金融的国民经济效应
第一节 房地产金融的内涵与特点
一、房地产的含义
real propertyreal property
personal propertypersonal property
房产房产
地产地产
不动产不动产
动产动产
实物实物
权益权益
物 权
所有权
地上权
永佃权
地役权
典 权
抵押权
质 权
留置权
权
益
房地产的特点
固定性——不可移动性、难以变现
个别性——异质性、多样性
有限性——稀缺性
耐久性——土地使用权出让年限
价值大投资金额大、生产周期长、保值
增值性
……
二、房地产金融
（一）概念
以房地产为特定对象，围绕房地
产开发、经营和消费而进行的资金
融通活动。
1. 住房金融
2. 政策性金融
3. 房地产信贷
4. 房地产抵押贷款
二、房地产金融
（二）特征
1. 中长期性
2. 规模大
3. 债权可靠，较为安全
矛盾：
• 资金投入的一次性与资金积累的长期性
• 资金运用的收益与风险
• 资金运用的集中性、大额性与资金来源的
分散性、小额性
房地产企业资金来源房地产企业资金来源
：
开发经营环节——筹资渠道：
自筹资金 30%
向金融机构借款 20%
其它（定金、预收款）50%
美国房地产开发资金结构：
银行贷款 15%
大众（退休基金、不动产基金…） 70%
1、房地产业的发展需要金融业的支持
1、房地产业的发展需要金融业的支持
流通、消费环节
在建 资金
土地征用、
建房支出、
设施支出
货币资金
现金、
银行存款
储备 资金
库存材料、
库存设备、
雇佣工人
成品 资金
现房
货币资金
开发成本、
利 润
房地产资金循环图
三、房地产业与金融业的关系
2、金融业的发展需要房地产业的支持
金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务
例如：房地产抵押贷款
房地产贷款在金融机构中长期贷款中的份额房地产贷款在金融机构中长期贷款中的份额
三、房地产业与金融业的关系
2、金融业的发展需要房地产业的支持
金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务
例如：房地产抵押贷款
金融业需要在房地产业拓展金融服务内容
例如：银行表外业务
保险
信托
基金
……
第二节
房地产金融的资金运动过程
一、定义
房地产业在房地产开发、经营和管
理活动中的各项财产物资的货币表现。
在建 资金
土地征用、
建房支出、
设施支出
货币资金
现金、
银行存款
储备 资金
库存材料、
库存设备、
雇佣工人
成品 资金
现房
货币资金
开发成本、
利 润
房地产资金循环图
金融资本金融资本 G——W………..……W’——G’
筹集—— 使用——收回
资金的增值环节
G—W 〈 … P …Wˊ(W+△ Wˊ) —G ˊ(G+ △ G) PM
A
① ②
③
① 购买阶段：即投入资金，购置土地，建筑材料，组织
劳动力
② 生产阶段：组织生产要素，进行建设施工，形成新的
房地产
③ 售卖阶段：将形成的房地产投入流通，实现房地产的
使用价值和价值
一、房地产资金及运动过程
1. 筹/融资渠道
（1）银行借款
政府、企业、个人银行储蓄存款
同业拆借、往来、发行金融券、大额存单、国外借款…
（2）强制储蓄、住房基金
住房公积金、住宅合作社、住房储蓄银行
（3）发行证券（有价收益凭证）
房地产债券、股票、投资基金
（4）委托信托投资公司等
房地产信托…
一、房地产资金及运动过程
2. 使用
（1）开发商贷款
流动资金贷款、项目贷款
（2）经营商贷款
（3）消费贷款
（4）抵押贷款
（5）机构投资
一、房地产资金及运动过程
3.收回
（1）销售——收回本金、利息
（2）抵押品出卖
抵押比率小于70%
（3）投资——分享销售利润或股本分红
房地产金融机构体系
金融机构是以货币为经营对象的组织，以信用的方式将社
会上暂时闲置的零散资金归集起来，融通给需要资金的企
业和个人。房地产金融机构则是为开办房地产金融业务而
建立的，是房地产金融运营的载体。
专营机构
住房储蓄银行
非银行金融机构
住房资金管理中心
住房信用合作社
房地产金融机构体系
兼营机构
银行
非银行
金融机构
建设银行 工商银行 农业银行 中国银行
其他股份制
商业银行
证券投资
公司
信托投资
公司
保险
公司
第三节 房地产金融的业务种类
一、住房儲蓄业务
住房儲蓄存款：金融机构为支持住房
建設提供建房贷款，开办的单位住宅专项
存款和个人住宅储蓄存款业务。
先存后贷、存贷结合、
低进低出、长期优惠…
烟台 蚌埠
中德住房储蓄银行
第三节 房地产金融的业务种类
二、住房基金
城镇住房基金
单位住房基金
个人住房基金
第三节 房地产金融的业务种类
三、房地产开发与经营贷款
房地产金融机构为支持房地产开发与
经营活动而对房地产开发与经营企业发
放的各类生产与经营性贷款。
房地产企业流动资金贷款
房地产开发项目贷款
房地产经营贷款
第三节 房地产金融的业务种类
四、房地产抵押贷款
抵押人以其合法拥有的房屋所
有权或国有土地使用权向抵押权
人提供担保，借以取得抵押权人
提供的贷款或向抵押权人保证履
行债务的法律行为。
第三节 房地产金融的业务种类
五、房地产股票
六、房地产债券
七、房地产信托
八、房地产保险
第四节
房地产金融的国民经济效应
房地产业与宏观经济
——国民经济支柱产业、提供就业岗位、影响物价
平均指数、调节国民经济结构
金融——宏观经济的“晴雨表”—— 宏观调控重要手
段
繁荣时期（居民收入水平上升，房价增长快，投资旺盛）
——中央银行可限制货币流通数量，提高利率水平
→使住宅消费资金的供给不会随经济增长而迅速拉
大，减缓社会总需求的扩张→防止经济过热
萧条时期（房价趋于下降，利率降低）
——信贷成本降低， 拉动住房消费和投资；
放松银根，扩大资金供给规模，促进经济复苏
一、配置收入效应
1.定义
在房地产金融的干预下，房地产
金融活动在一定程度上能够调整国
民收入在不同阶层的分配。
一、配置收入效应
2.配置过程
直接干预：政府直接给予补贴 ，如发放住房补贴、公租房…
间接干预：通过中央银行利率调整、住房公积金；
公开市场操作、存款准备金率和再贴现率，窗口指导 …
中央银行
直接干预（转移支付）
国民收入
个人
单位
政府
金融机构 中等收入
低收入
高收入
存
款
贷
款
利
率
一、配置收入效应
3.配置结果
资金流向高收入者：
符合资本增值原则，但会激化社会矛盾，
加大贫富差距
资金流向中低收入者：
有悖于资本增值原则，但可缓和社会矛盾
二、调节国民经济结构
住房公积金：
强制储蓄→强制消费→改变消费结
构 →投资结构
住宅合作社
住房储蓄银行
……
国民收入流程
企业 居民
工资、利息、地租、利润的支付
居民消费支出
银行或其他金融机构
企业发行的有价证券
投
资
储
蓄
三、抑制通货膨胀
强制储蓄对国民经济的作用——经济“稳定器”
经济繁荣时期——失业率下降，居民收入增加
→参加储蓄的人数和居民平均收入水平的增加使储蓄存款增
加
→ 将一部分消费资金转变为长期的流速较慢的资金
→ 降低国民收入乘数，抑制社会总需求→ 防止经济过热或
通货膨胀
经济萧条时期——失业率增加，居民收入下降
→ 储蓄自动收缩，而相对增加居民的可支配收入
→ 缩小居民可支配收入下降幅度
→ 减少了社会总需求的下降→ 抑制经济衰退
合同储蓄
货币政策手段
四、房地产泡沫与金融危机
第三章 房地产金融市场
第一节 房地产金融市场要素
第二节 房地产金融市场模式
房地产金融市场
¯以各种房地产金融工具为对象而发生的交易
¯ 资金的筹措
¯ 资金的使用
¯ 资金的融通
¯ 政府对市场的调控
收入盈余单位
个人个人
企业企业
政府政府
金 融 中 介
• 商业银行
• 互助储蓄银行
信用合作社
• 人寿保险公司
• 投资公司
互助基金
REITS
•养老基金
收入赤字单位
• 个人个人
•• 企业企业
•• 政府政府
间接融资间接融资
储蓄、
存款
贷款、
票据等
经纪人
直接融资直接融资
二级抵押贷款市场
货币资金 直接融资工具
间接融资工具 间接融资工具
货币资金 货币资金
房地产金融市场
¯以各种房地产金融工具为对象而发生的交易
¯ 资金的筹措
¯ 资金的使用
¯ 资金的融通
¯ 政府对市场的调控
2010 ~各类房地产投资资金
累计同比增速
2010 ~房地产开发投资资金
累计同比增速
收入盈余单位
个人个人
企业企业
政府政府
金 融 中 介
• 商业银行
• 互助储蓄银行
信用合作社
• 人寿保险公司
• 投资公司
互助基金
REITS
•养老基金
收入赤字单位
• 个人个人
•• 企业企业
•• 政府政府
间接融资间接融资
储蓄、
存款
贷款、
票据等
经纪人
直接融资直接融资
二级抵押贷款市场
货币资金 直接融资工具
间接融资工具 间接融资工具
货币资金 货币资金
第四章 房地产金融机构
第一节 房地产金融机构的设置
第二节 房地产金融机构的经营
金融机构
金融机构是以货币为经营对象的组织，
以信用的方式将社会上暂时闲置的零
散资金归集起来，融通给需要资金的
企业和个人。
以信用为基础
经营货币资金
接受银监会监管
金融机构的产生与存在的必要性
商品生产和交换发展中的支付需求；
经济社会活动中的投融资需求；
风险转移与风险管理需求；
经济和金融活动的扩大对金融信息的需求
我国现行的是多元化的金融机构体系
以中央银行为核心，政策性金
融与商业性金融分离，以国有商
业银行为主体，多种金融机构并
存的金融机构体系
2010年底金融机构资产比重图
商业银行体系市场集中度示意图
87%
10%
3%
国有商业银行
其他商业银行
城市商业银行
房地产金融机构
房地产金融机构是指经营房地产金融
业务的各种金融中介和经营附属房地
产金融业务的各种金融企业。
金融性
企业性
专业性
第一节 房地产金融机构的设置
一、中国银行业监督管理委员会
通过审慎有效的监管,保护广大存款人和
消费者的利益; 通过审慎有效的监管,
增进市场信心; 通过宣传教育工作和相
关信息披露,增进公众对现代金融的了
解; 努力减少金融犯罪。
第一节 房地产金融机构的设置
二、全国性商业银行的房地产金融机构
商业银行
中国建设银行
中国工商银行
中国农业银行
中国银行
其他股份制商业银行
第一节 房地产金融机构的设置
三、住房储蓄银行
１９８７ 烟台
１９８８ 蚌埠
股份制金融企业
职能
资金来源
业务范围
第一节 房地产金融机构的设置
四、非银行房地产金融机构
保险公司
信托投资公司
住房合作社
房地产投资公司
互助性住房储蓄协会
典当行
…
房地产信托
房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益
人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产
以及相关资财的一种信托行为。
1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，
可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。
2.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业
务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。
3.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和
专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。
房地产信托在我国的发展
中国现代信托业开始
– 1918 年浙江兴业银行开办具有信托性质的出
租保管箱业务；
– 1919 年聚兴城银行上海分行成立的信托部；
– 1922 年上海商业储蓄银行将保管部改为信托
部并开办个人信托存款业务
信托业的恢复
– 中国国际信托投资公司 （1979）
信托业的五次整顿
第一次整顿： 1982 年。当时的基建投入规模
过大，其中尤以信托贷款方式的进入为甚。为
了加强对信托投资业务的管理和改良基建投资
行为，中国人民银行决定对信托行业进行整顿。
第二次整顿： 1985 年，起因是 1984 年以前大
量使用信托方式进行信贷活动，而信托资金来
源却不明朗，容易造成金融信贷过快增长而造
成失控。因此，中国人民银行发布《金融信托
投资机构管理暂行规定》，明确框定信托资金
来源。
第三次整顿： 1988 年，此前信托投资公
司数量飞速膨胀，“三乱”（乱集资、
乱拆借、乱贷款）现象严重，国务院决
定整肃金融环境。
第四次整顿： 1995 年，原因主要是信托
公司存在高息揽存等违规行为。主要事
件为“中农信” 1994 年被关闭，“中银
信”被广发行接管。此次整顿促成四大
国有银行与信托脱钩。
第五次整顿： 1999 年。 1999 年 3 月，国
务院宣布中国信托业第五次清理整顿开始，
原则为“信托为本、分业经营、规模经营、
分类处置”。第五次整顿被认为是信托业的
一次根本性变革。
1998 年广东国投破产案
《信托法》、《信托投资公司管理办法》
和《信托投资公司资金信托业务管理暂行
办法》
房地产信托的种类
房地产资金信托
房地产实物财产信托
发行不动产债券信托
房地产信托投资基金
房地产代理征信、咨询和担保
第二节 房地产金融机构的经营
一、房地产金融机构经营原则
１.内外结合，配套管理
２.统一领导，单独管理
３.安全性、流动性、效益性
４.优质服务，有效竞争
第二节 房地产金融机构的经营
二、商业银行房地产信贷部的管理
１.审批
２.主要任务
３.管理原则
４.管理体系
５.管理模式
６.信贷计划管理与财务核算管理
第二节 房地产金融机构的经营
三、住房合作社的管理
１.审批
２.基本任务
３.组织类型
４.组织原则
５.组织机构
６.住房管理
７.财务管理
房地产金融市场的现状
直接融资 比例小
股票市场
企业债券
房地产投资基金
房地产信托
外资曲线进入
与国内公司合作开发
收购银行不良资产
合资建立房地产开发基金
房地产金融市场模式的选择
政府主导型 住房公积金
专业性住房金融机构
住房储蓄银行
住房合作社
现有金融市场
房地产信贷业务
房地产证券业务
