全国月度行业报告 2011年10月 房价拐点基本确立，房地产业正在“入冬” 执笔人：上海易居房地产研究院 杨红旭 苏艳 电话：021-60868892
上海易居房地产研究院 行业月报 房价拐点基本确立，房地产业正在“入冬” 108 一、总体态势：全国房地产行业正在“入冬” 1061、9月份全国房地产开发景气指数大幅下跌 9月份，全国房地产1开发0景气4指数为，比8月份降低个百分点，比去年同期回落个百分点，国房景气指数连续4个月下滑。正如前几个月我们所质疑的那样，国房1景气指0标尚2未完成筑底。我们认为, 在严厉的调控之下，未来国房景气指标将持续处于下行通道，四季度将跌至100点以下的不景气区间，行业正在“入冬”，1但低0点很0难超过2009年初。 图 1 20908年8以来全国国房景气指数走势9694 数据来源：国家统计局 2、9月份全国房地产开发投资稳步增长 1-9月，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长%，比1-8月降低个百分点，比去年同期下降个百分点。自2009年6月份以来，房地产开发投资增速始终保持高位运行态势，显著超过全社会固定资产投资增速，对于国民经济的拉动作用明显。一方面，受严厉调控政策的影响，接下来数月，开发商的投资热情将会继续降温，尤其是购地规模较去年明显下滑；另一方面，今年新开工1000万套保障房任务将超额完成，投资规模快速增加；两个因素对冲后，预计今年房地产开发增幅将保持在30%左右的较高水平。 2 联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868890 传真：021-60868811
45%40%35%30%25%20% 上海易居房地产研究院 行业月报 15%图2 2008年以来1我国0年初%累计房地产开发投资同比增幅走势亿5%元0%8000 100%7000 80%6000 60% 5000 40% 数据来源：国家统计局 从月度情况来看，49月0房地0产开发0完成 投资6444亿元，环比增长%，同20%比增长%，主要推动因素是保障房加快速投资建设。房地产开发投资在高位3000 0%稳定运行。 图2000 -20%3 2009年以来我国月度房地产开发投资走势1000 -40%0 -60%当月房地产开发投资月度房地产开发投资环比 数据来源：国家统计局 二、市场供应：新开工面积增幅稳步运行 1-9月，全国房地产开发企业房屋新开工面积亿平方米，同比增长%，增幅较1-8月降低个百分点，增幅在连续上升两个月后开始收窄，受市场低迷影响，缓开工项目将持续增多。和去年同期相比，增幅仍然是大幅下3 联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868890 传真：021-60868811
80%70%60%50%40%30 % 上海易居房地产研究院 行业月报 降个百分点。今2年，0受新%开工1000万套保障房，所以预计全年保持20%左右的增幅。由于上亿半年部分平项目推迟开方盘，预期今米年下半年市场化的商品住宅供应量较大。预计明后1年商0品住%宅新增供应量将明显减少。 0%图.5120%4 2008年以来全国年初累计房屋新开工面积同比增长走势-10%100%-20%280%-30%60%% 20%1数据来源：国家统计局 从月度情况来看，9月份全国房屋新开工面积为亿平方米，环比下降0%%。由于前9个月保障房开工率已高达98%，四季度新开工量将有所回落。 -20%0图 2009年以来我国月度商品房新开工面积走势-40%0-60%当月新开工月度新开工环比 数据来源：国家统计局 4 联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868890 传真：021-60868811 -09
60% 上海易居房地产研究院 行业月报 三、市场需5求：09月%成交大幅上升 1-9月，全国商品房销售面积71289万平方米，同比增长%，增幅和1-840%月比下降个百分点，较去年同期提高个百分点。其中，住宅销售面积增长%，办公3楼增0长17%.0%，商业营业用房增长%。商品房销售额39312亿元，同比增长%。其中，住宅销售额增长%，办公楼和商业营业用房分别增长%和%。接下来，随着供应量的放大，以及越来越多的项目进行促销，需求也将随之出现一定程度的释放，估计四季度商品住宅成交量将稳中10%有增；另外，部分产权式保障房的成交量保持增长。预期今年全年全国商品住宅成交量仍将保持10%左右%的正增长。 图- 61 2008年%以来我国商品房年初累计销售面积同比走势-20%-30% 数据来源：国家统计局 9月份，全国商品房销售面积11435万平方米，环比上升%，同比上升%。尽管限购政策下的大中城市成交量持续低迷，传统旺季“金九银十”成色不足，但是未实施限购的中小城市销售量仍然保持较快增长。另外，但随着企业资金压力逐渐加大，不得不加大推盘量，促销力度也将有所加大，会刺激部分自住需求入市。还有，9月成交量大增，存在统计方面的季末因素影响。 5 联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868890 传真：021-60868811 -09
万平方米25000140%120%100%2000080%60%1500040%20%100000% 上海易居房地产研究院 行业月报 -20%5图0 7 0 2009年以来我国月度商品房销售面积 -40%-60%0-80%当月销售面积月度销售面积环比 数据来源：国家统计局 四、成交均价：住宅3价0格继%续上升，商办类价格增幅较大 通过换算商品房成交面积和成交金额，可知成交均价。1-9月，全国商品房25%成交均价同比上涨%，较去年%的全年涨幅明显上升，较1-8月下降个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨%，较1-8月下降个百分点，商品住宅成交均价涨幅2有所0收窄%，但是涨幅仍然偏大，和调控目标仍有一定的差距；办公楼成交均价同比上涨%，商业营业用房成交均价同比上涨%，可见，非住宅成交价格1涨幅5仍然%远远高于住宅价格涨幅，反映出在住宅价格受到抑制的同时，商办类物业的价格呈快速上涨之势。 10%图 8 2011年以来商品房及各类物业销售均价走势 5%0%-09商品房住宅商业营业用房办公楼 数据来源：根据国家统计局数据测算 6 联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868890 传真：021-60868811
80%70% 上海易居房地产研究院 行业月报 五、资金状况6：开0发企%业资金面仍然不乐观，信贷占比持续下滑 1-9月，全国5房地0产%开发企业本年资金来源61947亿元，同比增长%，增幅比1-8月下降个百分点，较去年同期大幅下降个百分点。不过在信贷政策紧缩、通胀4率0仍相%对较高的背景下，四季度融资环境仍然严峻，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金，否则增幅有再度下滑的趋势。在此形势下，预计四季度楼盘3促销0的现%象将越来越多。 图20% 9 2008年以来我国年初累计房地产开发企业本年资金来源同比增幅走势 10亿%元14000 140%0%120%12000 100%10000 80% 60%8000 数据来源：国家统计局 40%从月度情况来看，9月6份房0地产0开发0企业资 金来源为7209亿元，环比8月20%份上升个百分点，房地产开发企业资金来源相对稳定。 图4000 0%10 2009年以来我国月度房地产开发企业资金来源走势 -20%2000 -40%0 -60%当月房地产开发企业资金来源月度房地产开发企业资金来源环比 数据来源：国家统计局 7 联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868890 传真：021-60868811 -09
定金及预收款企业自筹资金%%其他资金 上海易居房地产研究院 行业月报 43%从开发企业资金来源的构成分析，1-9月份，国内贷款9749亿元，增长%；利用外资679亿元，增长%，可见随着人民币升值，外资进入房地产业的热情持续高涨；自筹资金25535亿元，增长%；其他资金25985亿元，增长%。个人按揭贷款在其他资金中，定金及预收款15761亿元，增长%；个人按揭贷款6186亿元，下降%。由此可见，外资正在快速进入房地产开发业，而最惨淡的当属%个人房贷，在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下，连续7个月出现了负增长。 图11 2011年1-9月份企业本年资金来源构成其余资金%国内贷款%利用外资% 数据来源：国家统计局 分析开发企业资金来源构成变化趋势，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1-2月份的%下降到1-9月份的%；企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月份的%上升到1-9月份的%；另外，个人按揭贷款比重和利用外资比重有所下降，定金及预收款比重小幅上升。可见，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多的利用自有资金。 8 联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868890 传真：021-60868811
100%90%80%70%60%50%40%30% 上海易居房地产研究院 行业月报 20%图12 2010年以来年初累计年房地产开发资金来源构成对比 10%0%个人按揭贷款定金及预收款企业自筹资金利用外资国内贷款 数据来源：国家统计局 六、政策趋势：“政策底”确定，四季度部分地方政府将暗地放松 8月份以来的二三线城市限购政策升级的不了了之，预示了房地产调控政策的“见底”。10月11日佛山限购令放松和叫停的闹剧，表明受楼市低迷的影响，地方政府放松政策的心情非常急迫。事实上，部分城市都已经暗地里放松限购政策。随着市场持续低迷，预计四季度宏观政策也逐渐见底。 从宏观面分析，随着经济下滑、通胀见顶、中小企业遇难、失业率增加，以及温州、鄂尔多斯等地民间高利贷危机显现，宏观政策同样已经见底，正在不断推出定向宽松政策，比如救助小微企业、外贸企业等。一般而言，宏观经济政策的放松，也会带动房地产调控政策的松动。 总之，我们依然坚持上个月的观点：在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国房价止涨、少数城市价格微跌等综合情况下，“政策底”已经出现。 9 联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868890 传真：021-60868811
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