房地产投资信托基金浅析
房地产投资基金既是一种创新的投资工具又是房地产市场较好的投资主体之一，发展房地产投资基金必然会成为我国房地产业的重要趋势。REITS(房地产投资信托基金)，这个在欧美和亚洲发达国家房地产市场的“火爆”之物，在2005年成了中国房地产的“热词”。事实上，2002年以来我国信托业出现的几个房地产项目的信托计划可以看作是房地产信托投资基金在中国目前的法律环境下的初级形式，两者都使用基本的信托法精神。如：上海国际信托投资有限公司的“新上海国际大厦项目资金信托计划”，山东省国际信托投资有限公司的“山东省国际信托投资有限公司青岛房地产开发贷款资金信托计划”。
<P> 房地产业的发展，离不开资金的支持。现有的房地产融资渠道包括内部和外部两种。<BR> 内部融资是开发企业利用现有的自有资金支持项目开发，或通过多种途径扩大自有资金基础。对于开发企业来说，具有一定的自有资金，是项目开发的前提和条件，但是这种途径融资所占比例不到30％，规模太小，很难满足房地产开发企业的资金需求。房地产开发企业的外部融资包括主权性融资、债务性融资和其他资金来源。 <BR> 房地产信托投资基金的出现为房地产开发商提供了一个新的融资渠道，也为广大投资者提供了一条新的投资方式。</P>
<P> 房地产信托投资基金（简称REIT Real Estate Investment Trust）, 最早出现于20世纪60年代初期，以在美国的发展最为典型，以后日本、英国等国争相仿效。目前在美国大约有300个REIT，它们的总资产超过3000亿美元。REIT属于产业基金范畴，是一种主要投资于房地产领域的基金，它一般通过发行股票和其他收益凭证的方式筹集资金，并将资金交给专门的管理公司经营管理，在专门的法律监管之下，通过对房地产企业的融资、投资或者购买、经营、租赁、转让、出售实物性资产等方式获得收益，使基金得以维持与发展，并以发放股票和红利的方式回报投资者。<BR> 按投资业务的不同，房地产投资信托大致可以分为权益性房地产投资信托（Equity REIT）、抵押房地产投资信托（Mortgage REIT）和混合房地产投资信托（Hybird REIT）3种类型。其中权益性房地产投资信托以购买、管理、更新和出租、出售房地产物业为主营业务，抵押房地产投资信托主要为房地产开发商和有意购买物业的抵押人提供贷款，或经营被背书证券的抵押贷款（MBS）业务。混合房地产投资信托同时经营以上两种形式的业务。<BR>作为一种信托产品，REIT具有信托的四大特征即所有权和收益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等，此外REIT还具有自身特有的几个特性：<BR> ① 资产结构严格。②税收优惠。③流动性。④能抵御通货膨胀的不利影响。<BR> REIT的优势：<BR> ①REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。<BR> ②传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能负担着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。REIT的出现改变了这种状况，它以收益凭证（或股票）的方式募集大众资金，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得大规模房地产投资的高收益。<BR> ③与银行贷款相比，REIT的资金所面临的流动性风险较小，且贷款方式更为灵活，可以把贷款和其他的资金支持方式结合起来，为企业提供综合的资金服务。</P>
<P> 由于我国在发展房地产信托投资基金方面缺乏相关经验，建议可以借鉴美国REIT的发展经验建立以下运作模式。<BR> （1）组织形式的选择.产业基金的组织形式可以分为公司型和契约型。契约型依据《信托法》建立，公司型依《公司法》成立。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可以得到法律保护，这符合房地产投资基金风险低的特点，此外，契约型只需纳税一次，可提高基金收益。由于我国正处于REIT的起步阶段，保护投资者的资产安全和经济利益应当是基金制度在规定组织形式方面需要首要考虑的问题。所以，我国房地产投资信托基金的组织形式方面应首选契约型，在资本市场比较完善和金融秩序较规范以后可考虑发展为公司型基金。<BR> （2）规模与期限：由于基金规模太大对REIT的管理顾问公司要求就高，同时增加监管难度；规模太小又不利于建立有效的投资组合，不能有效地降低投资风险。为此，基金规模必须以循序渐进为原则，建立起期限在10～15年适度规模的基金。<BR> （3）资金来源：一般产业投资基金的募集方式有公募和私募两种。我国的房地产投资基金就目前看应当采用公募和私募相结合，以公募为主的方式。原因有以下几个方面：一是我国的资本市场发育还不够完善，金融市场还有不规范之处，私募方式容易造成社会乱集资而扰乱金融秩序，不利于基金的规范运作和保护投资者权益；二是我国机构投资者还未充分成熟，许多机构在投资方向上受国家法律法规限制较多，所以私募方式不易筹集到巨额资金；三是我国居民储蓄整体数额巨大但单个数额较小，且缺乏适宜的投资工具，投资基金以公募为主的方式有利于动员这部分人参与长期产业投资。<BR> （4）产品流动性：中国信托产品信用评级体系和定价体系尚未建立，每份合同金额较高，受益权又不能分割，流通市场发展受到限制。可以以固定资产为后盾，把每份房地产投资信托凭证设计为某个物业一定比例的所有权，为信托投资者提供质押和担保服务，只有解决了流动性问题才可能成功发行长期信托产品。<BR> （5）项目选择：当前我国房地产产业投资基金可选择的项目主要有大型住宅小区项目、大面积旧城改造项目、大型公共娱乐设施项目、大型体育场馆及大型展览馆项目等。这几种项目有几个共同特点：一是社会需求巨大并在不断增长，但社会供给较小；二是投资建设期和回收期长；三是可以得到政府在政策、税收等方面的支持。因此这些项目可以带来一个长期而稳定的现金流，而这种现金流正是投资基金获取长期稳定回报的保证。<BR>最后，发展我国房地产投资信托基金我们还应该注意要建立完善的法律体系、监管机制，加快培育机构投资者以及完善人才培训等等。
