租赁合同履行中应注意的问题
财产租赁合同的履行，从出租人一方来讲主要是按合同规定的时间和地点将合同确定的租赁财产提供承租方使用；从承租方来讲，就是按时接受租赁财产，按合同规定的方式使用财产，按合同规定的时间返还租赁财产并按时如数支付租金。 租赁合同签订后，双方当事人应本着实际履行、全面履行、协作履行的原则，认真、切实、全面履行合同规定的义务，以实现合同的目的，维护社会经济秩序的稳定。但是，在实践中，当事人违反合同规定的义务，从而引发租赁纠纷，给当事人造成经济损失的事例屡见不鲜。常出现的问题有如下几种： （一）因出租人过错而引发纠纷的情形 １．出租人不按合同规定交付租赁物 租赁合同是转让财产使用权的合同，出租人必须按照合同规定的时间和标准将租赁物交付承租人使用，这是出租人的基本义务。但在实践中，常有出租人不按合同规定的时间和标准交付租赁物，从而引起纠纷： （１）不按合同规定的时间交付租赁物。出租人不按合同规定的时间交付租赁物，在实践中，更多地表现为迟延交付租赁物。迟延交付，属违约行为，如果承租方租用租赁物用于特定用途或进行季节性、周期性使用，会给承租人带来较大的损失，使承租人签订合同的预期利益难以实现。对此，承租人可要求解除合同，支付违约金或赔偿金。 （２）不按合同规定的标准交付租赁物。出租人交付的财产必须符合合同规定的适用状态。如果财产有瑕疵而妨碍使用，出租人有义务在修理完善之后交付使用，或另换同类财产交付使用，否则，即承担违约责任。在实践中，如果出租的租赁物附有从物的，出租人还有义务在交付主物时交付从物。例如，在大型机器设备，还应交付配件、备件、检修工具等。对于某些技术性要求较高的出租物，出租人还应交付有关装配图纸、使用说明书和操作规程等。如果承租人需要，出租人还应该派出技术工作人员负责指导或亲自操作出租物的装配工作，并指导承租人学会设备操作。未按合同规定提供有关设备、附件等，致使承租人不能如期正常使用的，除按规定如数补齐外，还应偿付违约金。出租船舶、车辆等大型工具，如因出租人操作不当或服务人员的过失，造成租赁逾期，按合同或有关规定偿付承租人违约金。 ２．出租人于租赁期间内将租赁物擅自转卖给第三人 财物出租后，出租人有义务保障承租人安全地、有效地使用出租财产。如果在租赁期限内，出租人确有急需而将出租物变卖，则应通知承租人，征得其同意，否则，该买卖行为是无效的。 如果出租人将租赁物出卖，根据有关法律规定，承租人享有优先购买权。 ３．出租人不履行合同规定的对租赁物的维修和保养责任 出租人有义务保持出租物的正常使用状态。按《合同法》规定，租赁期间出租财产维修和保养责任可由双方当事人约定。若当事人无此约定，则由出租人负担。 出租人所负维修出租财产的义务必须符合下列条件，即出租财产在出租期间所出现的故障，必须不是承租人的过失所引起的。因财产的正常使用而出现的磨损及其它故障，出租人应予更换备件或予以修理。如果出租人不履行此义务致使租赁物不能使用而给承租人造成经济损失，出租人应承担责任。 如在正常使用的情况下出现急需修理的故障，承租人来不及通知出租人修理而自己已作了修理，承租人所支出的费用，应在通知出租人并出示证明后，由出租人负担或由租金中扣除。 ４．租赁人需承担租赁物的瑕疵担保责任 同买卖合同中出卖人一样，出租人在租赁合同中也应当对其交付的租赁物向承租人承担瑕疵担保责任，包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。 （１）权利瑕疵担保责任 所谓出租人的权利瑕疵担保，是指出租人应担保不因第三人对租赁物主张权利而使承租人不能依约对租赁物使用收益。在第三人对租赁的主张权利致使承租人不能依约定为租赁物的使用收益时，出租人即应负瑕疵担保责任。 按照民法的一般原理，当事人因故意行为而发生的责任，不能免除。因此，租赁当事人在合同中以特约条款免除权利瑕疵担保责任的，出租人故意或因重大过失不告知权利瑕疵，则该特约应为无效，出租人仍应负担保责任。 在出租人负权利瑕疵担保责任的情况下，除承租人可以解除合同外，出租人还应对承租人因此所受到的损失负赔偿责任（包括减少租金和免除租金在内）。 （２）物的质量瑕疵担保责任 出租人的物的瑕疵担保，是指出租人应担保所交付的租赁物在质量上能够为承租人依约正常使用收益。如租赁物有使承租人不能正常使用收益的瑕疵，出租人即应承担物的瑕疵担保责任（质量瑕疵担保责任），承租人可以解除合同，或者请求减少或免除租金。 （二）因承租人过错而引发纠纷的情形 １．承租人不经出租人同意，擅自将租赁物转租他人或进行非法活动 转租是指承租人将租赁物又出租给第三人的行为。我国《合同法》规定，承租人转租租赁物必须经出租人同意，未经出租人同意而擅自转租，出租人解除合同（当然也可以不解除合同）的，承租人应当承担由此产生的法律责任。出租人同意有两个方面的内容：其一，出租人对承租人选择的次承租人表示同意；其二，出租人对承租人与次承租人达成的协议表示同意。出租人不同意的，则转租行为无效。 转租的法律效果是：承租人与次承租人发生债的法律关系，次承租人与出租人无关；既使次承租人违约，承租人也应向出租人履行义务，而不应以转租为借口，逃避责任。 租赁合同通常都规定承租人使用租赁物的用途，承租人必须按照合同规定的用途去使用租赁物。但实践中，有些承租人并不依合同规定使用租赁物，而是用于非法活动，例如，用租用的放像机放映淫秽录像，用租用的船只进行走私活动等。对此种违约行为，出租人有权解除合同，并且要没收承租人非法所得，追究其行政或刑事责任。 另外，经出租人同意将租赁物转租第三人使用的，当第三人对租赁物造成损失时，根据《合同法》规定，承租人也应当向出租人负责赔偿损失。 ２．承租人擅自改变租赁物的现状 租赁合同是转让财产使用权的合同，而并非转让财产所有权。承租人对承租的财产只享有临时的占有权和使用权，而并不享有所有权，所以，他无权对财产进行处分，否则，就是侵犯了出租人的财产所有权，要对此负法律责任。就承租人在租赁关系中一般应享有的权利而言，其对于出租人交付其占有、使用的租赁物无权拆解、改善或者增设他物。倘若其未经出租人同意而擅自对租赁物拆改或者增设他物，不仅所需费用由其自行承担，而且因此导致租赁物价值降低或者遭受损害的，承租人还应负赔偿责任。对于承租人擅自拆改（或者增设他物）的租赁物，出租人有权要求承租人恢复到拆改前的状态。 实践中，如果承租人以添附的方式增加了出租物的价值和用途，应依法予以允许，并应征得出租人同意，由出租人支付相应开支。 ３．承租人不按合同规定支付租金 租赁合同是双务有偿合同，承租人按合同规定向出租人支付租金是承租人的基本义务之一，体现了租赁合同的本质特征。承租人违反此义务。当然要负违约责任。实践中，承租方违反此义务的情形经常发生，主要有以下两种情形： （１）承租人不按合同规定的时间交付租金。租金的支付时间，当事人宜在合同中明确规定。若支付时间未明确时，则按照惯例，短期租赁的，一般在租赁期完毕时支付租金；长期租赁的，按年、月或季度分次支付租金。承租人不按合同的规定交付租金，主要表现为迟延交付。对此，承租人应承担违约责任。 （２）承租人不按合同规定的标准交付租金。根据我国合同法规定：“租金的标准，国家有统一规定的，按统一规定签订；没有统一规定的，由双方当事人协商确定。”租赁合同签订后，承租人不得无故降低租金的支付标准。否则，应承担违约责任。但是，在实践中，如果出租财产的一部份甚至全部因不能归咎于承租人的原因灭失，承租人可就灭失的部分请求减少租金。 ４．承租人逾期不返还租赁财产 租赁合同是转让财产使用权的合同，而并非转移财产的所有权。所以，当财产租赁合同届满时，承租人应按合同规定返还租赁物，这也是承租人的基本义务，否则，应负违约责任。另外，如果给出租人造成损失的，还应赔偿损失。 应注意的是，承租人返还出租物的原则是返还原物，但并不要求原状返还。如果承租人在租赁期间对出租财产尽到了正常使用和善意保管义务，那么，在返还出租物时，即使出租物已显得老旧且被磨损，出租人也不得要求承租人赔偿。在返还原物时，如果承租人对出租物进行了改建、改装，承租人应予以恢复原状，但出租人允许的改建、改装，承租人可以不予恢复。 （三）租赁合同双方当事人应采取的对策 １．严把合同签订关 双方当事人在签订租赁合同时，合同的条款、内容要尽量订得全面、严密、细致、避免遗漏，这样，可以为将来合同的履行提供充分的依据，对双方还可以起到约束和限制作用。 ２．认真履行合同义务租赁合同一经签订，就具有法律约束力，双方当事人必须严格遵照执行，认真、切实、全面地履行合同义务，也就是说，双方都应该做到“重合同、守信用。”这样，才能从根本上避免合同在履行中产生纠纷。 一般情况下，出租人的主要义务有：（１）按合同规定的时间、地点、数量、质量、方式等将租赁物交付承租方使用。（２）按合同规定对租赁物进行维修，保持出租物的正常使用状态。（３）为租赁期间出租财产不受第三人主张权利而负担保义务。（４）由承租人提供担保物的财产租赁合同，在合同终止时，应及时返还担保物。 承租人的主要义务有：（１）承租人必须按照合同规定的标准、日期、方式向出租人支付租金。（２）承租人必须合理使用、善意保管出租物。（３）承租人不经出租人同意，不得擅自将出租物转租他人。（４）未经出租人同意，不得擅自拆改、更换租赁物。（５）租赁合同到期或终止时，及时返还租赁物。（６）合同规定的其他义务。 ３．了解违约责任形式，以便及时主张、保护自己的合法权益 根据有关法律、法规，违约方承担违约责任的方式主要有：支付违约金、支付赔偿金、继续履行以及采取其他补救措施等形式，当事人可以根据对方的违约情形，主张其违约责任。 ４．当事人应了解租赁合同的特点，掌握租赁合同的一些特殊原则，例如承租人的优先购买权，“买卖不破租赁原则”以及有关转租的规定等，正确主张和维护自己的权益。 ５．为了保证合同的履行，当事人要规定担保措施。担保的形式主要有：保证、抵押、质押等，当事人可协商确定担保的形式。 ６．企业租赁经营合同履行中的特殊问题企业租赁经营合同是财产租赁合同的一种，但它同时又具有自身的特点。在合同履行中，要注意以下几个问题：第一，担保形式。在企业租赁经营合同中，承租人可提供抵押和质押、保证等担保形式。选择保证担保形式时，保证担保人必须是金融机构或资信较好的经济组织，保证人对被担保人承担连带责任。第二，明确租金的计算方法。一般来说有四种形式，即固定资金法、基数递增租金法、租赁成本法、资产利润率法等。第三，正确处理租赁前的债权债务。租赁前的债权债务由承租方进行清偿，然后在租金中加上承租人受偿的债权份数或在租金中减去清偿的数额。第四，租赁期间新增资产如何归属。一般来说，出租人为了帮助承租人而投入的资产，归出租人所有；承租人在租赁期内自身投入的资产，归承租人所有，出租人和承租人共同投入的资产，按出资比例或约定分属各方；企业留利财产，归出租人所有。
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