第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述(一)
——建筑工程概述
一、建筑工程地基
建筑物的全部荷载由它下面的地层来承担，承受建筑物荷载的地层成为地基。建筑物对地基的要求：
首先，应有足够的强度，即足够的承载力；其次，地基应满足变形的要求，即其总沉降量和不均匀沉降量限定在规定范围内。
地基与基础不同：基础是建筑物的组成部分，而地基是地球的一部分。
一、建筑工程地基
地基分为岩基和土基两类。主要介绍土基。
1.土的形成
土，是由岩石风化（物理、化学）而形成的。经风、水挟带在低洼处形成多种土层：沉积层、洪积层、坡积层，风积层等。
一、建筑工程地基
2.地基土的组成
自然状态的土由土颗粒、水和气体三部分组成，相应的称土具有三相：固、液，气相。反映土体三相比例关系的指标有：（1）孔隙比：指土体中孔隙所占体积与土颗粒所占体积之比，用e表示。（2）饱和度：指土体孔隙中水占的体积与土体孔隙体积的比值，用SY表示。SY=1孔隙充满水；SY=0孔隙无水（3）含水量：单位土体中，水的重量与干燥土颗粒重量的比值。含水量的大小直接影响土体软硬程度。
一、建筑工程地基
3.地基土的物理状态
（1）非粘性土（单粒结构）物理状态
非粘性土状态以“密实度”表示。孔隙比e越小,密实度越高，承载力越大。
一、建筑工程地基
一、建筑工程地基
一、建筑工程地基
（2）粘性土（蜂窝结构）物理状态
粘性土物理状态主要由软硬程度（稠度）表示。影响粘性土软硬程度的因素主要有矿物成份和含水量。
一、建筑工程地基
粘性土的物理状态由以下指标反映：
塑性指数： IP＝WL－WP
塑性指数越大，说明土颗粒细、吸水能力越强。
液性指数：
W——土体中天然水含量
液性指数直接反映了土的软硬状态，如：IL≤0,固态半固态； 0＜IL≤1，可塑状态；IL＞1，流动状态。
一、建筑工程地基
4.地基土的工程分类
碎石土、砂土、粘性土和特殊土
5.地基承载力及对建筑物的影响
（1）地基承受外加荷载的能力的大小，称为地基承载力。
（2）影响地基承载力的因素：周围压力、土颗粒间摩擦、内聚力和含水量。
（3）地基沉降：外力作用导致孔隙被压缩和孔隙中水被挤出。
（4）如果地基的沉降量不符合规范的要求，建筑物将出现破坏现象。
图4－3：加拿大特朗斯康谷仓工程
如：上海锦江饭店、意大利比萨斜塔、加拿大特朗斯康谷仓
二建筑工程的组成与构造
建筑工程包括房屋建筑和其他建筑工程两大部分。
房屋建筑基本组成：基础、房屋主体承重结构、屋顶及维护结构。
二建筑工程的组成与构造
1.基础
（1） 条形基础
（2） 独立基础
（3） 片筏基础（较弱基础）
（4） 箱形基础
（5） 桩基础
条形基础
独立基础
片筏基础
箱形基础
桩基础
二建筑工程的组成与构造
2.墙体
（1）砖墙体（2）钢筋混凝土墙体（3）框架填充墙体（4）墙体细部构造（5）间隔墙
3.典型房屋
〖1〗排架结构房屋
〖2〗砖混结构房屋
〖3〗框架结构房屋构成
〖4〗剪力墙房屋
三、主要承重结构体系
1.砖混结构承重墙结构体系
特点：板放在梁（墙）上，板与梁形成楼层承重结构，墙为竖向承重结构，传力方向为：板 梁 墙，或板 墙 基础。
三、主要承重结构体系
2.排架结构体系
特点：（1）柱子插入杯形基础，浇灌牢靠。
（2）屋架和柱间视为铰接，可看作刚度很大的横梁。
（3）主要受力构件是柱。
三、主要承重结构体系
3.框架结构体系
特点：（1）梁与柱的连接为刚节点。
（2）框架柱不仅受压，还承受弯矩和剪力
传力途径：板 次梁 主梁 柱 基础
三、主要承重结构体系
4.剪力墙体系
墙体承受垂直荷载和较大水平风荷载及地震剪力。但因墙间距较小，房间布置缺乏灵活性。
三、主要承重结构体系
5.筒体结构体系
特征：水平荷载由一个或多个具有空间受力性能的竖向筒体承受。筒体以圆形最好，矩形最差。适用于超高层建筑。
三、主要承重结构体系
6.大跨度空间结构体系
特点：结构受力不受平面约束，而是综合考虑三维空间受力状态，其刚度大、整体性强，稳定性好。主要有：薄壳结构、网架结构、悬索结构等。
四、常见建筑结构病害分析。
1 基础不均匀沉降引起建筑物的裂缝破坏。
（1）当建筑平面纵向较长、且未留沉降缝时，遇到地基不均匀下沉，会使建筑物产生裂缝。地基两端下沉产生倒“八”字裂缝；中间下沉，会产生正“八”字裂缝。
（2.）高低层联跨的楼房，在高低跨交界处未留沉降缝，因沉降差过大，产生裂缝。
四、常见建筑结构病害分析。
2.温差变化，使建筑物产生裂缝破坏
3.结构设计不合理产生的裂缝及破坏
（1）钢筋混凝土结构设计中，受力主筋配置不当造成的裂缝。
1）钢筋混凝土梁，跨中出现垂直裂缝，自梁底向上发展，宽度超过规定值。此种裂缝必须及时处理，否则将造成房屋倒塌。
2）钢筋混凝土梁的两端，靠近支座附近，出现正“八”形裂缝，属结构破坏。
（2）砖混结构中，受压墙体产生竖向裂缝破坏。
这种裂缝危害极大，标志墙体强度不足。
五、建筑装饰工程
1.装饰工程分类
（1）按用途分类
保护装饰：设于建筑结构外层。
功能装饰：对建筑物保温、隔音、防火、防潮、防腐等功能。
饰面装饰：美化建筑。
（2）按装饰部位
外墙装饰、内墙装饰、地面装饰、顶棚装饰
五、建筑装饰工程
2.装饰工程施工特点
（1）工程量大 （2）施工工期长 （3）造价高 30％～50％ （4）耗用劳动力多
五、建筑装饰工程
3.装饰工程的质量评定
建筑装饰工程多位于建筑物的外表，其工程质量的好坏直接影响建筑的造型美观及正常的功能使用。建筑装饰质量的低劣，过早的破坏和脱落，失去应有的防护作用，会对主体结构造成隐患。
五、建筑装饰工程
（1）建筑装饰工程质量评定的含义
指判定建筑装饰工程是否符合“设计文件”要求、国家规定的《建筑安装工程施工及验收规范》和《建筑安装工程质量评定标准》的要求。
（2）举例说明装饰工程评定具体内容
1饰面工程
饰面板品种、规格、颜色和图案必须符合设计要求。板（块）安装必须牢固，无斜歪，缺楞掉角和裂缝。具体项目：
板（块）表面质量：表面平整、洁净、颜色一致。
板（块）接缝：接缝宽窄一致，颜色一致，拐角砖块压向正确。
流水坡向正确：滴水线顺直。
墙裙、贴脸：上口平顺。
2玻璃工程
玻璃裁割尺寸正确，安装必须平整、牢固，无松动现象。具体项目：
玻璃油灰填抹饱满：与玻璃粘结牢固，无裂缝，无皱皮。
固定玻璃钉和钢丝卡：符合数量规定，不在油灰表面显露。
橡皮垫与裁口，玻璃与压条紧密。
彩色玻璃：颜色与图案应接缝吻合。
安装完玻璃后，要求其表面洁净，无油灰，无油漆斑点，安装朝向正确。
五、建筑装饰工程
（3）建筑装饰工程质量评定方法
◎目测
要求有正视、斜视和不等距离的观察。
○手感
◎听声音
※查资料
＃实地检测
五、建筑装饰工程
（4）常见装饰工程质量通病
概括：渗、漏、泛、堵、裂、空、锈、色差、错位
1）抹灰工程 2）门窗工程
3）吊顶工程 4）隔断工程
5）装饰面板、面砖工程
6）涂料工程 7）裱糊工程
8）玻璃工程
六、建筑面积的确定
建筑面积是指房屋建筑各层水平平面的总面积，它包括使用面积、辅助面积（如楼梯、厕所）和结构面积（结构、柱、墙所占面积）
（一）计算建筑面积的范围
1.单层建筑不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，即按外墙勒脚以上外墙外围水平面积计算。
2.多层建筑，按各层建筑面积之和计算。首层按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及以上按外墙结构水平面积计算。
3.同一建筑物，如结构、层数不同时，应分别计算建筑面积。
4.建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层和深基础架空层设计加以利用时，其层高超过按维护结构外围水平面积计算建筑面积。
5.地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、车部、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平计算。
图：地下室面积计算
6.穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何均按一层建筑面积计算。
7.室内楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然层计算建筑面积。
8.书库、立体仓库设有结构层的，按结构层计算建筑面积，没有结构层的，按承重书架层或货架层计算建筑面积。
9.有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平面积乘以层数计算建筑面积。
10.建筑物内设备管道层、贮藏室其层高超过时，应计算建筑面积。
11.有柱的雨棚、车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨棚、车棚、货棚、站台按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
12.建筑物外有柱和顶盖的走廊、檐廊，按柱外围水平面积计算建筑面积；有盖无柱的走廊，檐廊挑出墙外宽度在以上时，按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。无围护结构的凹阳台、挑阳台，按其水平投影面积的一半计算；建筑物间有顶盖的架空走廊，按其顶盖水平投影面积计算建筑面积
13.建筑物内变形缝、沉降缝等，凡缝宽在300mm以内者，均依其缝宽按自然层计算建筑面积，并入建筑面积之内计算。
14.建筑物外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、阳台、橱窗、挑廊、走廊等，按其围护结构外围水平面积计算。
15.室外楼梯按自然水平投影面积之和计算建筑面积。
16.屋面上部有维护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算。
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述(二)
第一节 房地产评估概述(二)
一、土地与土地使用权
(一)土地
土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。
第一节 房地产评估概述(二)
一、土地使用权、土地
（一）土地
土地的供给可分为自然供给和经济供给
土地的自然供给是指地球提供给人类可利用的土地数量。
土地的经济供给是指在地球的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。
第一节 房地产评估概述(二)
（二）土地的特性
1、土地的自然特性
（1）位置的固定性 （2）质量的差异性 （3）不可再生性 （4）效益永续性
2、土地的经济特性
（1）供给稀缺性 （2）可垄断性 （3）土地利用多方向性 （4）效益级差
第一节 房地产评估概述(二)
（三）土地使用权
在我国，城市的土地所有权属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。
第一节 房地产评估概述(二)
土地出让的最高年限由国务院确定。
①居住 70年 ②工业 50年 ③科、教、文、卫、体 50年
④商业、旅游、娱乐 40年 ⑤综合或者其它用地 50年
土地使用权出让
土地使用权转让 土地使用权再转移，包括出售、交换、赠与
第一节 房地产评估概述(二)
二、地价与地租
（一）地价的形成机制
土地的价格主要是由地租或其收益所决定的，即由土地使用价值决定。
（二）地价地特征
1、地价是地租的资本化 4、地价与用途相关
2、地价是权益价格 5、地价具有个别性
3、土地具有增值性 6、地价具有可比性
第一节 房地产评估概述(二)
三、房地产及其特性
房地产是土地及其权属的总称。房屋建筑物不能脱离土地而存在，土地的使用价值需要通过房屋建筑物来反映。
房地产特性：
1、位置固定性 2、供求区域性
3、长期使用性 4、投资大量性
5、保值与增值性 6、投资风险性
7、难以变现性 8、政策限制性
第一节 房地产评估概述(二)
四、房地产评估的原则
由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产是一个不完全竞争即不充分的市场。
1、供需原则 2、替代原则
3、最有效使用原则 4、贡献原则
5、合法原则：城市规划及相关法律的规定。
第二节 房地产价格及其影响因素
一、房地产价格体系
（一）土地价格体系
1.基准地价
2.标定地价
3.出让底价
4.转让价格
5.其他价格：抵押价格、课税价格
第二节 房地产价格及其影响因素
（二）房产价格体系
1.生产用房产价格 （1）福利价格
2.居住用房产价格 （2）成本价格
3.营业用房产价格 （3）商品价格
4.行政事业用房产价格
第二节 房地产价格及其影响因素
二、房地产价格的分类
1、按权益：所有权价格、使用权价格、其他权利价格
2、 按价格形成方式：市场交换价格和评估价格
3、 按实务形态： 土地价格、建筑物价格和房地产价格
4、 按价格表示单位：总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格/建筑总面积＝土地单价/容积率
5、 其他价格类型， 公告地价、申报地价
第二节 房地产价格及其影响因素
三、房地产价格的影响因素
影响房地产价格的因素通常可划分为：一般因素、区域因素和个别因素
（一）一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普通的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。
1、 经济因素。
（1）经济发展因素 （2）财政金融因素 （3）产业结构因素
第二节 房地产价格及其影响因素
（一）一般因素
2．社会因素。
(1)人口因素。
(2)家庭规模因素。
(3)房地产投机因素。
(4)教育科研水平和治安因素。
(5)社会福利因素。
第二节 房地产价格及其影响因素
（一）一般因素
3．行政因素。
(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。
(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。
(4)行政隶属关系变更。
(5)交通管制。
4．心理因素。
第二节 房地产价格及其影响因素
(二)区域因素
1．商服繁华因素。
2．道路通达因素。
3．交通便捷因素。
4．城市设施状况因素。
5．环境状况因素。
(三)个别因素
1．土地的个别因素。
(1)区位因素。
第二节 房地产价格及其影响因素
(三)个别因素
1．土地的个别因素
(2)面积因素、宽度因素、深度因素。
(3)形状因素。
(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
(5)容积率因素。
(6)用途因素。
(7)土地使用年期因素。
第二节 房地产价格及其影响因素
(三)个别因素
2．建筑物的个别因素。
(1)面积、结构、材料等。
(2)设计、设备等是否良好。
(3)施工质量。
(4)法律限制。
(5)建筑物是否与周围环境协调。
第三节 房地产评估的收益法
一、基本思路
房地产的价格＝纯收益/资本化率
收益法的理论前提是：收益性房地产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。房地产所有者可以凭借对房地产拥有的产权合法地取得这些收益。
第三节 房地产评估的收益法
二、适用范围
收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。
三、纯收益
(一)纯收益的含义
纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观纯收益的区别。纯收益由总收益扣除总费用求得。
第三节 房地产评估的收益法
(二)客观总收益
总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。
第三节 房地产评估的收益法
(三)客观总费用
总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。
总费用所应包含的项目，随被估房地产的状态不同而有所区别。
第三节 房地产评估的收益法
四、资本化率
(一)资本化率的实质
投资者购买房地产支付的价格就是他的投资，房地产带来的纯收益就是利润。因此，资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。投资风险越大，利润率越高；风险越小，利润率越低。收益性房地产的交易之所以能够达成，是因为投资于房地产的利润率与投资于其他具有同等风险的项目的利润率相当。
第三节 房地产评估的收益法
(二)求取资本化率的方法
1．纯收益与售价比率法。
2．安全利率加上风险调整值法。
3．各种投资风险、收益率排序插入法。
(三)资本化率的种类
1．综合资本化率。这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
第三节 房地产评估的收益法
(三)资本化率的种类
2．建筑物资本化率。
建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。
3．土地资本化率。
综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：
第三节 房地产评估的收益法
五、计算公式
(一)评估房地合在一起的房地产价格
房地产价格＝房地产纯收益／综合资本化率
房地产纯收益＝房地产总收益－房地产总费用
房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
五、计算公式
(二)单独评估土地的价格
1．由土地收益评估土地价格。适用于空地出租况。
土地价格＝土地纯收益／土地资本化率
土地纯收益＝土地总收益－土地总费用
土地总费用＝管理费+维护费+税金
(二)单独评估土地的价格
2．由房地产收益评估土地价格。
(1)土地价格＝房地产价格—建筑物现值
建筑物现值＝建筑物重置价－年折旧×已使用年数
年折旧费＝［建筑物重置价×(1—残值率)］/
耐用年限
(2)土地价格=(房地产纯收益-建筑物纯收益)／土地资本化率
建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率
房地产价格和房地产纯收益的求法同前。
第三节 房地产评估的收益法
(三)单独评估建筑物的价格
1．建筑物价格＝房地产价格－土地价格
2．建筑物价格＝(房地产纯收益－土地纯收益)／建筑物资本化率
在运用以上公式求取房地产纯收益时，都是通过房地产总收益减去房地产总费用而得到的。这里需要特别说明的是，用来求取房地产纯收益的房地产总费用并不包含折旧费。
第三节 房地产评估的收益法
六、应用举例
[例4—1] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、，16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。
第三节 房地产评估的收益法
[例4—2] 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为0％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的％，维修费为重置价的％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。
试根据以上资料评估该宗地2002年3月的土地使用权价格。
解：(1)选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用 收益法。
(2)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益：50×12×900×(1—10％)＝486000(元)
(3)计算总费用：
①年管理费：486000×％＝17010(元)
②年维修费：2500×900×％＝33750(元)
③年税金：20×900＝18000(元)
④年保险费：2500×900×％＝4500(元)
年总费用：(1)+(2)+(3)十(4)＝17010+33750+18000+4500＝73260(元)
(4)计算房地产纯收益：
年房地产纯收益：年总收益—年总费用＝486000—73260＝412740(元)
(5)计算房屋纯收益：
(5)计算房屋纯收益：
①计算年折旧费。
年折旧费＝46875(元)
②计算房屋现值。
房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数＝2500×900－46875×3
＝2250000－140625＝2109375 (元)
③计算房屋纯收益。
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2109375×8％＝168750（172500） (元)
(6)计算土地纯收益：
土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝412740－168750＝243990（240240） (元)
(7)计算土地使用权价格。土地使用权在2002年3月的剩余使用年期为50－5＝45年。
（）
(8)评估结果。本宗土地使用权在2002年3月的土地使用权价格为3318264元，单价为每平方米元。
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。由市场法评估得到的价格，称为比准价格。
市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。
第四节 房地产评估的市场法
二、适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。但在下列情况下，市场法往往难以适用：
1．没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2．对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；
3．对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；
4.风景名胜区土地；
5．图书馆、体育馆、学校用地等。
第四节 房地产评估的市场法
三、计算公式
市场法的基本计算公式是：
P＝P‘×A×B×C×D (4—8)
式中：P——被估房地产评估价格；
P‘——可比交易实例价格；
A——交易情况修正系数；
B——交易日期修正系数；
C——区域因素修正系数；
D——个别因素修正系数。
第四节 房地产评估的市场法
四、操作步骤
(一)交易资料收集
(二)可比交易案例确定
(三)因素修正
因素修正包括：交易情况修正，期日修正，区域因素修正，个别因素修正，容积率修正，土地使用年期修正等。
(四)房地产价格确定
第五节 房地产评估的成本法
一、基本思路
成本法是依据开发或建造被估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对象价格的方法。成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法或重置成本法等，用成本法估价求取的价格称为积算价格。
第五节 房地产评估的成本法
二、适用范围
成本法一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。
第五节 房地产评估的成本法
三、土地评估的成本法操作步骤
用成本法评估地价必须分析地价中的成本因素。土地作为一种稀缺的自然物，即便未经开发，由于土地所有权的垄断，使用土地也必须支付地租。同时，由于开发土地投人的资本及利息也构成地租的一部分，因此，成本法的基本公式为：
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
第五节 房地产评估的成本法
三、土地评估的成本法操作步骤
(一)计算土地取得费用
1．国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
2．为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用
第五节 房地产评估的成本法
(二)计算土地开发费用
1．基础设施配套费
“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。
2．公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。
3．小区开发配套费。
第五节 房地产评估的成本法
(三)计算投资利息
投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。土地取得费计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费若是均匀投入，则计息期为开发期的一半。
(四)计算投资利润
利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。
(五)土地增值收益确定
第五节 房地产评估的成本法
四、新建房地产评估的成本法
新建房地产价格＝土地取得费用+开发成本十管理费用+投资利息十销售税费+正常利润
1．土地取得费用。土地取得费用包括： (1)土地使用权出让金或地价款；(2)征地和房屋拆迁安置补偿费用；(3)有关土地取得的手续费及税金。
第五节 房地产评估的成本法
2．开发成本。
(1)勘察设计和前期工程费。
(2)基础设施建设费。
(3)房屋建筑安装工程费。
(4)公共配套设施建设费。
(5)开发过程中的税费及其他间接费用。
第五节 房地产评估的成本法
3．开发利润。以土地取得费用和开发费用之和作为利润计算的基数。
4．管理费用。
5．投资利息。以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数。
6．销售税费，
第五节 房地产评估的成本法
五、旧建筑物评估的成本法操作步骤
建筑物价格＝重置成本－建筑物贬值额
六，应用举例
[例4—9] 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35％，开发商要求的投资回报率为10％，当地土地出让增值收益率为15％，银行贷款年利率为6％，试评估该土地的价格。
解：该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。
(1)计算土地取得费。
土地取得费=10万元／亩=150(元/平方米)
(2)计算土地开发费。
土地开发费＝2亿元/平方公里=200(元/平方米)
(3)计算投资利息。土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入。则：
土地取得费利息＝150×[(1+6％)2－1]=(元／平方米)
土地开发费利息＝200×35％×[(1+6％)－1]＋200×65％×[(1+6％)－1]＝(元／平方米)
(4)计算开发利润。
开发利润＝[(1)十(2)]×10％＝35(元／平方米)
(5)计算土地价格。
土地单价＝[(1)+(2)+(3)十(4)]×(1十15％)＝(150十200+++35)×(1+15％) ＝(元／平方米)
土地总价＝×15000＝7137600(元)
该宗地单价为元／平方米，总价为7137600元。
第四章 房地产评估
其他方法简介
第六节 房地产评估的剩余法
一、基本思路
剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。在评估待开发土地价值时，剩余法运用得较为广泛。
第六节 房地产评估的剩余法
二、适用范围
剩余法主要适用于下列房地产的估价：
1．待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。
2．将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。
3．待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。
第六节 房地产评估的剩余法
三、计算公式
剩余法的计算公式表现形式较多，但根据剩余法的基本思路，其基本公式是：
V＝A－(B+C+D+E) 式中：V——购置土地的价格；
A-——开发完成后的房地产价值；
B——整个开发项目的开发成本；
C——投资利息； D——开发商合理利润； E——正常税费。
实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：
土地价格＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用
－利息 － 税费－利润
第六节 房地产评估的剩余法
四、操作步骤
(一)调查被评估对象的基本情况
(二)确定被估房地产最佳的开发利用方式
(三)预测房地产售价
(四)估算各项成本费用
(五)确定开发商的合理利润
第六节 房地产评估的剩余法
五、应用举例
[例4—11] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，销售费用为楼价的％，销售税费为楼价的％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
第六节 房地产评估的剩余法
解：(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。计算公式为：
地价＝楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润
(2)计算楼价。
楼价＝2000××9000＝45000000(元)
(3)计算建筑费和专业费。
建筑费＝3000×2000×＝15000000(元)
专业费＝建筑费×10％＝15000000×10％＝1500000(元)
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第六节 房地产评估的剩余法
(4)计算销售费用和税费。
销售费用＝45000000×％＝1125000(元)
销售税费＝45000000×％＝2925000(元)
(5)计算利润。
利润×(地价＋建筑费＋专业费) ×10％＝(地价＋16500000) ×10％
(6)计算利息。
利息＝地价×[(1十6％)2—1]＋(15000000＋1500000) ×[(1＋6％)1－1]
＝×地价＋990000
第六节 房地产评估的剩余法
(7)求取地价。
地价＝45000000－16500000－1125000－2925000－×地价－1650000－×地价—990000
地价＝21810000／＝17824452(元)
(8)评估结果。
单位地价＝17824452／2000＝8912(元／平方米)
楼面地价＝8912÷＝3565(元／平方米)
第七节 基准地价修正系数法
一、基准地价的含义
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、 住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
表现, 区片价和路段价。
第七节 基准地价修正系数法
二、基准地价测算的基本思路
基准地价测算主要采用如下方法：
样点地价 修正 标准宗地地价
取基准地价。
基准地价确定后，还要评估标定地价。
第七节 基准地价修正系数法
三、基准地价的特点与作用
1．基准地价的特点。
(1)基准地价是区域性价格。
(2)基准地价是土地使用权价格。
(3)基准地价是平均价格。
(4)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。
(5)基准地价是单位土地面积的地价。
(6)基准地价是一定时期内的价格。
第七节 基准地价修正系数法
2．基准地价的作用。基准地价的作用如下：
(1)具有政府公告作用；
(2)宏观调控地价水平的依据；
(3)是国家征收城镇土地税收的依据；
(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；
(5)是进一步评估宗地地价的基础；
(6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。
第七节 基准地价修正系数法
四、基准地价修正系数法的基本思路
基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。
第七节 基准地价修正系数法
五、基准地价修正系数法的适用范围
1．适用于完成基准地价成果图和相应修正体系的城镇的土地估价。
2．基准地价修正系数法可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价格评估。
3．基准地价修正系数法为一种辅助方法。
第七节 基准地价修正系数法
六、基准地价修正系数法估价的程序
1．收集、整理土地定级估价成果资料。
2．确定修正系数表。
3．调查宗地地价影响因素的指标条件 .
4．制定被估宗地因素修正系数。
5．确定被估宗地使用年期修正系数。
6．确定期日修正系数。
7．确定容积率修正系数。
8．评估宗地地价。
第八节 路线价法
一、路线价估价法的含义和理论依据
(一)路线价估价法的理论依据
路线价估价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。
地价
2500元/m2
3000元/m2
赣东大道
2500元/m2
第八节 路线价法
(二)路线价含义
所谓路线价，是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价
地价
2500元/m2
3000元/m2
赣东大道
2500元/m2
八节 路线价法
（三）路线价估价法定义
路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
第八节 路线价法
二、路线价估价法的计算公式
路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：
1. 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度
2.宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率
3.宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额
第八节 路线价法
三、路线价估价法的适用范围
适宜：同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内，对大量土地进行估价的场合
第八节 路线价法
四、几个路线价法则介绍
(一)四三二一法则
四三二一法则(4—3—2—1Rule)是将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40％，第二个25英尺的价值占路线价的30％，第三个25英尺的价值占20％，第四个25英尺的价值为10％。如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9％，第二个25英尺为8％，第三个25英尺的为7％，第四个25英尺为6％。应用四三二一法则估价，简明易记，但因深度划分过分粗略，可能出现评估不够精细的问题。
40%
30%
20%
10%
9%
8%
7%
6%
100英尺
25英尺
路线价
道路
(一)四三二一法则
（二）其他法则
第八节 路线价法
五、路线价法的应用举例
[例4—12] 现有临街宗地A、B、C、D、E，如图4—3所示，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。路线价为2000元／英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价格。
路线价 每英尺2000元
第八节 路线价法
解：依题意
A＝2000××10＝8000(元)
B＝2000××10＝14000(元)
C＝2000××20＝36000(元)
D＝2000××20＝40000(元)
E＝2000×(+) ×30＝65400(元)
第九节 在建工程评估
一、在建工程的含义与特点
在建工程指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及为建设项目备用的材料、设备等资产。
在建工程的的特点 ：
1．在建工程情况复杂。
2．在建工程之间可比性较差。
3．在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度。
4．建设工期长短差别较大。
5．在建工程的价格受后续工程的影响。
第九节 在建工程评估
二、在建工程评估的资料收集与分析
第一，收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料。
第二，评估人员到工程现场查勘工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。
第三，了解开发商有关情况，检查工程质量。
第四，收集有关法定参数。
第九节 在建工程评估
三、在建工程评估的主要方法
(一)形象进度法
在建工程价格＝建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×(1—折扣率)
工程形象进度百分比＝[(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)／总工程量]×100％
(二)成本法
在建工程价格＝土地取得费用+专业费用十建造建筑物费用+正常利税
(三)假设开发法
在建工程价格＝房地产预期售价－(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)
第九节 在建工程评估
四、在建工程评估方法的选择
根据在建工程的上述特点，在建工程评估一般根据工程形象进度，选用适用的方法进行评估。
1．整个建设工程已经完成或接近完成，。
2．实际完成工程量较少的在建工程。
3．停建的在建工程。
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第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述(二)
第一节 房地产评估概述(二)
一、土地与土地使用权
(一)土地
土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。
第一节 房地产评估概述(二)
一、土地使用权、土地
（一）土地
土地的供给可分为自然供给和经济供给
土地的自然供给是指地球提供给人类可利用的土地数量。
土地的经济供给是指在地球的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。
第一节 房地产评估概述(二)
（二）土地的特性
1、土地的自然特性
（1）位置的固定性 （2）质量的差异性 （3）不可再生性 （4）效益永续性
2、土地的经济特性
（1）供给稀缺性 （2）可垄断性 （3）土地利用多方向性 （4）效益级差
第一节 房地产评估概述(二)
（三）土地使用权
在我国，城市的土地所有权属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。
第一节 房地产评估概述(二)
土地出让的最高年限由国务院确定。
①居住 70年 ②工业 50年 ③科、教、文、卫、体 50年
④商业、旅游、娱乐 40年 ⑤综合或者其它用地 50年
土地使用权出让
土地使用权转让 土地使用权再转移，包括出售、交换、赠与
第一节 房地产评估概述(二)
二、地价与地租
（一）地价的形成机制
土地的价格主要是由地租或其收益所决定的，即由土地使用价值决定。
（二）地价地特征
1、地价是地租的资本化 4、地价与用途相关
2、地价是权益价格 5、地价具有个别性
3、土地具有增值性 6、地价具有可比性
第一节 房地产评估概述(二)
三、房地产及其特性
房地产是土地及其权属的总称。房屋建筑物不能脱离土地而存在，土地的使用价值需要通过房屋建筑物来反映。
房地产特性：
1、位置固定性 2、供求区域性
3、长期使用性 4、投资大量性
5、保值与增值性 6、投资风险性
7、难以变现性 8、政策限制性
第一节 房地产评估概述(二)
四、房地产评估的原则
由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产是一个不完全竞争即不充分的市场。
1、供需原则 2、替代原则
3、最有效使用原则 4、贡献原则
5、合法原则：城市规划及相关法律的规定。
第二节 房地产价格及其影响因素
一、房地产价格体系
（一）土地价格体系
1.基准地价
2.标定地价
3.出让底价
4.转让价格
5.其他价格：抵押价格、课税价格
第二节 房地产价格及其影响因素
（二）房产价格体系
1.生产用房产价格 （1）福利价格
2.居住用房产价格 （2）成本价格
3.营业用房产价格 （3）商品价格
4.行政事业用房产价格
第二节 房地产价格及其影响因素
二、房地产价格的分类
1、按权益：所有权价格、使用权价格、其他权利价格
2、 按价格形成方式：市场交换价格和评估价格
3、 按实务形态： 土地价格、建筑物价格和房地产价格
4、 按价格表示单位：总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格/建筑总面积＝土地单价/容积率
5、 其他价格类型， 公告地价、申报地价
第二节 房地产价格及其影响因素
三、房地产价格的影响因素
影响房地产价格的因素通常可划分为：一般因素、区域因素和个别因素
（一）一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普通的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。
1、 经济因素。
（1）经济发展因素 （2）财政金融因素 （3）产业结构因素
第二节 房地产价格及其影响因素
（一）一般因素
2．社会因素。
(1)人口因素。
(2)家庭规模因素。
(3)房地产投机因素。
(4)教育科研水平和治安因素。
(5)社会福利因素。
第二节 房地产价格及其影响因素
（一）一般因素
3．行政因素。
(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。
(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。
(4)行政隶属关系变更。
(5)交通管制。
4．心理因素。
第二节 房地产价格及其影响因素
(二)区域因素
1．商服繁华因素。
2．道路通达因素。
3．交通便捷因素。
4．城市设施状况因素。
5．环境状况因素。
(三)个别因素
1．土地的个别因素。
(1)区位因素。
第二节 房地产价格及其影响因素
(三)个别因素
1．土地的个别因素
(2)面积因素、宽度因素、深度因素。
(3)形状因素。
(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
(5)容积率因素。
(6)用途因素。
(7)土地使用年期因素。
第二节 房地产价格及其影响因素
(三)个别因素
2．建筑物的个别因素。
(1)面积、结构、材料等。
(2)设计、设备等是否良好。
(3)施工质量。
(4)法律限制。
(5)建筑物是否与周围环境协调。
第三节 房地产评估的收益法
一、基本思路
房地产的价格＝纯收益/资本化率
收益法的理论前提是：收益性房地产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。房地产所有者可以凭借对房地产拥有的产权合法地取得这些收益。
第三节 房地产评估的收益法
二、适用范围
收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。
三、纯收益
(一)纯收益的含义
纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观纯收益的区别。纯收益由总收益扣除总费用求得。
第三节 房地产评估的收益法
(二)客观总收益
总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。
第三节 房地产评估的收益法
(三)客观总费用
总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。
总费用所应包含的项目，随被估房地产的状态不同而有所区别。
第三节 房地产评估的收益法
四、资本化率
(一)资本化率的实质
投资者购买房地产支付的价格就是他的投资，房地产带来的纯收益就是利润。因此，资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。投资风险越大，利润率越高；风险越小，利润率越低。收益性房地产的交易之所以能够达成，是因为投资于房地产的利润率与投资于其他具有同等风险的项目的利润率相当。
第三节 房地产评估的收益法
(二)求取资本化率的方法
1．纯收益与售价比率法。
2．安全利率加上风险调整值法。
3．各种投资风险、收益率排序插入法。
(三)资本化率的种类
1．综合资本化率。这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
第三节 房地产评估的收益法
(三)资本化率的种类
2．建筑物资本化率。
建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。
3．土地资本化率。
综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：
第三节 房地产评估的收益法
五、计算公式
(一)评估房地合在一起的房地产价格
房地产价格＝房地产纯收益／综合资本化率
房地产纯收益＝房地产总收益－房地产总费用
房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
五、计算公式
(二)单独评估土地的价格
1．由土地收益评估土地价格。适用于空地出租况。
土地价格＝土地纯收益／土地资本化率
土地纯收益＝土地总收益－土地总费用
土地总费用＝管理费+维护费+税金
(二)单独评估土地的价格
2．由房地产收益评估土地价格。
(1)土地价格＝房地产价格—建筑物现值
建筑物现值＝建筑物重置价－年折旧×已使用年数
年折旧费＝［建筑物重置价×(1—残值率)］/
耐用年限
(2)土地价格=(房地产纯收益-建筑物纯收益)／土地资本化率
建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率
房地产价格和房地产纯收益的求法同前。
第三节 房地产评估的收益法
(三)单独评估建筑物的价格
1．建筑物价格＝房地产价格－土地价格
2．建筑物价格＝(房地产纯收益－土地纯收益)／建筑物资本化率
在运用以上公式求取房地产纯收益时，都是通过房地产总收益减去房地产总费用而得到的。这里需要特别说明的是，用来求取房地产纯收益的房地产总费用并不包含折旧费。
第三节 房地产评估的收益法
六、应用举例
[例4—1] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、，16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。
第三节 房地产评估的收益法
[例4—2] 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为0％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的％，维修费为重置价的％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。
试根据以上资料评估该宗地2002年3月的土地使用权价格。
解：(1)选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用 收益法。
(2)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益：50×12×900×(1—10％)＝486000(元)
(3)计算总费用：
①年管理费：486000×％＝17010(元)
②年维修费：2500×900×％＝33750(元)
③年税金：20×900＝18000(元)
④年保险费：2500×900×％＝4500(元)
年总费用：(1)+(2)+(3)十(4)＝17010+33750+18000+4500＝73260(元)
(4)计算房地产纯收益：
年房地产纯收益：年总收益—年总费用＝486000—73260＝412740(元)
(5)计算房屋纯收益：
(5)计算房屋纯收益：
①计算年折旧费。
年折旧费＝46875(元)
②计算房屋现值。
房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数＝2500×900－46875×3
＝2250000－140625＝2109375 (元)
③计算房屋纯收益。
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2109375×8％＝168750（172500） (元)
(6)计算土地纯收益：
土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝412740－168750＝243990（240240） (元)
(7)计算土地使用权价格。土地使用权在2002年3月的剩余使用年期为50－5＝45年。
（）
(8)评估结果。本宗土地使用权在2002年3月的土地使用权价格为3318264元，单价为每平方米元。
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。由市场法评估得到的价格，称为比准价格。
市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。
第四节 房地产评估的市场法
二、适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。但在下列情况下，市场法往往难以适用：
1．没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2．对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；
3．对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；
4.风景名胜区土地；
5．图书馆、体育馆、学校用地等。
第四节 房地产评估的市场法
三、计算公式
市场法的基本计算公式是：
P＝P‘×A×B×C×D (4—8)
式中：P——被估房地产评估价格；
P‘——可比交易实例价格；
A——交易情况修正系数；
B——交易日期修正系数；
C——区域因素修正系数；
D——个别因素修正系数。
第四节 房地产评估的市场法
四、操作步骤
(一)交易资料收集
(二)可比交易案例确定
(三)因素修正
因素修正包括：交易情况修正，期日修正，区域因素修正，个别因素修正，容积率修正，土地使用年期修正等。
(四)房地产价格确定
第五节 房地产评估的成本法
一、基本思路
成本法是依据开发或建造被估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对象价格的方法。成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法或重置成本法等，用成本法估价求取的价格称为积算价格。
第五节 房地产评估的成本法
二、适用范围
成本法一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。
第五节 房地产评估的成本法
三、土地评估的成本法操作步骤
用成本法评估地价必须分析地价中的成本因素。土地作为一种稀缺的自然物，即便未经开发，由于土地所有权的垄断，使用土地也必须支付地租。同时，由于开发土地投人的资本及利息也构成地租的一部分，因此，成本法的基本公式为：
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
第五节 房地产评估的成本法
三、土地评估的成本法操作步骤
(一)计算土地取得费用
1．国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
2．为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用
第五节 房地产评估的成本法
(二)计算土地开发费用
1．基础设施配套费
“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。
2．公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。
3．小区开发配套费。
第五节 房地产评估的成本法
(三)计算投资利息
投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。土地取得费计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费若是均匀投入，则计息期为开发期的一半。
(四)计算投资利润
利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。
(五)土地增值收益确定
第五节 房地产评估的成本法
四、新建房地产评估的成本法
新建房地产价格＝土地取得费用+开发成本十管理费用+投资利息十销售税费+正常利润
1．土地取得费用。土地取得费用包括： (1)土地使用权出让金或地价款；(2)征地和房屋拆迁安置补偿费用；(3)有关土地取得的手续费及税金。
第五节 房地产评估的成本法
2．开发成本。
(1)勘察设计和前期工程费。
(2)基础设施建设费。
(3)房屋建筑安装工程费。
(4)公共配套设施建设费。
(5)开发过程中的税费及其他间接费用。
第五节 房地产评估的成本法
3．开发利润。以土地取得费用和开发费用之和作为利润计算的基数。
4．管理费用。
5．投资利息。以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数。
6．销售税费，
第五节 房地产评估的成本法
五、旧建筑物评估的成本法操作步骤
建筑物价格＝重置成本－建筑物贬值额
六，应用举例
[例4—9] 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35％，开发商要求的投资回报率为10％，当地土地出让增值收益率为15％，银行贷款年利率为6％，试评估该土地的价格。
解：该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。
(1)计算土地取得费。
土地取得费=10万元／亩=150(元/平方米)
(2)计算土地开发费。
土地开发费＝2亿元/平方公里=200(元/平方米)
(3)计算投资利息。土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入。则：
土地取得费利息＝150×[(1+6％)2－1]=(元／平方米)
土地开发费利息＝200×35％×[(1+6％)－1]＋200×65％×[(1+6％)－1]＝(元／平方米)
(4)计算开发利润。
开发利润＝[(1)十(2)]×10％＝35(元／平方米)
(5)计算土地价格。
土地单价＝[(1)+(2)+(3)十(4)]×(1十15％)＝(150十200+++35)×(1+15％) ＝(元／平方米)
土地总价＝×15000＝7137600(元)
该宗地单价为元／平方米，总价为7137600元。
第四章 房地产评估
其他方法简介
第六节 房地产评估的剩余法
一、基本思路
剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。在评估待开发土地价值时，剩余法运用得较为广泛。
第六节 房地产评估的剩余法
二、适用范围
剩余法主要适用于下列房地产的估价：
1．待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。
2．将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。
3．待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。
第六节 房地产评估的剩余法
三、计算公式
剩余法的计算公式表现形式较多，但根据剩余法的基本思路，其基本公式是：
V＝A－(B+C+D+E) 式中：V——购置土地的价格；
A-——开发完成后的房地产价值；
B——整个开发项目的开发成本；
C——投资利息； D——开发商合理利润； E——正常税费。
实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：
土地价格＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用
－利息 － 税费－利润
第六节 房地产评估的剩余法
四、操作步骤
(一)调查被评估对象的基本情况
(二)确定被估房地产最佳的开发利用方式
(三)预测房地产售价
(四)估算各项成本费用
(五)确定开发商的合理利润
第六节 房地产评估的剩余法
五、应用举例
[例4—11] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，销售费用为楼价的％，销售税费为楼价的％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
第六节 房地产评估的剩余法
解：(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。计算公式为：
地价＝楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润
(2)计算楼价。
楼价＝2000××9000＝45000000(元)
(3)计算建筑费和专业费。
建筑费＝3000×2000×＝15000000(元)
专业费＝建筑费×10％＝15000000×10％＝1500000(元)
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第六节 房地产评估的剩余法
(4)计算销售费用和税费。
销售费用＝45000000×％＝1125000(元)
销售税费＝45000000×％＝2925000(元)
(5)计算利润。
利润×(地价＋建筑费＋专业费) ×10％＝(地价＋16500000) ×10％
(6)计算利息。
利息＝地价×[(1十6％)2—1]＋(15000000＋1500000) ×[(1＋6％)1－1]
＝×地价＋990000
第六节 房地产评估的剩余法
(7)求取地价。
地价＝45000000－16500000－1125000－2925000－×地价－1650000－×地价—990000
地价＝21810000／＝17824452(元)
(8)评估结果。
单位地价＝17824452／2000＝8912(元／平方米)
楼面地价＝8912÷＝3565(元／平方米)
第七节 基准地价修正系数法
一、基准地价的含义
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、 住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
表现, 区片价和路段价。
第七节 基准地价修正系数法
二、基准地价测算的基本思路
基准地价测算主要采用如下方法：
样点地价 修正 标准宗地地价
取基准地价。
基准地价确定后，还要评估标定地价。
第七节 基准地价修正系数法
三、基准地价的特点与作用
1．基准地价的特点。
(1)基准地价是区域性价格。
(2)基准地价是土地使用权价格。
(3)基准地价是平均价格。
(4)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。
(5)基准地价是单位土地面积的地价。
(6)基准地价是一定时期内的价格。
第七节 基准地价修正系数法
2．基准地价的作用。基准地价的作用如下：
(1)具有政府公告作用；
(2)宏观调控地价水平的依据；
(3)是国家征收城镇土地税收的依据；
(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；
(5)是进一步评估宗地地价的基础；
(6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。
第七节 基准地价修正系数法
四、基准地价修正系数法的基本思路
基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。
第七节 基准地价修正系数法
五、基准地价修正系数法的适用范围
1．适用于完成基准地价成果图和相应修正体系的城镇的土地估价。
2．基准地价修正系数法可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价格评估。
3．基准地价修正系数法为一种辅助方法。
第七节 基准地价修正系数法
六、基准地价修正系数法估价的程序
1．收集、整理土地定级估价成果资料。
2．确定修正系数表。
3．调查宗地地价影响因素的指标条件 .
4．制定被估宗地因素修正系数。
5．确定被估宗地使用年期修正系数。
6．确定期日修正系数。
7．确定容积率修正系数。
8．评估宗地地价。
第八节 路线价法
一、路线价估价法的含义和理论依据
(一)路线价估价法的理论依据
路线价估价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。
地价
2500元/m2
3000元/m2
赣东大道
2500元/m2
第八节 路线价法
(二)路线价含义
所谓路线价，是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价
地价
2500元/m2
3000元/m2
赣东大道
2500元/m2
八节 路线价法
（三）路线价估价法定义
路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
第八节 路线价法
二、路线价估价法的计算公式
路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：
1. 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度
2.宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率
3.宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额
第八节 路线价法
三、路线价估价法的适用范围
适宜：同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内，对大量土地进行估价的场合
第八节 路线价法
四、几个路线价法则介绍
(一)四三二一法则
四三二一法则(4—3—2—1Rule)是将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40％，第二个25英尺的价值占路线价的30％，第三个25英尺的价值占20％，第四个25英尺的价值为10％。如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9％，第二个25英尺为8％，第三个25英尺的为7％，第四个25英尺为6％。应用四三二一法则估价，简明易记，但因深度划分过分粗略，可能出现评估不够精细的问题。
40%
30%
20%
10%
9%
8%
7%
6%
100英尺
25英尺
路线价
道路
(一)四三二一法则
（二）其他法则
第八节 路线价法
五、路线价法的应用举例
[例4—12] 现有临街宗地A、B、C、D、E，如图4—3所示，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。路线价为2000元／英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价格。
路线价 每英尺2000元
第八节 路线价法
解：依题意
A＝2000××10＝8000(元)
B＝2000××10＝14000(元)
C＝2000××20＝36000(元)
D＝2000××20＝40000(元)
E＝2000×(+) ×30＝65400(元)
第九节 在建工程评估
一、在建工程的含义与特点
在建工程指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及为建设项目备用的材料、设备等资产。
在建工程的的特点 ：
1．在建工程情况复杂。
2．在建工程之间可比性较差。
3．在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度。
4．建设工期长短差别较大。
5．在建工程的价格受后续工程的影响。
第九节 在建工程评估
二、在建工程评估的资料收集与分析
第一，收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料。
第二，评估人员到工程现场查勘工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。
第三，了解开发商有关情况，检查工程质量。
第四，收集有关法定参数。
第九节 在建工程评估
三、在建工程评估的主要方法
(一)形象进度法
在建工程价格＝建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×(1—折扣率)
工程形象进度百分比＝[(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)／总工程量]×100％
(二)成本法
在建工程价格＝土地取得费用+专业费用十建造建筑物费用+正常利税
(三)假设开发法
在建工程价格＝房地产预期售价－(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)
第九节 在建工程评估
四、在建工程评估方法的选择
根据在建工程的上述特点，在建工程评估一般根据工程形象进度，选用适用的方法进行评估。
1．整个建设工程已经完成或接近完成，。
2．实际完成工程量较少的在建工程。
3．停建的在建工程。
THE END
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