大中华区办公楼指数
August 2013
中国一线城市租金企稳
2013年第二季度中国 GDP增速放缓至 %，存在经
济“硬着陆”风险的担忧。由于新租及扩租的市场
需求不足，加之部分二线城市的空置率上升，国内
甲级办公楼市场平均租金的增长幅度受到限制。
上半年一线城市租金表现有所改善上半年一线城市租金表现有所改善上半年一线城市租金表现有所改善上半年一线城市租金表现有所改善
包括香港和澳门在内的大中华区甲级办公楼租金指
数在二季度环比上升 %，较上季度基本持平的局
面略有改善。一线城市的租金表现在二季度均有好
转，呈现租金加速上涨或止跌回升（如香港），又
或租金降幅收窄（如北京）的局面。在租金连续几
个季度下滑后，广州和深圳的租金上半年分别累计
增长 %和 %。北京是仅有在前两季度租金均下
滑的一线城市。
另一方面，二线城市租金继一季度环比上升 %后，
二季度则环比下降 %。尽管多数二线城市的租金
在二季度及上半年均保持上涨趋势，但成都由于其
甲级办公楼库存量在二线城市中居首位，且空置率
高达 40%左右，租金在二季度下跌 %。故对整体
二线市场表现影响明显。在所有二线城市中，澳门
的租金涨幅最大，主要得益于近期建筑业和博彩业
发展的良好势头，从而对办公楼市场形成强烈需求，
澳门上半年甲级办公楼租金增长 %。
澳门澳门澳门澳门办公办公办公办公楼楼楼楼资本值资本值资本值资本值增长强劲增长强劲增长强劲增长强劲
大中华区甲级办公楼平均资本值环比增长由一季度
的 %提升至二季度的 %，上半年累计增长 %。
二季度的资本值增长主要由租金水平有所改善的一
线城市带动。除北京外，上半年多数一线城市的回
报率呈微幅下降趋势。澳门亦同时居二线城市资本
值增长之首位，虽然市场规模较小但投资需求旺盛，
甲级办公楼资本值上半年累计上涨 19%，而 2012年
全年则累计增长 65%。
市场市场市场市场呈现呈现呈现呈现 V形转折形转折形转折形转折的概率较低的概率较低的概率较低的概率较低
虽然最新经济数据显示，国内经济形势有所改善，
但这亦只能确保在无进一步刺激经济措施下实现
GDP增速 %的目标。在目前环境下，企业对扩大
经营规模仍会持谨慎态度，下半年租赁市场仍有很
大可能处于相对比较低迷的状态，但我们预期一线
城市甲级办公楼租金企稳。
2013年会是中国房地产投资市场历史上较活跃的一
年。目前，希望投放中国市场的资金仍然充裕，加
之一线城市租金企稳，机构投资者对一线城市保持
浓厚兴趣。由于回报率已处于历史低位，我们预期
一线城市资本值将在下半年保持稳定，与市场租金
表现大体一致。尽管投资者对二线城市的投资机会
仍然比较挑剔，但是二线城市资本值下行空间仍将
有限。
大中华区大中华区大中华区大中华区甲级甲级甲级甲级办公办公办公办公楼租金指数楼租金指数楼租金指数楼租金指数, 1Q05-2Q13
资料来源：仲量联行
大中华区大中华区大中华区大中华区甲级甲级甲级甲级办公办公办公办公楼楼楼楼资本值指数资本值指数资本值指数资本值指数, 1Q05-2Q13
资料来源：仲量联行
大中华区大中华区大中华区大中华区甲级甲级甲级甲级办公办公办公办公楼租金楼租金楼租金楼租金, 2Q13
大中华区大中华区大中华区大中华区甲级甲级甲级甲级办公办公办公办公楼楼楼楼资本值资本值资本值资本值, 2Q13
资料来源：仲量联行 资料来源：仲量联行
2Q13
甲级甲级甲级甲级办公办公办公办公楼楼楼楼
平均租金平均租金平均租金平均租金
(人民币人民币人民币人民币/平米平米平米平米/
年年年年)
租金租金租金租金
环比变化环比变化环比变化环比变化
(2Q13 vs 1Q13)
租金租金租金租金
同比变化同比变化同比变化同比变化
(2Q13 vs 2Q12)
年初至今年初至今年初至今年初至今
租金变化租金变化租金变化租金变化
(1Q-2Q13)
2Q13
甲级甲级甲级甲级办公办公办公办公楼楼楼楼
平均平均平均平均资产值资产值资产值资产值
(人民币人民币人民币人民币/平米平米平米平米)
资本值资本值资本值资本值
环比变化环比变化环比变化环比变化
(2Q13 vs 1Q13)
资本值资本值资本值资本值
同比变化同比变化同比变化同比变化
(2Q13 vs 2Q12)
年初至今年初至今年初至今年初至今
资资资资产产产产值变化值变化值变化值变化
(1Q-2Q13)
香港(中环) 6,835 % % % 234,305 % % %
北京(CBD) 4,363 % % % 68,718 % % %
上海(CBD) 3,299 % % % 55,429 % % %
深圳 2,115 % % % 44,893 % % %
广州 1,849 % % % 34,202 % % %
澳门 1,788 % % % 60,074 % % %
杭州 1,706 % % % 35,596 % % %
青岛 1,644 % % % 29,892 % % %
厦门 (*) 1,589 % % . 27,885 % % .
大连 1,516 % % % 24,640 % % %
天津 1,433 % % % 28,008 % % %
沈阳 1,428 % % % 21,965 % % %
南京 1,408 % % % 31,397 % % %
郑州 1,355 % % % 19,154 % % %
武汉 1,327 % % % 26,691 % % %
成都 1,299 % % % 17,253 % % %
西安 (*) 1,297 % % . 16,057 % % .
长沙 1,277 % % % 19,750 % % %
重庆 1,223 % % % 21,755 % % %
宁波 (*) 918 % % . 19,376 % % .
苏州 905 % % % 17,644 % % %
无锡 (*) 783 % . . 16,000 % . .
资料来源：仲量联行
注： (*) 1Q13数据，变化为 1Q13环比及 1Q13同比。
市场指数是基于大中华区办公楼总库存的加权平均租金和资本值变化，包括 5个一线城市（北京、上海、广州、深圳和香港），11个二线城市（杭州、南京、苏州、天
津、武汉、重庆、成都、大连、沈阳、青岛和澳门）。
上海 CBD包含浦东和浦西。
所有租金指净有效租金，租金和资本值均基于建筑面积。
CBD – 中央商务区
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which at best should be regarded as an indicative assessment of possibilities rather than absolute certainties. The process of making forward
projections involves assumptions regarding numerous variables which are acutely sensitive to changing conditions, variations in any one of which
may significantly affect the outcome, and we draw your attention to this factor.
