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宝安龙华区楼盘调研
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龙华 花半里:国际青年城 世界都会区
开发 商 恒和基房地产开发有限公司 物业类型 小高层、高层、酒店、联排
项目位置 龙华新城大和路和华清大道的交汇处 建筑风格 简约
项目占地 663733 交房标准 毛坯
容积率 销售均价 13000元/㎡
总户数 1950 面积户型 78-89㎡
绿化率 30% 车位 2000
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规模模式：沿袭组团式规划，使用率高、楼间距大，均好性强，社区大型园林景观，配有休闲泳池、商业、教育、酒店会所
布局
组团式布局，均好性强，照顾到户户南北对流户户观景观。
景观、休闲
6万㎡立体园林景观+社区泳池
商业、教育
万㎡商业街+酒店+商业配套
清湖幼儿园+清湖小学
车位
1:1 2000
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项目展示：社区楼体、休闲广场、社区幼儿园（上部分：从左至右）
临街商业、售楼部、社区泳池（下部分:从左至右）
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产品规划：通过多层次的空间组织，隔绝相对喧闹外部环境，形成围合社区空间
90平方米以下的中小户型，户户朝南，户内空间尺度合理，满足人性居住尺度
分布 A区域 B区域 C区域 D区域
梯户比 4梯8户 2梯5户 2梯2户 1梯1户
栋数 4栋 6栋 3栋 4栋
面积区间 78-89平 78-88平 150平 ——
物业类型 高层 高层+底商2层 花园洋房 联排别墅
层数 33F 33F 9F 4F
销售状态 在售 在售 未售 未售
总户数 1020 930 —— 8
已售 485 263 未售 未售
销售率 25% 13% —— ——
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深圳北站
地铁4号线
梅观高速
本案
福田CBD
区域价值：新区龙华，独领深圳中轴大成
新区核心，未来核心商住区
品牌地产高度集中区域
坐拥高科技产业园区
港铁4号线（清湖站）
高铁时代：深圳北站
纵横交通：梅观高速直达机场高速
教育：清湖小学
商业：天虹商场、益家百货商场、大润发、华润万家
区域发展
交通
配套
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项目核心价值的提炼
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项目目前在售户型为1、2、3、4#楼层，5-6#楼层暂时停止发售
1-6#楼层面积均为78-88平方米
楼栋 可售套数 已售套数 总套数 建筑形式
1栋 95 157 252 高层
2栋 114 142 256
3栋 162 94 256
4栋 164 92 256
5栋abc 442 23 465
6栋abc 225 240 465
高层 60-90㎡ 90-120㎡ 合计
套数 面积(㎡) 套数 面积(㎡) 套数 面积
总量 1946 163603 4 364 1950 163966
可售 1123 94477 4 364 1127 94841
已售 823 69125 0 0 823 69125
销售率 42% 0% 42%
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项目目前在售户型均为78-88㎡
78㎡灵动空间，动静分明
实际得房率高
n+1户型相宜得彰
附带入户花园，提升主人品味
南北通透
79㎡阔绰主卧，相宜得章
n+1户型相宜得彰
难免厨房御生活阳台自然项链，方正实用
动静分离，干湿分区明确
88㎡前庭后院 主卧套间
灵动空间，2房变3房
餐客一体、双卫设计
主卧配有卫生间彰显主人尊贵
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项目月成交均价统计：
2012年1-3月周成交统计
龙华花半里成交统计：目前在售78-89㎡户型，3月份成交均价均为13000元/㎡，目前3月份共计销售261套
1-3月主要成交户型比例
项目每周成交数据
备注：上述事件为2012年1月1日至2012年3月19日
3月份
户型面积 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-150㎡ 合计
面积 0 8260 25231 0 33491
套数 0 105 295 0 400
比例 0% 26% 74% 0% 100%
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龙华花半里的客户：多为工业区华为企业员工和富士康高管和部分深圳福田区客户为项目主力购买人群。多数客户为首次置业
年龄：客户年龄主要集中在26-37岁之间
来源地：周边工业区员工，及多数在此工作私营店老板
职位：职位主要是私营企业主以及大型企业高管、职员
购房目地：多数为自住兼保值，同时希望能在深圳拥有一套属于自己的房子
置业经验：青年白领首次置业者居多
小结：从产品上看，多数客户更愿意购买花半里的项目，通过自身产品的打造，和区域稀缺的商业配套资源。花半里通过自身附加的价值为居住在这里的客户带来更好的生活理念。与其说购买花半里是在建造房子，更不如说花半里实在树立区域的核心价值
基本属性
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总结：住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享全方位构成产品价值，建造全新的居住理念。
1、立体园林打造，以及社区大型活动广场、泳池的展示
2、园林和样板房形象展示，突出项目美感
3、社区商业核心价值及专属的教育配套
4、区域重新规划带动的升值潜力
5、车位比
6、紫砂陶土外立面实力品质：抗腐蚀性+良好抗光污染+良好隔音效果+抗化学腐蚀性
1、楼层产品定位
2、楼间距距离，及户型的n+1特色
项目核心价值提炼
产品定位和附加值的打造
户型设计
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御筑轩:龙华正中心 精筑奢适品
开发商 城建集团 物业类型 多层、高层
项目位置 龙华街道龙观西路与联达路交汇处 建筑风格 简约
项目占地 5677 交房标准 毛坯
容积率 销售均价 12500元/㎡
总户数 133 面积户型 48-135㎡
绿化率 30% 车位 共118（地上53 地下65）
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项目简介：城建地产30年倾力打造精筑奢适房。百变n+1筑造完美居住。
社区规划
社区共5栋，其中ABDE为多层（8层），A栋为1梯2户，BDE2梯3户。C栋为20层高层，2梯3户
产品
深圳优秀创新户型设计，135㎡可实现5房2阳台1入户花园
58㎡户型可做到1房变2房
发展商实力
城建地产，携30年品牌沉淀，精筑致远
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项目展示：楼体、周边、赠送面积（上部分：从左至右）
赠送面积、赠送面积、赠送面积（下部分:从左至右）
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区域价值：龙华正中心，未来核心商住区
区域发展
龙华老城核心区域，综合组团商住中心，打造区域特色的龙华形象门户，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区
交通
港铁4号线（龙华站）
毗邻深圳北站20分钟直抵深圳CBD
交通
独揽一站式生活配套：
教育：清湖小学
商业：天虹商场、大润发、华润万家
休闲：城市中心罕见双公园（龙华公园、三联公园）
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产品介绍：项目在推户型80%是以47-87㎡户型，占项目总量的80%
3月10日项目开盘。均价12500元/㎡选房当日，以楼层ABDE栋房源47-134㎡为主，其中47-87㎡户型全部售罄，开盘当日，可享受vip卡优惠1万抵2万，并享受开盘优惠总价减4万元
楼栋地址 总套数 建筑形式
A 14 小高层
E 21
C 57 高层
D 20 小高层
B 21
户型面积 60㎡以下 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-120㎡ 120-130㎡ 130-140㎡ 合计
套数 20 0 19 68 0 10 16 133
面积（㎡) 1084 0 1404 5751 0 1292 2137 11668
套数所占比例 15% 0% 14% 51% 0% 8% 12% 100%
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低密度纯居，47-135㎡灵动N+1户型
135㎡4房2厅（非拼合）
点评：
南向开间米开阔客厅
设有入户花园
8㎡赠送空间
1梯2户，私密性极佳
备注：红线部分为赠送部分
79㎡阔绰主卧，相宜得章
点评：
附带赠送面积，n+1户型相宜得彰
难免厨房御生活阳台自然项链，方正实用
动静分离，干湿分区明确
备注：红线部分为赠送部分
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47㎡1房2厅
点评：
景观主卧，双阳台设计
户型方正，空间紧凑雅致
备注：1、开盘热销户型，该类户型已经售完
2、备注：红线部分为双阳台展示
84㎡两房两厅
点评：
灵动空间，2房变3房
三面采光，南北通透
双阳台设计
动静分区，布局合理
备注：红线部分为赠送部分
低密度纯居，47-135㎡灵动N+1户型
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御筑轩的客户：客户为龙华区域内客户，以首次置业者居多
年龄：客户年龄主要集中在25-35岁之间
来源地：富士康高管和在区域内私营企业业主
职位：职位主要是私营业主以及大型企业高管、职员
购房目地：自主兼投资客户为主
置业经验：青年白领首次置业者居多
小结：现场客户置业群体多数以25-35之间的首次置业者，这类客户群体对项目产品价格、周边的配套、未来区域的价值尤为关注，所以御筑轩项目是以前期对土地前期研判，并对客户的准确把握，在产品上延伸挖掘客户购房心理，获得客户青睐
基本属性
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总结：可拓展空间面积与舒适感完美搭配的精品纯住宅
项目成功关键
产品创新打造
1、n+1灵动户型拓展
2、梯户比、户型格局创新
3、低密度纯居47-135平灵动
实力品牌形象树立
城建地产30年品牌形象，倾力打造
区域成熟配套展示
坐拥天虹、华润、国美、苏宁等商业配套，便捷你的生活感受
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锦绣御园:御东方 御锦绣
发展商 锦绣江南投资有限公司 物业类型 高层
项目位置 龙华接到东环二路与和平东路交汇处 建筑风格 现代
项目占地 74000 交房标准 毛坯
容积率 销售均价 15000元/㎡
总户数 1600 面积户型 80-175㎡
绿化率 % 车位 1540
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项目简介：社区由9栋17座塔楼组成，共1600户，项目分三期开发，目前在推2期产品。项目是集教育、生态公园、会所、商业配套一应俱全的精工品质住宅
三大中西会所
繁华正中心 双地铁口物业
龙华第二小学，名优幼儿园
4万平现代风水园林盛景
弓山公园、社区广场、泳池
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区域价值：举目繁华 汇聚一城精粹
港铁4号线（龙华站）
高铁时代：深圳北站
公交车站：清湖站 、弓村
教育：龙华医院
商业： 大润发、华润万家、天虹、新一佳
本案
福田生活圈
深圳北站
区域发展
城市中心北扩，改变全方位的生活，未来都市中心生活圈
区域发展
配套
20分钟生活圈
龙华新区
地铁4号线
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区域展示：地铁4号线、大润发、新一佳（上部分：从左至右）
苏宁、弓山、龙华二小（下部分:从左至右）
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产品规划：二期在推楼层以5#、8#A为主，5栋1单元33层、2单元31层、 8栋B座1单元34层、8栋B座2单元32层
1期产品打造区域舒适居住概念，2期产品套数比例所占多数
楼栋地址 可售套数 已售套数 总套数 建筑形式
5栋 295 20 315 高层
8栋B座 319 30 349
1栋 46 77 123
2栋 40 4 44
3栋 75 35 110
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80-90㎡趋优创作平衡生活格局、125-175㎡驾驭生活精心品质
4室2厅2卫1厨 ㎡
点评：
1梯2户，私享生活空间
动静结合
豪居主卧，极致延展生活空间
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2室2厅1卫1厨 ㎡
点评：
附带入户花园
主卧空间阳台，增加私享感受
动静分离，干湿分区明确
80-90㎡趋优创作平衡生活格局、125-175㎡驾驭生活精心品质
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锦绣御园成交统计：目前在售80-89㎡特价房源户型，均价15000元/㎡。目前三月共计销售31套
项目月成交均价统计：
2012年1-3月周成交统计
1-3月主要成交户型比例
项目每周成交数据
户型面积 60㎡以下 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-150㎡ 合计
面积 226 132 436 3594 0 0 4388
套数 4 2 6 41 0 0 53
比例 8% 4% 11% 77% 0% 0% 100%
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锦绣御园的客户：多为周边工作企业白领和深圳市福田区首次居住客户
基本属性
年龄：客户年龄主要集中在28-52岁之间
来源地：周边办公、私营企业，及多数在此工作客户
职位：职位主要是私营业主以及大型企业高管、职员、老板、及福田区域
购房目地：自主、改善
置业经验：多数为首次
小结：结合项目通过户型产品区间和项目所处区域配套及交通便捷，项目是通过自身建造居住价值环境，来切身找到需要或者改善自身居住环境的客户
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总结：锦绣御园项目，以项目的自身产品特点及区域配套优势相结合，更好的成为区域形象标杆
1、区域成熟地段，双地铁口物业，
2、4万㎡现代风水园林盛景
3、社区里的弓山公园
4、社区三大会所：中西体验馆、红酒音乐馆、御书房
5、产品细节精雕之作
6、教育配套
刚性户型产品供应及改善型产品房源满足不同客户人群定位
项目成功关键
自身的优势打造
户型设计
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