福建金融
2008年第07期
次级抵押贷款是相对于优质抵押贷款而言,指专门
为资金不足、信用记录欠佳及收入证明缺失的贷款人提
供的一种短期低息、中长期高息的房屋贷款品种。在美
国,个人信用评级标准以660分为及格线,大于660分的个
人被视为优质受贷者,而低于660分的则是次级受贷者。
由于优质抵押贷款门槛较高,大量信用程度较差的贷款
者便转向次级贷款,该类贷款对信用要求程度相对较低,
但贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%～3%。由于次级
贷款的逾期还款比例高,次级市场放贷机构面临的风险
也就更大。据统计,在规模3万亿美元的整个美国按揭贷
款市场上,约有6000亿美元是次级抵押贷款,占比约
20%。另据瑞银国际(UBS)的研究数据显示,截至2006年
底,美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达%,是
优惠级贷款市场的7倍。次级抵押贷款通常会被证券化,
然后出售给投资者,以帮助贷款机构降低风险。
前几年,在多方面因素的刺激和影响下,美国次级抵
押贷款市场得以产生并快速发展,极大地促进了美国房
地产市场的发展,有效地帮助了低收入群体实现拥有自
有住房的梦想,并使很多次级贷款放款机构获得了巨额
利润。如今,这项曾被认为是了不起的金融创新,因为违
约率的不断攀升,正在美国乃至全球范围内掀起一场金
融风暴。
从2006年中期开始,美国房地产市场开始降温,房地
产价格出现下跌。2006年3季度～2007年7月,美国房价跌
幅超过10%,房屋销售锐减。美国房地产市场情况不断恶
化,引发了市场对美国经济陷入衰退的担忧。近期美国商
务部报告显示,2007年美国住宅开工数量下降了%,
为1981年以来最大降幅;2007年12月,美国新屋销售数据
跌至12年来的低点,为有记录以来最大年度跌幅。市场分
析人士指出,通常情况下,住房抵押机构出现问题总是与
经济艰难相伴,住宅投资的持续减少可能助长国民经济
的下滑趋势。如果2008年美国经济不能保持增长,房价下
跌的速度可能更为迅速。此外,当前美国就业形势日益严
峻。据美国政府最近公布的数据显示,2007年12月份,美
国失业率上升至5%,为近两年来最高;非农业就业人口
增加了万人,增幅为2003年以来最小。一般认为,失业
率上升将损害消费者信心,并使消费者对未来经济发展
产生忧虑,而消费意愿下降将会拖累2008年的经济增长。
“高盛集团”近期的一份研究报告认为,考虑到美国房地
产市场逆转和信贷市场动荡对整体经济的影响,预计
2008年美国经济仍将面临持续衰退,GDP增长率为%
左右,2009年的失业率可能从目前的5%上升至%。随
着美国房地产市场形势出现逆转,并通过次级抵押贷款
危机表现出来,次贷危机引发美联储多次降息,美元疲软
态势加剧,2008年以来美元对人民币跌幅已超过4%;同
时,受次贷危机影响,中国大量持有的美国国债尤其是中
美国次贷危机对我国商业银行
住房贷款风险管理的启示
□林 祥
(中国建设银行福州城北支行,福建 福州 350001)
摘要:文章分析了引发美国次贷危机的诱因及其影响,并结合当前国内商业银行住房贷款的风险点,提出商业银
行加强住房个贷风险管理应做好分级分类管理、把好资产质量关、提前防控风险等措施和建议。
关键词:次贷危机;住房贷款;风险管理
中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1002-2740(2008)07-0038-03
收稿日期:2008-05-07
作者简介:林 祥(1964-),男,福建福州人,高级经济师,现供职于中国建设银行福州城北支行。
学 习 与 借 鉴实 务
金融
美国次贷危机对我国商业银行
住房贷款风险管理的启示
!林 祥
(中国建设银行福州城北支行,福建 福州 350001)
摘要:文章分析了引发美国次贷危机的诱因及其影响,并结合当前国内商业银行住房贷款的风险点,提出商业银
行加强住房个贷风险管理应做好分级分类管理、把好资产质量关、提前防控风险等措施和建议。
关键词:次贷危机;住房贷款;风险管理
中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1002-2740(2008)07-0038-03
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短期国债的收益率全面下跌,如目前1年期国债收益率比
年初下跌幅度超过1个百分点。全球风险溢价上升趋势也
有可能对资产价格产生调整压力,而一旦资产价格出现
调整,可能对银行信贷安全产生影响。2007年底,美林、花
旗、瑞银、汇丰等国际金融集团相继传出巨额次级债投资
损失的消息,并拖累全球股市下跌。有市场分析人士指
出,当前金融市场正面对“二战”结束以来最严重的危机。
近期的全球性股市下跌是各种因素综合作用的结果,其
中直接原因是受美国次贷危机的影响;间接因素则与不
同国家的经济和通胀形势恶化有关。随着一些国际化大
公司、大银行继续勾销数十亿美元与住房抵押贷款有关
的证券投资,越来越多的机构陆续暴露出在次贷危机中
遭遇重创,次贷危机可能引发的潜在风险的不确定性日
益提高,有经济学家预测,次贷危机带来的间接损失可能
达到万亿美元。
通过对美国次贷危机的深层次分析,对提前防控我
国住房金融产品的风险,保持国内商业银行个人住房类
贷款业务的健康发展具有重要的现实意义。针对当前国
内个贷业务的状况,商业银行要强化个人住房类贷款业
务的风险管理,应重点做好以下工作:
一、加强存量客户盘点梳理,做好分级分类管理
一方面,要按五级分类进行贷后管理:对正常类客户
以电话银行短信友情提醒其按时还款;对关注类客户要
防止向下迁徙,以电话催收为主,辅以电话银行短信友情
提醒;对次级类客户要上门催收并发催收通知书或律师
函,促其还清拖欠款;对可疑类客户要指定专人负责,一
户一策,实施多种手段进行催收;对有意拖欠和赖账的客
户,要及时提请法律诉讼;对损失类客户要一户多策,经
办人员要积极配合风险、保全、法规等部门及法院、经侦、
律师等开展化解不良资产工作。
另一方面,要对存量客户进行细分:对属于假按揭、
假贷款的,要还原到开发贷科目进行核算,实施封闭式管
理,敦促其尽快还款;对外地炒房团贷款,要指定专人负
责,通知客户把每月还款额提前汇(存)入指定账户或敦
促其尽快转让;对属于“烂尾楼”不能办理产权证而不想
还款的客户,要做好思想工作,要求其按时还款,同时建
议他们积极配合政府有关部门或通过法律手段解决产权
问题;对属于敞开式店面,开发商没有兑现回租而引发不
想还款的客户,首先要求他们按时还款,其次建议他们
成立同一楼层业主委员会,然后统一对外向有实力全国
连锁企业招商,他们有了稳定的租金收入,就可以化解要
求他们按时还款的抵触情绪;对属于因下岗、疾病、离婚
等家庭变故而不能还款的客户,建议他们通过房产中介
及担保公司进行面积、地段等置换即大套换小套、地段好
的换地段差的,以缓解还款压力。
二、严格增量客户信贷准入,把好资产质量关
在商业银行看来,目前个人住房类贷款被视为风险
相对较低、回报较高的信贷品种,其不良率远低于平均不
良率的水平,是一块优质资产,房贷市场依然是商业银行
激烈竞争的市场,是商业银行重点争夺并迅速发展的业
务领域。这种经营思路不仅加剧了恶性竞争,加大了风
险,同时也助推了房价过快、过猛上涨。导致不少商业银
行放松市场准入关,贷后又放松风险管理,从而使国内个
人住房按揭贷款的潜在风险逐渐积累。美国对贷款人信
用状况有严格的等级划分,但目前我国对个人客户的信
用评级还不完善,央行的征信系统尚未健全并覆盖全面
的联合征信平台,当前只借助央行的征信系统对客户提
供相关资料真实性的查证、鉴别也存在较大难度,所以贷
款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性,
且房地产市场价格的持续上涨一定程度上掩盖了低信用
按揭贷款的潜在风险。近年来,由于按揭申请人获得贷款
的成功率较高,假个贷、假按揭案件时有发生即是信用欠
佳贷款人进入按揭贷款市场的明证。因此,必须从源头上
防控风险,严把贷款审批关,严格审查按揭人资质,严格
执行首付规定,以防止出现为争揽客户,竟相降低标准等
各种违反信贷准入原则的现象,确保新发放贷款的质量。
同时要积极配合国家宏观调控,严格执行央行和银监会
联合下发的房贷新政,即要求提高第二套住房及以上的
首付比例并上调利率,打击投机炒房行为,抑制房地产市
场过热,防范房地产行业信贷风险。个贷部门要集思广
益,通过积极实践,在“查”字上下功夫,从“监”字上去延
伸,成功实现风险监测的关口前移,全面构筑起质量管理
的坚固防线,有效强化风险防控机制。一是加强风险监
测,实现及时预警。强化贷后检查和催收力度,有效识别
客户信用风险,采取日常检查和专项自查相结合的方式,
完善密切跟踪、紧密协作的良好贷后管理渠道,分析影响
个贷资产质量的各种因素,落实相关担保变化情况,提出
预防补救措施。二是完善质检和控制体系,有效规避风
实 务
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险。通过认真剖析各项业务环节的风险点,增设独立于
流程外的“质检员”,采用归档前随机抽查、归档后专项自
查以及全面交叉检查等三级质检体系,使所有贷款、所有
岗位均处于监控范围之中,进一步完善监督、检查、反馈
和贷后管理运作机制。
三、优选房地产储备项目,做到风险关口前移
面对经济全球化及各种不确定因素,银行犹如一部
“风险机器”,要有效驾驭并规避风险,就必须做到有效识
别风险、量化风险、控制风险、化解风险。为此,商业银行
一线部门在营销房地产项目时,首先,必须坚决杜绝盲目
性,不能不顾成本和风险盲目拓展项目。要健全经济资本
约束和稳健经营的考核机制,要优选资质等级高、规模
大、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团),或
由其投资控股且集中管理的具有较好成长性和盈利能力
的房地产项目公司,要以企业价值贡献度为标准确立目
标客户,逐步将住房金融业务发展的重心向优质客户调
整,从源头上降低贷款风险。近期商业银行房贷营销应以
廉租房制度为重点,如廉租住房、经济适用住房、中小套
型普通商品住房等,多渠道地支持城市低收入家庭住房
困难项目,优先支持中低价位普通住宅项目,严格控制别
墅、大户型等高档豪华住房。其次,必须加强按揭合作项
目的过程管理。通过设立按揭合作项目管理岗位,负责收
集合作项目周边同类型住房、物业的销售价格,用以确定
合作项目可介入的房产类型与范围、各类房产的承贷价
格与最高配贷比例,对合作项目的贷款额度、担保额度、
保证金的存取进行全过程监督与控制。第三,要切实加强
对合作开发商和项目进行现场回访与检查制度。其内容
包括:开发商资信变化情况、账户资金使用情况、项目工
程进度情况、项目销(预)售情况、房屋权属证书办理情况
等,并形成书面回访与检查报告。项目管理人员必须至少
每季度对合作开发商和项目进行现场回访与检查。在回
访过程中,对发现开发商及项目出现不及时办理房屋权
属证书,存在任意修改或破坏规划标识行为的;因开发商
原因造成项目无法按期竣工并交付使用的;因建筑质量
存在问题与购房人发生纠纷的;拒绝接受贷款行对项目
贷款资金使用、工程进度、销售等方面的检查和监督的;
经营状况恶化,丧失担保能力和担保能力严重下降的;卷
入或即将卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序的;假借个
人名义套取个人住房贷款的以及其他可能影响项目建
设、施工进度与项目销售等情况的,应立即向主管部门和
信贷管理部门汇报,并及时制定相应的处理方案,包括暂
停该项目的贷款发放,防止风险的进一步扩大。对属于重
大风险事项的,还应及时报告信贷风险管理部门和上一
级行业务主管部门。
四、推行住房抵押贷款证券化,转嫁银行风险
长期以来,我国住房抵押贷款的资金来源主要是银
行存款。因此,一旦居民储蓄率下降,就可能导致银行资
金短缺。如何进一步降低并有效化解风险,是各家商业银
行面临的重要课题。实行住房抵押贷款证券化有利于盘
活大量长期性住房贷款资产,提高其流动性,为住房市场
提供充足的资金来源;有利于降低银行信贷风险,改善其
资产负债结构,增强银行竞争力;有利于商业银行资本管
理,改善资本充足率;有利于增强盈利能力,改善商业银
行收入结构;有利于化解不良资产,降低不良贷款率;有
利于我国证券市场业务品种的多元化,增强资本市场抵
御风险的能力;有利于为我国房地产企业提供可靠的资
金循环保障。相对于次级抵押贷款,美国联邦住房管理局
(FHA)在提供保险的过程中,分别对住房抵押贷款的品
种、金额、借款人月均收入、月还款占借款人家庭收入的
最高比例等作出了严格规定,使被证券化的住房抵押具
备了低风险性、统一性、分散性的特征。从欧美等国家的
发展情况来看,住房抵押贷款证券化的主要投资对象为
机构投资者,如养老基金、保险公司、商业银行、共同基
金、外国投资者等。而目前在我国能够参与各种证券投
资的机构投资者数量相对较少,能够真正用于投资的资
金规模也十分有限。因此,当前我国要构建住房抵押贷款
证券化体系,推行住房抵押贷款证券化就必须大力培育
机构投资者,通过建立和培育权威性的信用评级机构和
专业人才,健全相应的会计制度和税收制度及相关的法
律体系,为银行提供一个分散风险的机制,使银行的利
率风险、流动性风险和提前偿付风险能得到有效的转移
和控制,促进住房抵押贷款一级、二级市场的有效发展。
另外,商业银行要积极稳健地推行12级信贷资产分类法,
以全面提高资产质量管理水平,进一步降低信贷风险。
(责任编辑:周 冰)
(责任校对:周 冰 王 勉)
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